Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма, выселении, возложении обязанности передать ключи от жилого помещения,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма помещения от 17.10.2018 (указание в исковом заявление даты договора 01.11.2018 суд считает технической опечаткой), заключенного между ФИО3 и ФИО4, выселении ФИО4, ФИО5, ФИО6 из жилого помещения по адресу: <Адрес>; возложении на ФИО2 обязанности передать ключи от квартиры по акту приема-передачи.

Требования мотивированы тем, что 17.10.2018 между ФИО8 и ФИО4 был заключен договор найма трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>. ФИО8 в момент заключения договора найма жилого помещения состоял в браке с ФИО3, квартира, передаваемая в найм находилась в общей совместной собственности супругов, и заключая договор, он выражал общую волю супругов. Подпись под договором найма поставила ФИО3 ДД.ММ.ГГГГФИО8 умер. В соответствии с условиями брачного договора от 25.11.2018, заключенного между ФИО8 и ФИО3 была прекращена общая совместная собственность, квартира по адресу: <Адрес> признана личной собственностью ФИО3 Таким образом, ФИО3 является правопреемником по договору найма и представляет сторону наймодателя со всеми правами и обязанностями по договору найма от 17.10.2018. В соответствии с условиями договора наймодатель предоставил нанимателю жилое помещение в виде квартиры, имущество согласно описи, а также ключи от квартиры. Таким образом, со стороны истца принятые по договору обязательства были исполнены в полном объеме. Нанимателем было нарушено условие договора об оплате. По состоянию на декабрь 2020 года наниматель имеет задолженность в размере 55 000 руб., что составляет сумму оплаты более чем за два месяца. В период эксплуатации жилого помещения наниматель неоднократно нарушал п. 2.1.8 договора, поскольку препятствовал допуску наймодателя в жилое помещение для контроля за использованием его в целях договора, что подтверждается материалами проверки КУСП, зарегистрированными в отделе полиции №6 (дислокация Ленинский район) Управления МВД России по г. Перми. 02.10.2020 в адрес нанимателя в целях урегулирования спора в досудебном порядке было направлено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке с просьбой освободить жилое помещение в течении 10 дней и возвратить ключи от квартиры. 08.10.2020 уведомление было вручено адресату. Наниматель указанное уведомление оставил без внимания, просьбу освободить жилое помещение не удовлетворил.

Истец и её представитель в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы отзыва на исковое заявление, из которого следует, что отсутствуют основания, предусмотренные для расторжения договора найма в судебном порядке. Между ФИО4 и ФИО8 заключен договор найма 17.10.2018 сроком действия с 01.11.2018 по 21.10.2019. Так как ни одна сторона не заявила о желании расторгнуть договор найма, договор найма пролонгировался на неопределенный срок. ФИО3 направила 02.10.2020 уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором просила в течение 10 дней с момента получения уведомления освободить жилое помещение. В период начала введения нерабочих дней на территории Российской Федерацией официально признан форс-мажором. Были закрыты многие учреждения, доходы граждан упали, в том числе ФИО4 В тот период ФИО4 предложила ФИО3 либо понизить плату за найм, либо ФИО4 была готова съехать в более дешевое жилье, вариантов которого предлагалось в огромном количестве в г. Перми. Сын ФИО3 – ФИО1, написал ФИО4 сообщение о возможности дальнейшего проживания в квартире при размере оплаты 11 000 руб. в месяц. Последнее обсуждение условий оплаты в размере 10 000 руб. было в августе 2020 года (л.д. 170).

Также ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснила, что истцом нарушен порядок расторжения договора, поскольку наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора за 90 дней. В связи с нарушением порядка расторжения договора, обращение истца в суд преждевременно. В связи с объявлением пандемии на территории Российской Федерации с апреля по август 2020 года оплата по договору найма вносилась ФИО4 в размере 11 000 руб. в месяц по договоренности с ФИО1 – сыном ФИО3 Права ФИО3 не нарушены, условия договора найма жилого помещения со стороны ответчика не нарушены. Условие о снижение арендной платы действовало в силу закона. Согласование уменьшения платы по договору с ФИО1 ответчик считала надлежащим, поскольку ФИО3 и ФИО1 воспринимала одной семьей. В связи со сложившейся ситуацией, вызванной пандемией, заключение дополнительного соглашения с наймодателем либо направление уведомления не требовалось. С октября 2020 года оплата по договору была восстановлена в полном объеме. Ответчик без согласования с ФИО3 поменяла замок во входной двери жилого помещения.

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом путем направления судебного извещения по адресам регистрации и фактического проживания. Почтовые отправления ответчики не получили, конверты возвращены в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения. Мнение по заявленным требованиям не выразили, каких-либо заявлений, ходатайств в суд не направили.

В соответствии с положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 117 ГПК РФ судебные извещения, направленные по месту регистрации и фактического проживания ответчиков признается судом надлежащим извещением ответчиков и распоряжением ими своим правом на получение юридически значимых сообщений и непосредственное участие в судебном заседании, а также риском наступления последствий при уклонении от получения такого сообщения.

