Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в Октябрьский районный суд г. Новосибирска с иском к ФИО3, ООО «Авеню», просила взыскать солидарно с ФИО3, ООО «Авеню» в свою пользу в возмещение авансовых платежей 50000 руб., неустойку 50000 руб., расходы на оплату государственной пошлины. 16.06.2014г. с согласия истца произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО3 на ФИО4 В связи с заменой одного из ответчиков, на основании п. 1 ст. 28, ст. 33 ГПК РФ дело было передано по подсудности в Центральный районный суд г. Новосибирска. В ходе судебного разбирательства 12.08.2014г. ФИО2 в соответствии со ст. 39 ГПК РФ был заявлен отказ от исковых требований в части взыскания неустойки в размере 50000 руб. Отказ от требования о взыскании неустойки 50000 руб. судом был принят, последствия отказа от исковых требований истцу были разъяснены. В обоснование исковых требований истец сослалась на то, что 18.02.2014г. ФИО2 заключила с ФИО3, действующим за ФИО4, предварительный договор купли-продажи квартиры №в д. по ул., г. Новосибирск. В соответствии с п. 1.4.1. предварительного договора внесла аванс в размере 50000 руб., была оформлена расписка о получении С.В. ФИО3, действующим за ФИО4, 50000 руб. В тот же день, между ФИО2, ФИО3, действующим за ФИО4, и ООО «Авеню» было заключено соглашение, итогом которого явилась передача на хранение в ООО «Авеню» аванса в сумме 50000 руб. В дальнейшем, как следует из искового заявления, ответчик отказался от заключения договора, на телефонные звонки не отвечал, уклонялся от показа квартиры. 18.04.2014г. ФИО2 передала в ООО «Авеню» претензию о возврате аванса. Истец полагает, что в соответствии с п. 3.3. предварительного договора вправе требовать возврата аванса, поскольку заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине продавца квартиры – ФИО4, ее представителя ФИО3

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель ФИО4 – ФИО5, действующий на основании доверенности от 04.06.2014г., сроком на три года (л.д. 73). Представитель ответчика иск не признал, представил письменный отзыв (л.д. 60-61), в возражениях указал на то, что заключение договора купли-продажи не состоялось по вине самой истицы, а именно: ФИО2 сама письменно отказалась от заключения договора, о чем уведомила ООО «Аваню» претензией от 14.03.2014г., в которой указала на то, что не намерена заключать договор купли-продажи, и просит вернуть аванс. Об отсутствии заключения договора 25.03.2014г. вторично письменно истец уведомила и ФИО3, действующего за ФИО4, также просила вернуть аванс. По мнению представителя ответчика, истец не доказала совокупность обстоятельств, которые бы указывали на вину ФИО4 в незаключении основного договора купли-продажи квартиры. По мнению представителя ответчика повторный показ квартиры не являлся обязательным условием заключения договора купли-продажи, и обязательства повторного показа квартиры, как необходимого предварительного условия заключения основного договора, предварительный договор от 18.02.2014г. не содержал.

Ответчик ООО «Аваню», в лице представителя ФИО6 по доверенности от 15.05.2014г., сроком на два года (л.д. 33) был не согласен с заявленными требованиями, указал на то, что ФИО2 претензией от 14.03.2014г. уведомила о том, что не намерена приобретать квартиру, просила вернуть аванс. 18.02.2014г. ООО «Авеню» приняло на хранение аванс в размере 50000 руб., взаимоотношения сторон были оформлены соглашением, пункт 3 которого предусматривал условия возврата аванса покупателю, т.е. ФИО2, но такие условия не наступили, поскольку продавец (ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО3) не отказывался от заключения основного договора купли-продажи. Кроме того, представитель ООО «Авеню» сослался на то, что не является надлежащим ответчиком, каким считает ФИО3 06.08.2014г. ООО «Авеню» направило уведомление в адрес ФИО3 и ФИО4 с просьбой дать согласие передать аванс ФИО2 Ответ на уведомление получен не был. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что 13.03.2014г. ФИО2 обращалась в ООО «Авеню» с просьбой организовать встречу с ФИО3, т.к. была не намерена покупать квартиру. 14.03.2014г. ФИО2 пришла в ООО «Авеню», предварительно ответчиком было составлено дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора по соглашению сторон. Однако ФИО3 отказался от подписания данного дополнительного соглашения, сослался на то, что будет ждать окончания срока действия предварительного договора (31.03.2014г.), и будет в случае неисполнения ФИО2 предварительного договора взыскивать с ФИО2 неустойку 50000 руб. за односторонний отказ от исполнения договора. 31.03.2014г. (в последний день действия предварительного договора) ФИО3 явился в ООО «Авеню». ФИО2 в ООО «Авеню» не явилась, пояснила, что приобрела иную квартиру (протокол судебного заседания 12.08.2014г., л.д. 68).

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

18.02.2014г. между ФИО3, действующим за ФИО4, с одной стороны в качестве продавца, и ФИО2, действующей с другой стороны в качестве покупателя был заключен предварительный договор, согласно которому продавец и покупатель обязались до 31.03.2014г. заключить договор купли-продажи квартиры №в д. по ул., г. Новосибирск (л.д. 6-7). Раздел 1 предварительного договора содержал указание на документы, подтверждающие право собственности ФИО4 на указанную квартиру, цену основного договора и порядок расчетов.

Пунктом 1.4.1. предварительного договора предусматривалось условие о том, что покупатель при подписании предварительного договора вносит аванс в размере 50000 руб. в счет оплаты при окончательных расчетах (л.д. 6-7). Расписка в получении аванса в размере 50000 руб. содержалась на второй странице предварительного договора.

В соответствии с положением п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Статьей 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ФИО4 является матерью ФИО3, и ФИО3 изначально действовал в интересах ФИО4 по доверенности от 02.11.2012г. В ходе судебного разбирательства от ФИО4 было представлено письменное одобрение сделок от 18.02.2014г., заключаемых ФИО3 в интересах ФИО4, а именно предварительного договора от 18.02.2014г., соглашения от 18.02.2014г. (л.д.41)

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и положения ст. 182, 183 ГК РФ, продавцом и лицом, обязанным заключить основной договор купли-продажи согласно предварительному договору являлась ФИО4 в лице своего представителя ФИО3, в связи с чем, и была произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО3 до передачи дела по подсудности в Центральный районный суд г. Новосибирска.

Пунктами 5, 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 3.2. предварительного договора, если по вине покупателя отсутствует возможность заключить договор купли-продажи, выразившейся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписании договора купли-продажи, неявки в назначенный день для подписания договора купли-продажи, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере аванса.

Согласно п. 3.3. предварительного договора, если по вине отсутствует возможность заключить договор купли-продажи, выразившейся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписании договора купли-продажи, неявки в назначенный день для подписания договора купли-продажи, в случае повышения цены, несообщения покупателю сведений об обременении, неисполнении или ненадлежащем исполнении п. 1.1. предварительного договора, продавец обязуется возвратить аванс и выплатить штраф в размере 50000 руб.

Страница 2-ая предварительного договора от 18.02.2014г. содержит расписку в передаче 18.02.2014г. от ФИО2 денежных средств в размере 50000 руб. В ходе судебного разбирательства из пояснений истца, ответчиков следовало, что денежные средства в размере 50000 руб., выплаченные ФИО2 были помещены на хранение в агентство недвижимости ООО «Авеню» («Ценный пакет» в соответствии с п. 1.1. соглашения от 18.02.2014г., л.д. 8), отношения сторон оформлены тройственным соглашением.

Пунктом 3.1. указанного соглашения, заключенного между ООО «Авеню», ФИО2 и ФИО3, действующим за ФИО4, предусматривалось, что денежные средства, внесенные ФИО2 по предварительному договору, возвращаются продавцу в случае надлежащего исполнения продавцом (ответчиком) условий предварительного договора в момент подписания основного договора купли-продажи квартиры, либо передаются продавцу (ответчику) в случае неисполнения или отказа покупателя (истца) от исполнения условий предварительного договора от 18.02.2014г.

Пунктом 3.2. соглашения предусматривалось, что денежные средства в размере 50000 руб. передаются покупателю (истцу) в случае неисполнения или отказа продавца (ответчика) от исполнения предварительного договора, в случае досрочного расторжения предварительного договора от 18.02.2014г.

Предварительный договор в силу ст. 429 ГК РФ не порождает и не может порождать денежных обязательств сторон. Итогом заключения предварительного договора является возникшее у сторон обязательство заключить договор о передаче имущества.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Исходя из буквального содержания условий предварительного договора от 18.02.2014г., стороны посчитали платеж в сумме 50 000 руб. авансом, учитываемом в последующем при расчете по договору купли-продажи.

Суд, анализируя предварительный договор от 18.02.2014г., положения ст. 380, 381, 429 ГК РФ, полагает, что правильно определена сумма в размере 50000 руб., а именно определена как аванс, поскольку соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Суд, оценив условия предварительного договора от 18.02.2014г. и обстоятельства дела с учетом положений 67, 67 ГПК РФ, ст. 429 ГК РФ, находит подлежащим удовлетворению требование истца о том, что аванс в размере 50 000 руб., уплаченный при подписании предварительного договора, подлежит возврату.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 упомянутой статьи).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором от 18.02.2014г., исходя из положений его пунктов 1.1., 5.1., прекратились 31.03.2014г. Соответственно, сумма аванса ввиду отсутствия заключения основного договора купли-продажи, должна быть возвращена истцу.

При этом судом отклоняются за несостоятельностью доводы истца о том, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи, что действия ответчика по непредставлению возможности повторного осмотра квартиры повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи. При этом суд исходит из следующего.

Претензией от 14.03.2014г. ФИО2 обратилась в ООО «Авеню», в которой указала, что не намерена заключать договор купли-продажи и просит вернуть аванс в размере 50000 руб. (л.д. 10).

25.03.2014г. ФИО2 обратилась с претензией к ФИО3, в которой также сообщала, что не намерена заключать договор купли-продажи и просит вернуть аванс (л.д. 11).

Кроме того, пояснения второго ответчика – ООО «Авеню» подтверждают готовность ФИО4, ФИО3 заключить договор купли-продажи квартиры с ФИО2 в установленный срок – до 31.03.2014г. (л.д. 68).

В соответствии с п. 5 с. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В свою очередь пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Исходя из положения ст. 394 ГК РФ неустойка носит зачетный характер по отношению к убыткам, и убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Пунктом 3.2. предварительного договора от 18.02.2014г. предусматривалось право продавца (ответчика) требовать уплаты неустойки в размере 50000 руб. от покупателя (истца), если по вине покупателя отсутствует возможность заключить договор купли-продажи, выразившейся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписании договора купли-продажи, неявки в назначенный день для подписания договора купли-продажи, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере аванса.

В соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Поэтому ответчик ФИО4 вправе обратится в суд с самостоятельным иском о взыскании штрафа.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца необходимо взыскать государственную пошлину в сумме 1600 рублей.

Довзыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 100 рублей.

Надлежащим ответчиком по делу является ФИО4 поэтому в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Авеню» о взыскании аванса следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании аванса -удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 аванс в сумме 50000 рублей, возврат государственной пошлины в сумме 1600 рублей.

Довзыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 100 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Авеню» о взыскании аванса - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца путем апелляционной подачи жалобы через Центральный районный суд города Новосибирска в Новосибирский областной суд.

Судья Чистова О.В.