Гражданский кодекс часть 1

с участием помощника прокурора Ленинского АО г. Тюмени ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Господиновой Иванки ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о признании договора аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , от 20 ноября 2015 года, заключённым; признании права собственности на данное жилое помещение, признании договора купли-продажи квартиры по адресу: , недействительным; признании ФИО4 недобросовестным приобретателем, аннулировании записи о регистрации сделки, истребовании из незаконного владения квартиры по адресу: , путем передачи ключей от данной квартиры и выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства из данного жилого помещения; взыскании компенсацию морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам с вышеуказанными исковыми требованиями, указывая, что между нею и ФИО3 20 ноября 2015 года был заключён договор аренды с правом выкупа в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый номер . Право собственности ФИО3 на указанное жилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2015 года. Согласно п.1.3. договора от 20.11.2015 года арендатор (ФИО7) вправе самостоятельно от имени арендодателя (ФИО3) осуществлять все права и обязанности по договору купли-продажи квартиры от 30.10.2015 года, заключённому между арендодателем ФИО3 и ООО «ИРИАН». В соответствии с п.1.5. договора от 10.11.2015 года в приложении №2 определена выкупная стоимость объекта в размере 1 992 108 рублей 30 копеек; размер ежемесячного платежа составляет 13 558 рублей; выкупная стоимость объекта осуществлялась в российских рублях путем безналичного перечисления денежных средств на счет , открытый на имя ФИО3 в Тюменском операционной офисе ФАКБ «Абсолют Банк» в г. Екатеринбурге с назначением платежа «ежемесячный платеж по договору №7614038/15-И-1 от 30.10.2015 в размере 15 400 рублей». В соответствии с п.1.4. договора от 20.11.2015 года по истечении срока договора либо досрочной выплаты арендных платежей и выкупной стоимости объекта арендатор, которым является она, приобретает объект в собственность на основании отдельно заключаемого договора купли-продажи (выкупа предмета аренды) на условиях, определенных в согласованном сторонами проекте договора купли-продажи, являющегося приложением №4 к договору от 20.11.2015 года. Согласно договору от 20.11.2015 года арендодатель ФИО3 передал, а она как арендатор приняла по акту приема-передачи от 20.11.2015 года вышеуказанную квартиру. С момента подписания договора от 20.11.2015 года все арендные платежи по договору вносились ею на счет № на имя ООО «К2», открытый в филиале ПАО «Ханты-Мансийск» с назначением платежа «возврат займа по договору займа от 30.10.2015 за ФИО3» в размерах и в сроки, определяемых в графике, являющегося приложением №3 к договору от 20.11.2015 года. Общая сумма арендных платежей по договору, порядок и сроки их внесения были закреплены в графике, являющемся неотъемлемой частью договора от 20.11.2015 года. При этом условиями договора от 20.11.2015 года предусмотрено, что арендатор имеет право произвести оплату всех арендных платежей досрочно без согласования с арендодателем. С 30 ноября 2015 года ею вносились все предусмотренные договором от 20.11.2015 года платежи на счета ответчика ФИО3, включая арендные платежи и платежи по выкупной стоимости договора. Кроме того, она неоднократно предпринимала меры по регистрации договора аренды от 20.11.2015 года, однако данный договор не регистрировали, поскольку отсутствовала справка с согласием от АО «Абсолют Банк» на такую регистрацию. Она в период владения спорной квартирой несла бремя ее содержания, оплачивала все коммунальные платежи, обеспечивала сохранность жилого помещения, произвела ремонт в квартире. Для внесения денежной суммы для полного досрочного погашения кредита по кредитному договору №7614038/15-И-1 от 30.10.2015 года она обратилась 19.11.2020 года в АО «Абсолют Банк», где узнала, что ответчиком ФИО3 нарушены условия договора аренды с правом выкупа, в частности, им (ФИО3) произведено полное досрочное погашение кредита без её уведомления. Более того, ответчик ФИО3 продал спорную квартиру, и в данную квартиру вселились новые собственники квартиры, а ей доступ в жилое помещение прекращён. Считает, что ответчик ФИО3 существенно нарушил условия договора от 20.11.2015 года. С её стороны выполнялись все обязательства по договору от 20.11.2015 года в полном объеме, тогда как ответчиком ФИО3 грубо нарушены условия данного договора, с предложением о расторжении договора от 20.11.2015 года и возврате оплаченных ею по данному договору денежных средств ответчик ФИО3 к ней не обращался. Руководствуясь п.3 ст.432 ГК РФ договор может быть признан заключённым, даже если он не отвечает требованию закона о регистрации права на объект в государственном органе. Ответчик ФИО3 получил частично исполнение по договору от 20.11.2015 года, действие договора подтверждается длительностью договорных отношений, платежи по договору поступали в соответствии с условиями договора планомерно. Считает, что ответчиком ФИО3 нарушен принцип добросовестности (ст.1 ГК РФ). Договор аренды от 20.11.2015 года содержит все существенные условия договора, соответствует всем требованиям, предъявляемым законом к договору аренды объекта недвижимости, стороны подписали данный договор добровольно, по собственному волеизъявлению. Считает, что в силу ст.218 ГК РФ имеет право на признание за нею права собственности на вышеуказанную квартиру. Просит признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , кадастровый номер , заключённый 20 ноября 2015 года между нею и ответчиком ФИО3, заключённым; признать за нею право собственности на жилое помещение по адресу: , кадастровый номер .

Впоследствии истцом ФИО7 исковые требования были уточнены, просила: признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , кадастровый номер , заключённый 20 ноября 2015 года между нею и ответчиком ФИО3, заключённым; признать за нею право собственности на жилое помещение по адресу: , кадастровый номер ; взыскать с ответчика ФИО3 компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей. Исковые требования мотивирует тем, что от действий ответчика ФИО3 ей причинён моральный вред из-за потери единственного жилья, она испытывает чувство страха и беспокойства.

Впоследствии истцом ФИО7 исковые требования были уточнены, просила: признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , кадастровый номер , заключённый 20 ноября 2015 года между нею и ответчиком ФИО3, заключённым; признать за нею право собственности на жилое помещение по адресу: , кадастровый номер ; признать ответчика ФИО4 недобросовестным приобретателем квартиры по вышеуказанному адресу; взыскать с ответчика ФИО3 компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей; признать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключённый между ФИО3 и ФИО4, недействительным и истребовать у ФИО4 квартиру по адресу: .

Впоследствии истцом ФИО7 после неоднократного уточнения и увеличения исковых требований, исковые требования были уточнены и в окончательной редакции просила: признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , кадастровый номер , заключённый 20 ноября 2015 года между нею и ответчиком ФИО3, заключённым; признать за нею право собственности на жилое помещение по адресу: , кадастровый номер ; признать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключённый между ФИО3 и ФИО4, недействительным; признать ответчика ФИО4 недобросовестным приобретателем квартиры по вышеуказанному адресу; аннулировать запись о сделке, заключённой между ответчиками ФИО3 и ФИО4 о купле-продаже спорной квартиры, в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области; истребовать из незаконного владения у ФИО4 квартиру по адресу: , путем передачи ей ключей от данной квартиры; выселить ФИО4, ФИО5, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, снять ФИО4, ФИО5, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с регистрационного учета по месту жительства из спорного жилого помещения; взыскать с ответчика ФИО3 компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей.

Истец ФИО7 в суд не явилась, надлежаще извещена, просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца ФИО7 ФИО8 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, показав суду, что поскольку истцу не предоставляли кредит и она не имела возможности приобрести себе в собственность квартиру, т.е. у нее была плохая кредитная история, она договорилась с ФИО3, который являлся ее знакомым, о совершении сделки, по которой она оформляет на него квартиру и производит оплату за данную квартиру, а впоследствии переоформляют квартиру в собственность истца, по результату чего и был заключён 20.11.2015 года договор аренды с правом выкупа. Свои личные денежные средства она внесла в сумме 555 000 рублей в счет первоначального взноса. Не отрицает того факта, что истец допускала просрочки по оплате обязательств по договору от 20.11.2015 года, а также не в полном объеме ею вносились денежные суммы по договору от 20.11.2015 года.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, извещён в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства. О причинах неявки данный ответчик суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил. Суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, признавая причины неявки ответчика в суд неуважительными.

Вывод суда о надлежащем извещении ответчика, не явившегося в судебное заседание, обусловлен положениями пункта 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 года №221, статьями 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2007 года №КАС07-564, и принципом единства судебной практики.

При этом суд учитывал использование им всего спектра доступных мер по извещению ответчика ФИО3, а также то, что информация о ходе рассмотрения дела, времени и месте судебного заседания по делу размещается на сайте суда в сети Интернет.

Действия ответчика (уклонение от получения извещения и явки в суд) суд считает отказом от получения судебного извещения о явке в судебное заседание и с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации расценивает как злоупотребление правом.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал и показал суду, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Данную квартиру он приобрёл по договору купли-продажи от 16.11.2020 года, заключённому между ним и ФИО3 Стоимость данной квартиры составила 2 500 000 рублей. Согласно п.4 договора купли-продажи от 16.11.2020 года расчет между сторонами производится в сумме 1 530 000 рублей за счет собственных средств покупателя до подписания договора купли-продажи и денежные средства в сумме 970 000 рублей после регистрации сделки. Дополнительным соглашением от 01.12.2020 года сторонами договора купли-продажи от 16.11.2020 года стоимость объекта была изменена: до подписания договора купли-продажи он передавал ФИО3 денежную сумму в размере 1 530 000 рублей, а 830 000 рублей передал после регистрации сделки. Все свои обязательства по договору купли-продажи от 16.11.2020 года как продавец, так и покупатель исполнили в полном объёме. Право собственности на спорную квартиру к нему перешло 27.11.2020 года. Между ним и ФИО3 был перед совершением сделки по купле-продаже спорной квартиры заключён договор займа от 16.11.2020 года, по которому он передал ФИО3 денежные средства в размере 1 530 000 рублей, и полученные денежные средства ФИО3 были внесены в счет погашения задолженности по жилищно-коммунальным платежам в отношении спорной квартиры в сумме 45 450 рублей, в ФССП в сумме 109 566,87 рублей. Также ФИО3 была погашена задолженность перед ПАО АКБ «Абсолют Банк» по кредитному договору от 30.10.2015 года в сумме 1 367 036 рублей 54 копейки, которую должна была погашать истец. Из условий договора аренды с правом выкупа и приложений №№2 и 3 к данному договору ФИО7 обязана была оплатить денежную сумму в общем размере 1 992 108,30 рублей (выкупная стоимость) и 539 600 рублей (арендные платежи). Вместе с тем из представленных истцом доказательств ФИО7 были обязательства по договору от 20.11.2015 года исполнены не в полном объеме, размер внесённых денежных средств составляет 465 195 рублей 15 копеек, а также 76 650 рублей в счет выкупной стоимости, и 141 175 рублей в счет арендных платежей. Согласно п.7.1. договора от 20.11.2015 по истечению срока аренды и оплаты выкупной стоимости объекта, либо выплаты всех арендных платежей и выкупной стоимости досрочно, арендатор вправе приобрести объект в собственность на основании договора купли-продажи (выкупа объекта аренды). Таким образом, арендатор получает право выкупа только после полного внесения арендных платежей и выкупной стоимости объекта. Считает, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Неисполнение обязательств по договору от 20.11.2015 года со стороны истца не свидетельствует о наличии у неё права претендовать на право собственности на спорный объект. Полагает, что при сложившейся ситуации истец имеет право требовать от ФИО3 возмещения всех оплаченных с ее стороны денежных средств по договору от 20.11.2015 года, который является незаключенным, и не повлёк для истца правовых последствий. По изложенным обстоятельствам, просит в иске истцу отказать.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО9 доводы ответчика ФИО4 поддержала, показав суду, что договор от 20.11.2015 года подлежал обязательной государственной регистрации права, а поскольку истцом данный договор не был зарегистрирован, в силу норм ГК РФ, данный договор считается незаключённым Договор от 20.11.2015 года прекратил свое действие 19.11.2020 года, обязанности сторон по данному договору на момент его прекращения не были исполнены. Спорная квартира была продана ФИО4 после того, как договор аренды с правом выкупа прекратил свое действие. ФИО3 пояснил, что договор считает незаключённым, что на момент продажи он (договор от 20.11.2015 года) был закончен, что истец причинила ему убытки, не своевременно погашала кредит, в результате чего начислены проценты за просрочку, не производила оплату за квартиру. Также считает, что ст.302 ГК РФ не применима к спорным правоотношениям, поскольку истец не является собственником спорной квартиры, а собственник спорной квартиры ФИО3 распорядился спорной квартирой добровольно, получив за квартиру денежные средства. Считает, что истцом не представлено доказательств того, что с 20.11.2015 года она не имела возможности зарегистрировать договор аренды в порядке, установленном законом, что в этом для неё были какие-либо препятствия. Поскольку истцом не была исполнена обязанность по регистрации сделки, это и повлекло за собой такую сложившуюся правовую ситуацию. Полагает, что договор от 20.11.2015 года является незаключённым, т.к. он не был зарегистрирован. По изложенным обстоятельствам, просит в иске истцу отказать.

