Гражданский кодекс часть 1

07 августа 2020 года Талдомский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 –ФИО2 к ФИО3 и 3-му лицу Управлению Росрестра по <адрес> о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании права собственности на земельные участки, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Злотин–ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 и 3-му лицу Управлению Росрестра по <адрес> о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании права собственности на земельные участки, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании денежных средств.

Требования истца основаны на том, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи восьми земельных участков с КН 50:01:0060605:2, КН 50:01:0060605:8, КН 50:01:0060605:9, КН 50:01:0060605:7, КН 50:01:0060605:6, КН 50:01:0060605:5, КН 50:01:0060605:3, КН 50:01:0060605:4, расположенных по адресу: <адрес>, Павловический с.о., рядом с д.Батулино.

Истец добросовестно исполнил свои обязательства, передав ответчице земельные участки по владение и обеспечив государственную регистрацию сделки. Согласно договору совокупная стоимость земельных участков составляет 35 000 000 рублей. Первоначально ответчица обязалась заплатить истцу полную центу договора в срок ДД.ММ.ГГГГ. Однако своих обязательств не исполнила, попросив об отсрочке исполнения обязательств. Сроки оплаты сдвигались многократно, в последний раз стороны согласовали срок - до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательство по оплате суммы договора в размере 35 000 000 рублей так и не было исполнено. В соответствии с п.3 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения ответчицей обязательств по оплате стоимости договора до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи считается расторгнутым, а у ответчика возникает обязательство возвратить истцу в собственность указанные земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с требованием к ответчику передать указанные земельные участки, ответчик данное требование не исполнила. Кроме того, ответчик длительное время пользовалась имуществом, не оплатив за него денежные средства, в связи с чем просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 14844395,32 рублей. Истец просит применить последствия расторжения договора купли-продажи и признать за истцом право собственности на земельные участки. Истец просит обязать органы государственной регистрации зарегистрировать переход права собственности на указанные земельные участки к истцу.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО5 иск поддержала. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО6 дополнил, что по дополнительному соглашению в случае неуплаты долга до ДД.ММ.ГГГГ договор считается расторгнутым и у ответчицы появляется обязанность возвратить земельные участки в собственность истца. Соглашение сторонами было подписано. Данное соглашение прошло регистрацию. В обоснование иска ссылаются на положения п.2 ст. 489 ГК РФ в соответствии с которой, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный в рассрочку ему товар продавец вправе в соответствии с договором отказаться от исполнения договора и потребовать возврата купленного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей полученных покупателем превышает половину стоимости. ФИО3 ни рубля не заплатила. В соответствии с п.3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения ответчицей обязательства по оплате стоимости договора до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи считается расторгнутым, а у ответчика возникает обязательство возвратить истцу в собственность земельные участки. Стороны предусмотрели определенный порядок расторжения договора в случае его не оплаты. Поскольку оплата не была произведена полностью, не было оплачено ничего, возникли последствия, которые стороны предусмотрели дополнительным соглашением и которые предусмотрены ст.453 ГК РФ. Доводы процессуального оппонента сводятся к тому, что не подлежит возврату имущество и должны заявляться только денежные требования. В данном случае заключен договор и определен порядок его прекращения. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор. Первоначально оплата по договору предусматривалась до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Оплата предполагалась в рассрочку. Стороны несколько раз срок оплаты сдвигали по просьбе другой стороны, и в конечном счете договорись об отсрочке, предусмотренной дополнительным соглашением № к договору. Дополнительным соглашением предусмотрен срок оплаты до ДД.ММ.ГГГГ. До сегодняшнего дня оплата не произведена. В выписке из ЕГРН сведения об изменении срока содержатся, срок действия обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО7 пояснил, что существует определенный законом порядок расторжения договора. Из дополнительного соглашения непонятна дата его заключения, и не может быть установлено, в какой день он был подписан. Также нельзя установить, этот ли документ был отдан на регистрацию. Срок оплаты продлен до ДД.ММ.ГГГГ, если исходить из этого дополнительного соглашения. Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, так как срок начинает течь с ДД.ММ.ГГГГ, а не так, как производит расчеты истец с ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если суд посчитает доводы не состоятельными, то просит обратить внимание, что пропущен срок исковой давности. Истец просить применить к договору купли-продажи земельного участка последствия расторжения договора, и не ставит требование о его расторжении. Считает, что расторжение предусмотрено соглашением. Но данное соглашение не является соглашением о расторжении договора, оно лишь указывает на обстоятельства, связанные с исполнением договора. Стороны соглашения о расторжении не достигли. Требования о расторжении не заявляют, потому что они четко регламентированы законом. Требование истца о признании его собственником земельного участка не могут быть удовлетворены, если не следует, из чего эти требования исходят. Суд не может устанавливать, в отношении тех или иных лиц право собственности на земельный участок, если в этой части они не заявляют требования. Требования о взыскании денежных средств, в случае признания дополнительного соглашения заключенным, подлежат взысканию с ДД.ММ.ГГГГ. Из заключенного договора купли-продажи и из дополнительного соглашения не следует, что истцу должно быть возращено право собственности на земельные участки. У истца возникает единственное право – право требовать возврата денежных средств. Но таких требований истец не заявляет. Требование об истребовании имущества не заявлено, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме. ФИО3 оплата не производилась. Договор был заключен в 2015 году, в 2019 году якобы подписывается какой-то документ. Документ получен с нарушением его оформления. Нет доказательств, что данный документ был отдан для совершения регистрационных действий. Срок оплаты сдвигался, соглашения носили устный характер. Последний срок платежа – июнь 2020 года.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, просит слушать дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.450 ч.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

7. В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Злотиным-ФИО2 и ФИО3 заключен Договор купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым истец продал ответчику восемь земельных участков, а именно: земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:2, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:8, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., севернее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:9, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., севернее д.Батулино, уч.17, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:7, находящийся по адресу: <адрес>, западнее д.Батулино, уч.20, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:6, находящийся по адресу: <адрес>, западнее д.Батулино, уч.19, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:5, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:3, находящийся по адресу: <адрес>, д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство; земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:4, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство.

Стороны оценили указанные земельные участки в 35 000 000 рублей, покупатель обязался оплатить продавцу указанную сумму в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-19).

Право собственности ФИО3 на указанные земельные участки было зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН на данные земельные участки, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона (л.д.56-79).

Как пояснили стороны, срок оплаты по договору неоднократно изменялся. В суд представлено Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым срок оплаты был установлен – до ДД.ММ.ГГГГ. Также п.3 Дополнительного соглашения № установлено, что в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельных участков в срок, установленные п.2 настоящего соглашения, Договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель обязан возвратить земельные участки в собственность продавца (л.д.20).

Как указали стороны, оплата земельных участков произведена не была.

ДД.ММ.ГГГГ Злотин-ФИО2 направил в адрес ФИО3 письмо с требованием обеспечить возврат земельных участков путем подписания акта возврата земельных участков (л.д.10-12), что подтверждается квитанцией об отправке и описью вложения (л.д.53-55). На данное письмо ФИО3 какого-либо ответа не дала, Акт приема-передачи земельных участков не подписала.

В соответствии с п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Так как стороны предусмотрели в дополнительном соглашении к договору купли-продажи такое основание для расторжения данного договора, как невнесение оплаты по договору купли-продажи в оговоренные сроки, то при наступлении этого обстоятельства продавцу предоставлено право на истребование предмета купли-продажи без судебного расторжения договора, такое договорное условие следует квалифицировать как условие, согласно которому продавец может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 ГК РФ, направив покупателю требование о возврате предмета купли-продажи.

Дополнительное соглашение подписано сторонами, ими не оспаривается. Доводы представителя ответчика о том, что не представлено доказательств регистрации дополнительного соглашения, не могут быть приняты судом во внимание, так как дополнительное соглашение составлено в письменной форме, срок ипотеки в силу закона зарегистрирован в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

Так как истцом соблюден порядок расторжения договора путем направления другой стороне соответствующего уведомления, то договор купли-продажи считается расторгнутым и предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке не требуется.

Так как после расторжения договора ФИО3 не совершила действий по возврату имущества, суд применяет последствия расторжения договора и возвращает в собственность истца земельные участки с КН 50:01:0060605:2, КН 50:01:0060605:8, КН 50:01:0060605:9, КН 50:01:0060605:7, КН 50:01:0060605:6, КН 50:01:0060605:5, КН 50:01:0060605:3, КН 50:01:0060605:4, расположенных по адресу: <адрес>, Павловический с.о., рядом с д.Батулино., признав на них право собственности, что является прекращением права собственности на указанные земельные участки за ФИО3.

Истец просит обязать Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на земельные участки. Суд считает требование не подлежащим удовлетворению, так как с таким заявлением истец в Управление Росреестра по <адрес> не обращался, отказ в регистрации перехода права собственности не получал. Решение суда о признании права собственности будет являться основанием для регистрации перехода прав.

Истец также просит взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 14844395,32 рублей в соответствии с представленным расчетом.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд считает данное требование не подлежащим удовлетворению, так как отсутствуют правовые основания для этого, поскольку истец воспользовался своим правом на расторжение договора купли-продажи и правом на возврат права собственности на восемь земельных участков, тем самым восстановив свои нарушенные права.

Условие договора купли-продажи об отсрочке платежа не изменяет правовую природу договора именно как договора купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статьям 11, 12 Гражданского кодекса РФ судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Поскольку истец заявил требование о применении последствий расторжения договора купли-продажи и признании права собственности на земельные участки, что является его правом, то суд отказывает истцу в удовлетворении иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО8–ФИО2 удовлетворить частично.

Применить последствия расторжения договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Злотиным-ФИО2 и ФИО3.

Признать за Злотиным–ФИО2 право собственности на:

-земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:2, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:8, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., севернее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:9, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., севернее д.Батулино, уч.17, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:7, находящийся по адресу: <адрес>, западнее д.Батулино, уч.20, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 63000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:6, находящийся по адресу: <адрес>, западнее д.Батулино, уч.19, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:5, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:3, находящийся по адресу: <адрес>, д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство;

-земельный участок площадью 60000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060605:4, находящийся по адресу: <адрес>, Павловический с.о., южнее д.Батулино, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный под дачное строительство.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО3 на указанные земельные участки.

В остальной части иска об обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании денежных средств Злотину–ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья И.В.Никитухина

Решение в окончательной форме

составлено ДД.ММ.ГГГГ