Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» к ФИО5 о взыскании агентского вознаграждения,

Установил:

ООО Агентство Недвижимости «Невский Простор» обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО5 о взыскании агентского вознаграждения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26.04.2018 года между сторонами был заключен агентский договор № 012604 оказания услуг при продаже недвижимости (а именно XXX квартиры по адресу: ...

В соответствии с п. 6.1. Договора срок действия был определен в течение до 31.12.2018 года включительно.

Обязанности истца исполнены в полном объеме, а именно: предоставлен квалифицированный специалист - агент ФИО1; предоставлены консультации по правовым и организационным вопросам; изготовлены фотографии объекта; осуществлялась реклама объекта в средствах массовой информации с 26.04.2018 года по май 2018 года включительно; регулярно проводился анализ рынка недвижимости; осуществлялся поиск покупателей, проводилась организация просмотров объекта с потенциальными покупателями; проводились переговоры с потенциальными покупателями; 08.05.2018 года от имени клиента истцом с покупателем ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта, которым установлена продажная цена объекта в размере 5 500 000 руб., порядок оплаты и срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 28.05.2018 года; агентством был принят от покупателя обеспечительный платеж в счет стоимости объекта в размере 50 000 руб., ответчик был поставлен в известность о том, что агентством найден покупатель, от покупателя принят обеспечительный платеж на основании предварительного договора купли-продажи, а также о том, что квартира будет приобретаться с использованием ипотечного кредита Банка «Санкт-Петербург».

Таким образом, как указывает истец, им были предприняты все необходимые действия во исполнение его обязанностей по договору.

10.05.2018 года в присутствии ответчика и агента ФИО1 оценщиком банка был произведен осмотр квартиры.

14.05.2018 года оценщиком ООО «Центр судебной оценки и экспертиз» был представлен отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.

17.05.2018 года ответчик сообщил по телефону агенту ФИО1 о том, что отказывается продавать квартиру по цене 5 500 000 руб., в связи с чем, ответчик была приглашена в офис ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» для разрешения возникшей ситуации.

На состоявшейся встрече 21.05.2018 года истцом было вручено ответчику письмо, в котором ответчик была поставлена в известность о дате и времени сделки купли-продажи квартиры 28.05.2018 года в помещении Банка «Санкт-Петербург». Ответчик, ознакомившись с письмом, отказалась принять его и поставить свою подпись, о чем был составлен акт об отказе в подписи в получении письма от 21.05.2018 года. Ответчику также было предложено написать заявление об изменении стоимости квартиры. Ответчик отказалась написать данное заявление.

28.05.2018 года агентом ФИО1 и покупателем ФИО2 был составлен акт о том, что продавец не явилась на сделку.

29.05.2018 года ответчик обратилась к истцу с письменной претензией, в которой просит определить с вопросом оформления изменения цены квартиры. Однако ответчик так и не указал, на какую сумму хотел бы изменить стоимость квартиры. На данную претензию истцом в адрес ответчика 29.05.2018 года был направлен письменный ответ.

30.05.2018 года от покупателя ФИО2 поступило заявление о возврате обеспечительного платежа в связи с не выходом продавца на сделку и отказом от продажи квартиры за 5 000 000 руб. Кроме того, покупатель сообщила агенту, что сын продавца через социальные сети пытался договориться с покупателем о сделке без сопровождения истца. Покупатель отказался проводить сделку без участия истца.

Таким образом, фактически ответчик в одностороннем порядке отказался от услуг истца на завершающем этапе оформления сделки, лишив истца возможности оказать услуги в полном объеме.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца агентское вознаграждение в размере 200 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб.

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности XXX от XX.XX.XXXX в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, не возражала против вынесения заочного решения.

Ответчик и ее представитель ФИО7, действующий по заявлению ФИО5 в порядке ст. 53 ГПК РФ, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты. Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 ГК РФ, согласно которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор является сделкой (п. 1 ст. 154 ГК РФ), то есть действием, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки по своей форме могут быть устными или письменными (ст. 158 ГК РФ). В устной форме может быть совершена сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии со ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В ст. 1010 ГК РФ закреплено, что агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Согласно ст. 1 Закона РФ N 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

26.04.2018 года между сторонами был заключен агентский договор №012604 оказания услуг при продаже недвижимости (а именно <данные изъяты> квартиры по адресу: ...).

