Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Чеченова А.М., при секретаре Бозиевой Р.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сундуковой Р.М. к ООО «Юг-контракт», Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее-Управлению Росреестра РФ по КБР) об обязании к проведению государственной регистрации перехода права собственности на имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Сундукова Р.М. обратилась в суд с иском к ООО «Юг-Контракт», Управлению Росреестра РФ по КБР об обязании к проведению государственной регистрации перехода права собственности на имущество ООО «Юг-Контракт» к ней, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от 23.11.2010 года с ООО «Юг-Контракт» она приобрела у последнего в собственность часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м, инв.№ 1633, лит.А расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 876 кв.м, находящимся в аренде у Продавца, согласно Договора №-АЗ от 29.04.2004г. При обращении в Управление Росреестра РФ по КБР за регистрацией права собственности на указанные объекты недвижимости она получила уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на непредоставление ряда документов, в частности, акта приема-передачи части административного здания, выписки из государственного реестра юридических лиц Продавца, документа, подтверждающего, что указанная сделка не является крупной, либо согласия учредителей Продавца на совершение сделки, если таковая является крупной. Указывая, что все необходимые документы имеются, истица просила суд вынести решение о производстве Управлением Росреестра РФ по КБР регистрации перехода права собственности к ней от ООО «Юг-Контракт» на основании договора купли-продажи от 23.11.2010 года на часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м,инв.№ 1633,лит.А расположенное по адресу: <адрес>.

Впоследствии истица дополнила свои исковые требования, указав, что регистрация сделки сорвалась по вине ООО «Юг-Контракт», не представившего в Управление необходимые документы, и в настоящее время утверждающего о незаконности совершенной сделки по различным мотивам, в связи с чем просила суд признать за нею право собственности на приобретенные объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Бажев А.А. поддержал доводы иска в полном объеме, пояснив, что само решение о приостановлении государственной регистрации они не оспаривают, однако, в связи с тем, что все необходимые документы, подтверждающие законность сделки и достаточные для государственной регистрации перехода права собственности на имущество по сделке имеются, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по указанной сделке к его доверительнице, с признанием за нею права собственности.

Сундукова Р.М. в суд не явилась, представил письменное заявление о рассмотрении иска в ее отсутствие, в связи с чем суд рассмотрел дело по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ без ее присутствия.

Представитель ООО «Юг-Контракт», директор Пшихачев Х.М. иск не признал, пояснил, что договор купли-продажи был подписан им как руководителем ООО «Юг-Контракт», однако, в настоящее время возникли сомнения в правомочности совершения им указанной сделки.

Представитель УФСГР, КиК по КБР по доверенности Хахов А.Х. иск не признал, просил в его удовлетворении отказать за необоснованностью.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности_№ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м,инв.№ 1633,лит.А расположенное по адресу: <адрес>, является собственностью ООО «Юг-Контракт».

Согласно договора купли-продажи от 23.11.2010 года, ООО «Юг-Контракт» продало, а Сундукова Р.М. купила имущество ООО «Юг-Контракт» в виде части административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 324,60 кв.м, инв.№ 1633, лит.А расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 876 кв.м, находящимся в аренде у Продавца, согласно Договора №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ

Договор от имени ООО «Юг-Контракт» подписан директором Пшихачевым Х.М.

Согласно положений ст.53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Как следует из положений ст.40 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 года, единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Единоличный исполнительный орган общества может быть избран также не из числа его участников.

В качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного статьей 42 настоящего Федерального закона.

Единоличный исполнительный орган общества: без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Как следует из п.10.6 Устава ООО «Юг-Контракт», директор общества без доверенности действует от его имени и совершает сделки.

Согласно протокола № 4 от 05.05.2007 года участников ООО «Юг-Контракт» и выписки из ЕГРЮЛ № 2748 от 27.12.2010 года, директором данной организации является Пшихачев Х.М..

