Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником 22/108 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. 17 июля 2018г. истцу стало известно, что по вышеуказанному адресу ФИО2 продается комната №, расположенная в квартире № дома № по <адрес>. Каких-либо уведомлений о продаже доли в квартире ФИО2 в адрес истца не направляла. Кроме того, 19 июля 2018г. истцу стало известно о том, что комната была продана ФИО3, которая предлагала истцу купить данную комнату за 550 000 руб. Таким образом, истец считает, что нарушено его преимущественное право покупки данной комнаты, установленное ст.250 ГК РФ, в связи с чем, просит перевести на него права и обязанности покупателя комнаты №, площадью 11,1 кв.м.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечил явку своего представителя по устному ходатайству ФИО4, который иск поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что о намерении ФИО2 продать квартиру был постановлен он (ФИО4), а не его сын ФИО1 При этом информация о стоимости комнаты не была доведена до стороны истца. 16 июля 2018г. в его (ФИО4) присутствии происходил расчет за квартиру, когда ФИО2 получила от сотрудника ООО «Центр оформления недвижимости» ФИО5 за продажу комнаты 16 025 руб. В связи с этим, аналогичная сумма внесена им на счет Управления Судебного департамента в Красноярском крае в счет возмещения покупателю комнаты ФИО3 понесенных расходов.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла, возражений на иск не представила.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО7 (доверенность от 23 марта 2019г.), которая в судебном заседании исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что она (Гурбан) является генеральным директором ООО «Центр оформления недвижимости», где проходили все сделки по купле-продаже комнаты № квартиры № дома № по <адрес>. ФИО1 была направлена телеграмма о намерении ФИО6 продать комнату, с указанием цены, однако правом ее преимущественной покупки он не воспользовался. У ФИО6 перед отцом ФИО1 – ФИО4 была задолженность, ФИО4 присутствовал при совершении сделки и расчете, поскольку был заинтересован получить от ФИО6 долг.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, предоставил возражения на иск, в которых указал, что является собственником спорной комнаты на основании договора купли-продажи, заключенном с ФИО3 от 30 августа 2018г.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра извещено своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляло, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как видно из материалов дела, предметом спора является комната №, расположенная в коммунальной квартире № дома № по <адрес>, общей площадью 11,1 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом от 03 апреля 2015г. (т.1 л.д.213)

Собственником данного объекта недвижимости, на основании договора купли-продажи от 29 сентября 2015г. являлась ответчик ФИО6 (т.1 л.д.88).

17 апреля 2018г. между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи вышеуказанной комнаты, стоимостью 550 000 руб. (т. 1 л.д. 57).

В настоящее время собственником недвижимого имущества является ФИО8 на основании договора купли-продажи от 30 августа 2018г., заключенном с ФИО3, в котором стоимость комнаты определена в 550 000 руб. (т. 1 л.д.220).

Истец ФИО1 является собственником 22/108 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 107,6 кв.м., что подтверждается договором купли-продажи от 06 августа 2010г., свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 2010г. (т.1 л.д.5, 132).

Сторонами не оспаривалось, что ФИО1 занимает комнату №, расположенную в квартире № дома № по <адрес>.

Обращаясь с заявленными исковым требованиями, ФИО1 ссылается на нарушение его преимущественного права покупки спорной комнаты №, установленное ст.250 ГК РФ, при заключении сделки между ФИО6 и ФИО3

Вместе с тем, судом установлено, что сторона истца ФИО1 была достоверна извещена о проводимой сделке по отчуждению комнаты №, с указанием стоимости недвижимого имущества, как первоначально от продавца ФИО6, так и продавца ФИО3, ошибочно указывая фамилию ответчика как ФИО2

Так, в ходе правовой экспертизы регистрационных документов, предоставленных Управлением Росреестра в виде пояснений по делу, государственная регистрация сделки – договора купли-продажи от 17 апреля 2018г. была приостановлена по двум причинам: не предоставление документов, подтверждающих, что продавец известил всех собственников комнат, расположенных по адресу: <адрес>, о продаже комнаты № в вышеуказанной квартире, с указанием цены и других условий; наложенный судебным приставом –исполнителем запрет и отсутствие акта уполномоченного органа о снятии запрета, предусмотренного п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ. В связи с этим, государственная регистрация перехода прав была приостановлена.

