Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Л к обществу с ограниченной ответственностью «ФеррумГрупп» о передаче недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей,

УСТАНОВИЛ:

Л обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к обществу с ограниченной ответственностью «ФеррумГрупп» (далее – ООО «ФеррумГрупп») о передаче недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей, из которого следует, что дата между истцом и администрацией <адрес> заключен договор аренды земельного участка, кадастровый №, по <адрес> А в <адрес> в квартале 524.

дата он уступил право аренды указанного земельного участка ООО«ФеррумГрупп», о чем составлено соответствующее соглашение.

По взаимной договоренности с ООО«ФеррумГрупп» должно было оплатить за переданное им право аренды земельного участка денежные средства в сумме 10000000 рублей. Истцом выполнены все условия по указанной сделке уступки права аренды земельного участка, однако ООО «ФеррумГрупп» до настоящего времени оплату не произвело.

Ссылаясь на ст. ст. 167, 168 ГК РФ указывает, что вышеуказанная сделка, заключенная между ним и ООО«ФеррумГрупп» не завершена, является недействительной и не влечет юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода права аренды на земельный участок.

Просит суд признать соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка кадастровый № по <адрес> А <адрес> в квартале 524, заключенное между истцом и ООО«ФеррумГрупп» недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности сделки. Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведения о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка кадастровый № по <адрес> А <адрес> в квартале 524.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка кадастровый № по <адрес> А <адрес> в квартале 524, заключенное между истцом и ООО«ФеррумГрупп» и применить последствия недействительности сделки.

В судебное заседание истец Л, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, не явился. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, заявлений об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в его отсутствие, не представлено. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца Ш, действующая на основании доверенности, надлежащим образом извещенная о дате, месте и времени судебного разбирательства, не явилась. Об уважительных причинах неявки суду не сообщила, заявлений об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в её отсутствие, не представлено. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ФеррумГрупп», действующая на основании доверенности Д, возражала против исковых требований, представила письменные возражения, из которых следует, что постановлением главы администрации <адрес>№ от датаЛ в аренду на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:012101:537 по адресу: <адрес> А в 524 квартале <адрес>, площадью 5000 кв.м. (с особым режимом использования) для строительства многофункционального комплекса, категория земель - «земли населенных пунктов».

дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> (далее - КУМИ <адрес>) - «арендодателем» и Л - «арендатором» заключен договор аренды указанного земельного участка №, сроком с дата по дата Договор аренды зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>дата в установленном законом порядке, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26-26-01/037/2011-202.

Как следует из договора аренды земельного участка №, заключенного дата между КУМИ <адрес> и Л, последнему в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 26:12:012101:537 по <адрес> А, для строительства многофункционального комплекса.

В силу положений п. 2 ст. 615 ГК РФ при перенайме происходит замена одной из сторон в договоре аренды, то есть само существо обязательства и условия сделки остаются неизменными.

При этом необходимо учесть, что при совершении сделки перенайма по договору аренды земельного участка, заключенного сроком на 3 года, необходимо согласие арендодателя (КУМИ <адрес>) в силу положений ст.22 ЗК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ.

дата между Л и ООО «ФеррумГрупп» достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка № от дата Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> от дата№.

Л обратился в Промышленный районный суд <адрес> с иском к ООО «ФеррумГрупп» о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка, кадастровый № по <адрес> А в <адрес> в кварте 524, заключенного между истцом и ответчиком в силу его ничтожности; о применении последствий недействительности сделки; аннулировании в базе данных Управления Росреестра по <адрес> сведений о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей перенайма) по договору аренды земельного участка, кадастровый № по <адрес> в <адрес> в квартале 524.

С иском Л ответчик не согласен, считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Общие положения о последствиях недействительности сделки предусмотрены ст. 167 ГК РФ. Согласно положениям указанной нормы права недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № от дата «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» в силу приведенной нормы ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом.

В обоснование заявленных требований о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, истец ссылается на то, что между ним и ответчиком была устная договоренность, согласно которой ООО «Феррум Грумм» должно было оплатить истцу 10000000рублей за переданное ответчику право аренды земельного участка.

Истец считает, что оспариваемое соглашения является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода права аренды на земельный участок.

Ответчик считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Так, истец в качестве основания заявленного иска ссылается на то обстоятельство, что ответчик не исполнил перед ним обязательство по выплате стоимости уступаемого лрава в сумме 10 000 000 рублей.

Как указывает истец, выплата указанной стоимости была обговорена сторонами в устной форме, однако ответчик своих обязательств не исполнил.

Следует учесть, что в данном случае неисполнение договорного обязательства по зарегистрированной сделке не может являться основанием для признания ее недействительной, поскольку это не определяет порочности юридического состава сделки.

Очевидно, что в данном случае истец был не вправе использовать вещно-правовой способ защиты права в виде признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, поскольку истец сам указывает на неисполнение обязательства ответчиком. Подобное обстоятельство предполагает для восстановления своих прав и законных интересов истца воспользоваться иным способом защиты права -заявления требований, вытекающих из обязательственного правоотношения: понуждение в исполнении обязательств, взыскание убытков, расторжение договора и т.д.

Указание законодателем на особый правовой режим права собственности на землю и приоритетность иных доступных способов взысканий по денежным обязательствам, не лишает истца, как сторону по соглашению об оплате переданного права аренды, возможности воспользоваться таким способом защиты нарушенного права, как взыскание денежных средств, путем обращения в суд с исковым заявлением.

Важно, что в обоснование заявленного иска истец указывает на устный характер условия о платности сделки в сумме 10 000 000 рублей, иных доказательств наличия такого условия между сторонами не приводится.

Однако при цене сделки, превышающей 10 МРОТ, в которой участвует юридическое лицо, данное условие должно было согласовываться в письменной форме.

В силу ст. 161 ГК РФ несоблюдение письменной формы сделки влечет невозможность использования в качестве средства доказывания устные показание свидетелей.

Иных доказательств согласования сторонами условия о цене сделки в сумме 10 000 000 рублей истец в материалы дела не представлял.

Изложенное означает, что Л обращаясь с иском о признании соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка по основаниям, указанным в ст.ст. 167,168 ГК РФ, обязан доказать факты, указывающие на не соответствие заключенной сделки требованиям закона или иных правовых актов.

Вместе с тем истец, требуя признать оспариваемое соглашение недействительным в силу его ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ, не представил суду ни одного доказательства, которое бы свидетельствовало о несоответствии данной сделки требованиям закона или иных правовых актов.

В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие суду квалифицировать спорное соглашение как противоправную сделку, поскольку те права и обязанности, к установлению которых стремились стороны при совершении сделки — передача прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка, не могут расцениваться как противоречащие требованиям закона.

В то же время следует учитывать, что оспариваемое истцом соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка, кадастровый № по <адрес> А, является по своей сути неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Передача прав и обязанностей по договору аренды не влечет самостоятельных правовых последствий, которые могли бы возникнуть вне сферы действия основного договора аренды.

Истец, подавая иск не указывает, что собственником арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:537 по <адрес> А, является муниципальное образование <адрес>, а в качестве арендодателя по договору аренды выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, с согласия которого и было дата заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка (исх. № от дата).

Фактически по оспариваемому истцом соглашению была произведена замена лица на стороне арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> А, то есть в результате уступки прав и обязанностей ответчик приобрел права и обязанности арендатора земельного участка в объеме и на условиях, установленных в договоре аренды, в том числе обязанность по осуществлению застройки арендуемого земельного участка, а именно возведение многофункционального комплекса.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

ООО «ФеррумГрупп» являясь стороной договора аренды земельного участка по <адрес> А - арендатором, в соответствие с целевым назначением и разрешенным использованием предоставленного в аренду земельного участка, начало строительство многофункционального комплекса, в ходе осуществления которого на земельном участке заложено два фундамента, которые в силу ст. 130 ГК РФ являются объектами незавершенного строительства, 10 % готовности. Ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные объекты для дальнейшего предоставления земельного участка по <адрес> А в <адрес> в аренду для завершения строительства.

Собственник земельного участка муниципальное образование <адрес> в лице КУМИ <адрес> с иском о расторжении договора аренды с ответчиком, не обращалось.

Кроме того, дата между ООО «ФеррумГрупп» (продавец) и И (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому И принял в собственность объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общей площадью 57,5 кв.м., степень готовности - 10%; объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 56,7 кв.м., степень готовности - 10%, расположенные по адресу: <адрес> А в квартале 524.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности И на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012101:537, расположенном по <адрес> А подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 26-АИ № от дата, серии 26-АИ № от дата.

Поскольку за И в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимого имущества, он в настоящее время является заинтересованными лицом и имеет преимущественное право на заключение с КУМИ <адрес> договора аренды земельного участка по <адрес> А в <адрес>.

С учетом вышеизложенного, ответчик доводы истца считает несостоятельными, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено письменных доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах ответчик считает, что у истца не возникло законных оснований для предъявления в суд настоящего иска, поскольку истцом не доказан факт заключения соглашения о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка в нарушение требований закона, в связи с чем отсутствуют правовые основания для применения к спорным правоотношениям ст. ст. 167,168 ГКРФ.

В силу ст. 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

Соответствующие разъяснения приведены и в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата№ «О судебном решении» согласно которым, выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Исходя из анализа приведенных норм права, суд обладает правом рассмотрения гражданского дела по основаниям, не указанным в исковом заявлении только в случаях, прямо предусмотренных законом, в настоящем случае таких оснований у суда не имеется, связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований ответчик не усматривает.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 1,<адрес>. 10ГКРФ).

Просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, действующий на основании доверенности Н, просил вынести решение в соответствие с требованиями действующего законодательства на усмотрение суда.

В судебное заседание третье лицо И, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, не явился. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, заявлений об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в его отсутствие, не представлено. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя по доверенности — адвоката Г

В судебном заседании представитель третьего лица И, действующий на основании доверенности, адвокат Г пояснил, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению. И в соответствии с заключенным договором купли-продажи от дата с ООО«ФеррумГрупп» является приобретателем (собственником) двух объектов недвижимости, не завершенных строительством: назначение - нежилое, общей площадью 57,5 кв.м., степень готовности - 10%; назначение нежилое, общей площадью 56,7 кв.м., степень готовности - 10%, расположенные по адресу: <адрес> в квартале 524, расположенных на земельном участке по <адрес>А.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности И на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012101:537, расположенном по <адрес> А, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 26-АИ № от дата, серии 26-АИ № от дата

Положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно данной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗКРФ. Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Аналогичная позиция содержится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». С момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Как было разъяснено в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от дата№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку за И в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимого имущества, он в настоящее время является заинтересованными лицом и имеет исключительное право на заключение с КУМИ <адрес> договора аренды земельного участка по <адрес> А в <адрес> или выкуп указанного земельного участка в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от дата№ содержится разъяснение о том, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Зарегистрированное право собственности И на объекты незавершенного строительства не оспаривалось; исключительное право на заключение договора аренды земельного участка или на выкуп земельного участка при приватизации сомнению истцом не подверглось.

Также, по мнению третьего лица, истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Истец в качестве основания заявленного иска ссылается на то обстоятельство, что ответчик не исполнил перед ним обязательство по выплате стоимости уступаемого права в сумме 10000000 рублей. Однако, неисполнение договорного обязательства по зарегистрированной сделке, даже при условии доказанности наличия такого обязательства (оплаты за приобретения арендных прав), не может являться основанием для признания ее недействительной. В данном случае истец был вправе воспользоваться иным способом защиты права, предполагающим исполнения обязательства по сделке аренды, - заявления требований о взыскании денежных средств.

При этом истец в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств наличия соглашения между ним и ООО«ФеррумГрупп» о возмездном характере сделки перенайма и стоимости сделки в размере 10000000 руб.

При совершении сделки, одним из участников которой является юридическое лицо, и стоимость которой превышает 10 МРОТ, необходимо соблюдение простой письменной формы. В данном случае соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды вообще не содержит условие о цене сделки. В силу ст. 161 ГК РФ несоблюдение письменной формы сделки влечет невозможность использования в качестве средства доказывания устные показание свидетелей. Собственник земельного участка - муниципальное образование <адрес> в лице КУМИ <адрес> с иском о расторжении договора аренды с ответчиком, не обращалось. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Л в полном объеме, по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Судом при исследовании материалов дела установлено, что постановлением главы администрации <адрес>№ от датаЛ в аренду на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:012101:537 по адресу: <адрес> А в 524 квартале <адрес>, площадью 5000 кв.м. (с особым режимом использования), разрешенное использование - для строительства многофункционального комплекса, категория земель – «земли населенных пунктов» (т. 1 л.д. 83-84).

дата между КУМИ <адрес> и Л – «арендатором» заключен договор аренды указанного земельного участка №, сроком с дата по дата (т.1 л.д. 78-80).

Материалами дела, в том числе, регистрационным делом, предоставленным Управлением Росреестра по СК дата, подтверждается, что в соответствие с требованиями ч. 2 ст. 26 ЗК РФ и ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>дата в установленном законом порядке, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26-26-01/037/2011-202.

Как следует из условия пункта 1.1 договора аренды земельного участка №, заключенного дата между КУМИ <адрес> и Л., последнему в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:012101:537 по <адрес> А, с целевым назначением - для строительства многофункционального комплекса.

дата между Л и ООО «ФеррумГрупп» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка № от дата, которое зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>, запись регистрации № от дата (т. 1 л.д.62).

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Суд считает не основанным на законе и не подтвержденным фактическими обстоятельствами довод истца о том, соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от дата является в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой, и в силу недействительности на основании ст. ст. 167, 168 ГКК РФ не влечет юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода права аренды на земельный участок.

В обоснование иска истец ссылается на неисполнение устной договоренности между ним и ответчиком, согласно которой ООО «Феррум Грумм» должно было оплатить истцу 10 000 000 рублей за переданное ответчику право аренды земельного участка. Впоследствии истец дополнительно указал, что соглашение заключено без согласия собственника земельного участка, и кроме того ответчик не исполняет обязательство по оплате арендных платежей, чем нарушает условие п. 4 оспариваемого соглашения.

Между тем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата№).

Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно. Притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и «прикрываемая». Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Доказывание этих обстоятельств, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, предусмотренного ст. 56 ГПК РФ и действующего принципа состязательности сторон, возлагается на лицо, предъявившее соответствующие исковые требования.

Однако истец не привел в своем иске обстоятельств, позволяющих суду квалифицировать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайме) от дата в качестве притворной сделки; не указал, какую сделку он понимает как непосредственно прикрываемую, то есть ту, которую стороны на самом деле имели ввиду, подписывая соглашение о перенайме. Судом при этом принимается во внимание, что истец являлся стороной оспариваемой сделки и при заявлении о ее притворности не мог не знать о природе сделки, которую стороны действительно желали заключить (прикрываемой сделки), однако доказательств в подтверждение указанному обстоятельству суду не представил.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях предусмотренных законом. При этом в силу ст. 39 ГПК РФ определение оснований и предмета иска относится к исключительной прерогативе истца. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата№ «О судебном решении», выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

В судебном заседании дата истец пояснил, что ответчик не исполнил перед ним обязательство по выплате стоимости уступаемого права в сумме 10000000 рублей. Выплата указанной стоимости была обговорена сторонами в устной форме, однако ответчик своих обязательств не исполнил, от встреч с истцом отказывается.

Суд полагает обоснованными доводы ответчика о том, что истец при подаче иска избрал ненадлежащий способ защиты права и не вправе использовать вещно-правовой способ защиты в виде признания сделки недействительной с применением последствий ее недействительности, поскольку сам истец указывает на неисполнение договорных обязательства ответчиком.

Суд считает, что неисполнение ответчиком договорного обязательства по зарегистрированной сделке не может являться основанием для признания ее недействительной, поскольку это не может влечь порочности сделки. По общему правилу, ничтожная сделка с момента ее заключения не может влечь правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Заявляя о наличии у ответчика обязательств по сделке и необходимости их исполнения, истец тем самым опровергает факт отсутствия правовых последствий, вызванных заключенной сделкой, одновременно не указывая, каким образом суд может подвергнуть сомнению и дать оценку сделки, которую стороны действительно имели ввиду, если сам истец на эту сделку не ссылается, не оспаривает ее, самостоятельных требований не заявляет.

Суд полагает, что указание законодателя на особый правовой режим права собственности на землю и приоритетность иных доступных способов взысканий по денежным обязательствам, не лишает истца как сторону сделки перенайма возможности воспользоваться таким способом защиты нарушенного права как взыскание денежных средств с формированием самостоятельного предмета иска и при условии доказанности возмездного характера сделки.

Суд учитывает то, что в ходе судебного разбирательства не нашло свое подтверждение утверждение истца о цене сделки в сумме 10000000 рублей. Истец, пояснивший, что письменного отражения данное условие сделки не имеет, а само условие о цене согласовывалось исключительно в устной форме, не представил доказательств того, что ответчик оговаривал с истцом условие не только о размере платы, но и вообще условие о возмездном характере сделки перенайма.

Судом приняты во внимание положения п. 1 ст.161 ГК РФ, согласно которым должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

При этом, в силу ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В то же время, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств наличия условия между сторонами о передаче за передаваемое истцом в пользу ООО «ФеррумГрупп» право аренды земельного участка по <адрес> А в <адрес>, доказательств согласования сторонами условия о цене сделки в сумме 10000000 рублей, истец суду не предоставил. Ходатайств об истребовании доказательств, которые истец не имел возможности представить лично, а также о вызове свидетелей, истец не заявлял.

