Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от Дата квартиры Адрес и взыскании 100000 рублей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что Дата между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от Дата . Согласно п.1 Договора Продавец - ФИО2 обязывался продать, а покупатель - ФИО1 купить квартиру, состоящую из 3-х комнат, по Адрес При этом, согласно п.3 Договора Покупатель - ФИО1 оплачивает продавцу - ФИО2 задаток в размере 100 000 руб. 00 коп. Данную сумму Покупатель оплатил в полном размере, что подтверждается распиской написанной ФИО2 Согласно Договора, в квартире существовало обременение, в виде регистрации и проживания У.Р., который освобождает квартиру в срок Дата . При этом, сам У.Р. данный Договор не подписывал, свое согласие на снятие с регистрационного учета не давал. В последующем выяснилось, что Продавец - ФИО2 кроме этого имеет задолженность перед ООО «Фортуна-Инвест» на сумму 1 100 000 руб. и данная квартира находится в залоге. Идя навстречу Продавцу, ею было дополнительно заключено соглашение по порядку оформления перехода права собственности на квартиру от Дата ., где было прописано обременение, срок заключения основного договора (основной Договор купли-продажи должен был быть заключен до Дата г.) и порядок снятия залога. После подписания вышеперечисленных документов и передачи денежных средств - задатка ей был предоставлен Технический паспорт на квартиру от Дата . При проверки технического паспорта и сравнении плана объекта с квартирой было выявлено, что имеются перепланировки, выполненные без __разрешения и не узаконенные в установленном законом порядке. При этом, в техническом паспорте были не отраженье перепланировки выполненные после составление паспорта, а именно: изготовление арки в несущей стене между комнатами 2 и 3, заложено кирпичом окно в комнате 2, а так же отсутствие перегородки между комнатами 5 и 4. При обращении Покупателя в МУП ОГСАГИТИ с просьбой пояснить порядок узаконения перепланировок в квартире, было сообщено, что узаконить данные перепланировки невозможно по техническим условиям. Кроме того, было сообщено, что согласно заключения межведомственной комиссии Номер от Дата данный дом признан аварийным и в соответствии с Постановлением администрации г.Пенза от Дата Номер жильцы данного дома подлежат переселению в срок до Дата В соответствии с вышеизложенным, считает, что её как Покупателя ввели в заблуждение, предлагая приобрести квартиру с неузаконенными перепланировками, в аварийном доме, который в Дата планируется расселить и снести. Данные обстоятельства считает существенным изменением сделки, влияющих, как на характер сделки, так и на ценность данной квартиры для Покупателя. Ею в адрес Продавца, в связи с совокупностью выявленных обстоятельств, была направлена Претензия от Дата с просьбой о расторжении Предварительного договора купли-продажи квартиры от Дата ., а так же возврата уплаченного задатка. До настоящего времени ответа последовало. Вышеобозначенные обстоятельства, считает существенным изменением сделки, влияющих, как на характер сделки, так и на ценность данной квартиры Покупателя. Кроме этого, в связи с существенной задолженностью Продавцы - ФИО2 перед ООО «Фортуна-Инвест» на сумму 1 100 000 руб., что подтверждается Соглашением по порядку оформления перехода права собственности на квартиру от Дата заявлении представителя ООО «Фортуна-Инвест» об отсутствии другого имущества на которое возможно обратить взыскание, действий Продавца по продажи квартиры через сайт Базарпнзет, при наличии заключенного Предварительного договора купли-продажи.

Просит суд расторгнуть заключенный между ней и Продавцом - ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры от Дата ., взыскать со ФИО2 сумму задатка в размере 100000 руб., судебные расходы на представителя в размере 30000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 800 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4016 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования, в обоснование ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица администрации г. Пензы ФИО5, действующая на основании доверенности, полагала разрешение дела на усмотрение суда.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Фортуна-Инвест» ФИО6, действующая на основании доверенности, с иском не согласилась.

Выслушав пояснение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.11 п.1 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных прав осуществляет суд.

Согласно со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью Данные изъяты расположенной по Адрес

В соответствии с пунктом 3 Договора, продавец ФИО2 продает, а покупатель ФИО1 покупает квартиру за 1 950 000 руб., которые покупатель оплачивает в следующие сроки:

100000 руб. в срок до Дата , которые имеют статус задатка; 1850000 руб. в срок до Дата

Также в Договоре указывается (пункты 4,5) – продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира до подписания настоящего договора никому не продана, в споре и под арестом не состоит, судебных споров по ней не имеется. Отчуждаемая квартира обременена ипотекой (залог в силу договора) в пользу ООО «Фортуна-Инвест», которая будет прекращена с момента полного расчета ФИО2 с ООО «Фортуна-Инвест». В квартире по Адрес проживает и зарегистрирован У.Р., Дата рождения, который освобождает квартиру от проживания и регистрации в срок до Дата

Дата между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение по порядку перехода права собственности на квартиру Адрес поскольку ФИО2 имеет задолженность перед ООО «Фортуна-Инвест» на сумму 1 100 000 руб. и данная квартира находится в залоге.

В пункте 5 Соглашения указывалось, что основной договор должен быть заключен не позднее Дата года.

Дата ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка 100000 рублей.

Впоследствии ФИО1 был предоставлен технический паспорт на квартиру составленный по состоянию на 26.03.2008г. При сопоставлении технического паспорта с квартирой, было установлено, что в квартире Адрес имеются перепланировки, выполненные без __разрешения и не узаконенные в установленном законом порядке. При этом, в техническом паспорте были не отражены перепланировки выполненные после составление паспорта, а именно: изготовление арки в несущей стене между комнатами 2 и 3, заложено кирпичом окно в комнате 2, а так же отсутствие перегородки между комнатами 5 и 4.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, при обращении ФИО1 в МУП ОГСАГИТИ с просьбой пояснить порядок узаконения перепланировок в квартире Адрес ей было сообщено, что узаконить данные перепланировки невозможно по техническим условиям.

Кроме того, как стало известно ФИО1, постановлением администрации г. Пензы от Дата Номер была утверждена долгосрочная целевая программа «переселение граждан из аварийного жилищного фонда в г. Пензе на 2013-2015 годы». Жилой дом Адрес включен в перечень аварийных многоквартирных домов, планируемых к расселению до Дата

Считая указанные выше обстоятельства существенными изменениями сделки, влияющих, как на характер сделки так и на ценность данной квартиры, ФИО1 Дата обратилась к ФИО2 с претензией, в которой требовала расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от Дата , соглашение по порядку оформления перехода права собственности на квартиру от Дата , а также возвратить покупателю задаток в размере 100000 руб.

Ответа на претензию от ФИО2 в адрес Бахтеевой не поступило.

Указанные выше обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются материалами дела.

Согласно ст. 450 ГК РФ, -

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Учитывая, что истец не настаивает на взыскании двойной суммы задатка, суд находит возможным взыскать с ответчика в пользу истца 100000 рублей, поскольку, заключение основного договора купли-продажи с учетом вышеуказанных обстоятельств в настоящее время не представляется возможным.

Требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от Дата квартиры Адрес удовлетворению не подлежит, поскольку, предварительный договор представляет собой лишь намерение сторон в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от Дата квартиры Адрес и взыскании 100000 рублей удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 100000 (сто тысяч) рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца, начиная с 19 декабря 2013 года.

Судья: