Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2, администрации городского поселения «Карымское», Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании договора купли продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствии недействительности ничтожной сделки, передаче земельного участка и погашении записи о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Карымский районный суд Забайкальского края с исковым заявлением, с учетом дополнений, ссылаясь на следующие обстоятельства.

19 февраля 2021 года между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства в виде индивидуального жилого дома с пристроенным к нему гаражом, степень готовности которого оставила 60 %, назначение не определено, состоящего из одноэтажного брусового строения, площадью 130 кв.м., расположенного по адресу: , кадастровый номер земельного участка №. Право собственности на объект незавершенного строительства не оформлено в регистрирующем органе, в п.8 названного договора указано, что данный договор не подлежит государственной регистрации. Согласно расписки от 05.04.2021 г. в счет оплаты по договору, истцом ответчику были переданы денежные средства в размере 1 200 000 рублей. Указывает, что объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права, с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект. На момент заключения спорного договора, объект незавершенного строительства, который является предметом сделки, был расположен на земельном участке принадлежащем по договору аренды ФИО2, им же было получено уведомление о допустимости размещения индивидуального жилищного строительства площадью 110 кв.м. Полагает, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.02.2021 г. не породил возникновения прав и обязанностей ни у ФИО1 ни у ФИО4 ФИО1 не передал и не мог передать в собственность другому лицу, в частности ФИО4 объект незавершенного строительства, который указан в договоре купли-продажи, в виду отсутствия его права собственности на данный объект. Кроме того в п.8 договора указано условие противоречащее закону, а именно то, что указанный договор не подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе и начинает действовать с момента подписания его сторонами. Просит признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.02.2021 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 1 200 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 200 рублей. Кроме того указывает, что согласно договора аренды земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 администраций городского поселения «Карымское» был предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № для строительства многоквартирного малоэтажного дома, однако заявления заинтересованного лица ФИО5 о его намерении получить земельный участок в аренду путем заключения договора аренды земельного участка, в том числе через процедуру участия в открытом аукционе не имеется. Полагает, что не проведение оргов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в аукционе на право доступа к земельному участку, что является нарушением действующего законодательства, а признание договора недействительным в будущем, приведет к нарушению прав самой ФИО4 поскольку все сделки с недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке будут признаны недействительными. Просит признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.02.2021 г., заключенное между ФИО2 и ФИО4, применить последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка, передать земельный участок по акту приема-передачи администрации городского поселения «Карымское», погасить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

Истица ФИО4 в судебное заседание не явилась о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, будучи ранее допрошенной в судебном заседании, на исковых требованиях настаивала.

Ответчики ФИО1, ФИО2, представитель администрации городского поселения «Карымское» возражали против удовлетворения исковых требований.

Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялся своевременно и надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела представлен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.02.2021 г. заключенный между ФИО1 и ФИО4, предметом данного договора является объект незавершенного строительства в виде индивидуального жилого дома с пристроенным к нему гаражом, степень готовности 60 %, назначение не определено, состоящий из одноэтажного брусового строения, площадью 130 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: , кадастровый номер земельного участка №. Право собственности на объект незавершенного строительства не оформлено в регистрирующем органе. Земельный участок находится в аренде. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 подано на регистрацию в Управление Росреестра по Забайкальскому краю. Указанный объект незавершенного строительства продан за 1 800 000 рублей, которые являются собственными средствами покупателя и будут переданы продавце не позднее 05.04.2021 г. Покупателем имущество осмотрено, претензий к его техническому состоянию нет. Данный договор подписан ФИО4 (л.д.15-16).

Согласно расписки от 05.04.2021 г. ФИО1 получил от ФИО4 в счет оплаты за продажу дома 1 200 000 рублей (л.д.17).

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как следует из п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу ч.1.2 ст.19 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 217-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект индивидуального жилищного строительства осуществляется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и на основании прилагаемых к нему документов.

Вместе с тем согласно ч.10 ст.40 названного Федерального закона Российской Федерации Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В материалы дела представлены:

- информационное письмо руководителя администрации городского поселения «Карымское» ФИО7 №ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении населению в аренду трех земельных участков для строительства трех многоквартирных малоэтажных домов (л.д.___).

- заявление ФИО5 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. по адресу: , для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома, сроком на 20 лет (л.д.___).

- договор аренды земельного участка № заключенный между администрацией городского поселения «Карымское» в лице руководителя ФИО7 и ФИО5 от 18.07.2016 г., согласно которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. по адресу: , для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома, сроком на 20 лет (л.д.8).

- соглашение от 30.10.2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, которым все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № ., зарегистрированного в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю за №ДД.ММ.ГГГГ., относительно земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. по адресу: , для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома переданы ФИО2 (л.д.9-10).

- согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого администрация городского поселения «Карымское» дает согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.07.2016 г. площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: кадастровый номер №, для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома ФИО2 (л.д.7).

- заявление ФИО2 главе городского поселения ФИО8 от 12.03.2020 г. об изменении вида разрешенного использования на земельный участок с кадастровым № с «для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома» на «для индивидуального жилищного строительства» (л.д.___).

