Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Стоун» о признании права собственности на долю в незавершенном орбъекте инвестиционной деятельности в виде однокомнатной <адрес>, корпус 3, литера А по <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор №СУН\75 купли-продажи жилого помещения, по условиям указанного договора №СУН5 продавец – ООО «ПРЕМИУМ» по окончании строительства указанного жилого дома должен был заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры, застройщиком по договору выступало ООО «СТОУН». ООО «ПРЕМИУМ» участвовало в строительстве дома на основании договора со инвестирования строительства №СУН1 от 23.11.2007. Стоимость квартиры предварительному договору №СУН5 купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 769 500 рублей. Денежные средства по договору с истицей в полном объеме внесены в кассу ООО «ПРЕМИУМ», а отношения по заключенному договору являются фактически отношениями участников долевого строительства.

В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако обязательства по заключению договора купли-продажи ООО «ПРЕМИУМ» не исполнило, поскольку в отношении ООО «ПРЕМИУМ» возбуждена процедура банкротства по заявлению ООО «Фрирайдер СПб». В связи с тем, что ООО «СТОУН» и ООО «ПРЕМИУМ» являлись аффилированными лицами, истец полагает, что действия этих лиц были направлены исключительно на неисполнение в будущем предварительных договоров купли-продажи квартир, заключенных с гражданами, банкротство ООО «ПРЕМИУМ» было запланировано заранее. В настоящее время СУ УМВД по <адрес> СПб возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ст.160 УК РФ, по которому истец признана потерпевшей.

Представитель истца, истица в суд явились, на удовлетворении иска настаивали. Полагали, что истцом полностью исполнены обязательства по договору, оплачены денежные средства за квартиру и объект ею осмотрен, третьим лицам по иным договорам не передан.

Представитель ответчика, в суд явилась, исковые требования не признала. Пояснила, что заключенный предварительный договор не отвечает всем существенным условиям договора, поскольку ООО «ПРЕМИУМ» не исполнил условия договора соинвестирования строительства, срок заключения основного договора истек. Считала, что ООО «ПРЕМИУМ» не имел право распоряжаться квартирами, т.к. право собственности ООО «ПРЕМИУМ» на указанную квартиру не зарегистрировано.

В соответствии с отзывом ответчика на иск, ООО «СТОУН» исковые требования не признаёт, поскольку в соответствии с условиями заключенного между ООО «СТОУН» и ООО «ПРЕМИУМ» договора соинвестирования, ООО «ПРЕМИУМ» обязан ежеквартально предоставлять застройщику – ООО «СТОУН» справку об объёме капитальных вложений, из которой складывается количество отработанных квадратных метров, однако таким справок не предоставлял, поэтому указанной квартирой распоряжаться право не имел, привлекая денежные средства физического лица ООО «ПРЕМИУМ» действовал в рамках своей хозяйственной деятельности от собственного имени и в своих интересах, поэтому обязательства, возникшие у ООО «ПРЕМИУМ» не могут считаться общими обязательствами, поскольку стороны заключили предварительный договор, а в соответствии с действующим законодательством, включение в предварительный договор условий о передачи денежных средств не предусмотрена, срок заключения договора истёк, в указанный срок ООО «ПРЕМИУМ» не исполнило обязательств по заключению основного договора купли-продажи, следовательно в силу ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, таким образом, требования истца о возврате денежных средств как неосновательного обогащения должны быть направлены к ООО «ПРЕМИУМ», обязательства заключенному истцом и ООО «ПРЕМИУМ» предварительному по договору не создаёт правовых последствий для ответчика, поскольку он не является стороной по предварительному договору, в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения договора соинвестирования, заключенного между ООО «СТОУН» и ООО «ПРЕМИУМ», поскольку ООО «ПРЕМИУМ» не исполнил перед ООО «СТОУН» обязательства по инвестированию, право собственности на указанную квартиру у него не возникло, поскольку обязанность по передаче квартиры является производной от передачи квартир от ООО «СТОУН» к ООО «ПРЕМИУМ», ответчик правом требования квартир не обладает, нарушенное право истца подлежит защите в соответствии со ст. 12, 450-453 ГК РФ, кроме того, Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А56-28168\2012 подтвержден факт внесения денежных средств истцом в ООО «ПРЕМИУМ», а также реализовано право требования исполнения обязательств в отношении указанной квартиры истцом от ООО «ПРЕМИУМ».

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регисрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу в суд не явился, о дате и времени судебного заседания извещался судом надлежаще.

Представитель третьего лица, конкурсный управляющий – ООО «ПРЕМИУМ» в суд явился, исковые требования поддержал, пояснил, что денежные средства напрямую привлекались от физического лица на строительство объекта.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Р. Ф. является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Из разъяснений Верховного Суда РФ, данных в письме от ДД.ММ.ГГГГ № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о том, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Санкт-Петербурга было вынесено постановление № о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (севернее <адрес>, литера А, по <адрес> (Севернее <адрес>, квартал 12, на пятне корпуса 35 (блок В) (л.д. 22 оборот том 1). ДД.ММ.ГГГГ КУГИ СПб и ЗАО «ТРЕСТ-36» заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13\ЗКС-003697, предметом которого стало предоставление во временное владение и пользование земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (севернее <адрес>, литера А, по <адрес> (Севернее <адрес>, квартал 12, на пятне корпуса 35 (блок В) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и дальнейшему использованию после осуществления проекта.(л.д.8-9)

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены изменения в Постановление № о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями от 16.11.2004, в соответствии с которыми инвестором выступает ООО «СТОУН» (л.д.75-77).

Дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13\ЗКС-003697 права арендатора были переданы ООО «СТОУН». В дальнейшем неоднократно дополнительными соглашениями к основному инвестиционному договору и постановлениями правительства Санкт-Петербурга сроки действия договора переносились, в итоге срок действия инвестиционного договора был продлен до 31.12.2012.( л.д. 45-50)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТОУН» и ООО «ПРЕМИУМ» заключили договор соинвестирования строительства №СУН\01, предметом указанного договора стала деятельность сторон по реализации Инвестиционного проекта – комплекса работ (мероприятий), необходимых для создания объекта (п.1.13 Договора). С этой целью стороны обязались объединить свои вклады и совместно за счет собственных или привлеченных средств осуществить реализацию Инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (севернее <адрес>, литера А, по <адрес> (Севернее <адрес>, квартал 12, на пятне корпуса 35 (блок В) в соответствии с действующим законодательством и условиями Договора (п. 2.1 Договора).

В целях реализации Инвестиционного проекта ООО «СТОУН» за счет собственных и (или) привлеченных средств исполняет финансовые обязательства по уплате полного комплекса расходов по Инвестиционному проекту, за исключением инвестиционной составляющей ООО «ПРЕМИУМ», в течение 15 дней с момента сдачи Объекта в эксплуатацию ООО «СТОУН» обязался представить пакет документов в РОСРЕЕСТР для регистрации права собственности Сторон и дольщиков на квартиры и (или) встроено-пристроенные помещения (п. 2.3 Договора).

В целях реализации инвестиционного проекта ООО «ПРЕМИУМ» за счет собственных и(или) привлеченных денежных средств собственными силами или силами привлеченных ими третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по Объекту (п. 2.4 Договора).

Вклады сторон в реализации проекта определены разделом 3 Договора, согласно которому вклад ООО «СТОУН» включает в себя расходы по реализации инвестиционного проекта, понесённые ООО «СТОУН» до момента заключения договора, иные расходы, не отнесенные договором к инвестиционной составляющей ООО «ПРЕМИУМ», вклад ООО «ПРЕМИУМ» составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта, что предварительно составляет 230000000 рублей, включая НДС 18%.

Доли сторон определены разделом 4 Договора, согласно которому доля ООО «ПРЕМИУМ» определяется и передаётся последнему расчетной (продаваемой) площадью отдельных квартир объекта, и должна быть оформлена дополнительным соглашением к договору, пропорционально общей существующей квартирографии. Дополнительное соглашение сторонами заключено 01.07.2008).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПРЕМИУМ» и ФИО1. заключили предварительный договор №СУН\75 купли-продажи квартиры (л.д. 3122-25), расположенной по оси Б1-Г-4; 7 этаж, количеством комнат - 1, общей площадью – 47,75 кв.м., жилой площадью – 18,522 кв.м., с балконом (лоджией 3,41 кв.м., без отделки, общая стоимость квартиры была определена –2769500 рублей, т.е. с определенными в договоре характеристиками. Продавец – ООО «ПРЕМИУМ» обязался сообщить покупателю о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 10 дней и подписать с покупателем в 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 1.6 Договора) основной договор на условиях предварительного договора, покупатель обязуется произвести выплату денежных средств по договору. Также сторонами был согласован проект договора купли-продажи квартиры, являющийся Приложением № к Предварительному договору. Указанный договор ФИО1 оплачен в полном размере, в соответствии с графиком платежей, денежные средства в сумме 2769500 рублей внесены истицей на счет ООО «ПРЕМИУМ», что подтверждено платежными документами.(л.д.29-38)

По сведениям Управления Росреестра по Санкт-Петербургу сведения о зарегистрированных правах на указанную квартиру в реестре прав отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТОУН» было выдано разрешение на строительство №78-15351.2с-2006 жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (севернее <адрес>, литера А, по <адрес> (СУН, <адрес>, на пятне <адрес> (блок В) сроком действия до 31.12.2012, указанное разрешение выдано взамен разрешения №78-15351.1с-2006 от ДД.ММ.ГГГГ года.

По сведениям Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, находящимся в открытом доступе на сайте указанной организации, первоначально разрешение на строительство указанного жилого дома было выдано ООО «СТОУН» ДД.ММ.ГГГГ за номером 15351п-2006.

В соответствии с ответом Управления РОСРЕЕСТРа по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ № договоры инвестирования в строительстве указанного жилого дома государственной регистрации не подлежат, поскольку строительство указанного жилого дома ведётся на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № от 16.11.2004, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, указанные договору в соответствии с действующим законодательством подлежат регистрации, если строительство объекта было разрешено после ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, по жилому дому по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (севернее <адрес>, литера А, по <адрес> (СУН, <адрес>, на пятне <адрес> (блок В) договоры инвестирования государственной регистрации не подлежат.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А56-28168\2012 ООО «ПРЕМИУМ» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «ПРЕМИУМ» было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначена ФИО2, отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 23.08.2013, определением от ДД.ММ.ГГГГ срок конкурсного производства в отношении ООО «ПРЕМИУМ» продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.137-141)

По сведениям конкурсного управляющего ООО «ПРЕМИУМ» - ФИО2, для строительства указанного дома ООО «ПРЕМИУМ» привлекал ряд организаций, за услуги которых оплачивал денежные средства. Так ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПРЕМИУМ» ООО «МонолитСтройСервис» заключили договор генерального подряда № на работы по организации строительства указанного жилого дома. Конкурсным управляющим ООО «ПРЕМИУМ» представлены копии договора и платежных документов, подтверждающих расчеты между указанными организациями во исполнении договора. ООО «МонолитСтройСервис» также заключало договоры подряда с рядом организаций на выполнение строительных работ. В общей сложности на строительство жилого дома ООО «ПРЕМИУМ» переведено денежных средств в сумме 55389391,99 руб. (л.д. 144-149).

В декабре 2012 года работы по строительству указанного жилого дома были завершены, что подтверждается материалами надзорного дела по строительству указанного жилого дома (л.д.113-135). Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «СТОУН» выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.(л.д.122)

В ходе судебного разбирательства было установлено и сторонами не оспаривалось, что разрешение о вводе объекта в эксплуатацию не получено.

Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры № СУН/75 от 22.12.2009, заключенного между ООО «ПРЕМИУМ» и ФИО1 предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой ФИО1 внесла денежные средства, разрешение на строительство дома получено после ДД.ММ.ГГГГ, доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то ФИО1 как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения ФИО1 с ООО «ПРЕМИУМ» распространяется действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Довод, ООО «СТОУН» о том, что ООО «ПРЕМИУМ» не имел право заключать договоры с третьими лицами и продавать объекты незавершенного строительства, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку по условиям договора соинвестирования строительства № СУН/01 ООО «ПРЕМИУМ» вправе привлекать для реализации инвестиционного проекта денежные средства третьих лиц, в соответствии с этим правом ООО «ПРЕМИУМ» привлек к участию в строительстве денежные средства ФИО1. Истица заключила договор в письменной форме на приобретение конкретного объекта недвижимости, объект создан и существует в натуре, исполнила обязательства по договору, и у нее возникло право требовать передачи объекта недвижимости по завершении строительства.

Так как ООО «ПРЕМИУМ» признано банкротом, ФИО1. для защиты своих прав и законных интересов участника долевого строительства, вложившей свои денежные средства в строительство квартиры, просит восстановить свое нарушенное право путем признания за нец права собственности на незавершенный строительством объект.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы по договору в полном объёме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО «СТОУН» и ООО «ПРЕМИУМ» несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО «СТОУН» к ООО «ПРЕМИУМ» не передана, генеральный директор ООО «ПРЕМИУМ» уклоняется от предоставления документов конкурсному управляющему, в том числе необходимых для регистрации права собственности истца.

Кроме того, ООО «ПРЕМИУМ» нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО «ПРЕМИУМ» возбуждена процедура банкротства, поэтому третье лицо не может исполнить свои обязательства по договору с ФИО1, в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, то требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению. При этом суд учитывает, что ответчик не сообщил и не представил доказательств наличия на данную квартиру прав требования у иных лиц.

Таким образом, исходя из изложенного, суд находит требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению.

Требований о возмещении судебных расходов стороной истца не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол женский, уроженкой <адрес>, гражданской Российской Федерации, паспорт гражданина РФ <...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ 23 отделом милиции <адрес> Санкт-Петербурга, код подразделения 782-023, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, корпус 5, <адрес> право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде однокомнатной <адрес>, проектной площадью 47,75 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в жилом многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, корпус 3,литера А, в осях Б1-Г/4-6;4,кадастровый номер: 78:12:0631202:6846.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: