Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Орион» о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

ФИО3 с учетом дополнений (л.д.6-8,99) обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Орион» (далее - ООО АН “ОРИОН”, Общество) о взыскании денежных средств в размере 150 000 руб., а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4200 руб., на оплату услуг представителя 15300 руб., транспортные расходы 6821,4 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО АН “ОРИОН” был заключен предварительный договор и соглашение о задатке, по условиям которого ФИО3 передал ООО АН “ОРИОН” задаток в сумме 150 000 руб. в обеспечение выполнения обязательства по заключению договора уступки права требования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 10 сентября 2016 года договора уступки права требования в отношении указанной квартиры. За это время истец был намерена получить ипотечный кредит, чтобы рассчитаться перед ответчиком. Кредит истцу получить не удалось из-за отсутствия аккредитации застройщика в банке. Возвращать истцу денежные средства в размере 150 000 руб. ответчик отказался. Истец полагает, что предварительный договор является незаключенным, поскольку в нем не согласовано условие о цене уступаемого права. Кроме того, предварительный договор не исполнен сторонами из-за невозможности исполнения, то есть по обстоятельствам, за которые ни одна их сторон не может нести ответственности. Следовательно, по мнению истца, сумма задатка в силу статей 432, 429, 307, 381, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату.

В судебном заседании истец ФИО3 его представитель ФИО4, допущенный к участию в деле по устному ходатайству истца, на иске настаивают, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО АН “ОРИОН” в судебное заседание не явился.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д.48), с иском не согласен в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.89). Полагает, что все существенные условия предварительного договора сторонами согласованы, соглашение о задатке является законным, поскольку сделка не состоялась по вине истца, который не обладал суммой, достаточной для покупки уступаемого права, сумма задатка возврату не подлежит.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика, поскольку о времени и месте рассмотрения дела он извещен надлежащим образом (л.д.113), ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Задаток согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п.4).

В силу ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО АН “ОРИОН” заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (Участник) с ООО «Архитект-Про» в лице ООО «Майлстоун Риелт» (Застройщик) (л.д.11-14), в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику не позднее 31.12.2016 двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> стоимостью 1 467 000 руб.

№. между ООО АН “ОРИОН” и ФИО3 был заключен предварительный договор (л.д.17), по условиям которого стороны договорились, что не позднее 10 сентября 2016 года заключат договор уступки права требования (цессии) в отношении квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 1 600 000 рублей (п. 1.1, 1.2, 2.1, 4.1, 4.2).

Общество обязалось в срок до 10 августа 2016 года предоставить все необходимые документы (п. 3.1.1).

ФИО3 обязался произвести оплату Обществу в размере 150000 руб. в виде задатка в день заключения предварительного договора, а 1450000 – в срок до 01 сентября 2016 года любым способом в соответствии с действующим законодательством (п. 3.2.1).

В случае, если основной договор не будет заключен по вине ФИО3 уплаченная сумма в размере 150000 руб. Обществом ФИО3 не возвращается (п. 5.1).

Если основной договор не будет заключен по вине Общества, то оно выплачивает ФИО3 уплаченную сумму 150000 рублей в двойном размере (п.5.2).

№ между сторонами заключено соглашение о задатке (л.д.16), в соответствии с которым Общество (задаткополучатель) принимает на основании статьи 380, 381 ГК РФ задаток в размере 150000 руб. от ФИО3 (задаткодателя) во исполнение условий предварительного договора, согласно которого Задаткодатель и Задаткополучатель обязуются заключить в срок до 10 сентября 2016 года договор уступки права требования в отношении вышеуказанной квартиры (п.1, 2, 3.1).

Цена договора уступки права требования составляет 1 600 000 рублей (п.3.2).

Сумма задатка в размере 150 000 рублей входит в стоимость квартиры (п.3.3).

В случае незаключения договора уступки права требования на условиях и в сроки, установленные настоящим соглашением, по вине Задаткодателя или ввиду отказа Задаткодателя, вся сумма задатка остается у Задаткополучателя и возврату не подлежит (п.5).