В п. 2.3 агентского договора согласовано, что агентство предлагает объект потенциальным покупателям по цене, согласованной с клиентом. Первоначально цена согласована сторонами в размере 5 500 000 руб.

Согласно п. 2.4 агентского договора стороны договорились, что все действия в соответствии с предметом настоящего договора поводятся исключительно при участии агентства с целью наиболее выгодной для клиента продажи объекта.

Согласно п. 3.1 – 3.14 агентского договора агентство обязуется: изучить складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодной для клиента продажи объекта; распространять и поддерживать информацию об объекте в профессиональных мультилистиновых системах, печатаных изданиях и в электронных средствах массовой информации и через другие источники информации, а также среди потенциальных покупателей, используя своей профессиональный опыт и необходимые деловые связи, в соответствии с типовым планом работы (Приложению 3 к настоящему договору); предоставить для работы с клиентом квалифицированного специалиста ФИО1; консультировать клиента по правовым, организационным, маркетинговым вопросам, имеющим отношение к настоящему договору. Выработать и предложить клиенту рекомендации по предпродажной подготовке объекта, при необходимости произвести профессиональные фото, видео, 3D-съемки; оказать, при необходимости, за счет клиента помощь в оформлении и сборе документов, необходимых для проведения сделки с объектом; осуществлять поиск покупателя объекта; обеспечить проведение конфиденциальных предварительных переговоров с покупателем объекта с участием, при необходимости, юриста, руководителя агентства; содействовать в согласовании условий проведения сделки с покупателем объекта; по поручению клиента, которым является настоящий договор, если в нем не указано иное, получить обеспечительный платеж и заключить предварительный договор, в соответствии с протоколом согласования порядка проведения сделки по продаже объекта; оказать содействие в организации нотариального, либо не нотариального оформления и государственной регистрации перехода права собственности; консультировать клиента по вопросу проведения взаиморасчетов по сделке с объектом; предоставлять клиенту для подписания письменный отчет о проделанной агентством работе. Отчет может быть вручен клиенту лично, либо отправлен по любому из адресов, указанных в настоящем договоре для уведомлений; стороны договорились, что агентство имеет право без согласия клиента привлекать (назначать) третьих лиц для исполнения договора; по согласованию с клиентом, с целью более выгодной продажи объекта, организовать его продажу через аукцион в соответствии с действующим законодательством РФ.

Положениями п. 5.1, 5.2 агентского договора вознаграждение агентства устанавливается дополнительным соглашением сторон. Указанное вознаграждение выплачивается клиентом агентству в течение трех дней с даты подписания акта об оказании услуг, согласно п. 4.6.

Дополнительным соглашением к агентскому договору оказания услуг при продаже недвижимости № 012604 от 26.04.2018 года вознаграждение агентства установлено в размере 4% от стоимости объекта, указанной в п. 3.1 агентского договора оказания услуг при продаже недвижимости и составляет 200 000 руб. В случае изменения стоимости объекта, вознаграждение изменяется пропорционально.

Согласно п. 4.6 договора клиент обязуется подписать акт об оказании услуг в течение трех дней с момента выполнения всех условий основного договора. В случае если указанный акт не будет представлен агентству в установленный срок и от клиента не поступит обоснованная претензия, услуги считаются оказанными агентством надлежащим образом, принятыми клиентом и подлежат оплате в полном объеме.

В соответствии с п.6.1. Договора срок действия был определен в течение восьми месяцев с даты подписания договора до 31.12.2018 года включительно.

