Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с требованиями о переводе права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли жилого помещения по адресу: <адрес> по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 на ФИО1, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО внести изменения в запись в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним, ссылаясь на не извещении его о намерении продажи <данные изъяты> доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В обоснование иска указал, что он с ДД.ММ.ГГГГ. является собственником <данные изъяты> доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Собственником другой <данные изъяты> доли указанной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ. является ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16, действующей от имени ФИО2, и ФИО3 заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры. ФИО2, продавший <данные изъяты> доли спорной квартиры, не извещал истца о намерении продать свою долю, хотя Истец был намерен приобрести ее.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ. они с бывшей супругой через суд разделили спорную квартиру по <данные изъяты> доли. Супруга на тот момент уже лет 5 как проживала в <адрес>. После смерти супруги в ДД.ММ.ГГГГ, в наследство после нее вступила ее сестра ФИО17, которая в ДД.ММ.ГГГГ. предложила ему купить ее половину за 1 300 000 руб. Он согласился на сделку и попросил прислать ему все необходимые документы. Однако, заключить договор они не успели в связи со смертью ФИО18. После ее смерти в наследство вступил ее брат ФИО2, с которым он о сделке договориться не смог. Тот нанял риэлтора ФИО4, которую он видел всего лишь один раз. При этом она ему предъявила только доверенность от продавца, но никакого уведомления о намерении продать или предложения купить квартиру он от нее не получал. В ДД.ММ.ГГГГ. он уехал на оздоровление в <адрес> и вернулся только поздней осенью. Он оформил своей жене ФИО13 нотариальное согласие на приобретение недвижимости, поскольку она обсуждала с риэлтором все вопросы по сделке. Но ДД.ММ.ГГГГ. риэлтор прекратила с ними общаться. Когда к ним домой пришел ФИО3 и представился новым собственником <данные изъяты> доли, им стало известно, что риэлтор продала квартиру другому лицу. Если бы ему поступило предложение о покупке квартиры, он бы его принял, так как необходимые денежные средства у него для этого были.

Представитель истца адвокат Воробьев В.А., действующий на ордера адвоката, в судебном заседании поддержал доводы и требования Истца.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвовал, его интересы представляла ФИО5, действующая на основании ордера, которая против удовлетворения иска возражала. В обоснование своей позиции указала, что уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены было отправлено заказной корреспонденцией в адрес ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ. От получения данного уведомления он уклонился. Ему было достоверно известно о намерении собственника продать свою долю, т.к. представителем продавца осуществлялись показы квартиры потенциальным покупателям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен. Будучи допрошенным в порядке международного судебного поручения <адрес> районным судом <адрес>, ФИО2 исковые требования не признал, указав, что всеми вопросами продажи квартиры занималась ФИО16, которой он выдал доверенность.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО6, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что процедура уведомления собственника о продаже доли в квартире была соблюдена. Поскольку Истец не высказал намерения приобрести долю, она была продана другому лицу.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по ЯНАО Межмуниципальный отдел по г. Новый Уренгой и Тазовскому району ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, полагался на усмотрение суда.

На основании ст.167 ГПК РФ суд полагает рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу приведенной нормы, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Как следует из материалов дела, спорную квартиру по адресу: <адрес>, ФИО1 и его бывшая супруга ФИО7. приобрели по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Новоуренгойского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ., которым признано право общей долевой собственности на указанную квартиру по <данные изъяты> доле за каждым за ФИО1 и ФИО7. ( т.2 л.д.7-10)

После смерти ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ., <данные изъяты> доля спорной квартиры перешла по наследству ее сестре ФИО8, а после смерти последней, наступившей ДД.ММ.ГГГГ. – ее брату ФИО2 (т. 2 д.д. 20, 58)

Право собственности ФИО2 на <данные изъяты> долю спорной квартиры возникло ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию. ( т.2 л.д.58)

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2, проживающий в <адрес>, выдал ФИО16 доверенность на право продажи принадлежащей ему <данные изъяты> доли спорной квартиры. (л.д.83-84 т.2)

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2, от имени которого по доверенности действовала ФИО16, по договору купли-продажи продал принадлежащую ему <данные изъяты> долю спорной квартиры ФИО3

По данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, было ли исполнено ФИО2 обязательство по уведомлению второго сособственника квартиры о намерении продать <данные изъяты> доли квартиры.

В подтверждение своих доводов о надлежащем уведомлении Истца о предстоящей продаже доли в квартире сторона Ответчика ссылается на заявление продавца ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ., направленное в адрес ФИО1 нотариусом ФИО9 почтовым отправлением <данные изъяты> ( т.1 л.д.149, 151)

Данное уведомление до Истца не дошло и было возвращено нотариусу, что подтверждается копией конверта с почтовыми отметками и свидетельством о направлении заявления, из которого следует, что письмо возвращено в нотариальную контору ДД.ММ.ГГГГ. ( т.1 л.д.150, 151)

Приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из ответа руководителя ОСП Новоуренгойский почтамт УФПС ЯНАО – филиала АО «Почта России следует, что заказное письмо <данные изъяты>, следовавшее по адресу <адрес> на имя ФИО1 поступило в отделение почтовой связи <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. В связи с отсутствием контроля со стороны руководства доставка письма и извещения ф.22 не осуществлялась. Адресат за получением не обратился и, письмо возвращено в адрес отправителя ДД.ММ.ГГГГ. ( т.2 л.д.139)

Из вышеуказанного следует, что уведомление о продаже квартиры, на которое ссылается сторона ответчика, Истцом получено не было.

Доводы стороны Ответчика, а также 3 го лица о том, что истцу было достоверно известно о намерении продавца продать квартиру за определенную сумму, в судебном заседании своего подтверждения не нашли.

Так, утверждения 3его лица ФИО6 о том, что Истцу о намерении продать квартиру было разъяснено участковым инспектором, к помощи которого она была вынуждена обратиться в связи с воспрепятствованием ФИО1 в осмотре квартиры, опровергаются ответом ОМВД по г.Новый Уренгой, из которого следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ. по дату ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 с какими- либо заявлениями в ОМВД не обращалась. ( т.2 л.д.105)

Напротив, в ОМВД имеются материалы проверок по обращениям ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ: КУСП [суммы изъяты] и КУСП [суммы изъяты], которые приобщены к номенклатурному делу <данные изъяты> ( т.2 л.д.109).

Из материалов данных КУСП следует, что ФИО1 обратился с заявлением с просьбой провести проверку по факту правомерности заселения гр-на ФИО3 в его квартиру с намерением создать невыносимые условия в целях вынуждения продать ему принадлежащую ФИО1 долю квартиры по меньшей цене. При этом сообщил, что ему предложение о покупке второй доли не поступало. ( т.2 л.д. 141-142)

Доводы 3 его лица о том, что Истцу было доподлинно известно о продаже квартиры в связи с ее неоднократными визитами в квартиру и показами квартиры покупателям, опровергаются показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании.

Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что впервые ФИО11 попыталась попасть в их квартиру в ДД.ММ.ГГГГ., но на тот момент она им представила подозрительную доверенность и они ее в квартиру не пустили. При этом никаких предложений купить квартиру она им не озвучила. Во второй раз она появилась только в ДД.ММ.ГГГГ., когда ФИО1 уже был в <адрес>. Она прошла в квартиру, сделала несколько фотографий и сообщила о том, что квартира будет выставлена на продажу. Впоследствии на сайте Авито появилось объявление о продаже комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. по их адресу, который она обжаловала, поскольку такую площадь составляет вся квартира. После появления объявления они связались с ФИО11 и попросили продать <данные изъяты> доли им. Она им обещала заключить договор купли-продажи с ними, но в итоге продала квартиру ФИО3

Аналогичные показания в части того, что ФИО1 не вручалось уведомление с предложением о покупке квартиры и что он на момент показа квартиры потенциальным покупателям в <адрес> отсутствовал, дали свидетели ФИО12 и ФИО13

Их показания согласуются с пояснениями Ответчика ФИО3, содержащимися в его возражениях, из которых следует, что когда ДД.ММ.ГГГГ. он пришел в квартиру в качестве покупателя, его встретила падчерица ФИО1 С самим собственником ему не удалось ни встретиться, ни переговорить по телефону. ( т.1 л.д.140-141)

То обстоятельство, что Истец длительное время отсутствовал в <адрес> и на момент совершения сделки находился за пределами города, подтверждается маршрутными квитанциями, а также сведениями по учетам ПТК «Розыск-Магистраль», предоставленными ОМВД по г.Новый Уренгой, из которых следует. что он ДД.ММ.ГГГГ вылетел в <адрес> и вернулся только ДД.ММ.ГГГГ. ( т.2 л.д. 137-138)

Анализ собранных по делу доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что требование закона об уведомлении лица, обладающего правом преимущественной покупки, соблюдено не было.

Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Из чека-ордера и справки ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что в указанную дату Истцом на банковский счет (депозит) Управления Судебного департамента ЯНАО внесена сумма в размере 2 000 000 руб., что подтверждает его финансовую возможность для оплаты <данные изъяты> доли спорного жилого помещения.( т.1 л.д.40-41)

С исковыми требованиями истец обратился в пределах трех месяцев, установленных п. 3 ст. 250 ГК РФ с момента, когда он узнал о нарушении своего права.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 2000 000 руб., находящиеся на депозите Управления судебного департамента ЯНАО.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО3 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий судья Серова Т.Е.