В случае незаключения договора по вине или в виду отказа Задаткополучателя – последний возвращает Задаткодателю сумму задатка в двойном размере (п.6).

В ходе судебного разбирательства установлено, что основной договор уступки права требования квартиры между сторонами заключен не был по вине покупателя ФИО3, у которого до 10 сентября 2016 года отсутствовали денежные средства для полной оплаты стоимости уступки права требования.

Из искового заявления, пояснений истца в ходе судебного разбирательства, следует, что он полагает, что предварительный договор с ответчиком является незаключенным, поскольку в нем не указана цена уступки права требования, вместо этого указана цена квартиры.

Кроме того, он не считает себя виновным в неисполнении обязательств по предварительному договору, поскольку планировал приобрести право на получение квартиры по договору долевого участия частично за счет средств ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости. Для этого он обращался в несколько банков (ПАО «Сбербанк», ПАО «Челябинвестбанк», ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»), однако кредит получить не удалось по причине того, что застройщик оказался неблагонадежным, поэтому квартиру не приняли в качестве залога.

По мнению истца, данное обстоятельство освобождает его от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору и дает право требовать возврата залога.

В обоснование своих доводов истец ссылается на письменные доказательства – ответ на запрос банка ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (л.д.117).

Так, согласно ответа на запрос суда ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (л.д.117), 10 августа 2016 в ПАО Банк «ФК Открытие» с заявлениями-анкетами на предоставление кредита под залог недвижимости обратились ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) - Заемщик, ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) -Солидарный заемщик 1 и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) - Солидарный заемщик 2. Целью получения указанными лицами кредитных денежных средств в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей являлось приобретение недвижимого имущества путем участия Заёмщиков в долевом строительстве (уплата цены уступки прав требований по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ). После рассмотрения Банком документов по платежеспособности Заемщиков Банком было принято решение о предоставлении ипотечного кредита по указанным в Письме-подтверждении условиям. Срок действия решения Банка о предоставлении кредита - до 17.10.2016 года включительно.

В целях обеспечения кредитного обязательства Заемщиками был предложен приобретаемый объект недвижимости, который выступал предметом Договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с установленными процедурами Банком была осуществлена оценка объекта недвижимости и проанализирован застройщик. В результате произведенных действий была получена информация, что застройщик по Договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, входит в группу застройщиков, по которым отозвана аккредитация в виду выявления негативной информации. В связи с этим предлагаемый заемщиками объект недвижимости не соответствовал требованиям Банка и заключение кредитного договора и выдача ипотечного кредита под залог предлагаемого недвижимого имущества не представлялось возможным.

Об отказе в заключении ипотечного кредитного договора под залог предлагаемого объекта недвижимости на данный объект недвижимости заемщикам было сообщено и предложено подобрать другой объект недвижимости. До срока окончания действия решения Банка о предоставлении кредита заемщиками не были предоставлены на рассмотрение Банка документы по иным объектам недвижимого имущества, кредитный договор заключен не был.

Из приложенных к ответу на запрос документов следует, что со стороны ответчика в Банк предоставлялись документы, подтверждающие ход строительства, законность совершенной ответчиком сделки – договора долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение обязательств по указанному договору (л.д.137-149).

Согласно писем ПАО «Сбербанк России» (л.д.85,97) ФИО3 дважды отказывалось в предоставлении ипотечного кредита (заявки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ), более подробные сведения о заявках ФИО3 на получение кредита в банке отсутствует в виде того, что отклоненные заявки аннулируются. Информация по отклоненным заявкам на получение кредита в программном обеспечении банка не сохраняется.

Из письма ПАО «Челябинвестбанк» от 31.10.2016 (л.д.108) следует, что Банком принято решение о выдаче истцу кредита в сумме 453026 руб. на приобретение жилой недвижимости.

Как пояснил в судебном заседании истец, кредит в ПАО «Челябинвестбанк» он не оформил, поскольку данное решение принято после истечения срока действия предварительного договора. Ответчик не предпринял мер к предоставлению в Банк документов, необходимых для аккредитации застройщика в банке.