В соответствии со ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

При рассмотрении спора по существу истец настаивал на взыскании с ответчика агентского вознаграждения в размере 4 % от стоимости квартиры, в сумме 200 000 руб., указывая на невозможность исполнения договора в полном объеме со своей стороны по вине ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 N 674-О, положения статьи 56 ГПК Российской Федерации, в соответствии с которыми каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1), наделяющие суд полномочиями определять, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносить обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2), а также ст. 60 данного Кодекса, закрепляющей императивное правило оценки судом допустимости доказательств в гражданском процессе, во взаимосвязи с другими предписаниями данного Кодекса, в том числе содержащимися в его ст. 2, ч. 1 ст. 195 и ч. 3 ст. 196, не предполагают произвольного применения, являются процессуальными гарантиями права на судебную защиту, направлены на обеспечение осуществления судопроизводства на основе состязательности сторон (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации) и принятия судом законного и обоснованного решения.

Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Согласно ст. 123 (ч. 3) Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В гражданском судопроизводстве реализация этих принципов имеет свои особенности, связанные, прежде всего с присущим данному виду судопроизводства началом диспозитивности: дела возбуждаются, переходят из одной стадии процесса в другую или прекращаются под влиянием, главным образом, инициативы участвующих в деле лиц. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Исходя из указанных особенностей гражданского судопроизводства, активность суда в собирании доказательств ограничена.

В качестве доказательства оказания услуг по агентскому договору представлен предварительный договор купли-продажи объекта от 08.05.2018 года, заключенный между ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор», выступающем от имени ФИО5 (продавец), и ФИО2 (покупатель), в соответствии с которым в срок не позднее 28.05.2018 года включительно продавец обязуется провести оформление сделки, а именно: подписать договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры по адресу: Санкт..., с покупателем или указанным им лицом, произвести денежные взаиморасчеты (л.д. 14).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

08.05.2018 года ФИО2 поручила ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» организовать выплату продавцу в качестве обеспечительного платежа денежной суммы в размере 50 000 руб. за приобретаемый покупателем объект недвижимости по адресу: ... (л.д. 15).

ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» 08.05.2018 года оформлено гарантийное обязательство, в соответствии с которым Фирма гарантирует выплату покупателю ФИО2, в случае если оформление сделки отчуждения объекта недвижимости по адресу: ... не произошло по причинам, не зависящим от покупателя, суммы в размере 50 000 руб. в срок не позднее 30.05.2018 года (л.д. 15 об.).

В связи с тем, что квартира должна была приобретаться с использованием ипотечного кредита Банка «Санкт-Петербург» ФИО3 обратилась в ООО «Центр оценки и экспертиз» для оценки рыночной стоимости двухкомнатной квартиры по адресу: ....

В материалах дела имеется отчет № 2018/05/10-17 об оценке рыночной стоимости <данные изъяты> квартиры, составленного 14.05.2018 год, согласно которому рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу: ... составляет 5 530 399 руб. (л.д. 21 – 23).

В письме от 21.05.2018 года № 10/21-05 ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» ФИО5 предложено обсудить конкретную дату и условия проведения сделки, а также предложено подойти на сделку с паспортом РФ и правоустанавливающими документами на квартиру к назначенному менеджером Банка Санкт-Петербургу времени в 10 часов 28.05.2018 года по адресу: .... В письме также разъяснено, что учитывая, что 08.05.2018 года от имени ответчика с ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта, изменение цены объекта в настоящее время недопустимо (л.д. 24).

21.05.2018 года ФИО5 была лично ознакомлена (путем прочтения) с письмом, адресованным ей от ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» от 21.05.2018 года, однако отказалась расписаться в получении письма, а также забрать себе экземпляр письма, предложив отправить письмо по почте, о чем был составлен акт за подписями исполнительного директора ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» ФИО4, юриста ФИО6, агента ФИО1 (л.д. 25).

Экземпляр письма от 21.09.2018 года отправлен почтовым письмом 21.05.2018 года по адресу: ФИО5, указанному в агентском договоре адресу – Санкт.... Письмо вернулась в адрес истца в связи с истечением срока хранения (л.д. 25 – 29).

28.05.2018 года ответчик на сделку не явилась, оформление сделки не состоялось, о чем составлен акт за подписями покупателя ФИО2, агента ФИО1 (л.д. 30).

