Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПИВ к обществу с ограниченной ответственностью «Аргус-Спектр Ярославль», Управлению Росреестра по Ярославской области об оспаривании одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве,

у с т а н о в и л:

ПИВ обратился в суд с иском к ООО «Аргус-Спектр Ярославль», Управлению Росреестра по Ярославской области, в котором, с учетом уточненных требований, просит признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве №, а взаимные обязательства по договору № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе дома <адрес>, заключенного между застройщиком ООО «Аргус-Спектр Ярославль» и участником долевого строительства ПИВ не прекращенными; обязать Управление Росреестра по Ярославской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе дома <адрес>, заключенного между застройщиком ООО «Аргус-Спектр Ярославль» и участником долевого строительства ПИВ

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Аргус-Спектр Ярославль» обязался осуществить строительство многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе дома <адрес> и передать ПИВ объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. В счет исполнения обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства истцом было уплачено <данные изъяты> руб. Оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> руб. по соглашению с застройщиком подлежали оплате до ДД.ММ.ГГГГ при условии завершения строительства многоквартирного дома в установленный законом срок. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору. На основании одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору запись о регистрации заключенного между сторонами договора № участия в долевом строительстве погашена. Вместе с тем, оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору у ответчика не имелось, погашение записи о регистрации договора незаконно. Установленная Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» процедура по направлению в адрес участника долевого строительства уведомления с требованием о погашении задолженности не соблюдена, указанное уведомление получено отправителем ДД.ММ.ГГГГ. О расторжении договора истцу стало известно лишь после получения уведомления Управления Росреестра по Ярославской области. Кроме того, имеет место недобросовестное поведение ответчика, который не воспользовался имевшимися у него контактными данными ПИВ. – номером мобильного телефона, адресом электронной почты. Принимая во внимание положения ст. 489 ГК РФ, истец не вправе был в одностороннем порядке расторгать договор долевого участия в строительстве, поскольку на момент его расторжения сумма платежей, полученных от ПИВ., составила более половины цены договора. Также о недобросовестности действий застройщика свидетельствует то, что после расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке денежные средства, полученные от истца в счет исполнения обязательств по договору, не возвращены и не внесены на депозит нотариуса.

В судебное заседание истец ПИВ. не явился, извещен надлежащим образом. Доверил представление своих интересов ГЮЕ

Представитель истца по доверенности ГЮЕ. исковые требования, с учетом их уточнения, поддержала в полном объеме, дала пояснения, в целом аналогичные тексту искового заявления. Указала, что между руководителем ООО «Аргус-Спектр Ярославль» и ПИВ. была достигнута устная договоренность о рассрочке внесения платежей по договору; в настоящее время денежные средства для возврата истцу внесенной им суммы по договору у ответчика отсутствуют, ответчиком допущено злоупотребление правом. Кроме того, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора цена договора подлежала внесению не единовременно, в связи с чем, ссылка застройщика в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения обязанности по договору на ч. 4 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не состоятельна.

Представитель ответчика ООО «Аргус-Спектр Ярославль» по доверенности ХАЕ в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ПИВ возражал, доводы стороны истца о достигнутой между сторонами устной договоренности о рассрочке уплаты цены договора не оспаривал, вместе с тем, указал на законность одностороннего отказа ответчика от исполнения им обязанности по договору в связи с тем, что задолженность в размере <данные изъяты> руб. ПИВ своевременно погашена не была. Отметил, что в ходе переговоров сторон, проводимых в период нахождения данного гражданского дела в суде в целях мирного урегулирования спора, согласовать график внесения ПИВ платежей в погашение его задолженности по договору не удалось.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ярославской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено судом при имеющейся явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, дело правоустанавливающих документов, суд считает, что исковые требования ПИВ. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аргус-Спектр Ярославль» (застройщиком) и ПИВ (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе дома <адрес> в соответствии с проектной документацией в порядке, установленном договором, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства по передаточному акту участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить цену, в размере и на условиях, обусловленных договором, и принять объект долевого строительства у застройщика. Подлежащий передаче участнику объект долевого строительства представляет собой трехкомнатную квартиру № (строительный номер), расположенную в первом подъезде дома, на седьмом этаже многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта и автостоянкой манежного типа с инженерными коммуникациями в районе дома <адрес>

В силу п. № договора № от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям, изложенным в п.п. № договора № от ДД.ММ.ГГГГ, общий объем финансирования строительства объекта составляет <данные изъяты> руб., который оплачивается в следующем порядке: <данные изъяты> руб. оплачены в день подписания договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Допускается досрочное исполнение обязательств участником по оплате общего объема финансирования.

