ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гр. дело № 2-479/2012 год
№
">РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сухоложский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Строкина С.В., при секретаре Мельниковой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каменских Павла Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «Название1», Министерству финансов Свердловской области, открытому акционерному обществу «БАНК» в лице Орджоникидзевского отделения № о признании договора ипотеки ничтожным,
№">УСТАНОВИЛ:
<адрес> (далее - Объект).
В обоснование исковых требований указано, что истец, действуя как инвестор, заключил с ответчиком ООО ТСК «Название1», действовавшим как застройщик, инвестиционные договоры, по которым принял на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство конкретных жилых и нежилых помещений в составе Объекта.
В свою очередь, ответчик ООО ТСК «Название1» как застройщик, обязался перед Каменских организовать возведение Объекта в целом и помещений, согласованных с истцом в частности, и после завершения строительства передать помещения в собственность истца.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2010, и последующим определением этого же суда от 09.12.2010, за истцом Каменских П.Г. признано его право на долю в праве собственности на Объект, в размере 747/10000.
В иске указано следующее:
Со ссылкой на нормы гражданского закона истец полагает, что поскольку он является собственником доли в объекте, распоряжение его долей помимо его воли противоречит закону.
Представитель ответчика Министерства Финансов Свердловской области ФИО6, действующая по доверенности № от 13.01.2012, в письменном отзыве исковые требования не признала по тому основанию, что инвестирование денежных средств в строительство объекта, расположенного по адресу: <адрес>, истец ФИО4 осуществил позднее заключения сделки залога от
ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, по мнению Министерства, на момент заключения договора залога истец ФИО4 ещё не обладал правом общей долевой собственности на Объект, в связи с чем у него отсутствуют правовые основания для оспаривания сделки залога.
Кроме того, в отзыве отмечено, что ни БАНК, ни Министерство финансов Свердловской области, не знали о наличии правоотношений ООО ТСК «ФИО5» и истца ФИО4 и при заключении договора залога Сбербанк России полагался на единственное подтверждение существования зарегистрированного права - запись о праве собственности ООО ТСК «ФИО5».
Представитель ответчика Сбербанка России (ОАО) ФИО7 (по доверенности от
Заявила суду об истечении срока исковой давности для оспаривания сделки залога, поскольку залог возник в 2008, но иск Каменских был предъявлен в суд только в 2012 году.
Кроме того, привела доводы, аналогичные доводам Минфина СО, о том, что инвестиционные договоры между ФИО4 и ООО ТСК «ФИО5» были заключены позднее сделки залога, соответственно ФИО4 приобрел долю в праве собственности на объект также позднее сделки залога, что указывает на добросовестность банка как залогодержателя доли ФИО4 и влечет для последнего приобретение статуса залогодателя.
В предварительном судебном заседании по делу от 02.07.2012 представители банка ФИО7 и ФИО8 устно продублировали заявление о пропуске истцом срока исковой давности, начало течения которого полагали как дату государственной регистрации договора залога. Также представители банка поддержали и доводы о добросовестности кредитного учреждения как залогодержателя ввиду того, что инвестиционные договоры были заключены позднее сделки залога.
В содержании обращения к суду, ответчик указал, что правоотношения общества, как застройщика, осуществляющего строительство Объекта и ФИО4 возникли с 21.12.2007 г.
В указанную дату, реализуя предварительные устные договоренности, обществом и истцом ФИО4 был заключен предварительный договор, которым были определены состав и индивидуальные технические характеристики тех жилых и нежилых помещений, в строительство которых истец ФИО4 обязался инвестировать собственные денежные средства.
Принятые на себя обязательства истец ФИО4 выполнил в полном объеме в течение срока действия предварительного договора, посредством заключения инвестиционных договоров в отношении каждого из ранее согласованных помещений в отдельности.
Тем не менее, ввиду недостаточности денежных средств на строительство объекта в целом, 22.01.2008 объект был передан в залог, при этом вступившим в законную силу судебно-арбитражным актом (решение Арбитражного суда Свердловской области от
В силу изложенного, в настоящее время общество заявляет суду о том, что в момент заключения договора залога - 22.01.2008, ООО ТСК «ФИО5» было достоверно известно, что истец ФИО4 уже является субъектом инвестиционного процесса в силу ст. ст. 1,2 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в частности, в силу активной деятельности истца ФИО4, направленной на достижение целей инвестора, к моменту заключения договора залога ООО ТСК «ФИО5» уже были известны все существенные условия впоследствии заключенных инвестиционных договоров, следовательно, статус инвестора (заказчика услуг застройщика), а равно и долевого собственника объекта, истец ФИО4 обрел до заключения сделки залога.