- постановление главы городского поселения «Карымское» ФИО8 от 12.03.2020 г. согласно которого измене вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № по адресу: площадью 1500 кв.м.с «для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома» на «для индивидуального жилищного строительства» (л.д.___).

- градостроительный план земельного участка по адресу: кадастровым №, пунктом 2.2 которого определен вид разрешенного использования земельного участка – для индивидуальной жилой застройки (л.д.___).

- соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, которым все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю за №ДД.ММ.ГГГГ., относительно земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. по адресу: , переданы ФИО4 (л.д.13-14).

- постановление № 84 от 16.03.2021 г. о присвоении земельному участку с кадастровым № адресной единицы:

Как следует из письменных пояснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю государственный кадастровый учет и (ч.1.2 ст.19 Закона о регистрации) возможна постановка на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства и государственная регистрация права собственности лица, которым направлено уведомление застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и которому выдано уведомление, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства и т.д. После государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи. Так же возможет государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости в случае подачи заявления и документов органом местного самоуправления на лицо, которому перешло право собственности, в том числе уведомлений нового собственника.

Доказательств невозможности государственной регистрации спорного объекта недвижимости ФИО9 не представлено.

Решением Карымского районного суда Забайкальского края от 02.08.2021 г., оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 01.12.2021 г. с ФИО4 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.02.2021 г. в сумме 600 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, судебные расходы. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, отказано (л.д.___).

При рассмотрении судом апелляционной инстанции жалобы ФИО4 на вышеуказанное решение, были предметом проверки доводы последней о признании договора купли-продажи недействительным и своего подтверждения не нашли.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) при условии выполнения сторонами ее содержания не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности.

Объект незавершенного строительства возникает в качестве недвижимого имущества с момента проведения государственного кадастрового учета. Однако постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет не означает его признания объектом гражданских прав.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, юридическим фактом, определяющим момент возникновения такого объекта гражданских прав, как незавершенное строительство, является введение его в оборот. После этого данный объект может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений ст. ст. 454, 549 ГК РФ договор купли-продажи является сделкой по распоряжению имуществом. Из содержания ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости и ограничения ее гражданского оборота. Аналогичная позиция высказана в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21).

Понятие недвижимого объекта раскрывается в положениях ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При разрешении вопроса о признании строительных материалов объектом незавершенного строительства (вещью, недвижимостью), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств к недвижимым объектам, а именно: наличие фундамента и иных конструктивных элементов, свидетельствующих о возможности идентифицировать объект и определить его прочную связь с землей.

Таковые признаки у спорного объекта существовали еще до заключения сделки купли-продажи.

Поскольку спорный объект незавершенного строительства в силу своих характеристик является объектом недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, объектом гражданских прав (ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации), не изъят из гражданского оборота (ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а гражданское законодательства не содержит ограничений в отношении приобретения или отчуждения не завершенного строительством объекта без государственной его регистрации, то совершение сделки по его купле-продаже до регистрации права собственности первоначального его владельца не является основанием для признания сделки незаконной (ничтожной).

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО1 самостоятельно ФИО4 не выплатила, взысканные решением Карымского районного суда Забайкальского края от 02.08.2021 г., денежные средства, исполнительный лист был передан в службу судебных приставов, принудительно с ФИО4 взыскиваются незначительные суммы.

Оценивая требования о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.02.2021 г. заключенное между ФИО2 и ФИО4, применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды №ДД.ММ.ГГГГ. путем признания недействительным соглашения от 30.10.2019 г. и о 18.02.2021 г. передаче земельного участка № по акту приема передачи администрации городского поселения «Карымское» и погашении записи о государственной регистрации договора аренды от 30.10.2019 г. и от 18.02.2021 г. в Едином государственном реестре недвижимости суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем оснований для признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.02.2021 г. заключенного между ФИО2 и ФИО4 не имеется, поскольку каких-либо нарушений законодательства при его заключении не установлено, стороной не представлено, в настоящее время ФИО4 зарегистрирована свое право на данный земельный участок, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды №ДД.ММ.ГГГГ путем признания недействительным соглашения от 30.10.2019 г. так же не имеется, поскольку оспаривать соглашения заключенные между иными лицами ФИО4 не вправе, так как не является стороной тех правоотношений.

Суд учитывает, что ФИО4 своими действиями выразила волеизъявление на сохранение силы оспариваемой сделки (договора купли-продажи, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), то есть действовала таким образом, что у ответчиков имелись основания полагать, что заключенные между ними сделки является действительными.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Нарушений прав ФИО4 указанными сделками не установлено, истицей не представлено.

Кроме того, ответчиком ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске срока исковой давности.

Обсуждая данные доводы, суд приходит к следующему.

Статья 181 ГК РФ предусматривает, что Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Кроме того срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание все исследованные в судебном заседании обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО2, администрации городского поселения «Карымское», Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании договора купли продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствии недействительности ничтожной сделки, передаче земельного участка и погашении записи о государственной регистрации, ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Карымский районный суд Забайкальского края.

Судья О.В. Осипова

Резолютивная часть решения оглашена 28 июня 2022 года.

Мотивированное решение изготовлено 07 июля 2022 года.