Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО8 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств, признании права на удержание квартиры и пользования ею,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с учетом уточнения с иском к ФИО3, ФИО8 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры по адресу <адрес>. В октябре 2017 года она передала ответчикам в пользование квартиру, поскольку у них было намерение купить ее не позднее января 2018 года. Сделка купли-продажи заключена не была. Несмотря на это ответчики из квартиры не выезжают. 16.06.2018 года направлена телеграмма об освобождении квартиры. Однако ответчики данное требование не выполнили. В связи с этим просит суд прекратить право пользования ФИО7 и ФИО9 жилым помещением, расположенным по адресу <адрес>. и выселить ответчиков из указанной квартиры

Ответчик ФИО9 предъявила встречный иск к ФИО1 о взыскании денежных средств, признании права на удержание квартиры и пользования ей.

Указала, что 27.10.2017 года между ФИО10 и ФИО1 в лице представителя ФИО11, действующего по доверенности от 26.10.2017 года, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, по которому стороны должны заключить основной договор в срок до 20.12.2017 года. Стоимость квартиры по договору составила 1 700 000 рублей. При подписании предварительного договора и получении денег представитель Лакозы подтвердил, что квартира не имеет никаких обременений, что отражено в п. 2.3.2. договора. ФИО9 сразу же при заключении предварительного договора оплатила задаток в сумме 1 000 000 рублей. Кроме того, 27.12.2017 года ею оплачены оставшиеся 700 000 рублей, что подтверждается п. 6.3. договора. В связи с полным расчетом ФИО1 передала ФИО9 квартиру для проживания, в том числе, ключи от квартиры, от почтового ящика, от подъезда. Однако, основной договор не заключен ввиду того, что квартира оказалась в залоге у ФИО12 на основании договора залога от 13.09.2016 года. Считает, что на основании п. 3.2. договора ввиду представления недостоверной информации продавцом ФИО1 должна возвратить двойную сумму задатка. Кроме того, указала, что у ФИО1 не имеется правовых оснований для удержания 700 000 рублей, переданных ее представителю 27.12.2017 года. Просила суд взыскать с ФИО1 денежные средства в общей сумме 2 700 000 рублей, а также признать за ней право на удержание квартиры по адресу <адрес> право пользования ей до выплаты ФИО2 указанных денежных средств.

Истец по основному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила участие в деле представителя по доверенности ФИО13 Ранее будучи опрошенной в судебном заседании, исковые требования поддержала. Пояснила, что разрешила вселиться ответчикам в квартиру в связи с их намерением приобрести спорную квартиру. Поскольку сделка купли-продажи не состоялась, считает, что ответчики должны быть выселены.

Представитель истицы по доверенности ФИО14 исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что у ответчиков отсутствуют законные основания для пользования и проживания в спорной квартире. Они вселены в квартиру в связи с намерением приобрести ее в собственность, однако сделка не состоялась. Нахождение указанных лиц в квартире нарушает права ФИО1 как собственника помещения.

Ответчики по основному иску, истец по встречному иску ФИО9, ФИО7 в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассматривать дело в их отсутствие, поскольку они надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчиков по основному иску, истца по встречному иску по доверенности ФИО15 заявленные требования не признал по основаниям встречного иска. По встречному иску пояснил, что ФИО11 подписывал предварительный договор купли-продажи квартиры 27.10.2017 года, получил денежные средства в общей сумме 1 700 000 рублей, действуя по доверенности от 26.10.2017 года от имени ФИО1 В указанной доверенности предусмотрено право продажи спорной квартиры, а так же право получения причитающихся денежных средств. В связи с этим на основании ст. 182 ГК РФ все права и обязанности по данной сделке возникли у ФИО1 При этом в п. 2.3.2 договора продавец указал заведомо недостоверную информацию об отсутствии обременений квартиры правами третьих лиц. В связи с этим на основании п. 3.2. договора просил взыскать с ФИО1 двойную сумму задатка в общем размере 2 000 000 рублей, неосновательное обогащение 700 000 рублей.

Ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась. Ранее допрошенная в судебном заседании встречные исковые требования не признала. Пояснила, что 26.10.2017 года выдала доверенность на имя ФИО23, ФИО4, которой уполномочила указанных лиц продать принадлежащую ей квартиру по адресу <адрес>. При этом поручила указанным лицам перед продажей квартиры снять имеющееся обременение – залог. Разрешила вселить покупателей в квартиру и передать им ключи. Ей было известно о том, что ФИО9 оплатила ФИО11 денежные средства за квартиру. Однако поскольку он не снял обременение с квартиры, она предлагала ему вернуть денежные средства покупателям. Ей ФИО11 деньги, полученные от покупателей, не передал. С данными деньгами скрылся. Она обращалась в полицию с соответствующим заявлением. Считает, что денежные средства похищены ФИО11, который должен их вернуть ФИО9

Представитель ответчика по встречному иску по доверенности ФИО14 встречные исковые требования не признала. Пояснила, что вина ФИО1 в том, что не был заключен основной договор, отсутствует. Так же сослалась на то, что истица по встречному иску не представила расписку о передаче денежных средств, предусмотренную п. 6.1. договора.

Заслушав доводы представителей сторон, заключение прокурора Ковалевой О.А., полагавшей необходимым требования ФИО1 к ФИО7 и ФИО9 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении оставить без удовлетворения, исследовав письменные доказательства, суд находит иск ФИО1 подлежащим отклонению, а встречный иск ФИО9 – удовлетворению, исходя из следующего.

ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>. На данную квартиру на основании договора залога от 13.09.2016 года наложено обременение в виде ипотеки в пользу ФИО12 Обременение зарегистрировано 20.09.2016 года (л.д. 9-10).

26.10.2017 года ФИО1 выдала доверенность на имя ФИО24 и ФИО5, которой уполномочила указанных лиц продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру по адресу: <адрес> (л.д.33).

Факт выдачи указанной доверенности истица по основному иску не оспаривала. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО16, зарегистрирована в реестре за №. При этом, данной доверенностью предусмотрено право указанных лиц на заключение соглашения (договора) о задатке, предварительно договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося аванса и задатка, а так же право получить следуемые деньги. Срок действия доверенности составляет 3 месяца, т.е. до 26.01.2018 года.

27.10.2017 года между ФИО25 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>. При этом в договоре указано, что собственником квартиры является ФИО17 и имеется ссылка на доверенность с правом продажи и получения денег. Пунктом 1.1.1. договора предусмотрена оплата задатка по данному договору в размере 1 000 000 рублей. Полная стоимость квартиры определена п. 1.1.4 договора в сумме 1 700 000 рублей (л.д.32).

Представитель ФИО17 по доверенности ФИО13 ссылалась на отсутствие доказательств передачи задатка по указанному договору, поскольку не представлена расписка, предусмотренная п. 6.1. предварительного договора.

Суд считает указанные доводы несостоятельными по следующим основаниям.

Из пояснений представителя ФИО9 по доверенности ФИО15 следует, что указанную расписку она вернула ФИО11 по его просьбе при довнесении 700 000 рублей 27.12.2017 года. При этом, в п. 6.3. сделана запись о том, что расчет произведен полностью.

Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из буквального толкования п. 1.1.3 договора следует, что передача покупателем задатка и его получение состоялось в момент заключения настоящего договора. Так же в п. 6.3. договора указано на довнесение денежных средств в размере 700 000 рублей 27.12.2017 года. Имеется запись, подписанная ФИО11: «расчет произведен полностью». При этом, сама ФИО1 в судебном заседании подтвердила, что знала о получении ФИО11 денежных средств от ФИО9 и предлагала ему вернуть указанные средства. В связи с этим суд считает доказанным тот факт, что ФИО9 в день подписания предварительного договора купли-продажи от 27.10.2017 года передала ФИО11 задаток в сумме 1 000 000 рублей, а 27.12.2017 года довнесла денежную сумму в размере 700 000 рублей.

Так же суд находит несостоятельными доводы ФИО1 и ее представителя о том, что денежные средства должны быть возвращены ФИО11, поскольку они не передавались продавцу, а похищены им.

Так, согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Таким образом, все права и обязанности, связанные с заключением данного договора и получением денег, возникли непосредственно у ФИО1

Согласно ч. 1, 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что основной договор между сторонами не заключен. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. При этом суд учитывает, что в п. 2.3.2. предварительного договора продавец гарантировал, что объект недвижимости не обременен правами третьих лиц, коммерческим наймом, арендой, возмездным или безвозмездным пользованием, залогом, а так же не является (и не будет являться) предметом и/или способом обеспечения обязательств в той или иной сделке».

Между тем, суд установлено, и не оспаривалось ФИО1, что на момент заключения договора и до настоящего времени продаваемая квартира находится в залоге у ФИО12 на основании договора залога от 13.09.2016 года. Ипотека зарегистрирована 20.09.2016 года, номер государственной регистрации №

Таким образом, при заключении предварительного договора продавец заведомо ввел покупателя в заблуждение относительно наличия обременений объекта. При этом наличие данного обременения носит существенный характер, делает невозможным продажу имущества без согласия залогодержателя и влечет риск возможной утраты имущества для покупателя. Пунктом 3.2. договора прямо предусмотрена обязанность продавца возвратить покупателю двойную сумму задатка в случае представления недостоверной информации об объекте недвижимости.

В связи с этим требования ФИО9 о взыскании двойной суммы задатка подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, как установлено судом, 27.12.2017 года ФИО9 в качестве полного окончательного расчета за квартиру передала представителю Продавца 700 000 рублей.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При этом согласно ч. 2 указанной статьи правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Основной договор купли-продажи по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, не заключен. В связи с этим у ФИО1 не имеется правовых оснований для удержания 700 000 рублей, переданных ее представителю 27.12.2017 года. Следовательно, указанная сумма также подлежит взысканию с ФИО1 В связи с этим общая сумма, подлежащая взысканию с ФИО1 в пользу ФИО9, составляет 2 700 000 рублей.

Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Судом установлено, что вышеуказанная сумма ФИО1 не уплачена. ФИО9 со своей дочерью ФИО7 вселилась в спорное жилое помещение на законном основании – на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.10.2017 года, то есть, с ведома собственника помещения. До настоящего времени она пользуется жилым помещением.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 года № 214-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав положениями статей 359 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации» прекращение действия предварительного договора не исключает основания для применения статей 359 и 360 ГК Российской Федерации, поскольку удержанием обеспечивалось исполнение обязательства по возврату неосновательного обогащения и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

В связи с этим требования ФИО9 о признании права на удержание квартиры по адресу <адрес> и право пользования ей до выплаты суммы долга подлежат удовлетворению, соответственно в удовлетворении требований ФИО1 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО8 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств, признании права на удержание квартиры и пользования удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 2 700 000 рублей по предварительному договору от 27.10.2017 года, в том числе, 2 000 000 рублей – двойной размер задатка и 700 000 рублей – как доплата за квартиру.

Признать за ФИО3 право на удержание квартиры по адресу г<адрес> и право пользования ею до выплаты ФИО26 2 700 000 рублей.

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 19.12.2018 года.

Судья подпись О.О. Соболева