Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого дома, расположенного по адресу: (Адрес) по договору купли – продажи от 25 марта 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, ссылаясь на то, что 25.03.2020 года между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли – продажи жилого дома (назначение: жилое, 3-этажный, общая площадь 281,1 кв.м.), расположенного по адресу: (Адрес). Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером: (Номер), площадью 795 кв.м. Земельный участок находится у продавца ФИО2 на основании договора аренды от 22.02.2017 года №9881.

Право собственности на жилой дом зарегистрировано за ответчиком на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости 07.04.2017 года за (Номер).

По условиям договора купли – продажи, жилой дом приобретен истцом за 3 300 000 руб. (п. 3 договора).

На момент подписания договора купли – продажи, расчет между сторонами сделки произведен полностью о чем имеется расписка от 25.03.2020 года в получении ФИО2 стоимости отчуждаемого дома. В этой же расписке ФИО2 указал на свое обязательство явиться в регистрационную палату г. Заречного Пензенской области для регистрации договора купли – продажи жилого дома, однако свое обязательство по явке не исполнил.

05.04.2020 года ФИО2 вновь написал расписку с обязательством явиться 09.04.2020 года в регистрационную палату г. Заречного Пензенской области для регистрации договора купли – продажи жилого дома, однако и в этот раз свое обязательство не исполнил.

Поскольку спорный жилой дом был передан истцу, который в него вселился, осуществил регистрацию по месту жительства в нем, а также приступил к оплате коммунальных платежей, учитывая факт расчета по договору купли – продажи со стороны ФИО1, а также факт уклонения ответчика от осуществления государственной регистрации сделки, ФИО1 с учетом уточнений, просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2, (Дата) г.р., место рождения (Данные изъяты) паспорт серия (Данные изъяты), выдан (Данные изъяты) г., место регистрации: (Адрес) ФИО1, (Дата) г.р., место рождения: (Данные изъяты), место регистрации: (Адрес), паспорт гражданина РФ: серия (Номер), выдан ОВД г. Заречного Пензенской области 21.09.2002 в соответствии с договором купли – продажи жилого дома от 25.03.2020 года на жилой дом, назначение: жилое, 3 - этажный, общая площадь 281,1 кв. м., адрес: (Адрес), кадастровый номер: (Номер)

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме, сославшись на письменные пояснения. Просил иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2 заявленные исковые требования признал в полном объеме, о чем представил письменное заявление о признании иска. Последствия признания исковых требований ФИО2 известны и понятны. Пояснил, что не смог явиться для осуществления государственной регистрации сделки, предположив, что находился в командировке.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 заявление о признании исковых требований поддержала, просила суд принять признание заявленных требований и вынести решение об удовлетворении заявленного иска.

Представитель третьего лица ИФНС по г. Заречному Пензенской области - ФИО4, действующая на основании доверенности, решение по делу оставила на усмотрение суда, сославшись на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Суд, выслушав стороны, исследовав фактические обстоятельства дела, а также представленные доказательства приходит к следующему.

В силу ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из системного толкования главы 30 ГК РФ представляется возможным установить, что договор купли – продажи считается заключенный с момента передачи вещи (ее получения) и оплаты товара.

В соответствии со ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с Письмом Росреестра от 01.03.2013 № 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом», установлено, что принимая во внимание, что требование о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сохранено (статья 131 ГК, статья 8.1 ГК, вступающая в силу с 01.03.2013), в связи с отменой требования о государственной регистрации указанных договоров об отчуждении объектов недвижимости, заключенных с 01.03.2013, предлагаем учитывать, что: с 01.03.2013 в отношении указанных договоров в ЕГРП не заполняется подраздел II-2 о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества, поскольку договоры, указанные в названных статьях ГК, не регистрируются; соответственно, с 01.03.2013 на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека).

Судом установлено, что на основании выписки из ЕГРН от 02.06.2020 года, ФИО2 является собственником жилого (Адрес) по адресу: (Адрес). Регистрационная запись (Номер) от 12.10.2015 года. Назначение (Адрес): жилое, 3-этажный, общая площадь 281,1 кв.м.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером: (Номер), площадью 795 кв.м. Земельный участок находится у ФИО2 на основании договора аренды от 22.02.2017 года №9881.

Кадастровая стоимости жилого дома составляет 4603 743, 36 руб.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на жилой дом, 11.03.2020 заключены договоры беспроцентного займа №1/03/2020 и залога №2/03/2020 с Т.Ю.З. (займодавец и залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель и заемщик) на сумму 9 500 000 руб. В обоснование договора займа составлена расписка о получении ФИО2 денежных средств в размере 9500 000 руб. от 11.03.2020.

11.03.2020 ФИО2 и Т.Ю.З. подали в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области документы для регистрации ипотеки в соответствии с договором займа и залога недвижимого имущества.

25.03.2020 ФИО2 подписал договор купли – продажи жилого (Адрес) по адресу: (Адрес), в соответствии с которым он продал ФИО1 указанный жилой дом за 3 300 000 руб. В этот же день ФИО2 составлена расписка о получении от ФИО1 денежной суммы в размере 3 300 000 руб. за жилой дом. В этой же расписке ФИО2 обязался явиться в регистрационную палату для регистрации договора купли – продажи жилого дома.

В соответствии с пунктом 6 договора купли – продажи, продавец ФИО2 гарантировал то, что жилой дом никому не подарен, не обязан быть подаренным, не продан, под залогом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

26.03.2020 Т.Ю.З. и ФИО2 обратились в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и просили вернуть ранее представленные для их проведения документы.

26.03.2020 года Т.Ю.З. выдано уведомление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

27.03.2020 П.И.Л.. (займодавец и залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель и заемщик) заключили договор займа №01-03/2020 на сумму 9 500 000 руб. и договор залога недвижимого имущества №2/03/2020, а именно спорного жилого (Адрес). В этот же день ФИО2 подписывает расписку на получение денежных средств от П.И.Л..

28.03.2020 ФИО2 и П.И.Л. подали договор залога и займа, а также иные документы в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области для государственной регистрации ограничений прав на объект недвижимости (ипотеки).

05.04.2020 года ФИО2 составил расписку ФИО1 о том, что он обязуется явиться для регистрации договора купли – продажи спорного жилого дома в регистрационную палату 09.04.2020 года.

07.04.2020 года ФИО2 было выдано уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов (документы о регистрации ипотеки между ФИО2 и П.И.Л. без рассмотрения в связи с неоплатой ФИО2 госпошлины в размере 500 руб.

16.04.2020 – ФИО2 и П.И.Л. обратились с повторным заявлением о регистрации ипотеки в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

20.04.2020 – ФИО2 подал в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области заявление о прекращении государственной регистрации ипотеки (по договору займа и залога между ФИО2 и П.И.Л..).

13.05.2020 года определением Зареченского городского суда Пензенской области на жилой (Адрес) по адресу: (Адрес) наложен арест.

19.05.2020 ФИО1 и ФИО2 обратились в Отдел по (Адрес) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом в соответствии с договором купли – продажи от 25.03.2020 года.

20.05.2020 ФИО2 обратился в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом в соответствии с договором купли – продажи от 25.03.2020 года.

В соответствии с платежным документом по оплате за май 2020 года на имя ФИО2 об оплате коммунальных платежей за дом, последнему выставлен счет на сумму в 25859,87 руб.

В соответствии с чеком – ордером от 29.05.2020 года, денежная сумма в размере 25859,87 руб. оплачена ФИО1 в адрес ОАО «ЕРКЦ».

В соответствии с данными о регистрации гражданина по месту жительства, ФИО1 зарегистрирован по адресу: (Адрес) с 29.05.2020 года.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Так, учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, положения вышеприведенных правовых норм, а также представленные сторонами доказательства суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.

Как установлено выше, 11.03.2020 года ФИО2 получил в долг от Т.Ю.З. по договору займа денежную сумму в размере 9 500 000 руб. В обеспечение обязательства по возврату суммы займа была составлена расписка и договор залога принадлежащего ФИО2 жилого (Адрес) по адресу: (Адрес).

В этот же день, Т.Ю.З. и ФИО2 подают в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области документы для государственной регистрации ипотеки в соответствии с договором займа и залога. Указанный пакет документов находился в Управлении до 26.03.2020 года, то есть до дня подачи заявления о возврате документов без оказания государственной услуги.

Во время нахождения документов по регистрации ипотеки (в соответствии с договором займа и залога спорного дома между Т.Ю.З. и ФИО2) в Отделе по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО2 продает спорный жилой (Адрес) ФИО1, подписывая, соответственно, договор купли – продажи жилого дома от 25.03.2020 года, расписку о получении денежных средств за дом в сумме 3300 000 руб. При этом ФИО2 в пункте 6 названного договора купли – продажи гарантировал ФИО1 то, что жилой дом под залогом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. Вместе с тем, судом достоверно установлено, что на момент подписания ФИО2 и ФИО1 договора купли – продажи жилого дома, в Отделе по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на регистрации находились документы о регистрации ипотеки в отношении этого же жилого дома по договору займа и залога между Т.Ю.З. и ФИО2 на сумму в 9 500 000 руб. Таким образом, ФИО2, зная о том, что им заключен договор займа на сумму в 9 500 000 руб. и залога спорного жилого дома с Т.Ю.З., осуществил его отчуждение ФИО1, подписав договор купли – продажи от 25.03.2020 года, заведомо указав в договоре об отсутствии притязаний третьих лиц.

По данному факту определением Зареченского городского суда было вынесено частное определение от 22.06.2020 года в адрес начальника МО МВД по ЗАТО г. Заречный в Пензенской области ФИО5 о проведении дополнительных проверочных мероприятий, а также о возможных нарушениях уголовного законодательства.

