Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Гарант Сервис», администрации МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области о признании договора управления многоквартирным жилым домом незаключенным,

установил:

ФИО1 обратился в Кировский городской суд с иском к ООО «Управляющая компания Гарант Сервис», ссылаясь на то, что 09.12.2017 узнал, что между ответчиком и администрацией МО Кировское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, в муниципальной собственности которого на момент заключения договора находилось 11,87 % от общей площади многоквартирного дома. Полагая, что у администрации не имелось оснований для заключения от имени собственников данного договора, проект которого не был утвержден на общем собрании всеми собственниками, просил признать договор управления многоквартирным домом незаключенным между собственниками дома № № по ул. <адрес> и ООО «Управляющая компания Гарант Сервис» (л.д. 2).

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, представитель которой в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, в письменных возражениях на иск указал, что решением собрания собственников многоквартирного дома выбрана управляющая компания – ООО «Управляющая компания Гарант Сервис» и утверждены основные положения договора управления многоквартирным домом. На основании данного решения администрация МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области как собственник муниципальных жилых помещений в данном жилом доме заключила с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом. Полагает, что основания для признания договора управления незаключенным в силу действующего законодательства отсутствуют. Также ссылался на то, что истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ (л.д. 76-77).

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания Гарант Сервис» ФИО3 иск не признал, в письменном отзыве на иск указал, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником жилого дома на условиях, указанных в решении общего собрания. Полагал, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, просил применить к его требованиям срок исковой давности, который составляет три года (л.д. 80-81).

Истец и его представитель ФИО2 иск поддержали, в письменных возражениях на доводы ответчика истец указал, что не оспаривает договор управления, заключенный между органом местного самоуправления и управляющей компанией. Его требования направлены на признание незаключенным договора управления многоквартирным домом между всеми собственниками жилого дома и ООО «УК Гарант Сервис», поскольку на решении собрания утверждалась типовая форма договора, то есть незаполненный бланк, размещенный на сайте муниципального образования. Обязательные приложения к договору - состав имущества, перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, перечень коммунальных услуг, прядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы, порядок осуществление контроля за выполнением обязательств по договору управления решением собрания не утверждались. Собственники жилого дома эти существенные условия договора не рассматривали и не утверждали, полномочные представители собственников жилого дома договор управления не подписывали. Считает, что ответчик грубо нарушил решение собрания собственников многоквартирного дома, не подготовил проект договора, не опубликовал его, в связи с чем полагал, что договор управления многоквартирным домом не заключен. В отношении доводов ответчиков о применении к его требованиям срока исковой давности полагал, что они основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку договор управления не заключен, соответственно начало исчисления срока давности не наступило (л.д. 116-118).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ст. 161 ЖК РФ, в редакции, действующей в момент возникновения спорных правоотношений, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В ходе судебного разбирательства судом установлены следующие обстоятельства.

Истец ФИО1 на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 07.07.1992 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>

В период с 09.03.2011 по 30.04.2011 в форме заочного голосования было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, результаты которого оформлены протоколом от 03.05.2011 (л.д. 3).

На данном собрании рассмотрены следующие вопросы:

1) Процедурные вопросы (выбор председателя и секретаря счетной комиссии).

2) Определение порядка подсчета голосов.

3) Выбор управляющей компании

4) Утверждение основных положений договора управления многоквартирным домом.

5) Рассмотрение вопроса о внесении в договор управления дополнительного пункта в части начисления платы за отопление и ГВС для многоквартирных домов, не оборудованных узлами учета.

6) Рассмотрение вопроса об определении метода информирования граждан о проведении собрания собственников.

7) Определение места хранения документов, связанных с проведением общего собрания.

По результатам проведения собрания были приняты решения о выборе управляющей компании – ООО «УК Гарант Сервис», утверждены основные положения договора управления многоквартирным домом в виде типового договора, размещенного на сайте администрации МО Кировское городское поселение по адресу www/kirovsklenobl/ru, внесен в договор управления многоквартирным домом дополнительный пункт № 5.2.3. следующего содержания: в целях минимизации размера ежегодной корректировки платы за полученную тепловую энергию применять расчетную величину платы за отопление с 1 кв.м, за ГВС с 1 куб.м с учетом ее равномерности распределения в течение года, которая определяется по данным предыдущего года фактического потребления тепловой энергии и на 2011 год составит в отдельных квартирах 30,51 руб./кв.м общей площади, инвестиционная надбавка 0,66 руб./кв.м общей площади, за отопление в коммунальных квартирах и общежитиях 50,34 руб./кв.м общей площади, инвестиционная надбавка 1,09 руб./кв.м жилой площади, за ГВС 97,98 руб. /куб.м, инвестиционная надбавка 2,12 руб. / куб.м. Также принято решение об информировании граждан о проведении собрания собственников – размещение объявлений на досках информации, размещенных в каждом подъезде (л.д. 3-4).

05 мая 2011 года между администрацией МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, действующей как собственник жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 539,5 кв.м, и ООО «УК Гарант Сервис» был заключен договор управления многоквартирным домом (л.д. 82-97).

Полагая, что утвержденный типовой договор управления многоквартирным домом не отвечает требованиям законодательства , кроме того, собственники жилого дома существенные условия договора не рассматривали и не утверждали, полномочные представители собственников жилого дома договор управления не подписывали, истец считает, что договор управления многоквартирным домом не заключен.

Проанализировав установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд полагает, что по сути требования истца сводятся к несогласию с решением общего собрания собственников, утвердивших договор управления в форме типового договора с внесением в него изменений.

В ходе рассмотрения дела ответчиками заявлены ходатайства о применении к требованиям истца срока исковой давности.

В процессе рассмотрения дела истец настаивал на том, что о своем нарушенном праве ему стало известно 09.12.2017, когда он получил копию договора управления многоквартирным домом от 05.05.2011, также полагал, что в настоящем споре невозможно применение срока исковой давности в связи с тем, что договор не заключался.

Исходя из требований ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Истец не участвовал в общем собрании собственников, однако никаких препятствий в разумный срок после его проведения узнать о его результатах у него не имелось.

ООО «УК Гарант Сервис» обслуживает дом с мая 2011 года. Истец получает от ответчика квитанции на оплату принадлежащего ему жилого помещения и коммунальных услуг. Никаких объективных обстоятельств, препятствующих обратиться к ответчику с запросом о предоставлении документов, на основании которых он осуществляет управление жилым домом, у истца не было.

Таким образом, истец, начиная с 03.05.2011, имел возможность узнать о проведенном общем собрании собственников и принятых на нем решениях и в установленный законом срок реализовать свое право на его обжалование. Срок на обжалование решений общего собрания истек 03.11.2012. Исковое заявление было подано в суд только 22.12.2017, то есть с пропуском установленного ч. 6 ст. 46 ЖК РФ срока более чем на пять лет.

Также суд приходит к выводу, что общий трехлетний срок исковой давности на период обращения ФИО1 в суд пропущен, т.к. он подлежит исчислению применительно к ст. 190 - 192 ГК РФ, с момента проведения собрания и составления протокола 03.05.2011 по 03.05.2014, тогда как с заявленными требованиями истец обратился в суд 22.12.2017 (через 3 года 8 месяцев 19 дней после его истечения).

Никаких уважительных причин пропуска срока на обращение в суд у истца не имеется; восстановить его он не просил.

Доводы истца о невозможности применения к его требования срока исковой давности основаны на неверном толковании норм права. Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу заявленные истцом требования не относятся.

Исходя из изложенного, требования ФИО1 о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным удовлетворению не подлежат в связи с пропуском истцом срока на обращение в суд.

Более того, суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению и по праву.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления и либо присоединиться к нему, либо обсудить вопросы о внесении в него изменений. Таким образом, выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.

По смыслу положений ст. 426 ГК РФ коммерческая организация, в случае ее избрания на общем собрании собственников управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях.

Собственники многоквартирного дома избрали управляющую организацию и одновременно утвердили согласованные с последней условия договора управления, внесли в него изменения, управляющая организация заключила договор управления с одним из собственников - администрацией МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, что не противоречит положениям ст. 162 ЖК РФ о том, что с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Отсутствие договора управления, заключенного между истцом и ООО «УК Гарант Сервис», не может свидетельствовать о незаключенности договора управления между всеми собственниками и управляющей организацией.

С доводами его искового заявления о том, что администрация МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области заключила от имени всех собственников многоквартирного дома договор управления, суд не соглашается, поскольку они противоречат содержанию договора, из которого следует, что договор от 05.05.2011 заключен только в отношении принадлежащих администрации жилых помещений.

Возражения истца, заявленные дополнительно в ходе рассмотрения дела о том, что утвержденный типовой договор управления многоквартирным домом не отвечает требованиям законодательства, кроме того, собственники жилого дома существенные условия договора не рассматривали и не утверждали, не могут свидетельствовать о незаключенности договора. Решение собрания собственников об утверждении договора управления никем не оспорено и не признано недействительным.

При этом собственники не лишены возможности на своем общем собрании поставить на обсуждение вопрос об изменении или расторжении договора управления, с соблюдением предусмотренного главой 29 ГК РФ порядка.

Кроме того, решением общего собрания собственников, оформленных протоколом от 03.05.2011, истцу не предоставлены полномочия от имени всех собственников обращаться в суд с иском к ответчику о признании договора управления незаключенным между представителями собственников и управляющей компанией со ссылкой на то, что полномочные представители собственников жилого дома договор управления не подписывали. Суд полагает, что ФИО1 в данном случае является ненадлежащим истцом.

Исходя из изложенного, в удовлетворении требования истца о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным между представителями собственников многоквартирного жилого дома и ООО «УК Гарант Сервис» суд отказывает.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Гарант Сервис», администрации МО «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области о признании договора управления многоквартирным жилым домом незаключенным отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина