Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т.М.И. к Ч.А.Я. о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков, по встречному исковому заявлению Ч.А.Я. к Т.М.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Т.М.И. обратился в суд с иском к Ч.А.Я. о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков, по тем основаниям, что ... между ним и Ч.А.Я. был заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ... принадлежащей, Ч.А.Я. на праве собственности. Согласно условиям вышеуказанного договора Ч.А.Я. приняла на себя обязательства передать в собственность Т.М.И. квартиру общей площадью ... и земельный участок общей площадью ... кв.м. расположенную по адресу: .... В свою очередь Т.М.И. принял на себя обязанность оплатить стоимость квартиры. Также стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ... В соответствии с п.4 договора стороны установили, что сумму в размере ...Т.М.И. передает собственнику квартиры в качестве задатка в деньги подписания договора. Т.М.И. надлежащим образом в установленные сроки исполнил свою обязанность, по предоставлению суммы задатка, а именно, ... в день подписания договора. Факт передачи денежных средств подтверждается актом приема-передачи денежных средств по которому Ч.А.Я. получила ... в качестве задатка в присутствии свидетелей Т.С.В., прож. ... и И.А.И., прож. ... подписания всех документов и получения денег в размере ..., доверительное лицо со стороны ответчика Ч.Н.В. сразу же передал своиму доверительному лицу Приходько Людмиле Николаевне для дальнейшего оформления квартиры по ....Ч.А.Я. в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательств по договору, а именно до настоящего времени не передала квартиру Т.М.И. ( не заключила договор купли-продажи).

...Т.М.И. стало известно о неисполнении Ч.А.Я. своих обязательств по указанному договору п. 6 договора не исполнен в срок. ...г. Т.М.И. Иннокентиевичем собственноручно было вручено требование о возвращении задатка в двойном размере в срок до ..., а так же ... заказным письмом с уведомлением было отправлено по почте. Однако Ч.А.Я. денежную сумму не выплатила и не дала ответа в соответствии п.4 соглашения о задатке от ... на вышеуказанное требование. За все это время пользуясь её денежными средствами, в результате чего ему были причинены следующие убытки. Прекращение продажи своей квартиры, оплата за Ч.А.Я. долга за электроэнергию в размере - ...., госпошлина - ...., задатка за квартиру -..., которые не были использованы им по его значению.

Просит суд взыскать с Ч.А.Я. в пользу Т.М.И. сумму задатка, уплаченную по соглашению от ... в двойном размере, т.е. в сумме ..., а так же убытки в размере ..., итого: ....

В ходе судебного разбирательства ... от ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Ч.А.Я. поступило встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора купли-продажи, в котором она указывает, что ... между Ч.Н.В., действующим в её интересах по доверенности, и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Предметом указанного договора являлась следующая недвижимость: квартира, общей площадью ...., с кадастровым номером ... и земельный участок, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ... расположенные по адресу: ....

Согласно п.1. указанного предварительного договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется продать, то есть передать в собственность указанную недвижимость, а покупатель обязуется купить, то есть принять в собственность указанную недвижимость.

Она, как продавец, выполнила условия сделки до подписания основного договора купли-продажи недвижимости и окончательного расчета, осуществив действия по передаче недвижимого имущества покупателю. В день подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости, ... покупателю, по его требованию, был передан ключ от квартиры. Покупатель с этого периода беспрепятственно пользовался квартирой и земельным участком. Данное обстоятельство подтверждается фактами, изложенными в исковом заявлении Т.М.И.. Он указывает, что им понесены расходы по оплате коммунальной услуги электроснабжения в феврале 2016 года. То есть после подписания предварительного договора купли-продажи. Данные расходы он понес добровольно в целях использования жилой площади для проживания.

П.6. предварительного договора купли продажи недвижимости от ... содержит условие, согласно которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до «...». Поскольку указанная дата относиться к периоду, предшествующему дате заключения предварительного договора купли-продажи она является недействительной, указанной в результате технической ошибки, допущенной в договоре, что свидетельствует о том, что срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не определен. Согласно П.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи недвижимости в данном случае должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного договора купли-продажи от ..., то есть в срок до ....

До направления ответчиком, в её адрес, требования о возвращении задатка, никаких соглашений (устных, либо письменных) с Т.М.И. о расторжении сделки, оформленной предварительным договором купли-продажи они, как стороны сделки, не заключали.

Она от заключения основного договора купли-продажи не уклонялась.

Никаких требований о заключении основного договора купли-продажи недвижимости ни в гражданско-деловом, ни в гражданско-правовом порядке ей со стороны Т.М.И. не предъявлялись.

Напротив, от третьих лиц ей стало известно, что Т.М.И. публично заявил, что заключит основной договор купли-продажи только в том случае, если цена сделки будет снижена еще на .... Данное заявление он мотивировал тем, что приобрел дорогостоящее автотранспортное средство и у него нет средств, достаточных для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из приведенной нормы следует, что сторона имеющая намерение заключить в определенные сроки основной договор, должна направить другой стороне предложение заключить этот договор.

От Т.М.И. таких предложений она не получала, ни устных, ни письменных.

Сама она, являясь инвалидом, имеет ограниченную подвижность конечностей, в связи с чем не имеет возможности выйти за пределы своего домовладения, расположенного по адресу .... Об этом обстоятельстве Т.М.И. известно.

Из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры и земельного участка следует, что по форме он соответствует основному договору купли-продажи недвижимости. Предмет, а именно: квартира и земельный участок, их место расположения, общая площадь, а также другие существенные условия основного договора такие как: цена, согласованы сторонами предварительного договора. Предварительный договор подписан сторонами.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости от ... соответствует требованиям ст.ст. 549-551, 554-556,558 Гражданского кодекса Российской Федерации и считается заключенным. Соглашений о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от ... ни в письменном, ни в устном виде не составлялось. Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором являются для сторон действующими.

В силу части 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку удовлетворение встречного иска полностью исключит удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора, считает необходимым заявить свои требования в форме встречного иска.

Просит суд обязать Т.М.И., заключить с Ч.А.Я. основной договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ..., на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости от ... до ....

В судебном заседании истец Т.М.И. по первоначальному иску и ответчик по встречному иску, требования иска поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Мнение по встречному исковому заявлению не высказал, оставив разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель истца, по первоначальному иску, и ответчику по встречному иску, ТН.Н. требования иска поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Мнение по встречному исковому заявлению не высказала, оставив разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель ответчика, по первоначальному иску и представитель истца, по встречному иску, Ч.А.Я.- Ч.Н.В. исковые требования не признал, представив свои возражения в письменном виде. Встречное исковое заявление поддерживает в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика, по первоначальному иску, и представитель истца по встречному иску, Ч.Н.В.- Приходько Л.Н. возражала против удовлетворения исковых требования и пояснила, что истец Т.М.И. в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, не предлагал заключить основной договор. Данное обстоятельство свидетельствует о том что, покупатель, как сторона сделки утратил интерес к основному договору.

Ч.А.Я., как сторона сделки, от заключения основного договора купли- продажи не уклонялась и имеет намерения заключить с Т.М.И. основной договор купли продажи недвижимости. В связи с этим и обратилась в суд со встречным исковым заявлением о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Таким образом, основания для взыскания двойного размера задатка отсутствуют.

Кроме того, исковые требования заявлены истцом до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи недвижимости от ..., и соответственно не подлежат удовлетворению.

Согласно п.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи недвижимости в данном случае должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного договора купли-продажи от ... то есть в срок до ....

Согласно п.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ..., соглашения о задатке от ..., акта приема передачи денежных средств от ... истцом Т.М.И.Ч.А.Я. была передана сумма задатка в размере ....

Толкование истцом Т.М.И. указанной суммы как задатка не основано на законе.

Согласно п. 1-2 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.

Задаток - есть один из способов обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он не применим. Кроме того платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Кроме того задатком может быть обеспечено наличное, а не будущее денежное обязательство.

Т.М.И. до настоящего времени не имел и не имеет намерения заключать основной договор купли-продажи, что подтверждается его исковыми требованиями.

Отсюда следует, что до тех пор, пока не заключен основной договор купли-продажи, не существует и вытекающее из него обязательство денежного расчета. Соответственно, в данном случае задаток не может выступать в качестве доказательства заключения основного договора купли- продажи.

В соответствии с п.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Требование о взыскании с Ч.А.Я. расходов по оплате коммунальной услуги электроснабжения ничем не обосновано. Между Ч.А.Я. и Т.М.И. никогда не заключалось каких либо соглашений об осуществлении Т.М.И. коммунальных платежей. Т.М.И. самостоятельно принял решение и осуществил коммунальные платежи, не ставя Ч.А.Я. в известность, не согласовывая с ней сумму платежа и т.д. Так же Ч.А.Я. никогда ни брала на себя обязательства по компенсации расходов, понесенных Т.М.И. по оплате коммунальных платежей. Поскольку со стороны Ч.А.Я. не возникло никаких обязательств. Считает требование о взыскании с Ч.А.Я. суммы в размере .... - необоснованными. Просит суд отказать Т.М.И. в удовлетворении исковых требований, встречное исковое заявление Ч.А.Я. – удовлетворить.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования Т.М.И. к Ч.А.Я. о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков, удовлетворению не подлежат, встречное исковое заявление Ч.А.Я. к Т.М.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Выводы суда основаны на следующем:

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что, в соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам и в пределах представленных доказательств.

Стороны к мировому соглашению не пришли.

В судебном заседании установлено, что ... между Ч.А.Я., в интересах которой по доверенности действует Ч.Н.В., и Т.М.И. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого, Ч.А.Я. была намерена продать, а Т.М.И. купить квартиру, общей площадью ...., с кадастровым номером ... и земельный участок, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ... расположенные по адресу: .... Согласно п. 6 указанного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ...

В соответствии с п. 4 данного предварительного договора, подлежащее передаче истцу недвижимое имущество было оценено по соглашению сторон в ..., из которых сумма в размере ... была передана истцом ответчику в момент подписания данного договора в качестве задатка. ... будет передана покупателем продавцу при подписании сторонами основного договора купли-продажи при выполнении всех условий данного договора.

... между Ч.А.Я., в интересах которой по доверенности действует Ч.Н.В., и Т.М.И. были заключены соглашение о задатке, акт приема-передачи денежных средств, согласно которых Т.М.И. передает Ч.А.Я. денежную сумму в размере ..., в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи квартиры, общей площадью ... с кадастровым номером ... и земельного участка, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ...., расположенные по адресу: ....

Сторонами не отрицается, что Ч.А.Я. действительно получила от Т.М.И.... в счет обеспечения исполнения предстоящего договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, общей площадью ...., с кадастровым номером ... и земельного участка, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ... расположенные по адресу: ..., но указанный договор купли-продажи ими заключен не был.

Из материалов дела следует, в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи недвижимости заключен не был.

В исковом заявлении истец указывает на то, что ... им собственноручно было вручено ответчику требование о возвращении задатка в двойном размере, в связи с нарушением своих обязательств по соглашению, в срок до ..., а так же ... заказным письмом с уведомлением было отправлено по почте.

Однако, доказательств направления ответчику Ч.А.Я. требований о заключении основного договора, суду не представлено.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что от Т.М.И. таких предложений Ч.А.Я. не получала.

Таким образом, исковые требования истца Т.М.И. к Ч.А.Я. о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Встречное исковое заявление Ч.А.Я. к Т.М.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи, подлежит удовлетворению, по следующим основаниям:

... между Ч.А.Я., в интересах которой по доверенности действует Ч.Н.В., и Т.М.И. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого, Ч.А.Я. была намерена продать, а Т.М.И. купить квартиру, общей площадью ...., с кадастровым номером ... и земельный участок, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ...., расположенные по адресу: ....

Согласно п. 6 указанного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ...

В судебном заседании установлено, что Ч.А.Я., как продавец, выполнила условия сделки до подписания основного договора купли-продажи недвижимости и окончательного расчета, осуществив действия по передаче недвижимого имущества покупателю, а именно: в день подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости, ... покупателю, по его требованию, был передан ключ от квартиры. Покупатель с этого периода беспрепятственно пользовался квартирой и земельным участком. Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что после подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости, в ... года Т.М.И. были понесены расходы по оплате коммунальной услуги электроснабжения, о чем Т.М.И. указывает в своем исковом заявлении.

Согласно п.6. предварительного договора купли продажи недвижимости от ..., стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до «...». Поскольку указанная дата относиться к периоду, предшествующему дате заключения предварительного договора купли-продажи она является недействительной, указанной в результате технической ошибки, допущенной в договоре, что свидетельствует о том, что срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не определен.

До направления Т.М.И., в адрес Ч.А.Я., требования о возвращении задатка, никаких соглашений с ним о расторжении сделки, оформленной предварительным договором купли-продажи они, как стороны сделки, не заключали. Никаких требований о заключении основного договора купли-продажи недвижимости Ч.А.Я. со стороны Т.М.И. не предъявлялись.

Как установлено в судебном заседании, таких предложений от Т.М.И.Ч.А.Я. не получала.

Таким образом, установлено, что Ч.А.Я. от заключения основного договора купли-продажи не уклонялась. Предварительный договор купли-продажи недвижимости от ... соответствует требованиям ст.ст. 549-551, 554-556,558 ГК РФ и считается заключенным, обязательства, предусмотренные предварительным договором являются для сторон действующими.

Таким образом, встречное исковое заявление Ч.А.Я. к Т.М.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи - подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Т.М.И. к Ч.А.Я. о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Ч.А.Я. к Т.М.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи - удовлетворить.

Обязать Т.М.И. заключить с Ч.А.Я. договор купли-продажи недвижимости: квартиры, общей площадью ...., под кадастровым номером ... и земельный участок, относящиеся к категории земель населенных пунктов: общей площадью ... расположенных по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам ...вого суда через Степновский райсуд ... в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Товкань В.Т.

Мотивированное решение изготовлено ...