Соответственно, единоличным исполнительным органом ООО «Юг-Контракт» является его директор Пшихачев Х.М., совершивший указанную сделку по купле-продаже объектов недвижимости путем подписания соответствующего договора купли-продажи в рамках своих полномочий, определенных как законом, так и Уставом общества.

Согласно ч.3 ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Согласно ч.1 указанной статьи, крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Представленным в суд балансом Общества за 2010 год установлен уставной капитал ООО «Юг-Контракт» в размере 5 090 000 (пять миллионов девяносто тысяч) рублей.

Стоимость проданного по сделке имущества составила, согласно договора, 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, т.е. менее 20 процентов от стоимости имущества общества. Соответственно, указанная сделка не является крупной, ее одобрение в соответствии со ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» участниками Общества не требуется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанная сделка совершена директором ООО «Юг-Контракт» Пшихачевым Х.М. в рамках своих полномочий, определенных законом и Уставом, оснований считать данную сделку крупной, т.е. требующей одобрения общего собрания участников, суду не представлено. Оснований сомневаться в совершении сделки между продавцом и покупателем, незаконности указанной сделки, данных о том, что она кем-нибудь оспорена, у суда не имеется.

С учетом законности указанной сделки, суд считает возможным удовлетворение иска в части признания права собственности на приобретенные объекты недвижимости за Сундуковой Р.М.

В части иска об обязании Управления Росреестра РФ по КБР к регистрации сделки:

Как следует из положений ч.3 ст. 165 ГК РФ. если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ. в случае, когда одна из сторон уклоняется от дарственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации № от 17.12.2010 года, государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество приостановлена в связи с непредставлением следующих документов:

акта приема-передачи части административного здания, выписки из государственного реестра юридических лиц Продавца, документа, подтверждающего, что указанная сделка не является крупной, либо согласия учредителей Продавца на совершение сделки, если таковая является крупной.

Согласно ч.1 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Факт непредставления указанных документов в Управление Росреестра РФ по КБР по вине ООО «Юг-Контракт» не оспаривается сторонами.

Необходимость представления указанных документов для производства государственной регистрации перехода права собственности исходит из требований законодательства.

Так, согласно положений ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, представление акта приема-передачи имущества по договору является необходимым для подтверждения факта совершения сделки, поскольку закон увязывает передачу имущества с исполнением самой сделки (ст.463 ГК РФ).

Выписка из ЕГРЮЛ свидетельствует об отсутствий изменений в учредительных документах, а также устанавливает исполнительный орган общества, правомочный на совершение сделки.

Документ, подтверждающий, что указанная сделка не является крупной, либо согласие учредителей Продавца на совершение сделки, если таковая является крупной, необходимы в силу требований ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Однако, суд исходит из того, что все указанные документы представлены в суд.

Факт передачи имущества от продавца покупателю подтверждается передаточным актом от 23 ноября 2010 года.

В суд также представлены выписка из ЕГРЮЛ и бухгалтерский баланс ООО «Юг-Контракт» за 2010 год, которыми подтверждаются полномочия руководителя ООО на совершение сделки и устанавливается, что сделка по реализации объектов недвижимости не является крупной, т.е. нет необходимости в получении одобрения общего собрания участников ООО.

С учетом того, что от представления документов уклонилась сторона ООО «Юг-Контракт», что привело к приостановлению государственной регистрации сделки, суд считает возможным в силу ч.3 ст.165 ГК РФ вынести решение о производстве государственной регистрации сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за Сундуковой Р.М. право собственности на часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м, инв.№ 1633, лит.А, расположенное по адресу: <адрес>, приобретенное ею у ООО «Юг-Контракт» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м,инв.№ 1633,лит.А расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть административного здания с хозяйственными постройками, назначение: нежилое, 2-этажный,общая площадь 324,60 кв.м, инв. №, лит.А расположенное по адресу: <адрес>, к Сундуковой Р.М..

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд КБР через Нальчикский горсуд с момента его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.М. Чеченов