Суд полагает, что доводы истца о незаключенности предварительного договора и наличии оснований для возврата задатка являются ошибочными, поскольку заключенное между сторонами соглашение о задатке и предварительный договор в совокупности содержат все существенные элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора уступки права требования.

Доводы истца о том, что причиной отказа в получении ипотечного кредита явились не зависящие от сторон обстоятельства, связанные с застройщиком дома, суд не может принять во внимание и положить в основу решения по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Суд полагает, что оснований для применения вышеприведенных правовых норм в настоящем деле не имеется, поскольку сам по себе отказ ряда кредитных организаций в предоставлении кредита не может быть признан обстоятельством, свидетельствующим о невозможности исполнения обязательств, за которое ни одна из сторон отвечает.

Положений о том, что одним из условий заключения основного договора является возможность получения ФИО3 кредита в банке об освобождении задаткодателя от ответственности в случае неполучения кредита в предварительном в предварительном договоре, соглашении о задатке не имеется.

В предварительном договоре сторонами указано (п.3.2.1), что расчет производится любым способом в соответствии с действующим законодательством.

Доводы истца о том, что в нарушение п.3.1.1 договора, в котором говорится о том, что Общество обязуется до 10 августа 2016 года предоставить все необходимые документы, ответчик не предоставил в ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» все необходимые документы для получения кредита, суд считает необоснованными, поскольку в договоре не конкретизированы обязательства в указанной части – не указано кому и какие именно документы обязан ответчик предоставить.

Документы, подтверждающие действительность уступаемого права, истцу ответчиком предоставлены, что следует из приложения к исковому заявлению.

По заявке на получение кредита, поданной истцом в ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» в последний день исполнения обязательств по п.3.1.1 предварительному договору (10.08.2016), ответчик по запросу банка документы предоставил, что следует из ответа на запрос.

Причиной отказа в принятии объекта недвижимости в качестве залога явилась иная причина – ненадежность застройщика, следовательно вины ответчика в неполучении истцом кредита в указанном банке не имеется.

Доказательств о конкретных причинах отказа в предоставлении кредита Сбербанком России истцом суду не представлено.

Заявка на кредит в ПАО «Челябинсвестбанк» подана после истечения срока действия предварительного договора.

При таких обстоятельствах отсутствие до 10 сентября 2016 года у истца денежных средств и невозможность заключить с ответчиком основной договор на указанных в нем условиях следует признать его виной в незаключении основного договора.

При таких обстоятельствах сумма задатка возврату задаткодателю задаткополучателем в силу условий соглашения о задатке и положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит.

В соответствии с п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 в редакции от 24.03.2016 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о соразмерности суммы задатка нарушенному обязательству и возможности его уменьшения на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, его представитель, а также представитель ответчика после разъяснения положений статьи 333 ГК РФ, полагают, оснований для снижения размера суммы задатка на основании вышеприведенной правовой нормы не имеется, несоразмерной сумму задатка не считают, требований о снижении суммы задатка не заявляют.

При таких обстоятельствах, учитывая позицию сторон, суд полагает, что оснований для снижения размера суммы задатка применительно к положением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку у удовлетворении требований истца судом отказано судебные расходы истца не подлежат возмещению за счет ответчика.

Определением суда от 07.11.2016 по ходатайству истца были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество ответчика в пределах цены иска 150000 рублей (л.д.2-3).

В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе суда или судьи.

Учитывая, что в удовлетворении требований истцу судом отказано, суд полагает, что необходимость в обеспечительных мерах отпала, и они подлежат отмене со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Орион» о взыскании суммы задатка в размере 150000 рублей, судебных расходов в сумме 26321 руб. 40 коп. отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Златоустовского городского суда от 07 ноября 2016 года в виде ареста на имущество, принадлежащее ответчику Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Орион» (ОГРН <***>) в пределах величины заявленных исковых требований 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.

Председательствующий О.Н. Карпова

Решение в законную силу не вступило.