Прокурором дано заключение о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд, с учетом положений части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании были допрошены свидетели ФИО9, ФИО1

Свидетель ФИО9 (сын ФИО3) показал, что ему известно о заключении договора найма жилого помещения по адресу: <Адрес> между ФИО3 и ФИО4 По условиям договора, оплата за жилое помещение составляет 21 000 руб. в месяц, в настоящее время долг по оплате составил 55 000 руб., что свидетелю известно от ФИО3 Несколько раз свидетель совместно с ФИО3 и ФИО1 приходили проверить квартиру в период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года, однако квартиру никто не открывал, о чем составлялись акты в присутствии представителя товарищества собственников жилья. Доверенность на представление интересов по договору найма жилого помещения ФИО3 свидетелю не выдавала.

Свидетель ФИО1 (сын ФИО3) показал, что между ФИО3 и ФИО4 заключен договор найма жилого помещения по адресу: <Адрес>, стороной данного договора свидетель не является. Собственником жилого помещения свидетель также не является. В связи с тем, что ФИО4 заблокировала свои телефоны, свидетель общался с ответчиком через социальные сети по вопросу оплаты арендной платы. В марте 2020 года ФИО4 спросила свидетеля съезжать ли ей из квартиры или оставаться, свидетель ответил, что ФИО4 может остаться проживать в квартире. Затем ФИО3 сказала свидетелю, что он не может решать такие вопросы и попросила перестать решать данные вопросы с ФИО4 Доверенность на представление интересов по договору найма жилого помещения ФИО3 свидетелю не выдавала. Переписку с ФИО4, в том числе о размере платы за жилое помещение, свидетель вел от своего имени без согласования с ФИО3

Суд, выслушав истца и его представителя, ответчика ФИО4, допросив свидетелей, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями частей 1, 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1); Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статьёй 675 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 2 статьи 677 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

В соответствии со статьёй 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу положений статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1); Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2); Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3).

Пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

17.10.2018 между ФИО4 (Наниматель) и ФИО8 (Наймодатель) заключен договор найма квартиры по адресу: <Адрес> (л.д. 10-12), по условиям которого совместно с нанимателем в квартире имеют право проживания следующие члены его семьи: ФИО5, ФИО6 (п. 1.4); плата за пользование квартирой составила 20 000 руб. в месяц. В ежемесячную плату включена стоимость коммунальных платежей и платежей за капитальный ремонт (п. 3.2).

ФИО8 умер 01.08.2020 (свидетельство о смерти – л.д. 13).

25.11.2018 между ФИО8 и ФИО3 заключен брачный договор, по условиям которого квартира по адресу: <Адрес> признана личной собственностью ФИО3 (л.д. 14-18).

Право собственности на квартиру по адресу: <Адрес> зарегистрировано за ФИО3 05.12.2018 (выписка из ЕГРН – л.д. 19-22).

В силу положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО3 с момента перехода права собственности стала наймодателем по договору найма квартиры по адресу: <Адрес>, заключенному 17.10.2018 между ФИО4 и ФИО8

Оплата по договору найма жилого помещения в период с апреля по август 2020 года осуществлялась ФИО4 в размере 11 000 руб. в месяц, в сентябре 2020 года в размере 15 000 руб., что подтверждается представленными истцом выписками по счету (л.д. 23-122) и ответчиком не оспаривается.

02.10.2020 ФИО3 в адрес ФИО7 было направлено уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке, в связи с неисполнением со стороны нанимателя начиная с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года в полном объеме п.п. 3.2, 3.3. договора найма от 17.10.2018, заключенного между ФИО8 и ФИО4 В уведомлении изложено требование в течение 10 дней с момента получения уведомления освободить указанное жилое помещение, а также возвратить ключи от квартиры (л.д. 130). Указанное уведомление получено ФИО4 08.10.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления и ответчиком не оспаривается (л.д. 131).

Согласно актам от 05.10.2020, от 06.10.2020, от 07.10.2020, от 29.10.2020 ФИО3 не была допущена в квартиру по адресу: <Адрес> для проверки состояния квартиры и снятия показаний счетчика электроэнергии (л.д. 123-126).

На основании представленных суду доказательств в судебном заседании установлено, что ФИО4, ФИО5, ФИО6 проживают в жилом помещении по адресу: <Адрес>, на основании договора найма жилого помещения от 17.10.2018, заключенного между ФИО4 и ФИО8

Таким образом, в силу норм действующего законодательства, а также условий заключенного договора найма жилого помещения, у ФИО4, как нанимателя жилого помещения, возникла обязанность соблюдения условий договора, в том числе по внесению платы за жилое помещение в сроки и размере, предусмотренные договором.

В силу положений договора найма жилого помещения от 17.10.2018 наниматель обязался в срок до 1 (первого) числа месяца, подлежащего оплате, передавать (перечислять) наймодателю плату за пользование квартирой (п. 3.1), плата за пользование квартирой установлена в размере 20 000 руб. (п. 3.2); дополнительно наниматель оплачивает потребленную при проживании в квартире электроэнергию и воду путем перечисления на счет наймодателя (п. 3.3).