Ответчики ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в суд не явились, надлежаще извещены, просит рассмотреть дело в её отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лица ПАО АКБ «Абсолют Банк», ООО «К2», ООО «ИРИАН», Управление Росреестра по Тюменской области в суд не явились, извещены в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства. Суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие, признавая причины неявки в суд неуважительными.

Согласно заключению прокурора, данного ею в судебном заседании, договор от 20.11.2015 является незаключённым, поскольку он был заключён на длительный срок и в соответствии с требованиями норм ГК РФ обязан быть зарегистрирован. Кроме того, истец не исполняла надлежащим образом своих обязательств по договору от 20.11.2015 года, платежи по данному договору в счет выкупной стоимости и арендных платежей вносились не своевременно и не в полном объеме. Полагает, что ФИО4 в порядке установленном законом стал собственником спорной квартиры, договор от 20.11.2015 года для истца не породил правовых последствий. Просит в иске истцу отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что 30.10.2015 года между ООО «ИРИАН» и ФИО3 заключён договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО «ИРИАН» продал покупателю ФИО3 квартиру по адресу: , квартира продается по цене 1 850 000 рублей.

Квартира приобретается покупателем ФИО3 у продавца ООО «ИРИАН» частично за счет собственных денежных средств в сумме 555 000 рублей, и частично за счет кредитных денежных средств в размере 1 295 000 рублей по кредитному договору от 30 октября 2015 года №7614038/ГС/15-И, заключенному в г. Тюмени между ФИО3 и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (кредит предоставляется сроком на 240 месяцев.

10.11.2015 года договор купли-продажи от 30.10.2015 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области.

На основании акта приема - передачи от 30.10.2015 года квартира была передана от продавца покупателю ФИО3

Из условий кредитного договора от 30.10.2015 года, заключённого между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО3, последнему был предоставлен кредит в размере 1 295 000 рублей на срок 240 месяцев, для приобретения квартиры по адресу: , сумма ежемесячного платежа составляет 13 588 рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.11.2015 года ФИО3 зарегистрировал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: .

Также 30.10.2015 года между ООО «К2» и ФИО3 был заключён договор займа, по условиям которого ФИО3 был выдан денежный займ на сумму 555 000 рублей, с условием оплаты ежемесячного платежа в счет возврата займа в сумме 15 400 рублей, последний ежемесячный платеж составит 16 000 рублей. Денежная сумма полученная по договору займа от 30.10.2015 года в размере 555 000 рублей была внесена в ООО «ИРИАН» на приобретение спорной квартиры.

