Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а также исковые требования ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о признании договоров недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с Договором купли-продажи (купчей) земельного участка от 16.08.2018 (на бланке №), удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №; на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с договором купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке №), удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №; на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, в соответствии с договором купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке №), удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №; на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с договором купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке № удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №; на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 16.08.2018 (на бланке №), удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за № на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 16.08.2018 (на бланке <адрес>), удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №; на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 16.08.2018 (на бланке № удостоверенном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за № обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между сторонами 16.08.2018 были заключены вышеуказанные договора купли-продажи объектов недвижимости. Истец свои обязательства о договорам исполнил в полном объеме, денежные средства были переданы покупателю, что подтверждается расписками, вместе с тем, ответчик уклоняется от совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности, ФИО2 не является в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, чем нарушает условия договоров и права истца.

ФИО2 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ФИО1 и ФИО3 о признании вышеуказанных договоров купли-продажи от 16.08.2018 недействительными сделками, со ссылкой на положения ст. 10 и п. 2 ст. 179 ГК РФ, и те обстоятельства, что что договора были заключены без его ведома, доверенность на основании которой действовал ФИО3 при подписании договор купли-продажи была отозвана истцом. Кроме того, ФИО2 указывает, что после заключения договоров купли-продажи он продолжает владеть спорными объектами недвижимости, сделка совершена на заведомо невыгодных условиях, так как стоимость их существенно ниже той цены, за которую он намеревался продать вышеуказанные объекты недвижимости. Также, на момент продажи, все объекты были обременены арестами (дело № 2-1197/2019).

Определением Октябрьского районного суда города Санкт-Петербурга от 30 января 2019 года в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дел, на основании ст. 151 ГПК РФ, было удовлетворено ходатайство представителя ФИО1 об объединении в одно производство дела № 2-486/2019 (по иску ФИО1 к ФИО2) и дела № 2-1197/2019 (по иску ФИО2 ФИО1 и ФИО3) /л.д. 128 том 1/.

В судебное заседание стороны, третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте, дате и времени судебного разбирательства, не явились. ФИО1, ФИО2 и ФИО3, реализовали свои права на ведение дела через представителей.

Третьи лица Нотариус ФИО4 и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу извещены телефонограммой и факсограммой, нотариусом ФИО4 было направлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ФИО1 поддержал заявленные к ФИО2 исковые требования, а в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 просил отказать, полагая их незаконными и необоснованными по основаниям, изложенным в представленных возражениях.

Представитель ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, в судебном заседании представила письменные пояснения по отзывам ответчиков на исковые требования.

Представитель ФИО3 полагала исковые требования ФИО1 законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований ФИО2 просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что иск, заявленный ФИО1, подлежит удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований ФИО2 надлежит отказать по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела между ФИО1 и ФИО2 16 августа 2018 года заключены семь договоров купли-продажи объектов недвижимости:

- договор купли-продажи (купчей) земельного участка от 16.08.2018 (на бланке №), на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированный в реестре нотариальных действий за №

- договор купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке № на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированный в реестре нотариальных действий за №;

- договор купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке № на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №;

- договор купли-продажи от 16.08.2018 (на бланке №) на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №

- договор купли-продажи квартиры от 16.08.2018 (на бланке №) на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированном в реестре нотариальных действий за №

От имени ФИО2 договоры купли-продажи подписал ФИО3, действовавший на основании доверенности от 05.04.2017, удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5, зарегистрированной в реестре нотариальных действий указанного нотариуса за №. Указанной доверенностью ФИО2 уполномочил ФИО3 управлять и распоряжаться, в том числе продать за цену и на других условиях по усмотрению ФИО3 принадлежащие ФИО2 вышеуказанные объекты недвижимости, самостоятельно определяя все существенные условия таких сделок.

Согласно копий документов, поступивших в материалы дела от нотариуса ФИО5 с сопроводительным письмом № от 15.02.2019, заявление и распоряжение об отмене доверенности на имя ФИО3 были подписаны ФИО2 15 октября 2018 года.

Согласно справке № от 20.11.2018, выданной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО4, удостоверившей сделки, заявления на регистрацию перехода права собственности по заключенным Договорам купли-продажи дважды (20.08.2018 и 01.09.2018) были поданы ею по электронным каналам связи в Управление Росрееста по Санкт-Петербургу. Однако регистрирующий орган отказался рассматривать представленные заявления и документы в связи с наличием в отношении пяти из семи объектов недвижимости записей, внесенных в единый государственный реестр недвижимости по заявлению ФИО2, о невозможности регистрационных действий без его личного участия.

В отношении квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес> какой-либо ответ из Управления Росреестра по Санкт-етербургу в адрес нотариуса ФИО4 не поступил.

Как следует из представленных в материалы дела досудебной претензии, ФИО1 обращался к ФИО2, предлагая согласовать даты и время совместного обращения в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о государственной регистрации права собственности (перехода права) по всем семи приобретённым им объектам недвижимости. Требование осталось без ответа. Расценивая подобные действия как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 со ссылкой на положения п.3 ст. 551 ГК РФ.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о признании недействительными сделками всех вышеуказанных договоров купли-продажи от 16.08.2018, основаны на положениях ст. 10 и п. 2 ст. 179 ГК РФ. В качестве доводов о недобросовестности ФИО1 и ФИО3 ФИО2 указывает о заниженной стоимости продажи объектов, а также об отсутствие в договорах указаний на имевшиеся обременения, вместе с тем, доводов относительно того каким образом и кем был обманут ФИО2, не приводится.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО2 заявил ходатайство об истребовании доказательств - информации об источнике происхождения денежных средств у ФИО1 и доказательства «обналичивания» денежных средств в сумме, переданной ФИО1 по распискам в оплату приобретённых им объектов недвижимости. Заслушав мнения сторон, суд определил отказать в удовлетворении данного ходатайства, поскольку ФИО2 не оспаривает сделки по основаниям, предусмотренным ст. 170 ГК РФ, на которые ссылается в ходатайстве. При этом от уточнения исковых требований представитель ФИО2 отказался. Представленные в материалы дела письменные доказательства передачи денежных средств и подтверждения этого обстоятельства лицом, их получившим (представителем ФИО2 по доверенности - ФИО3), должным образом подтверждают факт оплаты ФИО1 приобретенных объектов недвижимости. Сведения о том, каковы источники доходов ФИО1 и в какой период он сформировал наличную массу денежных средств, переданную представителю ФИО2, не будут отвечать требованиям статей 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств, и могут привести к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.

Также представителем ФИО2 в судебном заседании было сделано заявление о подложности доказательств, а именно: приложенного к отзыву ФИО3 на иск договору займа от 05.05.2017, сторонами которого являются ФИО3 (займодавец) и ФИО2 (заёмщик). Поскольку указанный документ не является основанием для требований или возражений по рассматриваемым судом требованиям, суд, с учетом мнения сторон, в порядке ст. 186 ГПК РФ не посчитал необходимым назначать экспертизу, либо требовать представления дополнительных доказательств.

В силу п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, для признания сделки недействительной на основании статьи 10 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки совершали её исключительно с намерением причинить вред другому лицу либо злоупотребляли правом в иных формах.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации», обращено внимание судов на то, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Утверждения ФИО2 о недобросовестности ФИО1 и ФИО3, выразившиеся в необоснованном занижении цены продажи объектов недвижимости не подтверждены по правилам статей 59 и 60 ГПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами. Полномочия в доверенности, на основании которой действовал ФИО3, заключая 16.08.2018 от имени ФИО2 сделки с ФИО1, содержали в том числе, права по определению цены продажи и иных существенных условий этих сделок. Вместе с тем, к материалам дела приобщены отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненные ООО «Агентство оценки «Северная столица» по заказу ФИО1 перед заключением договоров купли-продажи 16.08.2018. Сопоставление рыночной стоимости всех семи объектов недвижимости, определённой оценщиком в отчётах, с ценой, уплаченной ФИО1, позволяет сделать вывод о том, что стоимость приобретения объектов недвижимости, выплаченная ФИО1, не только не была занижена, но и превысила их общую рыночную стоимость, определённую оценщиком.

В силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В подтверждение доводов об обмане ФИО2 в тексте искового заявления не приводится сведений о том, относительно чего и кем именно он был обманут. Устные и письменные объяснения представителя ФИО2 также не позволили суду установить эти обстоятельства. С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между обстоятельствами, относительно которых потерпевший был обманут, и его решением о заключении сделки.

Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Учитывая то обстоятельство, что доверенность была отозвана ФИО2 после совершения спорных сделок, суд полагает, что утверждения о том, что договора купли-продажи являются недействительными сделками, поскольку доверенность от имени ФИО2 была отозвана, являются несостоятельными, учитывая также, что ФИО2 данную доверенность не оспаривал.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 Постановления совместного Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего арбитражного суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Спорные объекты недвижимости были проданы и переданы во владение ФИО1 в день подписания договоров купли-продажи, без составления отдельных актов приёма-передачи, что подтверждается соответствующими положениями каждого из Договоров купли-продажи (п.5.5 купчей на земельный участок; п. 13 каждого из трех договоров продажи нежилых зданий; п. 15 каждого из трех договоров купли-продажи квартир).

Расчёты между сторонами были полностью произведены также в день заключения договоров купли-продажи, что подтверждается представленными в материалы дела расписками о получении денежных средств. Цена продажи превышала общую рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Доверенность, на основании которой ФИО3 представлял интересы продавца ФИО2, на момент заключения договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости являлась действовавшей, что следует из документов поступивших от нотариуса Санкт-Петербурга ФИО5, удостоверивший как факт ее совершения (выдачи) 05.04.2017, так и распоряжение о её отмене 15.10.2018.

Относимых и допустимых доказательств действий ФИО1 и ФИО3 с намерением причинить вред ФИО2, либо обмана с их стороны в материалы дела не представлено. Таким образом, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающих законность и обоснованность исковых требований, заявленных ФИО2 к ФИО1 и ФИО3

Вместе с тем, требования ФИО1 к ФИО2 основаны на законе, подтверждены достоверными доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 в отношении объектов недвижимости: земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый № на основании договора купли-продажи от 16.08.2018 № нежилого здания по адресу; <адрес> кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.08.2018; нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.№; нежилого здания по адресу: <адрес> кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.08.2018; жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес> кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.08.2018; жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес> кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.08.2018; жилого помещения - квартиры по адресу; <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи № от 16.08.2018.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о признании договоров недействительными.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: Жужгова Е.С.

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2019 года