29.05.2018 года ФИО5 обратилась в адрес истца с претензией, в котором просила до 30.05.2018 года определиться с вопросом оформления изменения цены и продолжением работы в нормальном режиме по договору, указав, что 17.05.2018 года через агента ФИО1 и 21.05.2018 года в присутствии генерального директора ФИО12, исполнительного директора ФИО4, юриста ФИО6, ФИО1 ответчиком было заявлено намерение изменить цены объекта и отразить это в дополнительном соглашении к договору.

В ответе на претензию ответчика ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» № 11/05-29 от 29.05.2018 года указано, что 21.05.2018 года ответчику было предложено написать заявление об изменении цены объекта, что ответчик сделать отказалась. В предъявленной претензии 29.05.2018 года ответчик также не указывает конкретную стоимость объекта, которую ответчик хотел бы указать в договоре. Таким образом, неопределенность ситуации создана самой ФИО5 Без получения от ответчика заявления с указанием, в связи с чем предлагается изменение цены объекта с указанием конкретной суммы, истец полагает невозможным согласование цены объекта путем подписания дополнительного соглашения (л.д. 32 – 34).

30.05.2018 года от покупателя ФИО2 поступило заявление о возврате обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. в связи с тем, что продавец не явился на сделку к назначенному времени 28.05.2018 года в помещение Банка «Санкт-Петербург» по адресу: ..., а также продавцом устно заявлено о завышении продажной цены объекта с 5 500 000 руб., указанной в предварительном договоре до 5 700 000 руб. (л.д. 35).

Обеспечительный платеж возвращен ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» ФИО2

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в качестве свидетелей допрошены ФИО1, ФИО3

Из показаний свидетеля ФИО1, следует, что с 26.04.2016 года свидетель состояла в трудовых отношениях с ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор». С ответчиком ФИО1 знакома, поскольку ФИО5 обращалась в агентство, чтобы продать квартиру. Сын ответчика показал квартиру, осмотр длился около двух часов. Договор между сторонами не заключался, свидетель передала ответчику шаблон договора, объяснила все пункты договора и предоставила ответчику два дня, чтобы ответчик могла подумать. В том случае, если они примут решение продавать квартиры, они должны были позвонить ФИО1 У ответчика было намерение продавать квартиру, они хотели, чтобы свидетель посмотрела квартиру, оценила ее. Ответчики определенную стоимость квартиры не предлагали. Ответчик хотела продать квартиру за 5 300 000 руб., но заявила 5 500 000 руб. Цена услуг по договору составляла 4 % от суммы продажи квартиры. Проблем в работе с ответчиком не возникало до последнего момента. По агентскому договору проводилась вся работа, согласно всем требованиям. Была дана реклама, как в интернете, так и в печатном издании. Агентство работало на полную силу, практически весь месяц. Агентство приводило клиентов на осмотр квартиры и одна пара согласилась на покупку объекта. Они осматривали ... раза. ФИО1 созванивалась с ответчиком, и ФИО5 сообщила, что на осмотры квартиры будет приезжать ее сын. Потенциальные клиенты приезжали еще один раз, чтобы закрепить за собой квартиру и внести обеспечительный платеж. Был еще один осмотр объекта и после этого решили, что будет сделка за 5 500 000 рублей. Квартиру осматривала мама ФИО3, а покупателем по договору была ФИО3. Покупатели внесли аванс. Привести клиента к сделке это уже финальный этап, а до этого еще предстоит огромная работа. Ответчику было сообщено, что квартира приобретается в ипотеку. Если сделка идет с привлечением ипотечных средств, собираются документы для банка, который в последствие одобряет сделку или не одобряет. Для банка необходимо было делать оценочную экспертизу, которую и сделала ФИО3 На подготовку документов ответчик приезжал самостоятельно. У ответчика не было никаких претензий к ФИО1 От сына ответчика было нотариальное согласие, согласно которому он знает о продаже квартиры и откажется от права пользования квартирой, потому что он не участвовал в приватизации. Просмотр квартиры приостановили на 3-4 дня, поскольку все ждали решения банка, после которого можно было подписать предварительный договор. В день одобрения сделки банком, позвонил сын ответчика и сообщил, что продаст квартиру за 5 700 000 руб. Агентство сообщило, что закрепило обеспечительным платежом покупку квартиры и поднимать цену в последний день нельзя. ФИО7 сказал, что это квартира ответчика, и они делают с ней, что хотят. В 13:00 пришло одобрение от банка, которое свидетель направила ответчику. Агентство пригласило в офис ответчика и ее сына. В агентстве ответчик и ее сын с заявлением об изменении цены квартиры не обращались. Сын ответчика заявил, что доволен работой истца. Сын ответчика позвонил ФИО3 и предложил купить квартиру за 5 500 000 руб. Условия договора дают нам право заключать договор с потенциальными покупателями на основании заключенного агентского договора с ответчиком. Ответчик прекрасно знал о сделке. Протокол составляется в день заключения сделки. В день одобрения банка ответчик повысил стоимость квартиры. У нас нет конкретных сроков подписания протокола. Ответчик не взял письмо, позже юрист выслал письмо-уведомление на электронную почту. На территории агентства ответчик также отказался что-либо подписывать. Ответчик не согласился подписывать протокол и заявление на увеличение стоимости квартиры.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 пояснила, что познакомились с ответчиком, когда совместно со своей матерью ФИО2 искала квартиру для приобретения. Для приобретения квартиры покупатель собирался использовать совместно накопленные денежные средства и средства, взятые в ипотеку. Квартира должна была быть оформлена на свидетеля. ФИО3 увидела объявление о продаже квартиры по адресу: ... интернете в конце апреля 2018 года. Свидетель позвонила по телефону, указанному в объявлении, и ей ответила ФИО1, которая сообщила, что является представителем агентства и занимается продажей данной квартиры. Свидетель договорилась с ФИО1 о просмотре квартиры. Когда они приехали в квартиру, они увидели представителя ответчика. ФИО3 была на просмотре квартиры вместе со своей матерью. Квартира понравилась покупателям, но они не озвучивали никакого конкретного решения. Свидетель с матерью хотели посмотреть объект еще раз, и договорились об этом с ФИО1 Между первым и вторым просмотром прошло около недели. При первом просмотре свидетель с матерью сообщили представителю ответчика о том, что намерены осмотреть квартиру еще раз, для проведения замеров. Свидетель с матерью приехали второй раз, представитель ответчика был на месте, также присутствовала ФИО1 После просмотра квартиры покупатели сообщили, что в ближайшее время примут решение, потому что объект им понравился. С этого момента прошло несколько дней. Стоимость объекта была 5 500 000 рублей. Данная стоимость была вывешена в объявлении на сайте. Стоимость при обсуждении также фигурировала. Когда свидетель с матерью приняли решение покупать квартиру, они связались с агентом и сообщили данное решение. У ФИО3 не было возможности приехать и отдать залог за квартиру, поэтому приехала ее мать, но по договору покупателем выступала ФИО3. Свидетель заключила договор с агентством и внесла залоговую сумму в размере 50 000 руб. и приступила к оформлению, поскольку необходимо было собирать документы для ипотеки. Ответчик знал, что квартира будет покупаться по ипотечному договору, поскольку покупатели с самого начала говорили об этом. Кроме того, представитель ответчика рекомендовал обратиться в другой банк, потому что свидетель собирались обращаться в Банк Санкт-Петербург, а представитель ответчика рекомендовал ПАО «Сбербанк». Для ипотеки была необходима оценка квартиры. При оценке квартиры присутствовал представитель ответчика, поскольку был необходим доступ к объекту и присутствовал агент. Обсуждения повышения цены не было, потому что в договоре была прописана цена в размере 5 500 000 руб. В документах, собираемых для банка, указывалась стоимость квартиры. Документы для банка были переданы нам агентом. В день одобрения ипотеки, свидетелю позвонил агент и сказал, что ответчик поднимает стоимость квартиры до 5 700 000 руб. Свидетель сообщила агенту, что не буду покупать квартиру за 5 700 000 руб., поскольку необходимо было переделывать документы, и у ФИО3 не было денежных средств. Свидетелю позвонил представитель ответчика и сообщил, что хочет изменить стоимость квартиры на 5 700 000 руб. ФИО3 сообщила представителю ответчика, что не собирается покупать объект за 5 700 000 руб. Кроме того, был намек на то, что можно провести сделку без агентства. Свидетель ответила, что не согласна на данную сделку, потому что изменение цены ее не устраивает. Одобрения банка поступило где-то в середине мая 2018 года. Свидетель проинформировала агентство, что ей позвонил представитель ответчика и на этом наше сотрудничество закончилось. Обеспечительный платеж ФИО3 забрала, потому что отказались от сделки.

