Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Терновых Станиславу Леонидову о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, и с учётом уточненных исковых требований просил взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты>, компенсацию причиненного морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, судебные расходы в размере <данные изъяты> денежную сумму в размере <данные изъяты>, удержанную ИП ФИО2 в качестве обеспечительного платежа, денежную сумму в размере <данные изъяты>, удержанную ИП ФИО2 в качестве процентов, начисленных по ставке <данные изъяты> годовых за период с 16 по 31 марта 2020 года.

Требования мотивированы тем, что 07.06.2019 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который действовал в редакции дополнительного соглашения б/н от 03.07.2019, дополнительного соглашения № от 19.11.2019, дополнительного соглашения № от 15.01.2020, дополнительного соглашения № от 03.02.2020. Согласно условиям предварительного договора от 07.06.2019 года Ответчик принял на себя обязательство передать Истцу в собственность земельный участок площадью 357 кв.м, кадастровый номер № и расположенный на этом земельном участке жилой дом проектной площадью 130 кв.м. По предварительном договору Истец выплатил Ответчику <данные изъяты> в счет оплаты за указанные объекты недвижимого имущества. Согласно дополнительному соглашению № от 03.02.2020 часть оплаты за недвижимое имущество в размере <данные изъяты> должна производиться за счет кредитных средств банка. Ответчик не выполнил требование АО «Россельхозбанком», к которому Истец обратился за предоставлением ипотечного кредита, а именно не присвоил адрес земельному участку и жилому дому, в результате чего дальнейшее заключение основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка оказалось невозможным, поскольку Истец рассчитывал использовать для оплаты цены недвижимости кредитные денежные средства. Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2019 является договором подряда на строительство жилого дома, что подтверждают согласованные сторонами эскизный проект и поэтажные планы жилого дома. Строительство жилого дома производилось Ответчиком за счет внесенных Истцом денежных средств (с нулевого этапа до завершения). Текст предварительного договора от 07.06.2019 не соответствовал действительности, поскольку на момент заключения договора на земельном участке отсутствовал жилой дом. К отношениям сторон по предварительному договору применяются положения ст.ст. 702, 709, 711, 740, 743, 746 ГК РФ, а также Закон «О защите прав потребителей». Из уплаченных Истцом <данные изъяты> Ответчик возвратил <данные изъяты>, при этом незаконно удержал <данные изъяты> в качестве обеспечительного платежа и <данные изъяты> в качестве процентов, начисленных по ставке <данные изъяты> годовых за период с 16 по 31 марта 2020 года. Ответчик незаконно использовал денежные средства Истца, что в соответствии со ст.ст. 23, 23.1, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет право требовать уплаты пени за каждый день просрочки. На 08.06.2020 сумма штрафных санкций, подлежащих взысканию с Ответчика, составила <данные изъяты>, но не более 100% итого <данные изъяты>. Действиями Ответчика Истцу причинен моральный вред в размере <данные изъяты>, который подлежит компенсации на основании положений ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». На основании положений п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» Истец просил взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Также Истец просил суд о компенсации судебных расходов в размере <данные изъяты>.

Представители истца ФИО1 по доверенности ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО6 и ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований и просили в иске отказать, пояснив при этом, что согласно положениям п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предварительный договор от 07.06.2019 года является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, следовательно, к предварительному договору от 07.06.2019 не могут применяться нормы действующего законодательства о договоре подряда и, в частности, положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части норм о защите прав потребителей по договорам о выполнении работ. Предварительный договор от 07.06.2019 не предусматривает обязанность Ответчика присвоить почтовые адреса отчуждаемым объектам недвижимого имуществ. Более того, наличие почтового адреса не является обязательным условием для надлежащей идентификации объекта в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Как следует из положений п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» достаточной информацией для индивидуализации объекта недвижимого имущества по смыслу ст. 554 ГК РФ является его кадастровый номер. В соответствии с положениями п. 3.5 предварительного договора от 07.06.2019 в редакции дополнительного соглашения № 4 от 03.02.2020 отказ АО «Россельхозбанк» в предоставлении Истцу ипотечного кредита под залог жилого дома и земельного участка не освобождает Истца от исполнения его договорных обязанностей, в частности, обязанности внести обеспечительный платеж в установленный предварительным договором срок. Задаток в размере <данные изъяты> и проценты в размере <данные изъяты> правомерно удержаны Ответчиком на основании положений п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 1 ст. 395 ГК РФ соответственно. Требования Истца о компенсации морального вреда, взыскании пени и штрафа на основании положений Закона РФ «О защите прав потребителя» удовлетворению не подлежат, поскольку носят производный характер от основного требования о возврате удержанных Ответчиком денежных средств. Требование Истца о возврате удержанного Ответчиком задатка в размере <данные изъяты> и процентов в размере <данные изъяты> не основано на законе, следовательно, все производные от него требования удовлетворению не подлежат.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых и объективных оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст. 486 ГК РФ).

Как установлено судом, 07.06.2019 года между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который действовал в редакции дополнительного соглашения б/н от 03.07.2019, дополнительного соглашения № от 19.11.2019, дополнительного соглашения № от 15.01.2020, дополнительного соглашения № от 03.02.2020.

Согласно условиям данного предварительного договора стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении принадлежащего ФИО2 земельного участка площадью 357 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома проектной площадью 130 кв.м., который должен быть построен ФИО2 на указанном земельном участке к установленному договором сроку.

Также из условий предварительного договора следует, что к установленному договором сроку на жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности ФИО2

Согласно пп. 1.1 и 1.4 предварительного договора от 07.06.2019 в редакции дополнительного соглашения № от 03.02.2020 заключение основного договора купли-продажи в отношении жилого дома и земельного участке производится сторонами после государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом и заключения покупателем договора с банком о предоставлении заемного финансирования под залог приобретаемых покупателем объектов недвижимого имущества.

Из положений пп. 3.2 и 3.5 предварительного договора от 07.06.2019 в редакции дополнительного соглашения № от 03.02.2020 следует, что невозможность получения заемного финансирования не освобождает покупателя от исполнения обязанности по оплате обеспечительного платежа в установленный предварительным договором срок.

Суд отклоняет как не основанный на законе довод Истца о том, что к отношениям сторон по предварительному договору от 07.06.2019 должны применяться нормы действующего законодательства о договоре подряда и соответствующие положения Закона РФ «О защите прав потребителей» ввиду следующего.

Исходя из положений п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», которое сохраняет силу согласно ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из положений п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» достаточной информацией для индивидуализации объекта недвижимого имущества по смыслу ст. 554 ГК РФ является его кадастровый номер, на основании чего суд приходит к выводу о том, что требование АО «Россельхозбанк» о присвоении почтового адреса земельному участку и жилому дому в целях исключения риска признания договора купли-продажи данных объектов недвижимого имущества незаключенным, не основано на законе.

Заключенный сторонами предварительный договор от 07.06.2019 с учётом всех дополнительных соглашений к нему также не содержит каких-либо положений, обязывающих Ответчика обеспечить присвоение почтового адреса отчуждаемым объектам недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного, суд признает не основанным на законе утверждение Истца о том, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен по вине Ответчика.

Также суд находит несостоятельным довод Истца о неправомерном удержании Ответчиком <данные изъяты> в качестве обеспечительного платежа и <данные изъяты> в качестве процентов, начисленных по ставке <данные изъяты> годовых за период с 16 по 31 марта 2020 года.

Согласно положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу положений п. 4 ст. 380 ГК РФ задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3.3 предварительного договора от 07.06.2019 часть обеспечительного платежа в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей является задатком и обеспечивает исполнения обязательств по данному договору.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, определены законом, а именно положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела, Истец допустил нарушение обязательства по выплате обеспечительного платежа, что послужило основанием для прекращения предварительного договора от 07.06.2019 на основании положений п. 3.5 предварительного договора от 07.06.2019 в редакции Дополнительного соглашения № от 03.02.2020. При прекращении предварительного договора по данному основанию продавец обязан возвратить покупателю полученные от него денежные средства за вычетом суммы процентов и задатка в течение 180 (Ста восьмидесяти) дней в даты расторжения предварительного договора.

Таким образом, удержание Ответчиком <данные изъяты> в качестве задатка произведено в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями заключенного сторонами предварительного договора. Утверждение Истца об обратном не основано на законе, а требование о возврате указанных денежных средств не подлежит удовлетворению.

Согласно положениям п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

По условиям п. 3.2 предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения № от 03.02.2020 обязанность по внесению обеспечительного платежа, составляющего покупную цену жилого дома и земельного участка, должна была быть исполнения покупателем согласно графику, установленному предварительным договором.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Положениями п. 3.4 предварительного договора установлено, что за нарушение покупателем графика внесения обеспечительного платежа начисляются проценты по ставке <данные изъяты> годовых на сумму просроченного платежа.

В соответствии с п. 3.5 предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения № от 03.02.2020 просрочка внесения обеспечительного платежа, превышающая согласованный сторонами предельный срок – 01.04.2020 года, влечет прекращение (расторжение) предварительного договора по соглашению сторон.

При прекращении предварительного договора по указанному выше основанию продавец обязан возвратить покупателю полученные от него денежные средства за вычетом суммы процентов и задатка в течение 180 (Ста восьмидесяти) дней в даты расторжения предварительного договора.

Как следует из материалов дела, Истцом была допущена просрочка в исполнении обязанности по внесению обеспечительного платежа, которая не была устранена в срок до 01 апреля 2020 года, что привело к расторжению предварительного договора на основании положений п.3.5 предварительного договора.

На основании положений п. 1 ст. 395 ГК РФ, п. 1 ст. 487 ГК РФ, пп. 3.2 и 3.4 предварительного договора на невнесенную в установленный срок часть обеспечительного платежа в размере <данные изъяты>. были начислены проценты по ставке <данные изъяты> годовых за период с 16 марта 2020 по 31 марта 2020 года. Сумма начисленных процентов составила <данные изъяты>. Расчет суммы процентов произведен Ответчиком в соответствии с положениями предварительного договора и является корректным.

С учетом вышеизложенного, суд признает несостоятельным утверждение Истца о том, что сумма в размере <данные изъяты> неправомерно удержана Ответчиком.

Поскольку удержание задатка и процентов произведено Ответчиком в соответствии с положениями действующего законодательства, отсутствуют основания утверждать, что указанными действиями Ответчик нарушил права Истца как потребителя. В связи с чем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании пени, предусмотренной ст.ст. 23, 23.1, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда на основании положений ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и штрафа на основании положений ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 22.04.2021.

Председательствующий: