Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: администрация города Ялты Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений обратился в Ялтинский городской суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата>, заключенный между Муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ФИО3, в виду неисполнения ответчиком условий договора.

Требования мотивированы тем, что между сторонами 16 марта 2020 года, в порядке в порядке переоформления прав, был заключен договор аренды земельного участка площадью 539 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям названного договора аренды, ответчик обязался использовать переданный ему участок в соответствие с его целевым назначением и видом разрешенного использования «Гостиничное обслуживание», и приступить к его освоению по проведению работ по реконструкции размещенного кафе в пансионат семейного типа течении трех лет, и ввести в эксплуатацию объект капитального строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации названного договора. В результате проведенной проверки сотрудниками Департамента был выявлен факт того, что ФИО3 не производились мероприятия, направленные на освоение вверенного ему земельного участка, а также ним допущен факт размещения в границах участка семи нестационарных объектов торговли, кроме того, готовность объекта капитального строительства, установленная на момент заключения договора в 69% не изменилась, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, и влечет за собой расторжение ранее заключенного договора аренды.

Представитель истца, ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, под чем судом принимается возвращение почтовой корреспонденции, направленной по зарегистрированному месту жительства ответчиков, за истечением срока хранения (ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), что свидетельствует о фактическом отказе от получения почтовой корреспонденции.

Представитель ответчика ФИО2, в удовлетворении исковых требований просил отказать, представил письменную позицию по делу, которую поддержал в судебном заседании, одновременно пояснив, что ответчиком принимаются меры, направленные на освоение вверенного его доверителю земельного участка, в том числе, путем заключения соответствующих договоров на проведение проектных и инженерноизыскательских работ, необходимых для реконструкции объекта капитального строительства, с учетом градостроительных условий и имеющихся ограничений застройки.

Выслушав участников процесса и исследовав материалы дела и представленные доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено ГПК РФ.

Из содержания ст. 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 12 ГПК РФ, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет правосудие по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела <дата> между Гурзуфским поселковым советом и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка площадью 539 кв. м с кадастровым номером №<номер> расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора, земельный участок был передан в аренду для реконструкции существующего кафе «Кристалл» в пансионат семейного типа с кафе.

На основании договора дарения от <дата> ФИО3 приобрел в собственность объект незавершенного строительства лит. А, расположенный по адресу: <адрес> площадью 390 кв. м., со степенью готовности 69%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером : №<номер>, площадью 539 кв. м по адресу: <адрес>, о чем <дата> сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии с постановлением Администрации города Ялта №<номер>- П от <дата>, <дата> между муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым и ФИО3 был заключен соответствующий договор аренды земельного участка (далее- Договор), на срок до <дата>, по условиям которого арендатор ФИО3 приобретает во временное владение земельный участок с кадастровым номером: №<номер> площадью 539 кв. м по адресу: <адрес>

Так, <дата> сотрудниками департамента муниципального контроля Администрации г. Ялта проведен осмотр фактического использования вышеназванного земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> а также расположенных на нем объектов. По результатам проведенного осмотра, посредством составления акта уполномоченными должностными лицами был сделан вывод о наличии на указанном участке, помимо объекта незавершенного строительства наличие семи нестационарных торговых павильонов, что может свидетельствовать о нецелевом использовании арендованного участка, и является нарушением его существенных условий, что влечет за собой его расторжение.

Оценивая доказательства, представленные сторонами во взаимосвязи с объективными обстоятельствами спорных взаимоотношений суд приходит к выводу о следующем.

Положения ст. 619 ГК РФ закрепляет условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Положения статьи 619 ГК Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2019 года N 3428-0, от 26 февраля 2021 года N 233-0 и др.).

Статья 450 ГК Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N. 1617-0, от 23 июня 2016 года N 1289-0, от 29 октября 2020 года N 2466-0 и ДР-)-

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30 сентября 2019 года N 2485-0, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Как следует п. 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). Категория земель: «Земли населенных пунктов». В соответствии с п. 4.4.3, 4.4.4 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 5.2 Договора установлено целевое назначение земельного участка - для реконструкции существующего кафе «Кристалл» в пансионат семейного типа с кафе. П. 9.1.1 предусмотрена право арендодателя требовать от арендатора использование земельного участка в соответствии с вышеназванным пунктом.

При этом, пунктом 8.3 договора аренды земельного участка от 16.03.2023 года установлены ряд ограничения и обременения права пользования землей, которые, в виду необходимости соблюдения требований, накладывают определенные ограничения на осуществление деятельности, в том числе и по реконструкции объектов капитального строительства, что должно было быть учтено ответчиком при заключении названного договора.

Вместе с тем, согласно сведениям, содержащимся в разделе 1 выписки из ЕГРН земельного участка от "Особые отметки" на земельный участок существуют ограничения прав, предусмотренные статьями 56 Земельного кодекса Российской Федерации, установленные 03.08.2022 года Приказом Ко- 94 - ОКН Министерства культуры Республики Крым от 16.03.2022 года/ которым были утверждены границы зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, включая названный земельный участок, а также были установлены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия федерального значения.

Поскольку указанные ограничения были установлены уже в процессе реализации сторонами по договору взаимных прав и обязанностей, то, по мнению суда, указанные обстоятельства могли существенно затруднять процедуру освоения участка ответчиком. При таких обстоятельствах, суд приходит к убеждению, что ответчиком принимаются возможные меры по освоению участка с учетом его целевого назначения, поскольку последним с целью выполнения имеющихся договорных обязательств, в условиях ранее имевшихся и вновь установленных ограничений, связанных с правовым режимом участка, предпринимались меры по их преодолению, о чем свидетельствуют предоставленные в адрес суда договоры на оказание услуг по определению состояния конструктивных элементов объекта незавершенного строительства от 23.07.2020 года, а также на проведение работ по землеустройству и инженерных изысканий от 02.07.2022 года.

Равным образом, доводы истца о размещении ответчиком торговых объектов на территории арендуемого участка, которые аргументированы соответствующим Актом осмотра № 220 от 31.10.2022 года, в ходе проведения которого был сделан вывод о наличие семи нестационарных торговых объектов на арендуемом ответчиком участке, не могут быть приняты судом в подтверждение нецелевого использования участка, поскольку проведенный осмотр произведен визуально, составленный по его результатам Акт с прилагаемой фототаблицей не содержит технических данных, позволяющих суду сделать однозначный вывод о расположении названных объектов в границах участка. В виду чего, доводы истца о нецелевом использования участка ответчиком, основанные на результатах проведенного осмотра не подтверждают указанный факт.

Также не обоснованы доводы истца, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, так как степень готовности объекта незавершенного строительства с момента заключения договора аренды не изменилась, поскольку земельный участок с кадастровым номером №<номер> предоставлен в аренду для реконструкции существующего кафе <данные изъяты> в пансионат семейного типа с кафе, обязательным этапом, связанным с реконструкцией, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство и реконструкцию не предоставляется возможным. Ответчик на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимал действия по его освоению й подготовке проектной документации для реконструкции.

Вместе с тем, в обязанность арендатору не может быть поставлено необходимость внесения в ЕГРН всех текущих изменений в процессе проведения реконструкции объекта, в любом случае, действующим законодательством не предусмотрена императивная норма, регламентирующая регулярность внесения подобных сведений в ЕГРН в процессе проведения необходимых работ и изысканий в процессе реконструкции объектов незавершенного строительства. При этом, сведения из ЕГРН, датированные <дата>, на которые ссылается истец, свидетельствуют о наличии в ЕГРН внесенных сведений о готовности объекта на дату постановки указанного объекта на кадастровый учет, а не о фактическом состоянии объекта на дату получения выписки <дата>. При этом, ни самим договором, ни иным нормативно-правовым актом, не предусмотрена обязанность ответчика на проведение какой-либо регулярности мероприятий по реконструкции объекта незавершенного строительства и освоению участка, что позволяет арендатору по своему усмотрению реализовывать свои права, связанные с временным владением участком и реконструкцией данного объекта в пределах установленных договором сроков введения объекта в эксплуатацию, который не истек.

Кроме того, из представленных истцом доказательств судом не усматривается нарушения ответчиком существенных условий договора.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от <дата>№<номер>-П, в отношении спорного земельного участка установлен вид разрешенного использования. «Гостиничное обслуживание», который согласно Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N №<номер> утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" входит в общий вид. «Предпринимательство», и используется для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. В соответствии с чем, согласно Решения № 8 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым" (действовавшим на момент заключения договора) была установлена арендная плата за использование указанного земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования в размере 144371.15 рублей в год.

Указанная сумма арендой платы уплачивалась арендатором, а ее стоимость была определена как более высокая, нежели для других видов разрешенного использования участков, с учетом коммерческой направленности деятельности, предполагаемой для ведения на арендуемом земельном участке, без понижающих коэффициентов, предусмотренных для отдельных видов арендаторов, что свидетельствует об отсутствии наличии какого-либо ущерба для арендодателя, при котором он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме этого Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

При принятии решения, суд также учитывает положения ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Таким образом, при заключении оспариваемого договора, в том числе, определив границы участка, стороны урегулировали свои правоотношения в части определения земельного участка, в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию, принадлежащему ФИО3 (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ), для соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). При таких обстоятельствах, расторжение спорного договора создаст правовую неопределенность для сложивших взаимоотношений сторон, что повлечет необходимость дополнительного урегулирования взаимоотношений.

Таким образом, доводы истца о допущении арендатором существенных нарушений условий договора аренды земельного участка и о наличии основании для его расторжения по требованию арендодателя, суд признает необоснованными и в удовлетворении иска отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья подпись Е.Л. Бекенштейн