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, и ответчиком не оспаривается, что в период с апреля по сентябрь 2020 года плата за пользование жилым помещением вносилась ответчиком в меньшем размере, чем согласовали стороны при заключении договора. В связи с чем, за указанный период за ответчиком образовалась задолженность по плате за пользование жилым помещением в размере 55 000 руб.

Из правовой позиции, выраженной ответчиком в ходе рассмотрения дела, следует, что внесение ею платы за жилое помещение в меньшем объеме обусловлено трудной финансовой ситуацией, которая возникла в результате объявления на территории Российской Федерации пандемии коронавируса и нерабочими днями, установленными указами Президента Российской Федерации. При этом снижение арендной платы в указанный период не являлось нарушением условий договора, поскольку было предусмотрено правовым актом, принятым Правительством Российской Федерации. Кроме того, снижение платы за жилое помещение было согласовано с ФИО3 путем переписки в приложении-мессенджере Viber.

Оценивая указанные доводы ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Также указанным постановлением рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

В силу положений пункта 2 Требований отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Таким образом, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439 носит рекомендательный характер, а утвержденные им Требования не распространяются на уплату арендной платы за жилые помещения.

Учитывая, что в силу действующего законодательства условие о размере платы за жилое помещение является существенным условием договора, соглашение сторон об изменении данного условия, должно быть совершено в той же форме, что и договор найма жилого помещения, то есть в простой письменной форме (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в силу положений п. 6.2 заключенного между сторонами договора найма квартиры все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителя сторон.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1, не оспаривая факт переписки с ФИО4 в приложении-мессенджере Viber, показал, что указанная переписка велась им без согласования с собственником квартиры ФИО3 Полномочия по согласованию/изменению условий договора найма квартиры, ФИО3 ФИО1 не делегировала.

Какие-либо письменные соглашения об изменении условий договора найма квартиры между сторонами не заключались.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что между ФИО3, как наймодателем, и ФИО4, как нанимателем жилого помещения, в установленном законом порядке не было достигнуто соглашение об изменении размера платы за жилое помещение. При этом одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается (пункт 2 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задолженность за период с апреля по сентябрь 2020 года до настоящего времени не погашена, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Таким образом, доводы истца о нарушении ответчиком условий договора в части внесения платы за жилое помещение в полном объеме за шесть месяцев нашли свое подтверждение в судебном заседании.

В силу положений пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев дает наймодателю право требовать расторжения договора найма в судебном порядке.

Уведомление ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения в одностороннем порядке получено ответчиком 08.10.2020, однако оставлено без удовлетворения.

Доводы ответчика о нарушении истцом порядка расторжения договора со ссылкой на обязанность наймодателя предупредить нанимателя о расторжении договора за 90 дней судом отвергаются, как необоснованные.

В силу положений абзаца 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Кроме того, обязанность наймодателя в срок не позднее чем за 90 календарных дней, до истечения срока договора найма квартиры предупредить нанимателя об отказе от продления договора предусмотрена п. 2.4.2 договора найма квартиры.

Таким образом, действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора, срок в 90 дней (3 месяца) предусмотрен для случаев, когда наймодатель намерен отказаться от продления договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае основанием для заявления наймодателем требования о расторжении договора найма жилого помещения явилось нарушение нанимателем условий договора найма в части внесения платы за жилое помещение в полном объеме за шесть месяцев, что в силу действующего законодательства дает наймодателю право требования расторжения договора в судебном порядке. При этом законом либо договором не предусмотрен какой-либо специальный срок, за который наймодатель обязан предупредить нанимателя о намерении расторгнуть договор найма жилого помещения в связи с нарушением нанимателем условий договора в части внесения платы за пользование жилым помещением.

Однако в силу положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что 02.10.2020 ФИО3 направила в адрес ФИО4 уведомление о расторжении договора найма с требованием об освобождении жилого помещения и возврате ключей в течение 10 дней с момента получения уведомления, суд приходит к выводу, что истцом соблюден порядок расторжения договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ФИО4, получив 08.10.2020 уведомление о расторжении договора найма квартиры с требованием об освобождении жилого помещения и возврате ключей, по состоянию на дату обращения ФИО3 в суд (08.12.2020, по истечении двух месяцев с момента получения уведомления), а также по состоянию на дату рассмотрения дела в суде (05.04.2021, по истечении более 5 месяцев с момента получения уведомления), на уведомление не ответила, жилое помещение не освободила, задолженность по внесению платы за жилое помещение не погасила.

Оценив установленные в судебном заседании обстоятельства в совокупности с нормами права, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора найма квартиры по адресу: <Адрес>, заключенного 17.10.2018 между ФИО4 и ФИО3

Кроме того, руководствуясь положениями статьи 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что наниматель жилого помещения ФИО4, а также проживающие в жилом помещении ФИО5 и ФИО6 подлежат выселению из жилого помещения по адресу: <Адрес>.

Также суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о возложении на ФИО4 обязанности по передаче ключей от жилого помещения по адресу: <Адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор от 17.10.2018 найма квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Выселить ФИО4, ФИО5, ФИО6 из жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>.

Возложить обязанность на ФИО4 передать ФИО3 ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> Е.С. Оплетина

<данные изъяты>