Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрации Быково-Отрогского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрации Быково-Отрогского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором, дополнив свои требования, просит зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности на нежилое здание, площадью *кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», и на нежилое здание площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», от СПК «колхоз Коммунар» к ФИО4; признать отсутствующим у Балаковского муниципального района Саратовской области право собственности на нежилое здание, площадью *кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», и на нежилое здание площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *».

Исковые требования обоснованы тем, на основании договора купли-продажи, заключенного между СПК «колхоз Коммунар» и ФИО4 26.05.2010 у истца возникло право собственности на недвижимое имущество – механическую мастерскую, инвентарный номер 34, 1977 года постройки. Денежные средства по договору купли-продажи в сумме 48176 рублей истцом уплачены продавцу в полном объеме 26.05.2010. В этот же день по акту приема-передачи СПК «колхоз Коммунар» передал истцу механическую мастерскую.

Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю не произведена в связи с отказом СПК «колхоз Коммунар» от оформления перехода права собственности по причине введения процедуры банкротства и отсутствием финансовой возможности, о чем истец был письменно уведомлен 15.07.2010.

По заявлению ФИО4 администрацией Пылковского муниципального образования Балаковского муниципального района постановлением от 01.07.2011 № 32-1 нежилому зданию механической мастерской № 34 присвоен почтовый адрес: <...> Б.

Согласно изготовленным ООО «БТИ» в 2017 году на основании обращения ФИО4 техническим паспортам, механическая мастерская в настоящее время состоит из двух нежилых зданий, площадью 729,2 кв.м и * кв.м, расположенных по адресу: <...> Б.

Оба здания входили в единый комплекс механической мастерской в момент заключения договора купли-продажи между СПК «колхоз Коммунар» и ФИО4

26.02.2018 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении здания механической мастерской, в чем ему было отказано уведомлением от 09.06.2018 в связи с отсутствием заявления СПК «колхоз Коммунар» о переходе права собственности. Вторым основанием для отказа явилось то обстоятельство, что право собственности на указанные нежилые здания зарегистрировано за Балаковским муниципальным районом Саратовской области.

Истец полагает, что в связи с ликвидацией СПК «колхоз Коммунар» у него отсутствует возможность во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Кроме того, регистрация права собственности на здания механической мастерской за Балаковским муниципальным районом нарушает его права собственника, не связанные с лишением владения. Поскольку его право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права ответчика возможно только путем предъявления иска о признании права собственности отсутствующим.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. *).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по вышеуказанным основаниям. Дополнительно пояснил, что истец добросовестно и открыто пользовался спорными нежилыми зданиями с момента заключения договора купли-продажи. Он, как покупатель, полностью исполнил свои обязанности по договору, оплатив его цену, и приняв объект недвижимости в собственность. Как собственник спорного имущества, ФИО4 обращался в администрацию с заявлением о присвоении зданию механической мастерской почтового адреса, а в 2017 году – в правоохранительные органы по факту тайного хищения имущества истца из здания механической мастерской. Первоначально договор был составлен в отношении здания механической мастерской площадью * кв.м, * года постройки. С течением времени здание как единый комплекс разрушился, разделившись на два спорных объекта. В селе * имелась только одна механическая мастерская. Также полгала, что, исходя из существа заявленных требований, срок исковой давности применению не подлежит.

Представитель ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. *), из которых следует, что истцом не доказано наличие у СПК «колхоз Коммунар» титула в отношении предмета заключенного с истцом 26.05.2010 договора купли-продажи. По условиям договора от 26.05.2010 следует, что предметом сделки являлась мастерская площадью * кв.м. с адресным ориентиром: *. В то же время спорные объекты имеют иную площадь и расположены по адресу: *; находятся в муниципальной собственности. Причины расхождений в данных на приобретенный ФИО4 объект и спорные здания истцом не раскрыты. Схемы либо технические планы, являющиеся приложением к договору купли-продажи и подтверждающие фактическое расположение передаваемого во исполнение сделки от 26.05.2010 недвижимого имущества, истцом не представлены. Договор от 26.05.2010 не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь прилегающего земельного участка, а также подтверждение права продавца на земельный участок. Следовательно, договор от 26.05.2010 является незаключенным, потому оснований для понуждения произвести государственную регистрацию перехода права собственности не имеется. Копия карточки учета основных средств как доказательство постановки спорных объектов недвижимости на бухгалтерский баланс в качестве основных средств не имеет правового значения для целей установления факта возникновения вещного права на объект гражданских правоотношений у СПК «колхоз Коммунар». Факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством его права собственности в отношении данного имущества и законного владения им. Таким образом, отсутствуют доказательства наличия у СПК «колхоз Коммунар» каких-либо вещных прав в отношении спорных объектов недвижимости.

Кроме того, к заявленным требованиям подлежит применению срок исковой давности. Требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороной не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации, с этого момента исчисляется срок исковой давности. Ответ конкурсного управляющего СПК «колхоз Коммунар» от 15.07.2010 № 44 об отсутствии финансовой возможности для оформления перехода права собственности к ФИО4 на спорные объекты недвижимости свидетельствует о том, что истец о наличии препятствий для государственной регистрации перехода права собственности узнал 15.07.2010, в суд обратился 29.07.2018, хотя после получения ответа от продавца должен был в разумный срок предпринять действия для регистрации и своевременно имел возможность применить надлежащий способ правовой защиты.

Представитель ответчика администрации Быково-Отрогского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО3 в судебном заседании также просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. *). По мнению представителя ответчика, истцом пропущен срок исковой давности, поскольку запись о праве собственности Балаковского муниципального района на спорные объекты недвижимости внесена в ЕГРН 21.09.2015, в суд исковое заявление поступило 27.09.2018, то есть за истечением трехлетнего срока исковой давности с момента регистрации оспариваемого права. Кроме того, истцом не представлены доказательства несения бремени расходов по содержанию спорного недвижимого имущества с момента заключения договора 26.05.2010. Также по данным ЕГРН спорная недвижимость имеет год постройки *, в исковом заявлении ФИО4 указывает как *, имеется противоречия в данных о площади объектов. Таким образом, невозможно соотнести объекты, в отношении которых оформлено право собственности БМР, и в отношении которых заявляет имущественные права ФИО4 Доводы представителя истца о том, что при заключении договора нежилое здание составляло собой единый комплекс, не подтвердилось заключением строительно-технической экспертизы, поскольку экспертом сделан однозначный вывод, что на момент исследования имеются два нежилых здания, которые между собой не соединялись, так как отсутствуют следы сцепления. Истцом не доказана идентичность объекта недвижимости, приобретенного у СПК «колхоз Коммунар» ФИО4 26.05.2010, на который истец заявляет вещные права, и объектов, на которые оформлено право собственности у БМР.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу об удовлетворении требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Пунктом 3 ч. 3 ст. 15 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 26.05.2010 между СПК «колхоз Коммунар», именуемым «Продавец» и ФИО4, именуемым «Покупатель», заключен договор купли-продажи, по условиям которого, Продавец передает, а Покупатель принимает механическую мастерскую, инвентарный номер *, *года постройки, принадлежащую СПК «колхоз Коммунар», расположенную по адресу: *, общей площадью * кв.м, стоимостью 48 176 руб. (т. *).

Копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 26.05.2010 (т. *), копией справки СПК «колхоз Коммунар» от 26.05.2010 № 94 (т. *) подтверждается факт оплаты истцом приобретенного им имущества по договору купли-продажи в полном объеме.

Согласно копии акта приема-передачи механической мастерской от 26.05.2010, продавец СПК «колхоз Коммунар» передал, а покупатель ФИО4 принял механическую мастерскую, инвентарный номер *, * года постройки, расположенной по адресу: *. На момент приема механическая мастерская находится в удовлетворительном состоянии. Территория механической мастерской в залоге не находится, обременений не имеется (т. *).

Согласно инвентарной карточке учета основных средств № * механическая мастерская находилась в собственности СПК «колхоз Коммунар» с 1977 года (т. *).

Копией инвентаризационной описи подтверждается, что механическая мастерская, * года постройки, входила в конкурсную массу СПК «колхоз Коммунар» (л.д. *).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.

Из содержания договора купли-продажи от 26.05.2010, акта приема-передачи механической мастерской следует, что в них указано достаточно сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта недвижимого имущества: наименование, инвентарный номер, год постройки, адрес.

