Гражданский кодекс часть 1

07 мая 2018 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Смольяковой Н.В., при секретаре Хлебниковой А.О., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о признании сделки незаключенной, признании права собственности,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: Адрес на имя ФИО2 незаключенной, признании права собственности ФИО4 на указанную квартиру.

В обоснование иска указано, что с Дата ФИО4 является собственником квартиры по адресу: Адрес. На основании нотариальной доверенности истец поручил ФИО5 и ФИО6 сдавать в найм указанную квартиру от лица ФИО4 и в его интересах. Право отчуждать объект недвижимости истец не предоставлял, намерений отчуждать спорную квартиру у истца также не было. Дата ФИО4 узнал, что спорная квартира в его собственности не находится, а принадлежит ФИО2 Истец сделку по отчуждению квартиры не совершал, договор купли-продажи не заключал и не подписывал, своего волеизъявления на отчуждение квартиры не выражал.

Определением Дзержинского районного суда г. Перми от Дата принят отказ ФИО4 от искового требования к ФИО6

Истец ФИО4 просит рассмотреть дело в его отсутствие, ранее истец дополнительно пояснил, что заключал с ФИО2 договор купли-продажи иной квартиры, сделка свершалась через ФИО5, но договор был подписан самим истцом, для совершения данной сделки было представлено согласие ... с указанием на отчуждение конкретной квартиры. Согласие ... на отчуждение имущества было передано ФИО4 ФИО5 еще до приобретения истцом спорной квартиры.

Представитель ФИО4 настаивал на удовлетворении заявленных требований по вышеизложенным доводам.

Ответчики ФИО2, ФИО5, в судебное заедание не явились, извещены надлежащим образом.

Согласно ранее представленным ФИО5 пояснениям, ... зная о наличии у ФИО5 доверенности от ФИО4 на сдачу документов, с целью получения в собственность квартиры ФИО4, оказывал на ФИО5 давление путем угроз захвата квартир, принадлежащих ФИО5 и ее дочери, ФИО5, воспринимая данные угрозы реально, была вынуждена представить в Управление росреестра по Пермскому краю договор купли-продажи квартиры, при этом ФИО5 договор купли-продажи не подписывала, деньги по нему не получала, подписанные экземпляры договоров купли-продажи были у ФИО7

Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку полагает, что сделка заключена с превышением полномочий представителя, т.к. ранее ФИО4 и ФИО2 заключали договор купли-продажи иной квартиры, сомнений в заключении договора купли-продажи спорной квартиры непосредственно ФИО4 у ФИО2 не возникло. Доверенность от Дата, выданная ФИО4, содержит полномочие представителей на осуществление прав, представленных собственнику объектов недвижимости жилищным законодательством, распоряжаться от имени ФИО4 всеми принадлежащими ему как собственнику жилых /нежилых помещений правами (в том числе жилищными). Тот факт, что ФИО5 расписалась за ФИО4 и получила денежные средства по договору, не является основанием для признания сделки незаключенной. Со слов ... договор был представлен самой ФИО5, которая также подписала заявление в МФЦ на регистрацию права собственности. Поскольку ФИО5, действуя от имени ФИО4 по доверенности, приняла встречное исполнение по сделке, ФИО4 не вправе заявлять иск о признании договора незаключенным. Ранее представитель ФИО2 также пояснил, что спорная квартира была предложена в качестве инвестиций, в связи с чем последняя не осматривала квартиру перед покупкой. Поскольку в договоре купли-продажи была подпись со стороны продавца, сомнений в законности сделки у ФИО2 не возникло.

Представитель третьего лица Управления росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствие со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из данных норм следует, что право собственности на недвижимость у покупателя может возникнуть при приобретении имущества у собственника по договору купли-продажи, заключенному в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор купли-продажи должен содержать данные о его предмете, цену продаваемого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что с Дата ФИО4 являлся собственником жилого помещения – квартиры по адресу: Адрес

С Дата собственником указанной квартиры является ФИО2 на основании договора купли-продажи от Дата, по которому в качестве продавца указан ФИО8, в качестве покупателя – ФИО2 в лице ФИО7, действующего по доверенности.

Согласно п. 3 договора указанная квартира продается за 2100000 руб.

По утверждению стороны истца, данный договор ФИО4 не подписывал, запись «Два миллиона сто тысяч рублей получил ФИО4» не производил, соответственно денежные средства не получал.

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Для определения факта принадлежности записи о получении денежных средств и подписи в договоре купли-продажи от Дата, заключенном ФИО4 (Продавец) и ФИО7, действующим по доверенности за ФИО2 (Покупатель), ФИО4 либо иному лицу по делу назначена почерковедческая экспертиза.

По заключению эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рукописный текст «Два миллиона сто тысяч рублей получил ФИО4», а также подпись от имени ФИО4 в договоре купли-продажи от Дата выполнены не ФИО4, а иным лицом с подражанием почерку, подписям ФИО4

Согласно ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В силу ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Правилами ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Материалами дела установлено, что спорная квартира приобретена в период брака ФИО4 и ФИО9 в Дата.

Дата (т.е. более чем за три года до приобретения спорной квартиры) нотариусом ... удостоверено согласие ФИО9 своему супругу ФИО4 на отчуждение и залог любого приобретенного ими в период барка в совместную собственность движимого и недвижимого имущества.

Дата ФИО4 выдал доверенность на имя ФИО5, ФИО6, которой уполномочил указанных лиц осуществлять права, предоставленные собственнику объектов недвижимости жилищным законодательством РФ, распоряжаться от его имени всеми принадлежащими ему как собственнику жилых/нежилых помещений правами (в т.ч. жилищными), осуществлять их защиту, исполнять за него обязанности, …

Также данной доверенностью ФИО4 уполномочил управлять, пользоваться и распоряжаться (кроме отчуждения) принадлежащими ему на праве собственности (на ином праве) любыми (всеми) объектами недвижимого имущества, … осуществлять от его имени все права и обязанности собственника указанных выше объектов недвижимого имущества (прав), кроме права отчуждать…

Дата ФИО4 сделал распоряжение об отмене доверенности.

В материалы дела представлены договоры купли-продажи квартиры по адресу: Адрес в различных редакциях: договор от Дата, продавцом по которому указан ФИО4, покупателем ... с указанием на получение ФИО5, действующей за ФИО4, 2100000 руб.; а также договор от Дата, в котором продавцом указана ФИО5, покупателем ФИО7 с указанием на получение ФИО5 1400000 руб.

Дата в ... на государственную регистрацию права ... представлен договор купли-продажи от Дата, в расписке имеется указание о предупреждении о возможном приостановлении в связи с неполным пакетом документов.

Сведений о выдаче документов после проведения государственной регистрации данная расписка не содержит.

При этом государственная регистрация перехода права собственности на ФИО2 произведена Управлением росреестра по Пермскому краю на основании договора купли-продажи от Дата, заключенного между ФИО4 (Продавец) и ..., действующим по доверенности за ФИО2 (Покупатель).

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательств, опровергающих заключение эксперта или позволяющих усомниться в его правильности, суду представлено не было.

Доводы представителя ФИО2 о заключении договора с превышением полномочий представителя является несостоятельными, поскольку имеющаяся в деле доверенность ФИО4 на ФИО5, ФИО6 исключает право отчуждения принадлежащих ФИО4 на праве собственности объектов недвижимости.

Обращение ФИО4 с настоящим иском в суд свидетельствует об отсутствии одобрения данной сделки с его стороны.

Ссылка на заключение Дата ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) договора купли-продажи квартира по адресу: Адрес в качестве доказательства отсутствия у ФИО2 сомнений и ее добросовестном поведении при совершении оспариваемой сделки, по мнению суда, несостоятельна, поскольку договор купли-продажи от 14 Дата был подписан самим ФИО4, что подтверждено им в судебном заседании.

Передача истцом ФИО5 согласия своей супруги на отчуждение совместно нажитого в период брака имущества с учетом наличия длительных взаимоотношений между ФИО4 и ФИО5, до приобретения спорной квартиры, а также при наличии при заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: Адрес согласия супруги ФИО4 на отчуждение именно данной квартиры, не свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами и небрежном отношении к ним.

Заключая договор купли-продажи, ФИО2 должна была убедиться в действительности воли ФИО4 как второй стороны по сделке на заключение договора купли-продажи.

В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд исходит из того, что допустимыми в вопросе доказывания факта передачи денежных средств, о котором заявляет представитель ответчика ФИО2 являются только письменные доказательства.

По заключению эксперта, рукописный текст «Два миллиона сто тысяч рублей получил ФИО4» выполнен не ФИО4, а иным лицом с подражанием почерку ФИО4

Допустимых (письменных) доказательств передачи ФИО2 либо ее представителем ... денежных средств ФИО5 как представителю истца в материалы дела не представлено.

Кроме того, ранее в судебном заседании представитель ФИО2 пояснял о передаче денежных средств за спорную квартиру ... (л.д. 107, оборот л.д. 107).

Поскольку судом установлено отсутствие у ФИО4 воли на заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: Адрес суд приходит к выводу о незаключенности данного договора, что влечет восстановление права собственности ФИО4 на данную квартиру.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать договор купли-продажи от Дата, составленный от имени ФИО4 (Продавец) и ..., действующего по доверенности за ФИО2 (Покупатель), незаключенным.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру по адресу: Адрес

Решение суда в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

Председательствующий Н.В. Смольякова