О регистрации в порядке ст. 165 ГК РФ указанного выше договора купли – продажи жилого дома в связи с уклонением от нее ФИО2 и просит ФИО1, вместе с тем, суд считает такие требования подлежащими отклонению, поскольку на момент подписания договора купли – продажи жилого дома между ФИО1 и ФИО2, последний указал на то, что недвижимое имущество свободно от залогов и претензий третьих лиц, хотя знал о том, что документы о регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества) находятся в Отделе росреестра, а также то, что на спорный жилой дом имеются притязания Т.Ю.З. При таких обстоятельствах, отчуждение и государственная регистрация договора купли – продажи в виде перехода права собственности на жилой дом повлечет нарушение прав Т.Ю.З., что недопустимо.

Одним из оснований заявленных истцом ФИО1 требований было указано уклонение ответчика ФИО2 от явки в росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, однако в процессе рассмотрения дела ФИО2 безосновательно сослался на возможное нахождение его в командировке, как причину неявки для госрегистрации перехода права собственности и представил суду письменное признание заявленных исковых требований.

Вместе с тем, определением Зареченского городского суда от 22.06.2020 года, такое признание иска не было принято судом, поскольку существенно нарушало права лиц, имеющих правопритязания на спорный жилой дом, о чем указано в определении.

Исходя из положений ст. 165 ГК РФ, а также п. 63 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ, суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки (договора купли – продажи), в случае если одна из сторон сделки уклоняется от ее регистрации. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Таким образом, учитывая представленные в дело доказательства, а также пояснения сторон, суд не находит законных оснований реализовать свое право, а не обязанность по регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО1, поскольку никаких причин невозможности самостоятельной регистрации сделки, то есть регистрации ее в добровольном порядке, суду не представлено. Обстоятельства уклонения ФИО2, несмотря на его полное признание исковых требований, от регистрации перехода права собственности на жилой дом не нашли подтверждения в суде, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

К данному выводу суд также приходит и в связи с тем, что суд решает вопросы о восстановлении нарушенных прав, но не подменяет безосновательно решения и функции органов государственной власти и иных организаций. Обстоятельства уклонения ФИО2 от явки в регистрационную палату для оформления перехода права собственности на жилой дом суд считает неподтвержденными, поскольку в процессе рассмотрения дела им было заявлено о признании заявленных исковых требований, что говорит о том, что объективных препятствий в регистрации перехода права собственности путем обращения в установленном законом порядке в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не имеется. Кроме того, следует учесть и то, что ФИО2 своим заявлением от 20.05.2020 реализовал свое право и обратился в Отдел по г. Заречному Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом в соответствии с договором купли – продажи от 25.03.2020 года, а не уклонился от государственной регистрации, о чем утверждает истец в своем исковом заявлении.

Следует также отметить, что в производстве Зареченского городского суда Пензенской области имеется также гражданское дело №2-321/2020 по иску П.И.Л.. к ФИО2 о регистрации ипотеки на основании договора залога №2/03/2020, заключенного между ФИО6 и ФИО2 27 марта 2020 года и встречные требования ФИО2 к ФИО6 с участием третьих лиц Т.Ю.З. и ФИО1 о признании договора залога №2/03/2020 от 27.03.2020 года, заключенного между ФИО6 и ФИО2 прекращенным.

При таких обстоятельствах, учитывая правопритязания на спорный жилой (Адрес) по указанному адресу со стороны как Т.Ю.З., так и ФИО6, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку обратное приведет к нарушению прав указанных лиц.

Доводы ФИО1 о том, что суд вправе осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом в связи с тем, что он добросовестно его приобрел, оплатив стоимость по договору, вселился в дом, зарегистрировавшись в нем по месту жительства и оплатил коммунальные платежи, со ссылкой на ст. 551 ГК РФ, п.п. 60, 61 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года, суд находит несостоятельными, поскольку в указанных нормативных актах и разъяснениях содержится правило о том, что недвижимое имущество может быть зарегистрировано за тем покупателем, несмотря на то, что их может быть несколько (в связи с тем, что продавец осуществил отчуждение недвижимости нескольким лицам по договорам купли – продажи), которому фактически оно передано. В настоящем случае судом установлено, что недвижимое имущество (спорный дом) находилось на государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества) в то время как было продано по договору купли – продажи ФИО1, которому было передано и который в нем зарегистрирован по месту жительства. При этом следует учитывать то, что правовой режим и особенности договора купли - продажи и договора залога недвижимого имущества, наличие которых и установлено при рассмотрении настоящего дела, существенным образом отличаются, в связи с чем, ссылка ФИО1 на указанные нормы права, разъяснения и судебную практику несостоятельна и применению не подлежит.

Учитывая изложенное, а также отсутствие препятствий для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество у сторон в добровольном (внесудебном) порядке, учитывая наличие правопритязаний на спорный жилой дом третьих лиц, принимая во внимание недостоверность сведений указанных в пункте 6 договора купли – продажи от 25.03.2020 года, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 12, 193-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого дома, расположенного по адресу: (Адрес) по договору купли – продажи от 25 марта 2020 года – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд (Адрес) в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2020 года.

Судья Шандрин Р.В.