Гражданский кодекс часть 1

ФИО3, являясь собственником помещений 3-Н и № 7-Н, находящихся в нежилом здании по адресу: <адрес>, обратился в суд с иском об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга установить ограничение в использовании «право прохода и проезда» при формировании земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 3774 кв.м, идентификационный номер <***>/13_57642/1 в целях доступа к земельному участку, на котором находится нежилое здание по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он совместно с собственником помещений 1Н,2Н,4Н,5Н,6Н, находящихся в нежилом здании по адресу: <адрес>, ФИО4, в целях формирования земельного участка под указанным зданием обратились в Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга предоставил ФИО3 и ФИО4 схему с нанесенными ориентировочными границами земельного участка под зданием по адресу: <адрес>. На основании данной схемы истец и ФИО4 привлекли землеустроительную компанию ООО «Альфа-Морион», которая по их заказу выполнила комплекс топогеодезических и кадастровых работ по образованию земельного участка из земель государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>.

Материалы топогеодезических работ в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 798 кв.м были переданы ООО «Альфа-Морион» для приемки в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга. Рассмотрев данные материалы, ответчик выдал Акт отказа внесения сведений результатов топогеодезических работ, так как образуемый под зданием по адресу: <адрес> участок накладывается на прилегающий к зданию проектируемый участок по адресу: <адрес>, в отношении которого ООО «Росскарта» по заданию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ведет работы по его образованию в границах между домами <адрес>.

Полагая что подъезд к зданию по адресу: <адрес>, возможен только с <адрес>, и что формируемый по заданию Комитета участок ТГР с идентификационным номером 7308/13_57642/1 перекроет проезд от земель общего пользования к этому зданию, истец и ФИО4 обратились к ответчику с просьбой при формировании земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 3774 кв.м, идентификационный номер <***>/13_57642/1 установить ограничение в использовании «право прохода и проезда» для доступа к зданию по адресу: <адрес> от земель общего пользования.

Ответчик отказал в установлении ограничения в использовании «право прохода и проезда» при формировании земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 3774 кв.м, идентификационный номер <***>/13_57642/1, указав что доступ к зданию по адресу: <адрес> может быть организован со стороны <адрес>. Данный отказ послужил основанием для обращения ФИО3 в суд.

В ходе рассмотрения дела в суде, формирование участка по адресу: <адрес>, площадью 3774 кв.м, идентификационный номер <***>/13_57642/ было завершено, данный земельный участок поставлен на кадастровый учет. В связи с чем, истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнены исковые требования. В окончательной редакции ФИО3 просит суд установить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на следующих условиях:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга предоставляет ФИО3 и иным собственникам здания по адресу: <адрес> право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, для обеспечения прохода и проезда к земельному участку кадастровый номер №, на котором расположено нежилое здание по адресу: <адрес>.

Сфера действия сервитута – часть земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 455 кв.м, шириной 3,20 м и 11,27 м (разворотная площадка), протяженность 119,76 м. Срок действия сервитута: бессрочный. Истец вносит плату ответчику за сервитут ежемесячно в срок не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств собственников, арендаторов, посетителей, иных физических и юридических лиц к нежилому зданию по адресу: <адрес>, расположенному на земельном участке кадастровый номер №. В том числе, обеспечение проезда спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ, а также осуществления нормальной эксплуатации, ремонта и обслуживания, а также реконструкции данного здания. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда при эвакуации из здания по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке кадастровый номер №, в случае чрезвычайных ситуаций.

Представитель истца – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал уточненные требования и просил удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО6, в судебное явился, в удовлетворении иска просил отказать, указывая на то, что проход и проезд к зданию по адресу: <адрес> может быть осуществлен со стороны <адрес> через земли общего пользования вдоль жилого дома <адрес>.

Третье лицо – ФИО4, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого по результатам торгов от 13.04.2015 г. № 11543, ФИО3 приобрел право собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>. Право собственности за истцом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2015 сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о собственности от 28.05.15 г.

Собственником других помещений №№ 1Н, 2Н, 4Н, 5Н, 6Н находящихся в здании по адресу: <адрес>, является ФИО4. Право собственности ФИО4 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.10.2011 сделаны записи регистрации 78-78-36/204/2011-266 и № 78-78-36/204/2011-270, что подтверждается свидетельствами о собственности от 06.10.11 г. 78-АЖ 358826 и 78-АЖ 358827.

Как следует из объяснений сторон, указанные нежилые помещения в здании по адресу: <адрес> были приобретены истцом и ФИО4 у города Санкт-Петербурга на торгах, организованных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Согласно кратким данным отчета об оценке рыночной стоимости встроенного помещения в здании по адресу <адрес>, предоставленного ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» участникам торгов, подъезд к зданию возможен с <адрес> через ворота. С момента приобретения права собственности на названные помещения, ФИО3 и третье лицо осуществляли проход и проезд к вышеуказанному зданию с <адрес> по землям общего пользования.

22 ноября 2018 года по инициативе ответчика из земель общего пользования был образован земельный участок площадью 3710 +/-21 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в границы которого была включена территория между домами 144, литер А и 146 используемая истцом и третьим лицом для доступа к зданию по адресу: <адрес>.

Представленная в материалы дела переписка между сторонами подтверждает, что как на стадии формирования, так и после образования участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, истец и третье лицо неоднократно обращались к ответчику с просьбой предоставить им право ограниченного пользования (сервитут) данным участком для обеспечения прохода и проезда к зданию по адресу: <адрес>.

Согласно письму Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга исх. № 121376-5.2 от 26.12.2017 г. ответчик посчитал нецелесообразным установление ограничения в использовании «право прохода и проезда при формировании земельного участка, так как доступ к зданию по адресу: <адрес> может быть организован со стороны <адрес>.

В соответствии с ответом исх. № ОБ-262-984/19-0-1 от 22.02.2019, данным Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга» на обращение ФИО3 и ФИО4 к ответчику о заключении соглашения об установлении сервитута, учреждение сообщило об отсутствии правовых оснований для установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером № в целях обеспечения прохода и проезда со стороны <адрес> к зданию по адресу: <адрес>. Отказ в заключении соглашения об установлении сервитута был мотивирован тем, что формирование участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № было осуществлено с учетом установления отступа шириной 2 метра между границами указанного участка и объекта капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в целях осуществления доступа к объекту капитального строительства со стороны <адрес> через земли общего пользования вдоль жилого дома <адрес>.

Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В связи с чем, настоящий спор подлежит разрешению судом в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Приведенные правовые нормы направлены на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком, и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости (определением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.2016 № 1286-О).

Согласно разъяснениям, изложенным пунктах 7 и 9 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Ввиду того, что для правильного разрешения настоящего спора необходимо было ответить на вопросы, требующие специальных познаний, руководствуясь ст. 79 ГПК РФ, определением суда от 25.03.2018 г. по делу назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз".

Согласно заключению экспертов ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз" № 374-ЗЭ от 21.05.2019, выполненному ФИО7 и ФИО8, предупрежденных в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307. 308 УК РФ, эксперты пришли к следующим выводам:

проезд и проход до здания, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, со стороны <адрес> невозможен;

доступ к зданию без использования земельного участка с кадастровым номером № отсутствует.

Для определения наиболее оптимального варианта сервитута для обеспечения прохода, проезда к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, с территории земель общего пользования с учетом:

наименьших обременений и затрат для правообладателей служебных земельных участков, обременяемых сервитутом;

наименьших затрат для собственника Здания:

требований законодательства Российской Федерации,

экспертом была подготовлена «Схема прохода и проезда к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №.

Для определения площади и границ оптимального варианта сервитута для обеспечения прохода, проезда к Зданию с территории земель общего пользования, обслуживания и ремонта Здания с указанием геодезических данных и координат поворотных точек, подготовлена «Схема расположения сервитута (зоны прохода и проезда) на земельном участке с кадастровым номером №, устанавливаемого для доступа от земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером №.

Схема подготовлена на основании проведенного исследования с использованием геодезического и натурного методов при обмерных работах, а также на основании кадастрового плана исследуемой территории.

Площадь устанавливаемого сервитуту (зоны прохода и проезда) составила 455 кв.м. Ширина зоны – 3,20 м и 11,27 м (разворотная плащадка), протяженность – 119,76 м. Координаты поворотных точек границ сервитута:

Система координат: мск 64
Номер точки	Координаты		Средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ сервитута, (м)
Номер точки	X	Y

Оценив представленное заключение судебных экспертов, а также иные собранные по делу доказательства, суд полагает, что проезд и проход к зданию по адресу: <адрес>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, со стороны <адрес> невозможен. Доступ к зданию без использования земельного участка с кадастровым номером № отсутствует, что делает невозможным эксплуатацию и использование истцом принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>.

Помимо экспертного заключения данное обстоятельство подтверждается «Схемой транспортной доступности объекта нежилое здание по адресу: <адрес>, изготовленной ООО «Проектно-строительная компания «Терра», и письмом Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Фрунзенского района Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу исх. № 401-2-24-17 от 19.03.2018 г.

Доказательств, подтверждающих наличие иного проезда и прохода к зданию по адресу: <адрес>, в том числе со стороны <адрес>, ответчик суду не представил.

Доводы Комитета о недостоверности заключения экспертов и необходимости проведения повторной экспертизы, суд считает необоснованными. Каких-либо доказательств недостоверности заключения экспертов ответчик суду не представил. Мотивы, по которым эксперты, полагают невозможным организовать проход и проезд к зданию по адресу: <адрес> со стороны <адрес> по землям общего пользования через арку жилого дома <адрес>, в экспертном заключении изложены, ответчиком не опровергнуты.

Как пояснил представитель Комитета в судебном заседании, для организации нового проезда и прохода к зданию истца необходимо демонтировать кирпичную стену, находящуюся на землях общего пользования во дворе жилого дома <адрес>, для расширения проезда к зданию истца. Наличие на момент рассмотрения спора данной стены, препятствующей доступу истца к зданию по адресу: <адрес>, ответчик не отрицал.

При этом в случае устранения в будущем препятствий, не позволяющих организовать проход и проезд к зданию по адресу: <адрес> по землям общего пользования со стороны <адрес>, ответчик не лишен возможности потребовать прекращения сервитута, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (пункт 1 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные возражения ответчика касаются несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Данные доводы судом также полагает необоснованными. Согласно разъяснениям, изложенным пункте 1 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Положениями пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута. Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. Направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Более того, факт обращения ФИО3 и ФИО4 к ответчику с просьбой о заключении соглашения и отказ Комитета в заключении такого соглашения подтверждается перепиской сторон, представленной в материалы дела.

С учетом отсутствия иных возражений, в том числе относительно обременительности или затратности подготовленного экспертом варианта сервитута, суд полагает, что предложенный экспертом вариант организации прохода и проезда к зданию по адресу: <адрес>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, через земельный участок с кадастровым номером №, включая площадь устанавливаемого сервитута, ширина зоны прохода и проезда, протяженность и координаты поворотных точек границ сервитута, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, обеспечивает баланс интересов сторон и позволяет установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 10 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Руководствуясь данными разъяснениями, суд оценил условия, на которых истец просил установить сервитут, и полагает их соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, предложенному экспертом варианту организации прохода и проезда к зданию по адресу: <адрес>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, через земельный участок с кадастровым номером №, а также принципы разумности и добросовестности сторон гражданских правоотношений.

В части установления платы за сервитут, суд исходит из того, что на основании пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется: в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. То есть размер такой платы является нормативно регулируемым.

На территории Санкт-Петербурга плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2015 N 673-130 "О мерах по реализации Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 59, 60, 67, 167, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

установить право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на следующих условиях:

1.1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга предоставляет ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, пол: мужской, паспорт <данные изъяты>, зарегистрированный по адресу: <адрес>) и иным собственникам здания по адресу: <адрес> право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, для обеспечения прохода и проезда к земельному участку кадастровый номер №, на котором расположено нежилое здание по адресу: <адрес>.

1.2. Сфера действия сервитута – часть земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 455 кв.м, шириной 3,20 м и 11,27 м (разворотная площадка), протяженность 119,76 м, имеющая следующие координаты поворотных точек:

Система координат: мск 64
Номер точки	Координаты		Средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ сервитута, (м)
Номер точки	X	Y

1.3. Вид сервитута: частный.

1.4. Срок действия сервитута: бессрочный.

1.5. Размер платы за сервитут: определяется в соответствии с положениями подп. 2 п. 2 ст.39.25 Земельного кодекса РФ и Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2015 N 673-130 "О мерах по реализации Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" или нормативного акта его заменяющего.

1.6. ФИО3 вносит плату Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга за сервитут ежемесячно в срок не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.

1.7. Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств собственников, арендаторов, посетителей, иных физических и юридических лиц к нежилому зданию по адресу: <адрес>, расположенному на земельном участке кадастровый номер №. В том числе, обеспечение проезда спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ, а также осуществления нормальной эксплуатации, ремонта и обслуживания, а также реконструкции данного здания. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда при эвакуации из здания по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке кадастровый номер №, в случае чрезвычайных ситуаций.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья В.В. Гомзякова

Мотивированное решение суда составлено 13.09.2019.