20 ноября 2015 года между ФИО3 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был подписан договор аренды с правом выкупа, по условиям которого арендодатель в соответствии с условиями настоящего договора предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на срок и на условиях настоящего договора принадлежащее ему на праве собственности Объект недвижимого имущества: квартиру по адресу: с правом выкупа объекта.

Согласно п.1.3. договора арендатор вправе самостоятельно от имени арендодателя осуществлять все права и обязанности по договору купли-продажи квартиры от 30.10.2015 года, заключённому между арендодателем и ООО «ИРИАН», включая права требования к продавцу на основании доверенности, выданной арендодателем на имя арендатора на срок 5 лет.

По истечении срока действия настоящего договора либо досрочной выплаты арендных платежей и выкупной стоимости объекта арендатор приобретает объект (вышеуказанную квартиру) в собственность на основании отдельно заключаемого договора купли-продажи (выкуп предмета аренды) на условиях, определенных в согласованном сторонами проекте договора купли-продажи (приложение №4) (п.1.4. договора).

Выкупная стоимость Объекта определена в Приложении №2 и осуществляется в российских рублях путем безналичного перечисления денежных средств на следующие реквизиты: счет №, открытый на имя ФИО3 в Тюменском операционной офисе ФАКБ «Абсолют Банк» (ОАО) в г. Екатеринбурге с назначением платежа «ежемесячный платеж по договору №7614038/15-И-1 от 30.10.2015, в размерах, отраженных в Графике (Приложение №2).

В Приложении №2 к договору аренды с правом выкупа от 20.11.2015 года определен график выкупной стоимости, общий размер выкупных платежей составляет 1 992108 рублей, 30 копеек; определен период платежей с 30.11.2015 года по 20.11.2020 года, всего 61 платеж, ежемесячный платеж в размере 13 588 рублей определён с 30.11.2015 года по 30.10.2020 года, последний платеж 20.11.2020 года составляет единовременный платеж в размере 1 176 828 рублей 30 копеек.

В разделе 3 договора от 20.11.2015 года определены арендные платежи, общая сумма которых, порядок и сроки их внесения закреплены в Графике, являющемся Приложением №3 к данному договору. Приложение №3 является неотъемлемой частью договора от 20.11.2015 года. При этом арендатор имеет право произвести оплату всех арендных платежей досрочно без согласования с арендодателем.

Приложением №3 к договору от 20.11.2015 года определен График уплаты арендных платежей, общий размер которых составляет 539 600 рублей, период внесения арендных платежей составляет с 10.12.2015 года по 30.10.2018 года, 36 ежемесячных платежей, размер ежемесячного платежа составляет 15 400 рублей.

В соответствии с п.3.2. договора от 20.11.2015 года уплата арендатором арендных платежей по настоящему договору осуществляется в российских рублях путем безналичного перечисления денежных средств на реквизиты: счет № на имя ООО «К2», открытый в филиале ПАО «Ханты-Мансийск» с назначением платежа «возврат займа по договору займа от 30.10.2015 за ФИО3» в размерах, отраженных в Графике (Приложение №3) к договору от 20.11.2015 года.

Пунктом 5.1.3. договора от 20.11.2015 года предусмотрено, что арендатор имеет право потребовать в суде признания за ним права собственности на Объект в соответствии с заключенным договором и возмещении убытков, если арендодатель отказал арендатору по истечении срока договора аренды с правом выкупа (или после досрочной уплаты арендных платежей и выкупной стоимости Объекта) в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на Объект.

По истечении срока аренды и оплаты выкупной стоимости Объекта, либо выплаты всех арендных платежей и выкупной стоимости досрочно, арендатор вправе приобрести Объект в собственность на основании договора купли-продажи (выкупа Объекта аренды) (Приложение №4) (п.7.1. договора от 20,11.2015 года).

Договор от 20.11.2015 года вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами (п.8.1. договора).

В соответствии с п.8.3. договора от 20.11.2015 года договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для арендодателя, второй для арендатора, третий для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании акта приема-передачи объекта в аренду от 20.11.2015 года спорная квартира передана арендодателем ФИО3 арендатору ФИО7 Данный акт составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для арендодателя, второй для арендатора, третий для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с требованиями закона данный договор после его подписания 20.11.2015 года не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области.

Из представленных суду документов следует, что с заявлением в Управление Росреестра по Тюменской области о регистрации и погашении сделки об ограничении и права истец обратилась только 29.07.2020 года.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 05.08.2020 года разъяснено, что государственную регистрацию не представлено письменное согласие залогодержателя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), что является основанием для приостановления государственной регистрации права.

Согласно справке от 05.11.2020 года, выданной ПАО АКБ «Абсолют Банк», по состоянию на 05.11.2020 года задолженность ФИО3. По кредиту от 30.10.2015 года составляет: просроченная задолженность в размере 1 199 937,97 рублей, задолженность по процентам в размере 113 424,97, штрафы в сумме 53 673,62 рубля.

Согласно справке от 19.11.2020 года, выданной ПАО АКБ «Абсолют Банк», ФИО3 полностью и досрочно погасил 16.11.2020 года задолженность по договору о предоставлении кредита №7614038/ГС/15-и от 30.10.2015 года.

После получения данной справки от ПАО АКБ «Абсолют Банк» от 19.11.2020 истцом повторно 19.11.2020 сданы документы на регистрацию своих прав по договору от 20.11.2015 года.

Согласно сведениям из УФСИН России по Тюменской области от 29.12.2020 года ответчик ФИО3 в период времени с 01.12.2015 года по 07.07.2020 года находится в местах лишения свободы.

В настоящее время спорная квартира по договору купли-продажи от 16 ноября 2020 года ФИО3 продана ФИО4, который зарегистрировал свое право собственности в Управлении Росреестра по Тюменской области 27.11.2020 года.

Спорная квартира по акту приема-передачи от 01.12.2020 года была передана ФИО4

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями лиц, а также материалами дела.

Истец просит признать заключённым договор аренды с правом выкупа от 20 ноября 2015 года между нею и ответчиком ФИО3 в отношении квартиры, расположенный по адресу: .

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды с правом выкупа от 20.11.2015 года был заключён на срок более года, из анализа условий п.8.3. данного договора, договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, третий - для органа, осуществляющего государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, оценив условия заключённого между истцом и ФИО3 договора аренды с правом выкупа, суд пришёл к выводу о том, что между сторонами заключён договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, в связи с чем такой договор подлежал обязательной государственной регистрации, чего сторонами сделано не было.

В силу ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, законных оснований считать договор от 20.11.2015 года заключённым не имеется. Данный договор считается незаключенным в силу ст.ст.609,551 ГК РФ.

Кроме того, договор от 20.11.2015 года не повлёк для истца правовых последствий, предусмотренных, в том числе п.5.1.3. договора от 20.11.2015 года, согласно которому истец праве потребовать в суде признания за собой права собственности на спорную квартиру, поскольку ею не исполнены надлежащим образом обязательства по договору от 20.11.2015 года, что нашло подтверждение в судебном заседании, а также не отрицалось представителем истца в судебном заседании.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вместе с тем судом установлен факт, что свои обязательства по договору от 20.11.2015 года ФИО7 исполняла ненадлежащим образом, не производя в срок и в полном объеме свои обязанности по ежемесячной оплате выкупной стоимости объекта и арендных платежей.

Так, согласно справке АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) от 08.04.2021 года по кредитному договору от 30.10.2015 года были произведены следующие платежи ФИО7

по приходному кассовому ордеру №903980 от 28.11.2015 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №583644 от 30.12.2015 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №957453 от 30.01.2016 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №511252 от 30.04.2016 года - 15 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №8231141 от 31.05.2016 года - 50 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №97164 от 27.06.2016 года - 30 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №207782 от 27.08.2016 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №64479 от 30.11.2016 года - 35 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №655412 от 30.12.2016 года - 13 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №22695 от 30.01.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №877881 от 02.03.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №439347 от 03.04.207 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №205070 от 10.05.2017 года - 13 500 рублей;

по приходному кассовому ордеру №469073 от 24.06.2017 года - 25 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №380040 от 31.07.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №35111 от 31.08.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №983812 от 05.10.2017 года - 11 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру № 427185 от 01.11.2017 года - 15 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №253851 от 06.12.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №238439 от 27.12.2017 года - 14 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №192884 от 13.03.2018 года - 10 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №702474 от 23.03.2018 года - 16 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №9568233 от 26.04.2018 года - 8 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №627598 от 27.04.2018 года - 10 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №41923 от 24.05.2018 года - 25 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №581762 от 05.07.2018 года - 15 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру № 617345 от 11.08.2018 года - 13 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №98102 от 05.09.2018 года - 13 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №773496 от 24.10.2018 года - 10 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №823178 от 28.11.2018 года - 10 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №105901 от 30.11.2018 года - 5 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №10684 от 17.12.2018 года - 10 000 рублей;

по банковскому ордеру №909551 от 15.01.2019 года - 10 800 рублей;

по банковскому ордеру №909822 от 15.01.2019 года - 3 000 рублей;

по банковскому ордеру №902031 от 09.02.2019 года - 14 000 рублей;

по банковскому ордеру № 450744 от 21.03.2019 года - 10 000 рублей;

по банковскому ордеру №655353 от 25.03.2019 года - 5 000 рублей;

по банковскому ордеру №10392 от 10.04.2019 года - 5000 рублей;

по банковскому ордеру №133969 от 12.04.2019 года - 3 000 рублей;

по банковскому ордеру №496103 от 19.04.2019 года - 5 000 рублей;

по банковскому ордеру №499239 от 19.04.2019 года - 1000 рублей;

по банковскому ордеру №102934 от 14.05.2019 года - 15 000 рублей;

по банковскому ордеру №228468 от 13.06.2019 года - 15 000 рублей;

по банковскому ордеру №719786 от 31.07.2019 года - 15 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №936555 от 31.01.2020 года - 15 000 рублей;

по приходному кассовому ордеру №597441 от 01.04.2020 года - 18 650 рублей;

по приходному кассовому ордеру №101114 от 29.05.2020 года - 20 000 рублей;

ФИО4 на основании приходного кассового ордера №791529 от 16.11.2020 года была внесена денежная сумма в размере 1 367 036 рублей 54 копейки.

В ответ на запрос суда суду предоставлены акты сверки расчетов между ООО «К2» и ФИО3 в период с 01.01.2015 по 16.09.2021 года по договору займа от 30.10.2015 года, согласно которым были произведены следующие платежи по договору займа:

11.12.2015 года на сумму 15 400 рублей

19.02.2016 года на сумму 15 500 рублей

17.03.2016 года на сумму 31 000 рублей

24.05.2016 года на сумму 75 000 рублей

28.06.2016 года на сумму 32 500 рублей

11.11.2016 года на сумму 15 400 рублей

12.12.2016 года на сумму 15 400 рублей

16.01.2017 года на сумму 15 400 рублей

22.02.2017 года на сумму 10 400 рублей

29.03.2017 года на сумму 21 000 рублей

16.08.2017 года на сумму 45 000 рублей

04.09.2017 года на сумму 45 000 рублей, всего на общую сумму 337 000 рублей.

По состоянию на 31.12.2021 года сумма задолженности составляет 218 000 рублей.

Таким образом, из анализа условий договора от 20.11.2015 года и сведений из АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ООО «К2» истцом ненадлежащим образом исполнялись обязанности по своевременному ежемесячному внесению платежей по договору от 20.11.2015 года в счет суммы выкупной стоимости спорной квартиры и арендных платежей.

Данный факт – не надлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды от 20.11.2015 истец не оспаривала.

Таким образом, суд считает, что требования истца о признании договора аренды заключённым и признании за нею права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению в связи с тем, что данный договор является заключённым в случае его государственной регистрации в соответствии с требованиями законна, что истцом не было сделано, следовательно, данный договор от 20.11.2015 года не может быть признан заключенным, ибо сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, и кроме того, право собственности на спорное жилое помещение по данному договору у истца не возникло в связи с тем, что ею ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору, тогда как в силу ст.624 ГК РФ и условий договора от 20.11.2015 арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, в силу изложенного, требования истца в этой части (признать договор заключенным и признании за нею права собственности) удовлетворению не подлежат.

Довод истца о том, что ею надлежащим образом исполнялись обязанности по договору от 20.11.2015 года, суд находит несостоятельным, ибо в судебном заседании напротив установлен факт ненадлежащего исполнения истцом своих обязанностей по внесению ежемесячных сумм в счет арендных платежей и выкупной стоимости, и кроме того, данный факт (ненадлежащее исполнение и наличие задолженности) подтвердила в судебном заседании представитель истца.

Также суд не может принять как юридически значимым довод истца о том, что истец желала и имела возможность внести в ноябре 2020 года единовременным платежом всю сумму задолженности, которая у неё (истца) имелась по договору от 20.11.2015 года, поскольку данный довод истца является голословен и ничем не подтверждён. Кроме прочего, такое желание (оплатить всю сумму долга) у истца возникло тогда, когда спорная квартира была уже продана.

Голословными суд находит и доводы истца о том, что ею предпринимались меры для производства регистрации договора от 20.1.2015 года в Управлении Росреестра по Тюменской области, однако ей было в этом отказано, поскольку истцом не представлено этому доказательств. С первым обращением для регистрации договора от 20.11.2015 года истец обратилась только 29.07.2020 года, т.е. спустя более 4 лет после подписания договора аренды с правом выкупа.

Поскольку требования истца в этой части (признание договора заключённым и признании права собственности на спорную квартиру) не могут быть удовлетворены и с учетом того, что по состоянию на 16.11.2020 года ФИО3 был собственником спорного жилого помещения, на момент продажи им как собственником спорной квартиры ФИО4 обязательства по кредитному договору были исполнены, путём погашения долговых обязательств из денежных средств, полученных от ФИО4, то ФИО4 правомерно приобрёл в собственность спорное жилое помещение, в связи с чем договор заключённый между ФИО4 и ФИО3 нельзя признать недействительным, т.к. обязательство по договору от 16.11.2020 года, как продавцом, так и покупателем исполнены, а права истца данным договором не нарушены, ибо у неё не возникло первичное право на спорную квартиру по вышеизложенным судом обстоятельствам.

В связи с установленными выше судом обстоятельствами, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о признании ФИО4 недобросовестным приобретателем спорной квартиры, аннулировании записи о сделке купли-продажи спорной квартиры от 16.11.2020 года; истребовании из незаконного владения у ФИО4 спорной квартиры, выселении ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, снятии ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с регистрационного учета по месту жительства из данного жилого помещения; взыскании с ФИО3 компенсацию морального вреда, которые по своей сути вытекают из заявленных истцом требований о признании договора от 20.11.2015 года заключенным и признании за истцом права собственности на вышеуказанную квартиру, в удовлетворении которых ФИО7 отказано, поскольку у истца не возникло прав на спорную квартиру по договору от 20.11.2015 года.

На основании изложенного и руководствуясь вышеперечисленными нормами материального права, а также ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Господиновой Иванке ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения по адресу: , кадастровый номер , от 20 ноября 2015 года между Господиновой Иванкой ФИО2 и ФИО3 заключённым; признании право собственности на жилое помещение по адресу: , кадастровый номер ; признании договора купли-продажи квартиры по адресу: , заключённого между ФИО10, недействительным; признании ФИО4 недобросовестным приобретателем квартиры по адресу: ; аннулировать записи о сделке, заключённой между ФИО3 и ФИО4 о купле-продаже спорной квартиры, в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области; истребовании из незаконного владения у ФИО4 квартиры по адресу: , путем передачи ключей от данной квартиры; выселении ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из квартиры по адресу: , без предоставления другого жилого помещения, снятии ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с регистрационного учета по месту жительства из данного жилого помещения; взыскании с ФИО3 компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тюменский областной суд путём подачи апелляционной жалобы (представления) через Ленинский райсуд г. Тюмени.

Судья О.В. Бубнова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 января 2022 года.