При таких обстоятельствах факт возмездного характера соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а также факт возникновения у ООО «ФеррумГрупп» обязательства перед Л по оплате денежных средств за передаваемое право аренды земельного участка по <адрес> А в <адрес> в размере 10 000 000 рублей, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Суд приходит к выводу, что истец требует признать оспариваемое соглашение недействительным в силу его ничтожности на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ, при этом не представив суду ни одного доказательства, которое бы свидетельствовало о несоответствии данной сделки требованиям закона или иных правовых актов. В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие суду квалифицировать спорное соглашение как противоправную сделку, поскольку те права и обязанности, к установлению которых стремились стороны при совершении сделки, а именно передача прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка, достигнуты сторонами и не могут расцениваться как противоречащие требованиям закона.

К данному выводу суд приходит исходя из следующего. Оспариваемое истцом соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка, кадастровый № по <адрес> А, является по своей сути неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Передача прав и обязанностей по договору аренды не влечет самостоятельных правовых последствий, которые могли бы возникнуть вне сферы действия основного договора аренды.

Собственником арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:537 по <адрес> А, является муниципальное образование <адрес>, а в качестве арендодателя по договору аренды выступает КУМИ <адрес>.

КУМИ <адрес> был уведомлен и предоставил письменное согласие на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) от дата по договору аренды земельного участка.

Данное обстоятельство подтверждается письмом КУМИ <адрес> за исх. № от дата (т. 1 л.д. 39) и не оспорено стороной истца в судебном заседании.

Следовательно, доводы представителя истца Ш, приведенные в дополнениях к иску, о заключении соглашения перенайма без согласия собственника земельного участка, являются не обоснованными, поскольку не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Судом установлено, что фактически, по оспариваемому истцом соглашению была произведена замена лица на стороне арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> А, то есть в результате перенайма ООО «ФеррумГрупп» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка в объеме и на условиях, установленных в договоре аренды, в том числе обязанность по осуществлению застройки арендуемого земельного участка, а именно возведение многофункционального комплекса.

При этом судом установлено, что какие-либо нарушений при оформлении соглашения к договору аренды сторонами, препятствующих его фактическому исполнению, допущено не было.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что соглашение о передаче прав и обязанностей является ничтожным, так как сторонами не определен объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, не установлен порядок расчетов и передачи объекта аренды, не предусмотрен порядок передачи новому арендатору документов (оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического (кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам (акты сверок, письма)), являются несостоятельными, опровергаются установленными судом фактами и имеющимися в материалах дела правоустанавливающими документами. Данные документы представлены для обозрения суду представителем ответчика: оригиналы договора аренды № от дата и соглашения к нему от дата, оригинал нотариально удостоверенной доверенности <адрес>1 от дата, которой Л уполномочил Б заключить оспариваемое соглашение.

Таким образом, ответчик в судебном заседании подтвердил факт приемки всех правоустанавливающих документов на земельный участок по <адрес> А.

Судом не принимается как состоятельный довод представителя истца Ш о необходимости передачи новому арендатору «Свидетельства о госрегистрации права аренды». Данный документ не предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации ни в качестве правоустанавливающего, ни в качестве правоподтверждающего.

Государственная регистрация договора аренды одновременно свидетельствует о регистрации сделки и о регистрации обременения в виде аренды на земельный участок. Выдачи какого-либо свидетельства о регистрации права аренды не требуется.

Также суд считает несостоятельными доводы истца о том, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей, о чем свидетельствуют акты Арбитражного суда <адрес> (по делу № А63-13109/2013 от дата, по делу № А63-1064/2013 от дата, от дата), в связи со следующим.

Истец не является тем субъектом правоотношений, который имеет материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной по данному основанию, а также в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение (реализацию прав и интересов) оно может повлиять.

Кроме того, факт обращения арендодателя к ответчику – ООО«ФеррумГрупп» с иском о взыскании арендных платежей помимо прочих установленных судом фактов, подтверждает фактический переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата от истца Л к ООО «ФеррумГрупп».

При этом, суду не представлено сведений о том, что собственник земельного участка в лице КУМИ <адрес> обращался с иском о расторжении договора аренды с ответчиком, следовательно договор аренды № от дата является действующим.

Доводы истца о неоднократных направлениях в адрес ООО «ФеррумГрупп» уведомлений о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от дата суд не принимает во внимание, поскольку доказательств этому со стороны истца не представлено в ходе судебного разбирательства.

Судом установлено, что соглашение о передаче прав и обязанностей заключено дата В адрес ответчика дата направлено уведомление о расторжении соглашения от дата, в подтверждение чего истец представил суду опись вложений «Почта России» и квитанцию № от дата на сумму 101 рубль 17 копеек.

Доказательств «неоднократного» направления уведомлений ответчику о расторжении оспариваемого соглашения, стороной истца суду не представлено.

В то же время, истец не указывает, какую именно сделку стороны имели намерение фактически заключить, какую общую цель, направленную на достижение иных, чем предусмотрено оспариваемым соглашением, правовых последствий они преследовали.

Фактическое исполнение условий соглашения о перенайме, выдача письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды, его государственная регистрация опровергают доводы истца о притворности сделки. Исполнение оспариваемого соглашения свидетельствует о том, что сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей в соответствии со ст. 153 ГК РФ, то есть на достижение определенного правового результата, в связи с чем, она не может быть признана недействительной.

Таким образом, суд считает, что обратившись с иском истец не доказал нарушения его прав сложившимися между ответчиком и арендодателем правоотношениями по договору аренды земельного участка и качеством их исполнения ответчиком. Л обращаясь с иском о признании соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка по основаниям, указанным в ст.ст. 167,168,170 ГК РФ, не доказал факты, указывающие на несоответствие заключенной сделки требованиям закона или иных правовых актов, и притворный характер оспариваемой сделки.

Оценив условия договора аренды земельного участка и соглашения от дата с учетом вышеприведенных норм права, суд признает отсутствие каких-либо данных, свидетельствующих о том, что соглашение заключалось формально, с целью прикрыть иную сделку, следовательно, правовых оснований считать спорное соглашение недействительным в силу его ничтожности (притворности) у суда не имеется.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факт реального использования ответчиком земельного участка по <адрес>А в <адрес> по назначению и факт осуществления им строительства многофункционального комплекса.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО «ФеррумГрупп», являясь арендатором по договору аренды земельного участка по <адрес> А, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием предоставленного в аренду земельного участка начало строительство многофункционального комплекса на основании разрешения на строительство № RU 26309000- «0882-с» от 09.09.2013г., в ходе осуществления которого на земельном участке заложено два фундамента, которые в силуст. 130 ГК РФ являются объектами незавершенного строительства, 10 % готовности. Права общества на указанные объекты недвижимости были зарегистрированы.

дата между ООО «ФеррумГрупп» (продавец) и И (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому И принял в собственность объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общей площадью 57,5 кв.м., степень готовности - 10%; объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 56,7 кв.м., степень готовности - 10%, расположенные по адресу: <адрес> А в квартале 524 (т. 1 л.д. 144-146).

То обстоятельство, что с учетом положений ст. 219 ГК РФ право собственности И на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012101:537 по <адрес> А, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата (т. 1 л.д.148-149, 150-151).

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичная позиция содержится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Постановление ФАС <адрес> от дата по делу № А14-13542/2011).

Согласно толкованию указанных норм и разъяснений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от дата№, с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде самостоятельного договора аренды, составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку за И. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимого имущества, он в настоящее время является заинтересованными лицом и имеет исключительное право на заключение с КУМИ <адрес> договора аренды земельного участка по <адрес> А в <адрес> или на выкуп указанного земельного участка в собственность.

С учетом установленных судом обстоятельств и анализа вышеприведенных норм права, суд обладает правом рассмотрения гражданского дела по основаниям, не указанным в исковом заявлении только в случаях, прямо предусмотренных законом, в настоящем случае таких оснований у суда не имеется. В этой связи суд приходит к выводу о том, что у истца Л не возникло законных оснований для предъявления в суд настоящего иска, истцом не доказан факт заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в нарушение требований закона, не доказан мотив притворности сделки, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для применения к спорным правоотношениям положений ст. ст. 167,168,170 ГК РФ.

В связи с чем, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований Л отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Л к обществу с ограниченной ответственностью «ФеррумГрупп» о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка, кадастровый № по <адрес> А в <адрес> в квартале 524, заключенного между Л и обществу с ограниченной ответственностью «ФеррумГрупп» в силу его ничтожности отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья (подпись) О.А. Мороховец

Копия верна: судья О.А. Мороховец