Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Коченевского района Новосибирской области, Администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области к Маковецкой Марине Ивановне о расторжении договоров аренды,

установил:

Администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области обратилась в суд с иском к Маковецкой Марине Ивановне о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, и взыскании задолженности по арендной плате по указанным договорам..

В судебном заседании представитель Администрации р.п.Коченево ФИО поддержала уточненные исковые требования, просила расторгнуть договоры аренды земельных участков в связи с существенным нарушением условий договора, а именно, в связи с неисполнением обязательств по арендной плате, неиспользованием земельных участков по целевому назначению в течение длительного времени.

Представитель Администрации Коченевского района Новосибирской области ФИО1 отказался от исковых требований в части взыскания арендной платы в связи с добровольным погашением ответчиком задолженности. Отказ от иска в части взыскания арендной платы принят судом, производство по делу в этой части прекращено.

Представители Маковецкой М.И. – ФИО2, ФИО3. Н.И. иск не признали по тем основаниям, что в настоящее время задолженность по арендной плате ответчиком добровольно погашена в полном объеме, претензии о выплате задолженности и расторжении договора не были получены Маковецкой М.И., с момента получения земельных участков производились их улучшения – завозилась плодородная земля, установлены опоры для электросетей, изготовлен проект дома, участок был огорожен. Таким образом, обязательства Маковецкой М.И. считаются исполненными, основания для расторжения договора отсутствуют.

Судом установлены следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Коченевского района Новосибирской области и Маковецкой Мариной Ивановной заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, имеющего местоположение: <адрес>, земельный участок расположен в северно-восточной части кадастрового квартала №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка сроком на 3 года (л.д.14-16).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.7-13).

Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области полагает, что по истечении срока договор был возобновлен на тех же условиях на тот же срок в силу ч.2 ст.621 ГК РФ.

Согласно условиям договора размер арендной платы составляет 650 рублей в год (п.3.1 договора), арендная плата вносится единовременно, не позднее 30 июня каждого календарного года (л.д.3.2), в случае неуплаты в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п.3.4).

Из расчета задолженности следует, что начиная с 2013 года, Маковецкая М.И. прекратила внесение арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате и пени в размере 35102 рубля (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области в адрес Маковецкой М.И. направлена претензия о выплате задолженности, пени, расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате арендуемого имущества (л.д.18-19).

Поскольку претензия была оставлена без ответа, истцы обратились в суд с вышеуказанным иском.

В ходе судебного разбирательства задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ была погашена Маковецкой М.И., что подтверждается представленными квитанциями.

В связи с добровольным удовлетворением требований о взыскании арендной платы, Администрация Коченевского района Новосибирской области отказалась от исковых требований в этой части, отказ принят судом, производство по делу в части взыскания арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ – прекращено.

Также судом установлены следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Коченевского района и ФИО4 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, имеющего местоположение: <адрес>, земельный участок расположен в северно-восточной части кадастрового квартала №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка сроком на 3 года (л.д.2-9).

Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года

ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией Коченевского района и ФИО4, продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, увеличен размер арендной платы до 4232,25 рублей (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав аренды земельного участка (л.д.18-23) ФИО4 переуступила права и обязанности в отношении земельного, с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, имеющего местоположение: <адрес>. При этом согласно условиям вышеуказанного договора ФИО5 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.9-13).

Согласно условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится единовременно, не позднее 30 июня каждого календарного года (л.д.3.2), в случае неуплаты в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п.3.4).

Из расчета задолженности следует, что арендатор ФИО5 не внес ни одного платежа по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГФИО5 умер.

После смерти ФИО5 наследство приняла супруга Маковецкая Марина Ивановна, которой выдано свидетельство о праве на наследство по закону на огнестрельное оружие (л.д.24)

В силу ч.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное, а также в соответствии со ст.1175 ГК РФ наследники несут ответственность по долгам наследодателя в пределах стоимости наследственного имущества.

Таким образом, ответчик Маковецкая М.И. в порядке универсального правопреемства приобрела права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, но также не внесла ни одного платежа по арендной плате.

Согласно расчету задолженность по арендной плате и пене по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 35102,38 рублей (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области в адрес Маковецкой М.И. направлена претензия о выплате задолженности, пени, расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества (л.д.25-27).

Поскольку претензия была оставлена без ответа, истцы обратились в суд с вышеуказанным иском.

Администрация р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской области настаивает на расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №

На основании Закона Новосибирской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области от 17.12.2015 №27-ОЗ уполномоченным органом для распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории р.п.Коченево, является Администрация р.п.Коченево.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, считает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 8.1 (Договор)- Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пояснений представителя истца следует, что по истечении сроков действия договоров аренды спорных земельных участков, они были возобновлены на неопределенный срок в силу ч.2 ст.621 ГК РФ, п.2.3 договоров.

Согласно ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст.46, ч.2 ст.45 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование ( абз.6 ч.2 ст.45 Земельного кодекса РФ).

При этом иной срок может быть установлен только федеральным законом, но не договором.

Кроме того, частью 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Аналогичное условие содержится в п.2.3 договоров аренды.

Судом установлено, что ответчик в течение длительного времени (более 8 и 10 лет соответственно) не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, по использованию земельного участка по назначению.

Каких-либо доказательств о невозможности строительства на арендованных земельных участках в контексте абз.6 ч.2 ст.45 Земельного кодекса РФ не представлено.

В адрес ответчика по месту регистрации и жительства в соответствии с п.6.1 договора были направлены претензии об оплате задолженности по арендной плате, расторжении договора и возврате арендованного имущества.

Доводы ответчика о неполучении письменного уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды, судом отклоняются.

Так, согласно ч.1 ст.165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Каких-либо доказательств неполучения претензии по обстоятельствам, не зависящим от ответчика, им не представлено.

В установленный требованием срок нарушения не были устранены, в связи с чем у истцов возникло право на обращение в суд с требованием о расторжении договоров аренды.

Задолженность по арендной плате погашена ответчиком только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами сроков, оговоренных в претензии.

В связи с чем, отклоняется довод стороны ответчика о том, что пунктом 6.1 договоров аренды предусмотрено, что нарушение, которое может быть устранено в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение договора.

Кроме того, суд считает, что положения закона и условий договоров о расторжении договора необходимо истолковывать с учетом содержания ч.2 ст.610 ГК РФ, из которой следует, что арендодатель вправе расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, в любое время, предупредив арендатора за три месяца.

Установленное указанной нормой право арендодателя на расторжение договора является безусловным и самостоятельным и не зависит от иных оснований для расторжения договора аренды, на указанное право также не влияет устранение нарушения ответчиком в ходе судебного разбирательства.

По вышеизложенным основаниям отклоняется ссылка ответчика п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, в которой речь идет о досрочном расторжении договора земельного участка, и которая не может быть применима к договорам заключенным на неопределенный срок. Кроме того, неоплата арендной платы имела место в течение длительных периодов (более 8 и 10 лет соответственно), что безусловно является существенным нарушением.

Таким образом, исковые требования о расторжении договоров аренды являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации р.п. Коченево Коченевского района Новосибирской удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № между Администрацией р.п.Коченево Коченевского района Новосибирской области и Маковецкой Мариной Ивановной..

Обязать Маковецкую Марину Ивановну ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан отделением <данные изъяты>.), вернуть Администрации р.п. Коченево земельный участок с кадастровым номером № в надлежащем состоянии путем подписания Соглашения (акта приема - передачи) земельного участка с кадастровым номером №

Обязать Маковецкую Марину Ивановну ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан отделением <данные изъяты>.), вернуть Администрации р.п. Коченево земельный участок с кадастровым номером № в надлежащем состоянии путем подписания Соглашения (акта приема - передачи) земельного участка с кадастровым номером №

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Кочекневский районный суд Новосибирской области.

Судья Полева М.Н.

Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме 14.07.2023 г.