Кроме того, стороны исполнили договор, что подтверждается актом приема-передачи, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.05.2010, справкой СПК «колхоз Коммунар» от 26.05.2010 № 94, подтвердив действие этого договора.

При таких обстоятельствах, доводы ответчиков о незаключенности договора купли-продажи механической мастерской суд считает несостоятельными.

Суд также полагает ошибочными доводы ответчиков о том, что не подтверждено наличие у СПК «колхоз Коммунар» титула в отношении предмета заключенного с истцом 26.05.2010 договора купли-продажи.

Согласно инвентарной карточке № * механическая мастерская введена в эксплуатацию в * году и состояла на учете в СПК «колхоз Коммунар» в составе основных средств сельхозпредприятия. Механическая мастерская, * года постройки, входила в конкурсную массу СПК «колхоз Коммунар».

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Право собственности на объект недвижимости – механическую мастерскую возникло у СПК «колхоз Коммунар», как на вновь возведенный объект, до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому признается юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании заявления ФИО4 постановлением администрации Пылковского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области от 01.07.2011 № 31 нежилому зданию механической мастерской № 34 был присвоен почтовый адрес: * (л.д.*).

Согласно представленным техническим паспортам, в которых отражены основные характеристики объектов (л.д. *), по адресу: *, имеются два нежилых здания: площадью *кв.м и площадью * кв.м.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а также согласно реестру муниципальной собственности Балаковского муниципального района, (т. *), спорные объекты недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *, улица *, площадью *кв.м, * - год завершения строительства; нежилое здание с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *, улица *, площадью * кв.м, * - год завершения строительства; находятся в муниципальной собственности Балаковского муниципального района с 21.09.2015. Регистрация права собственности произведена на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы (т. *) на момент проведения исследования по адресу: *, *, расположено нежилое здание № 1, общей площадью * кв.м (площадь здания без учета внутренних стен и перегородок – *кв.м.), нежилое здание № 2, общей площадью * кв.м (площадь здания без учета внутренних стен и перегородок – * кв.м.). Суммарная общая площадь нежилого здания № 1 и № 2 составляет * кв.м. (площадь здания без учета стен и перегородок – * кв.м.).

Анализ представленной в материалах дела документации не позволяет определить количество секций здания механической мастерской с инвентарным номером *, приобретенной по договору купли-продажи от 26.05.2010, заключенного между ФИО4 и СПК «колхоз Коммунар».

Определить, относится ли здание механической мастерской площадью *кв.м, расположенное по адресу: *, улица *, к механической мастерской, приобретенной по договору купли-продажи от 26.05.2010, заключенного между ФИО4 и СПК «колхоз Коммунар», не представляется возможным по причине недостаточности информации о механической мастерской, приобретенной по договору купли-продажи от 26.05.2010, заключенного между ФИО4 и СПК «колхоз Коммунар».

Определить, идентично ли здание с кадастровым номером *, зарегистрированное за Балаковским муниципальным районом Саратовской области зданию механической мастерской, приобретенной по договору купли-продажи от 26.05.2010, заключенного между ФИО4 и СПК «колхоз Коммунар», не представляется возможным по причине недостаточности информации о нежилом здании с кадастровым номером *, зарегистрированным за Балаковским муниципальным районом Саратовской области, а также по причине недостаточности информации о механической мастерской, приобретенной по договору купли-продажи от 26.05.2010, заключенного между ФИО4 и СПК «Колхоз Коммунар».

Из описательной части экспертного заключения (т.*) следует, что между правым фасадом нежилого здания № 1 и левым фасадом нежилого здания и № 2 имеется яма размерами 2,76 м Х 2,70 м, площадью 7,45 м, стены которой выложены из керамического кирпича, а также имеются фрагменты строительного мусора и остатки б/у строительных материалов – фундаментные ж/б блоки, керамический кирпич, фрагменты стен толщиной 0,4 м из керамического кирпича с нанесенной на них гидроизоляцией, фрагменты ж/б плит перекрытия с сохранившимися на них рулонным кровельным материалом. Вероятно, между нежилым зданием № 1 и нежилым зданием № 2 ранее могла располагаться постройка, выполненная из керамического кирпича, фундаментом которой служили фундаментные ж/б блоки, перекрытие – ж/б плиты. Данный объект мог являться пристройкой к зданию № 1, на что указывают сохранившиеся фрагменты стен, толщина которых аналогична толщине разрушенных фундаментов из керамического кирпича, а также дверной проем, устроенный в правом боковом фасаде здания № 1.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 № 10 от 06.11.2018, в результате обследования объекта недвижимости - нежилого здания механической мастерской (инвентарный номер *), расположенной по адресу: *, выявлено, что нежилое здание механической мастерской (инвентарный номер *) изначально состояло из трех блоков общей площадью * кв.м: строения № 1, материал стен – ж/б, кирпич, площадь 36,5 м Х 21,7 м, высотой 5,4 м; строения № 2, материал стен – ж/б, кирпич, площадь 19,05 м Х 6,14 м, высотой 3,0 м; строения-пристройки, материал стен – кирпич, соединяющий два строения № 1 и № 2. В результате разрушения строительных конструкций (перекрытий, крыши, оконных и дверных проемов, частично стен) в процессе неправильной эксплуатации строения – пристройки, соединяющей строения № 1 и № 2, на сегодняшний день нежилое здание механической мастерской (инвентарный номер 34) состоит из двух строений № 1 и № 2: нежилого здания (строение 1), общей площадью *кв.м, расположенного по адресу: *, и нежилого здания (строение 2), общей площадью * кв.м. расположенного по адресу: *. (л.д.*).

Экспертное заключение и заключение кадастрового инженера не противоречат друг другу.

Согласно справке администрации Быково-Отрогского МО от 31.07.2018 в селе *по адресу: * находится одна механическая мастерская (л.д. *).

Из показаний свидетеля * А.И. следует, что ранее она работал в СПК «колхоз Коммунар» главным агрономом. СПК принадлежала только одна механическая мастерская, расположенная в селе * рядом с больницей. В период банкротства СПК ФИО4 приобрел у конкурсного управляющего СПК «колхоз Коммунар» технику, здание механической мастерской. В механической мастерской располагались цеха, сварочная и токарная аппаратура, в «перемычке» – столовая колхоза. Механическая мастерская состояла из двух зданий, соединенных между собой «перемычкой», имело «П»-образную форму, потом «перемычка» разрушилась. В настоящее время мастерская состоит из двух зданий. ФИО4 использует мастерскую для ремонта тракторов.

Свидетель * В.С. показал суду, что работал трактористом в СПК «колхоз Коммунар», затем заведующим механической мастерской. В СПК имелась только одна механическая мастерская, которая располагалась в селе *, рядом с больницей, состояла из одного вытянутого здания с пристройкой, которая соединяла мастерскую с другим помещениями, вулканизаторской. В настоящее время пристройка разрушена.

Свидетель * Н.А. сообщила суду, что работала в СПК «колхоз Коммунар» прорабом с 1993, а также председателем с 1999 по 07.07.2010, уволена в связи с ликвидацией колхоза. По поручению временного управляющего составляла реестр объектов недвижимости колхоза, которые были включены в конкурсную массу. ФИО4 также работал в колхозе. В собственности колхоза имелись оборудование, мастерская, которая состояла из трех частей – вулканизаторской, здания, где осуществлялся ремонт тракторов (вход в здание был именно отсюда), а также столовой. В селе *имелась только одна механическая мастерская, которую приобрел ФИО4 В настоящее время здание мастерской состоит из двух отдельно стоящих частей, соединяющая часть разрушена. ФИО4 использует мастерскую для ремонта тракторов.

Копиями трудовых книжек свидетелей подтверждается факт их работы в СПК «колхоз Коммунар».

Показания свидетелей последовательны, согласуются между собой и с письменными доказательствами, оснований не доверять им у суда не имеется.

Из совокупности представленных доказательств следует, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от 26.05.2010 года приобрел у СПК «колхоз Коммунар» здание механической мастерской изначально состоявшее из трех блоков общей площадью * кв.м: строения № 1, строения № 2, строения-пристройки, соединяющий два строения № 1 и № 2. В связи с разрушением строения-пристройки, в настоящее время механическая мастерская, приобретенная ФИО4 в 2010 году, состоит из двух нежилых зданий: нежилое здание № 1 общей площадью * кв.м (площадь здания без учета внутренних стен и перегородок – *кв.м.), нежилое здание № 2, общей площадью * кв.м (площадь здания без учета внутренних стен и перегородок – * кв.м.).

Право собственности на указанные нежилые здания за ФИО4 не зарегистрировано.

15.07.2010 конкурсный управляющий СПК «колхоз Коммунар» ФИО6 уведомил истца о том, что СПК «колхоз Коммунар» не имеет финансовой возможности для оформления перехода права собственности на механическую мастерскую от СПК «колхоз Коммунар» к ФИО4, приобретенную ФИО4 по договору купли-продажи от 26.05.2010, в связи с проведением процедуры банкротства и отсутствием денежных средств (л.д. *).

Уведомлением от 09.06.2018 № 64/195/001/2018-2858 регистрирующего органа истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на к истцу на указанное спорное имущество, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права (л.д. *).

В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц содержатся сведения о ликвидации СПК «колхоз Коммунар» с 09.09.2011 года (л.д. *).

Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на объекты недвижимого имущества в связи с ликвидацией СПК «колхоз Коммунар», а также в связи с тем, что в ЕГРН имеется запись о регистрации права собственности Балаковского муниципального района не нежилые здания.

В пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" имеются следующие разъяснения.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

ФИО4 является законным владельцем имущества – двух нежилых зданий: площадью *кв.м и площадью * кв.м, расположенных по адресу: *, на основании договора купли-продажи от 26.05.2010, заключенного с СПК «колхоз Коммунар», в соответствии с которым к нему перешло право владения недвижимым имуществом, поэтому имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Тот факт, что нежилые здания находятся во владении истца, ответчиками не оспаривался, подтверждается показаниями свидетелей, обращением ФИО4 в правоохранительные органы по факту хищения имущества из здания мастерской (т. *л.д. *).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Запись в ЕГРН и зарегистрированном праве собственности Балаковского муниципального района на два нежилых здания по адресу: *, нарушает права ФИО4, как законного владельца недвижимого имущества, за которым не зарегистрировано право собственности на данное имущества, при этом, его право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Учитывая изложенное, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о признании отсутствующим у Балаковского муниципального района права собственности на нежилые здании: площадью *кв.м с кадастровым номером *, площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенные по адресу: *».

В силу положений ст. 551 ГК РФ, принимая во внимание, что истцом представлены доказательства, подтверждающие факт приобретения в собственность механической мастерской по адресу: *, * которая в настоящее время состоит из двух нежилых зданий: площадью *кв.м и площадью * кв.м., учитывая, что сделка купли-продажи сторонами исполнена, а продавец уклонился от регистрации перехода права собственности, а затем был ликвидирован, при этом, регистрирующим органов в регистрации права собственности истцу было отказано, суд пришел к выводу, что ФИО4 вправе требовать зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество в судебном порядке.

Надлежащим ответчиком по требованию о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является *, в состав которого, на основании ст.1 закона Саратовской области № 41 от 28.04.2015 года, вошло Пылковское муниципальное образование путем их объединения, на территории которого находится спорное недвижимое имущество.

Оснований для применения срока исковой давности не имеется.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Из разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Истцом при подаче искового заявление уплачена государственная пошлина в размере 8 908 руб., рассчитанная от стоимости спорного имущества (л.д. *), однако, исковые требования носят неимущественных характер. При подаче иска подлежала уплате государственная пошлина по 300 руб. за каждое требование.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением двух требований неимущественного характер к администрации БМР и двух требований неимущественного характера к администрации Быково-Отрогского МО, с ответчиков в пользу истца следует взыскать расходы по оплате госпошлины в размере по 600 руб. с каждого.

Излишне уплаченную госпошлину в размере 7708 рублей следует возвратить истцу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования ФИО4

Зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности на нежилое здание, площадью *кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», и на нежилое здание площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», от СПК «Колхоз Коммунар» к ФИО4 года рождения, уроженцу *, зарегистрированному по адресу: *1.

Признать отсутствующим у Балаковского муниципального района Саратовской области право собственности на нежилое здание, площадью *кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *», и на нежилое здание площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *».

Взыскать в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1200 рублей, из которых, с администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - в сумме 600 руб., с администрации Быково-Отрогского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской - в сумме 600 руб.

Возвратить ФИО4 излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 7708 руб.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья И.А. Курцева