Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивированы тем, что Меркеев П.А. является собственником 22/108 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. 17 июля 2018г. истцу стало известно, что по вышеуказанному адресу Перьмяковой О.В. продается комната №, расположенная в квартире № дома № по <адрес>. Каких-либо уведомлений о продаже доли в квартире Перьмякова О.В. в адрес истца не направляла. Кроме того, 19 июля 2018г. истцу стало известно о том, что комната была продана Катасановой А.В., которая предлагала истцу купить данную комнату за 550 000 руб. Таким образом, истец считает, что нарушено его преимущественное право покупки данной комнаты, установленное ст.250 ГК РФ, в связи с чем, просит перевести на него права и обязанности покупателя комнаты №, площадью 11,1 кв.м.

В судебное заседание истец Меркеев П.А. не явился, обеспечил явку своего представителя по устному ходатайству Меркееву А.К., который иск поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что о намерении Перьмяковой О.В. продать квартиру был постановлен он (Меркеев А.К.), а не его сын Меркеев П.А. При этом информация о стоимости комнаты не была доведена до стороны истца. 16 июля 2018г. в его (Меркеев А.К.) присутствии происходил расчет за квартиру, когда Перьмякова О.В. получила от сотрудника ООО «Центр оформления недвижимости» Брыковой Ю.Ю. за продажу комнаты 16 025 руб. В связи с этим, аналогичная сумма внесена им на счет Управления Судебного департамента в Красноярском крае в счет возмещения покупателю комнаты Катасановой А.В. понесенных расходов.

Ответчик Пермякова О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла, возражений на иск не представила.

Ответчик Катасанова А.В. в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности Гурбан О.Ц. (доверенность от 23 марта 2019г.), которая в судебном заседании исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что она (Гурбан) является генеральным директором ООО «Центр оформления недвижимости», где проходили все сделки по купле-продаже комнаты № квартиры № дома № по <адрес>. Меркееву П.А. была направлена телеграмма о намерении Пермяковой О.В. продать комнату, с указанием цены, однако правом ее преимущественной покупки он не воспользовался. У Пермяковой О.В. перед отцом Меркеева П.А. – Меркеевым А.К. была задолженность, Меркеев А.К. присутствовал при совершении сделки и расчете, поскольку был заинтересован получить от Пермяковой О.В. долг.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Гильдеев О.К. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, предоставил возражения на иск, в которых указал, что является собственником спорной комнаты на основании договора купли-продажи, заключенном с Катасановой А.В. от 30 августа 2018г.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра извещено своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляло, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля Брыковой Ю.Ю., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как видно из материалов дела, предметом спора является комната №, расположенная в коммунальной квартире № дома № по <адрес>, общей площадью 11,1 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом от 03 апреля 2015г. (т.1 л.д.213)

Собственником данного объекта недвижимости, на основании договора купли-продажи от 29 сентября 2015г. являлась ответчик Пермякова О.В. (т.1 л.д.88).

17 апреля 2018г. между Пермяковой О.В. и Катасановой А.В. заключен договор купли-продажи вышеуказанной комнаты, стоимостью 550 000 руб. (т. 1 л.д. 57).

В настоящее время собственником недвижимого имущества является Гильдеев О.К. на основании договора купли-продажи от 30 августа 2018г., заключенном с Катасановой А.В., в котором стоимость комнаты определена в 550 000 руб. (т. 1 л.д.220).

Истец Меркеев П.А. является собственником 22/108 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 107,6 кв.м., что подтверждается договором купли-продажи от 06 августа 2010г., свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 2010г. (т.1 л.д.5, 132).

Сторонами не оспаривалось, что Меркеев П.А. занимает комнату №, расположенную в квартире № дома № по <адрес>.

Обращаясь с заявленными исковым требованиями, Меркеев П.А. ссылается на нарушение его преимущественного права покупки спорной комнаты №, установленное ст.250 ГК РФ, при заключении сделки между Пермяковой О.В. и Катасановой А.В.

Вместе с тем, судом установлено, что сторона истца Меркеева П.А. была достоверна извещена о проводимой сделке по отчуждению комнаты №, с указанием стоимости недвижимого имущества, как первоначально от продавца Пермяковой О.В., так и продавца Катасановой А.В., ошибочно указывая фамилию ответчика как Перьмякова О.В.

Так, в ходе правовой экспертизы регистрационных документов, предоставленных Управлением Росреестра в виде пояснений по делу, государственная регистрация сделки – договора купли-продажи от 17 апреля 2018г. была приостановлена по двум причинам: не предоставление документов, подтверждающих, что продавец известил всех собственников комнат, расположенных по адресу: <адрес>, о продаже комнаты № в вышеуказанной квартире, с указанием цены и других условий; наложенный судебным приставом –исполнителем запрет и отсутствие акта уполномоченного органа о снятии запрета, предусмотренного п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ. В связи с этим, государственная регистрация перехода прав была приостановлена.

20 июня 2018г. в структурное подразделением КГБУ МФЦ обратилась Катасанова А.В. с заявлением о принятии дополнительных документов в отношении спорного помещения, в том числе, представлены заявления от Пермяковой О.В., направленные нотариусом Красноярского нотариального округа Жудиной О.В. об извещении всех собственников комнат, расположенных в квартире по адресу: <адрес>, о продаже комнаты № в указанной квартире, с указанием цены, в том числе, на имя Меркеева П.А.

В связи с тем, что причины приостановления государственной регистрации были устранены, 06 июля 2018г. в ЕГРН внесены записи о переходе права и праве собственности Катасановой А.В. в отношении жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2018г. (т. 1 л.д.188-194).

В судебном заседании представитель Меркеева П.А. – Меркеев А.К. не оспаривал, что знал об отчуждении спорной комнаты Пермяковой О.В., присутствовал при передаче денежных средств продавцу Пермяковой О.В. в июле 2018г. сотрудником агентства.

Данные обстоятельства подтверждены не только письмом Меркеева А.К в адрес ООО «Центр недвижимости» от 16 июля 2018г., но показаниями в судебном заседании свидетеля Брыковой Ю.Ю. (сотрудника ООО «Центр оформления недвижимости») о том, что Меркеев П.А. был извещен о сделке письменным уведомлением, после чего его представитель Меркеев А.К. присутствовал при сделке Пермякова – Катасанова, намерения приобрести комнату не изъявлял, поскольку имел намерение получить возврат долга из денежных средств, полученных Пермяковой за комнату.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик Пермякова О.В. надлежащим образом исполнила свою обязанность по извещению сособственников квартиры № дома № по <адрес> о своем намерении продать комнату № путем направления извещений почтовым отправлением, в которой указаны условия продажи, в связи с чем, продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру произведена без нарушения преимущественного права покупки истца.

Факт направления ответчиком Пермяковой О.В. извещения с условиями продажи комнаты, в том числе Меркееву П.А., суд признает установленным и достоверным, поскольку без соблюдения данного условия, сделка не была зарегистрирована, государственная регистрации сделки приостанавливалась до устранения данного нарушения, запись в ЕГРН о переходе права и праве собственности Катасановой А.В. на данную комнату внесена только 06 июля 2018г.

Доводы стороны истца Меркеева П.А. о том, что извещение о продаже комнате ему не вручалось, не является основанием для перевода на него прав покупателя, поскольку обязательное требование закона о направлении извещения Пермяковой О.В. было последней соблюдено.

Факт возможного не вручения Меркееву П.А. почтового уведомления не свидетельствует о нарушении преимущественного права покупки истца, поскольку в силу ст.165.1 ГК РФ извещение считается доставленным, так как не получена адресатом по обстоятельствам, зависящим от него.

Кроме того, в судебном заседании установлено, и не оспорено представителем истца то, что истец Меркеев П.А. является членом семьи, а именно сыном Меркеева А.К., который был уведомлен о намерении Пермяковой О.В. продать комнату, присутствовал при сделке купли-продажи.

Таким образом, доводы истца Меркеева П.А. и его представителя Меркеева А.К. о том, что истец не был извещен о намерении ответчика Пермяковой О.В. продать комнату, не нашли своего подтверждения, являются несостоятельными.

Кроме того, о намерении ответчика Катасановой А.В. продать комнату № квартиры № дома № по <адрес> Меркеев П.А. лично получил телеграмму 20 июля 2018г., однако желания ее приобрести не изъявил. (т.1 л.д. 70 оборот).

В связи с этим, 30 августа 2018г., с соблюдением месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ, спорная комната была отчуждена Катасановой А.В. в пользу Гильдеева О.К. по той же самой цене - 550 000 руб., к которому истец требований не предъявляет.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом по вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов о неисполнении Пермяковой О.В. обязанностей по уведомлению Меркеева П.А. о намерении продать свою долю в общем имуществе, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, не имеется.

Кроме того, перевод прав и обязанностей покупателя предполагает одновременное взыскание с истца уплаченной по договору суммы, в то время как истцом не было предоставлено доказательств наличия у него необходимых денежных средств как на момент заключения договора купли-продажи, так и на момент вынесения решения. Причитающиеся покупателю по сделке денежные средства – 550 000 руб. на депозитный счет Управления Судебного департамента по Красноярскому краю истцом внесены не были, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Внесение истцом на счет Управления Судебного департамента денежной суммы в размере 16 025 руб. доказательством обратного не является.

Доводы Меркеева А.К. о том, что Пермякова получила наличными денежными средствам только 16 025 руб., что является ценой договора купли-продажи от 17 апреля 2018г., являются не состоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права. Опровергаются в том числе, показаниями свидетеля Брыковой Ю.Ю, о том, что все долги Пермяковой были погашены из денежных средств, полученных от продажи квартиры, и материалами регистрационного дела о наличии у Пермяковой задолженности в рамках исполнительных производств, которая явилась одним из оснований для приостановления регистрационных действий по сделке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Меркеева П.А.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска Меркеева П.А. к Пермяковой О.В., Катасановой А.В. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Снежинская

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 мая 2019г.