20 июня 2018г. в структурное подразделением КГБУ МФЦ обратилась ФИО3 с заявлением о принятии дополнительных документов в отношении спорного помещения, в том числе, представлены заявления от ФИО6, направленные нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО9 об извещении всех собственников комнат, расположенных в квартире по адресу: <адрес>, о продаже комнаты № в указанной квартире, с указанием цены, в том числе, на имя ФИО1

В связи с тем, что причины приостановления государственной регистрации были устранены, 06 июля 2018г. в ЕГРН внесены записи о переходе права и праве собственности ФИО3 в отношении жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2018г. (т. 1 л.д.188-194).

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 не оспаривал, что знал об отчуждении спорной комнаты ФИО6, присутствовал при передаче денежных средств продавцу ФИО6 в июле 2018г. сотрудником агентства.

Данные обстоятельства подтверждены не только письмом ФИО4 в адрес ООО «Центр недвижимости» от 16 июля 2018г., но показаниями в судебном заседании свидетеля ФИО5 (сотрудника ООО «Центр оформления недвижимости») о том, что ФИО1 был извещен о сделке письменным уведомлением, после чего его представитель ФИО4 присутствовал при сделке ФИО6 – ФИО3, намерения приобрести комнату не изъявлял, поскольку имел намерение получить возврат долга из денежных средств, полученных ФИО6 за комнату.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО6 надлежащим образом исполнила свою обязанность по извещению сособственников квартиры № дома № по <адрес> о своем намерении продать комнату № путем направления извещений почтовым отправлением, в которой указаны условия продажи, в связи с чем, продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру произведена без нарушения преимущественного права покупки истца.

Факт направления ответчиком ФИО6 извещения с условиями продажи комнаты, в том числе ФИО1, суд признает установленным и достоверным, поскольку без соблюдения данного условия, сделка не была зарегистрирована, государственная регистрации сделки приостанавливалась до устранения данного нарушения, запись в ЕГРН о переходе права и праве собственности ФИО3 на данную комнату внесена только 06 июля 2018г.

Доводы стороны истца ФИО1 о том, что извещение о продаже комнате ему не вручалось, не является основанием для перевода на него прав покупателя, поскольку обязательное требование закона о направлении извещения ФИО6 было последней соблюдено.

Факт возможного не вручения ФИО1 почтового уведомления не свидетельствует о нарушении преимущественного права покупки истца, поскольку в силу ст.165.1 ГК РФ извещение считается доставленным, так как не получена адресатом по обстоятельствам, зависящим от него.

Кроме того, в судебном заседании установлено, и не оспорено представителем истца то, что истец ФИО1 является членом семьи, а именно сыном ФИО4, который был уведомлен о намерении ФИО6 продать комнату, присутствовал при сделке купли-продажи.

Таким образом, доводы истца ФИО1 и его представителя ФИО4 о том, что истец не был извещен о намерении ответчика ФИО6 продать комнату, не нашли своего подтверждения, являются несостоятельными.

Кроме того, о намерении ответчика ФИО3 продать комнату № квартиры № дома № по <адрес> ФИО1 лично получил телеграмму 20 июля 2018г., однако желания ее приобрести не изъявил. (т.1 л.д. 70 оборот).

В связи с этим, 30 августа 2018г., с соблюдением месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ, спорная комната была отчуждена ФИО3 в пользу ФИО8 по той же самой цене - 550 000 руб., к которому истец требований не предъявляет.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом по вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов о неисполнении ФИО6 обязанностей по уведомлению ФИО1 о намерении продать свою долю в общем имуществе, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, не имеется.

Кроме того, перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы, в то время как истцом не было предоставлено доказательств наличия у него необходимых денежных средств как на момент заключения договора купли-продажи, так и на момент вынесения решения. Причитающиеся покупателю по сделке денежные средства – 550 000 руб. на депозитный счет Управления Судебного департамента по Красноярскому краю истцом внесены не были, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Внесение истцом на счет Управления Судебного департамента денежной суммы в размере 16 025 руб. доказательством обратного не является.

Доводы ФИО4 о том, что ФИО6 получила наличными денежными средствам только 16 025 руб., что является ценой договора купли-продажи от 17 апреля 2018г., являются не состоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права. Опровергаются в том числе, показаниями свидетеля ФИО5, о том, что все долги ФИО6 были погашены из денежных средств, полученных от продажи квартиры, и материалами регистрационного дела о наличии у ФИО6 задолженности в рамках исполнительных производств, которая явилась одним из оснований для приостановления регистрационных действий по сделке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Снежинская

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 мая 2019г.