В подтверждение исполнения обязательств участника долевого строительства по договору стороной истца в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., а также платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. Общий размер внесенных ПИВ денежных средств по договору составил <данные изъяты> руб.

Согласно положениям ст. ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу положений частей 4, 5 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона о долевом участии в строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено судом, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца застройщиком ООО «Аргус-Спектр Ярославль» было направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором застройщиком было указано на числящуюся за ПИВ. задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., предложено перечислить денежные средства в указанном размере, а также сумму неустойки по представленным реквизитам; указано на последствия неисполнения требования.

Из отчета об отслеживании отправления на сайте Почты России следует, что ДД.ММ.ГГГГ срок хранения почтового отправления истек, почтовое отправление выслано обратно отправителю; получено отправителем ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ПИВ. заказным письмом с описью вложения направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения обязанности по договору.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявления ООО «Аргус-Спектр Ярославль», в лице представителя по доверенности, с приложением документов, подтверждающих расторжение договора, Управлением Росреестра по Ярославской области в Единый государственный реестр прав внесена запись о расторжении заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве №, а взаимных обязательств по договору не прекращенными, возложении на Управление Росреестра по Ярославской области обязанности по восстановлению в ЕГРП записи о регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между застройщиком ООО «Аргус-Спектр Ярославль» и участником долевого строительства ПИВ., истец ссылается на достигнутую между сторонами устную договоренность по предоставлению ему рассрочки внесения платежей в счет цены договора, нарушение предусмотренной Законом процедуры по уведомлению участника долевого строительства о погашении задолженности по договору.

Каких-либо доказательств наличия достигнутой между ПИВ. и руководителем ООО «Аргус-Спектр Ярославль» договоренности об изменении порядка и сроков оплаты ПИВ общего объема финансирования, указанного в п. № договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца суду не представлено. Доказательства внесения по соглашению сторон изменений в п. № договора в части определения срока исполнения участником долевого строительства обязательства по полной оплате цены договора в материалах дела отсутствуют.

В связи с изложенным, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Аргус-Спектр Ярославль» на основании положений части 1 статьи 9 Закона о долевом участии в строительстве вправе был направить участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Принимая во внимание, что направленное в адрес ПИВ уведомление было возвращено в адрес ООО «Аргус-Спектр Ярославль» в связи с истечением срока его хранения в почтовом отделении связи, с учетом изложенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ указанное уведомление надлежит считать доставленным. Риск его неполучения несет адресат.

При установленных обстоятельствах дела предусмотренный Законом о долевом участии в строительстве порядок уведомления участника долевого строительства о погашении задолженности по договору в конкретном случае застройщиком ООО «Аргум-Спектр Ярославль» соблюден. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора требованиям Закона соответствует.

Ссылку стороны истца на положения ст. 489 ГК РФ в связи с внесением ПИВ более половины цены товара суд находит несостоятельной, поскольку указанная норма к возникшим из договора участия в долевом строительстве правоотношениям сторон применению не подлежит.

Доводы истца в обоснование исковых требований о нарушении застройщиком установленного договором срока передачи объекта участия в долевом строительстве, а также о не исполнении застройщиком обязанности по возврату денежных средств участнику в связи с односторонним отказом от исполнения обязательства судом отклоняются, поскольку предусмотренное Законом о долевом участии в строительстве право застройщика на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при наличии указанных в нем оснований является безусловным, не ставится в зависимость от надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В случае нарушения застройщиком прав участника долевого строительства истец вправе обратиться за защитой нарушенных прав в суд с самостоятельными соответствующими требованиями.

Принимая во внимание изложенное в совокупности при установленных обстоятельствах дела, учитывая в конкретном случае наличие предусмотренных Законом оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве, соблюдение ответчиком порядка осуществления такого отказа, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ПИВ исковых требований, в удовлетворении их отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ПИВ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья Ю.В. Емельянова