В настоящем судебном заседании представитель истца ФИО10 исковые требования поддержал. Полагает не подлежащим удовлетворению заявление ответчика ОАО «БАНК» о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку истец является собственником доли в объекте незавершенном строительством, присужденной в собственность ФИО4 решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2010.
При этом, вышеуказанная доля обременена залогом, который хоть и не лишает истца права владения долей, но который истец ФИО4 полагает незаконным по основаниям, изложенным в иске.
Из изложенного следует, что в настоящее время истец ФИО4 требует устранения нарушений его права собственности, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В силу 208 Гражданского Кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Своими возражениями ответчики выносят на обсуждение суда и сторон то обстоятельство, что на момент государственной регистрации договора ипотеки инвестиционные договоры с истцом ФИО4 ещё не были заключены, соответственно истец ФИО4 не являлся участником инвестиционного процесса и не обладал правом долевой собственности на объект.
В этой связи, представитель истца утверждал о преюдициальной силе вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2010, которым установлено и, следовательно, не подлежит оспариванию то обстоятельство, что на момент государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством - 24.11.2006, ООО ТСК «ФИО5» не обладал правом единоличной собственности на указанный объект и не имел права единолично распоряжаться им, в частности предоставлять объект в залог, как это было сделано 22.01.2008.
В момент заключения договора залога - 22.01.2008, ответчику ООО ТСК «ФИО5» было достоверно известно, что истец ФИО4 уже является субъектом инвестиционного процесса в силу ст. ст. 1, 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
В силу предварительного договора, заключенного истцом ФИО4 и ответчиком ООО ТСК «ФИО5» до совершения сделки ипотеки от 22.01.2008, то есть в силу активной деятельности истца ФИО4, направленной на достижение целей инвестора, к моменту заключения договора занога ООО ТСК «ФИО5» уже были известны все
существенные условия впоследствии заключенных инвестиционных договоров, следовательно, статус инвестора (заказчика услуг застройщика), а равно и долевого собственника объекта, истец ФИО4 обрел до заключения сделки залога.
Тем не менее, ООО ТСК «ФИО5», без согласия и даже уведомления истца ФИО4, как инвестора строительства объекта, то есть в прямое нарушение его имущественных прав, распорядилось не принадлежащим обществу имуществом по своему усмотрению.
В этом же контексте имеет существенное значение и то, что в самих инвестиционных договорах залог объекта незавершенного строительством оговорен не был.
Представители ответчика ОАО «БАНК» ФИО8 и ФИО11 в ходе слушания исковые требования не признали по основаниям, приведенным в содержании письменного отзыва.
ФИО8 дополнил возражения тем, что предварительный договор, пусть даже и заключенный до момента сделки залога, не является договором о передаче имущества в собственность. Следовательно, факт заключения предварительного договора не наделяет истца ФИО4 правом долевой собственности на Объект.
Также ФИО8 выразил мнение о том, что правила ст. 208 Гражданского кодекса РФ не распространяются на требования ФИО4, поскольку владеть объектом незавершенным строительством, возможным не представляется, то есть иск ФИО4 не является негаторным.
Явившаяся в судебное слушание после объявленного судом перерыва представитель банка ФИО11, по процессуальным основаниям, подвергла сомнению действительность предварительного договора, после ознакомления с экземпляром предварительного договора, представленном от имени истца, согласилась с таким фактом.
Повторно указала, что иск ФИО4 не является требованием собственника об устранении нарушения его права, следовательно невозможно применение ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика ООО ТСК «ФИО5» ФИО12, действующий по доверенности от 01.07.2012, включающей в своём содержании право признания иска, исковые требования признал, суду указал, что последствия признания иска ему известны и понятны. Отметил, что признание иска основано не только на процессуальных нормах, но и на нормах материального права в их взаимосвязи с конкретными обстоятельствами дела. Полагал, что сделка залога от 22.01.2008 действительно нарушает права истца ФИО4, поскольку последний вступил в правоотношения с ООО ТСК «ФИО5», то есть приобрел статус инвестора, ранее заключения договора ипотеки.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия. В отзыве по иску указано, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо сделок и прав.
Заслушав участников разбирательства, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.
Исходя из копии свидетельства о государственной регистрации права №, ФИО4 наделен правом общей долевой собственности в объекте незавершенном строительством по адресу: <адрес>.
В настоящем судебном слушании представителем истца были предоставлены доказательства, что ФИО4, совместно с иными собственниками Объекта, предпринимает меры к сохранности своей доли (договор на охрану объекта от 18.08.2011), то есть владеет ею.
Соответственно, судом отклоняется заявление ответчика ОАО «БАНК» о применении судом пропуска срока исковой давности, поскольку суд соглашается с мнением стороны истца о том, что исковые требования ФИО4, как владеющего собственника доли в Объекте, имеют своей целью устранение нарушения его права собственности, где нарушение выражается в имеющемся обременении.
В силу статьи 208 Гражданского Кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
На основании ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 сентября 2010 г. по делу № по иску ИП ФИО2, ИП ФИО1, ИП ФИО3 к ООО «ТСК «ФИО5» и ЖСК «ФИО13» о признании права на долю в праве собственности, на объект, незавершенный строительством, в рассмотрении которого участвовали в качестве третьих лиц Сбербанк Российской Федерации, Правительство и Министерство финансов Свердловской области, другие лица, за ИП ФИО2 было признано право собственности на долю в праве собственности ООО «ФИО5» на объект, незавершенный строительством по адресу: г<адрес>, в размере 7,47,29%, что, в силу определения Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2010, соответствует простой дроби 747/10000.
Надлежаще заверенные копии указанных судебных актов, с отметкой об их вступлении в законную силу, представлены стороной истца в материалы настоящего гражданского дела.
Следовательно, арбитражным решением от 06.09.2010 установлены следующие юридически значимые обстоятельства, не подлежащие доказыванию в рамках настоящего гражданского процесса.
В свою очередь, ответчик ООО ТСК «ФИО5» как застройщик, обязался перед ФИО4 организовать возведение Объекта в целом и помещений, согласованных с истцом в частности, и после завершения строительства передать помещения в собственность истца
На основании норм Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», арбитражным судом сделан окончательный вывод о том, что в силу фактических вложений ФИО4 в процесс строительства объекта, то есть фактического участия ФИО4 в процессе инвестирования, на момент государственной регистрации 24 ноября 2006 г. права собственности ООО ТСК «ФИО5»,
данное общество не обладало правом единоличной собственности на незавершенный строительством объект, поскольку объект являлся объектом инвестиционной деятельности по спорным инвестиционным договорам (в том числе и договорам с ФИО4), возведение объекта незавершенного строительства не осуществлялось исключительно для ООО «ТСК «ФИО5» и за счет денежных средств ООО «ТСК «ФИО5».
С учетом изложенного вывода, арбитражный суд признал истца собственником доли в праве собственности на объект в целом, размер которой арбитражный суд исчислил, исходя из общей площади застройки объекта незавершенного строительством и объема инвестированных ФИО4 денежных средств.
Как уже указывалось выше, право общей долевой собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации, право общей долевой собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства обременено (ограничено) ипотекой.
Как установлено в данном судебном разбирательстве, в настоящее время указанная ипотека установлена в пользу Минфина Свердловской области, поскольку 22 января 2008 г. в обеспечение исполнения ООО «ТСК ФИО5» обязательств по Генеральному соглашению и кредитным договорам, между Сбербанком России и ООО «ТСК АСком» заключен договор ипотеки №, согласно которому Сбербанку России переданы в залог:
принадлежащий ООО «ТСК «ФИО5» на праве собственности объект недвижимого имущества, составляющий вышеуказанный объект незавершенного строительства, литер А, общей площадью 13 826 кв. м (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментальные блоки расположенное по адресу: <адрес>, инвентарный номер объекта №
право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), кадастровым номером №
местоположением: <адрес>, сроком с 15 сентября 2006 г. по 15 сентября 2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12 150 кв. м.
Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22 февраля 2008 г.
В договорах о предоставлении государственной гарантии предусмотреть условие, согласно которому гарантия ограничивается суммой 232000 тыс. руб. с учетом процентов и иных платежей, предусмотренных договором, контроль за исполнением постановления возложен на Министра строительства и ЖКХ Свердловской области ФИО14.
Согласно приложению «Объем реализации гарантии и срок, на который предоставляется в целях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» государственная гарантия Свердловской области»
указан получатель государственной гарантии ООО «ТСК «ФИО5», объем предоставляемой гарантии - 232000 тыс. руб., срок предоставления гарантии - декабрь 2008 г., строительный адрес дома - <адрес>.
В дальнейшем, по требованию БАНК Министерством финансов Свердловской области в соответствии с условиями договора гарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО «ТСК «ФИО5» перед БАНК в размере 198 615 186 руб. 14 коп.
По исполнению вышеуказанных обязательств, право залогодержателя перешло от кредитного учреждения к Министерству финансов Свердловской области.
Из изложенного следует, что в настоящее время БАНК каких-либо прав в отношении объекта незавершенного строительства не имеет, залогодержателем данного имущества не является, права банка исковыми требованиями ФИО4 не затрагиваются и не нарушаются.
Тем не менее, обсуждая возражения указанного ответчика, суд учитывает, что 21.12.2007 истец ФИО4, в качестве Заказчика, заключил с ответчиком ООО ТСК «ФИО5» предварительный договор, которым стороны определили перечень помещений в составе Объекта, в строительство которых ФИО4 будет вкладывать (инвестировать) денежные средства.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец, заключив предварительный договор с ответчиком ООО ТСК «ФИО5», 21.12.2007 фактически стал участником инвестиционной деятельности, результатом которой должно было стать приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения в составе Объекта.
В силу ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно ч.З ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
При этом, суд учитывает и обязательность суждения арбитражного суда, изложенного в решении от 06.09.2010, согласно смыслу которого истец ФИО4 включен в круг долевых собственников Объекта уже на момент государственной регистрации права собственности ООО ТСК «ФИО5» - 24.11.2006, то есть до заключения оспариваемого договора залога.
Кроме того, суд считает необходимым отдельно отметить, что фактически ФИО4, вложивший собственные денежные средства в строительство жилого дома с намерением приобрести для личных нужд помещения в данном доме, в том числе и жилые, являлся участником долевого строительства многоквартирного дома, данные отношения
регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (согласно ч. 1 ст. 27 данного Федерального закона он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, опубликован в "Российской газете", N 292 от 31 декабря 2004 г., в соответствии с ч. 2 ст. 27 действие данного Закона подлежало распространению на правоотношения, сложившиеся в связи с привлечением денежных средств ФИО4 для строительства жилого дома, разрешение на строительство дома получено после вступления в силу данного закона - 27 октября 2006 г.), однако в нарушение норм указанного Закона договор долевого участия с ФИО4 не заключался, его государственная регистрация не производилась и не были реализованы обеспечительные меры, направленные на защиту граждан, предусмотренные ст. ст. 12.1, 13 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ), согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Таким образом, ООО «ТСК ФИО5», не обеспечив охраняемые законом и не учитывая интересы ФИО4, как субъекта инвестиционной деятельности, приобретшего такой статус 21.12.2007, заключило договор ипотеки от 22.01.2008 № со Сбербанком Российской Федерации.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Исходя из содержания части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное право заинтересованного лица. В связи с этим истцу ФИО4 надлежало доказать, что, несмотря на установление его прав решением Арбитражного суда Свердловской области, договором ипотеки его права нарушены, и он является заинтересованным лицом. По мнению суда, истцом такое обстоятельство доказано в части своей доли - его право обременено ипотекой, доказательств согласия истца ФИО4 на заключение договора ипотеки не представлено.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором ипотеки обеспечивались кредитные договоры между БАНК (ОАО) и ООО «ТСК ФИО5».
На основании части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО ТСК «ФИО5» могло распоряжаться своей долей, передать ее в залог. Суд считает, что сделка о залоге объекта незавершенного строительством в целом была бы совершена и без включения недействительной ее части - даже с учетом предоставленных кредитных средств строительство дома не было завершено, доказательств обратного не предоставлено.
Заключение договора ипотеки в остальной части прав и законных интересов истца не нарушает. Лица, считающие свои права нарушенными, должны самостоятельно решить вопрос с защитой своих прав.
На основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании пункта 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
Таким образом, в силу недействительности части сделки и прекращения права ипотеки Министерства финансов Свердловской области в отношении доли ФИО4 (747/10000), должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли ФИО4 (747/10000) в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью застройки 13 826 кв. м.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
№">РЕШИЛ:
Признать недействительным договор ипотеки от 22 января 2008 года № между обществом с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «ФИО5» и Акционерным коммерческим БАНК (открытым акционерным обществом), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2008 года за номером № в части залога доли ФИО4 - 747/10000.
Признание недействительным договора ипотеки в части залога доли ФИО4 - 747/10000 является основанием для погашения записи о регистрации за Министерством финансов Свердловской области права ипотеки на принадлежащие ФИО4 747/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадью 13 826 кв.м.
Решение изготовлено в печатном виде в совещательной комнате и может быть обжаловано в течение месяца с подачей жалобы в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2012 года.
Председательствующий судья - подпись Копия верна.
Судья Сухоложского городского суда Свердловской области