Не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется оснований, поскольку они не заинтересованы в исходе дела, их показания носят последовательный, непротиворечивый характер, в связи, с чем суд принимает показания свидетелей в качестве доказательств по делу.

На основании представленных в материалы дела документов, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 1005 ГК РФ, суд приходит к выводу, что истец был лишен возможности оказать в полном объеме услуги в рамках заключенного агентского соглашения с ФИО5 не по своей вине, при этом определенный вид услуг был оказан.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» ответчиком в материалы дела не представлено.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал,

что типовой план работы, письменные отчеты истца о проделанной работе и акт об оказании услуг истцом составлены и оформлены не были, с ответчиком не согласовывались и для подписания не направлялись.

Истцом в материалы дела представлен протокол осмотра доказательств от 17.01.2019 года № 78 Аб 6352113, из которого следует:

15.05.2018 года представитель ответчика ФИО7 уведомлен представителем ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» ФИО1 о поступлении отчета об оценке, необходимости заполнения заявления о параметрах сделки с приложением заявления о параметрах сделки;

16.05.2018 года ФИО1 предложено ФИО7 ознакомиться с договором Эскроу, сообщено о том, что документы ушли на рассмотрение, с банком достигнуто соглашение о том, что взаиморасчеты будут происходить через договор по аккредитиву, либо эскроу. 17.05.2018 года с приложением индивидуальных условий договора специального банковского счета эскроу;

16.05.2018 года ФИО7 ФИО1 направлено сообщение «счет эскроу», а также сообщение с просьбой о предоставлении Общих условий по открытия счета эскроу (договора) и приложений к нему и уточнением действующий тарифов по счету эскроу, поскольку представлен неполный текст условий (только Приложение № 2);

17.05.2018 года ФИО1 ФИО7 направлено сообщение эксперта по ипотечному кредитованию об одобрении сделки с приложением уведомления о предоставлении целевого ипотечного кредита;

17.05.2018 года ФИО3ФИО1 направлено письмо, в котором ФИО3 указывает, что изменения на данном этапе абсолютно неприемлемы, в связи с чем, они вынуждены отказаться от сделки в случае повышения цены.

Таким образом, из представленных документов, а также свидетельских показаний, следует, что представитель ответчика ФИО7 присутствовал при осмотрах спорной квартиры, был уведомлен о наличии потенциального покупателя, уведомлен о цене, по которой продавалась спорная квартира, присутствовал при осмотре объекта экспертом для составления оценки, ставился в известность истцом о проделанной работе.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2).

В силу требований приведенных правовых норм поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

Принимая во внимание, что фактическое оказание агентских услуг в спорный период следует из представленных истцом доказательств, недобросовестное поведение стороны ответчика, суд приходит к выводу, что несоблюдение истцом формы отчета основанием, препятствующим выплате денежных средств по агентскому договору, не является.

Учитывая изложенное, требование о взыскании агентского вознаграждения подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно квитанции, истцом уплачена государственная пошлина в размере 5200 руб., следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины денежная сумма в размере 5 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 50, 55, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» к ФИО5 о взыскании агентского вознаграждения – удовлетворить.

Взыскать с ФИО5, XX.XX.XXXX года рождения, уроженки ..., в пользу ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» агентское вознаграждения в размере 200000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб., а всего 205 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербург.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено XX.XX.XXXX года