Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о понуждении к заключению договора и признании договора заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском ФИО4 о понуждении к заключению договора, мотивируя свои требования тем, что между нею – истцом и ответчиком ФИО4, проживающим в Украине по адресу: <адрес>, было заключено соглашение о задатке, предметом которого являлось заключение договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 31 декабря 2015 года за денежную сумму 1 554 000 руб. По данному соглашению она - истец являлась покупателем вышеуказанной квартиры и со своей стороны выполнила все обязательства, предусмотренные соглашением, то есть 05 ноября 2015 года передала ФИО4 сумму задатка в размере 133 200 руб., что подтверждается собственноручной подписью ответчика в соглашении от 05 ноября 2015 года. Однако ФИО4 уклоняется от выполнения взятых на себя по соглашению обязательств, фактически скрылся, на телефонные звонки не отвечает, почтовую корреспонденцию не получает, на электронные письма не реагирует. Она - истец собиралась ехать в пгт. Новоозёрное в декабре 2015 года, в этих целях приобрела билеты, но поскольку ответчик уклоняется от каких-либо контактов с ней, билеты были сданы. В соответствии с предварительным договором срок заключения основного договора купли-продажи жилого помещения и регистрации в ФРС определен не позднее 31 декабря 2015 года. В настоящее время права на указанное жилое помещение ей – истцу не переданы по вине ответчика. Считает, что бездействие ответчика неправомерно, нарушает ее - истца права и законные интересы. Свои обязательства по предварительному договору она выполнила полностью и в установленный срок. 20 февраля 2016 года она – истец отправила посредством почтовой связи ответчику по месту его регистрации два уведомления с предложением оформить сделку в срок до 20 мая 2016 года, однако почтовые отправления были возвращены в связи с невозможностью их вручения адресату. Ссылаясь на положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, просит суд понудить ответчика ФИО4 к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчика понесенные судебные расходы на оплату госпошлины в сумме 300 руб. и на оказание юридической помощи в сумме 5 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 заявленные исковые требования были изменены, и согласно окончательной редакции искового заявления просила суд понудить ФИО4 к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с ФИО1; признать заключенным между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с 31 января 2015 года на следующих условиях: «1. ФИО4 (дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения <данные изъяты>, паспорт серия <данные изъяты>№, выдан ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>, адрес регистрации: <адрес>) обязуется передать в собственность ФИО1 (дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <данные изъяты>, паспорт серии <данные изъяты>№, выданный <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: <адрес>), а ФИО1 - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 69,9 кв. м, жилой площадью 41,6 кв. м (далее по тексту - «Квартира»); 2. Квартира принадлежит ФИО4 на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на жилье от 07 февраля 1994 года (1/2 доли), а также в силу закона на основании ч. 4 ст. 1152 ГК РФ (принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации); 3. Цена квартиры, передаваемой по настоящему Договору, составляет 1 554 000 (один миллион пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб., из них 133 200 (сто тридцать три тысячи двести) руб. были переданы ФИО4 в качестве задатка до подписания соглашения о задатке от 05 ноября 2014 года. Денежные средства в сумме 1 420 800 (один миллион четыреста двадцать тысяч восемьсот) руб. подлежат передаче ФИО1 ФИО4 после государственной регистрации права собственности на квартиру; 4. Расходы, связанные с переходом права собственности на квартиру от ФИО4 к ФИО1, стороны несут поровну; 5. ФИО4 обязан оплатить стоимость коммунальных услуг за квартиру, а также всех задолженностей за квартиру, которые возникли до 31 января 2015 года. В случае неоплаты ФИО4 всех задолженностей по коммунальным услугам за квартиру, ФИО1 имеет право вычесть стоимость документально подтвержденных расходов на оплату задолженности по квартире из стоимости квартиры, подлежащей уплате после государственной регистрации права собственности; 6. ФИО1 обязана оплатить ФИО4 стоимость квартиры, указанной в п. 3, с учетом п. 5 настоящего Договора, в срок не более 7 (семи) рабочих дней с момента предоставления ФИО4 банковских реквизитов для оплаты». Также просит суд установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ней - ФИО1 и взыскать с ФИО4 в ее - истца пользу все судебные расходы по данному делу.

Определением суда от 1 апреля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В судебном заседании истец ФИО1, принимающая участие посредством использования систем видеоконференц-связи, а также ее представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали, дали суду пояснения, аналогично изложенному в поданных в суд исковых заявлениях и письменных пояснениях к ним, просили суд заявленные исковые требований удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, считал их необоснованными, просил суд в их удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке, согласно содержащемуся в материалах дела заявлению просил суд рассмотреть дело в его отсутствие и в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы истца, ее представителя и представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 5 ноября 2014 года между ФИО4 и ФИО1 заключено соглашение о задатке, согласно условий которого стороны обязались в течение срока действия этого соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью 69,9 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, по цене, эквивалентной 1 554 000 руб. Сторонами определено, что указанный объект будет оформляться в собственность ФИО1 или иного лица по ее указанию.

Согласно п. 4 указанного соглашения до его подписания ФИО1 передала ФИО4 в качестве задатка денежную сумму в размере 133 200 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Указанная сумма задатка входит в цену объекта.

В соответствии с п. 7 соглашения ФИО4 обязался в срок до 31 декабря 2015 года включительно предоставить ФИО1 свидетельство о праве собственности на объект и техпаспорт объекта, после подписания соглашения не заключать с третьими лицами аналогичных соглашений в целях отчуждения объекта, до подписания договора купли-продажи объекта оплатить квартплату, коммунальные платежи, электроэнергию, явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из объекта), супругов собственника объекта, с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с ФИО1 (устно или письменно) день, время и место для подписания договора купли-продажи объекта, подачи документов на государственную регистрацию.

При этом в соответствии с п. 14 соглашения сторонами определено, что данное соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до 31 декабря 2015 года включительно. Согласно п. 11 соглашения - при отсутствии иного согласования с покупателем днем, временем и местом совершения сделки считает последний день срока действия настоящего соглашения, 12 час. 00 мин., офис по адресу: <адрес>, в то же время п. 12 соглашения сторонами определен срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности до 31 января 2015 года.

Пунктом 8 соглашения определено, что в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругой или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Согласно пункта 9 Соглашения в случае незаключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остается у продавца.

В судебном заседании достоверно установлено, что ответчик ФИО4 получил от ФИО1 в качестве задатка согласно п. 4 соглашения денежную сумму в размере, эквивалентном 133 200 руб.

24 февраля 2016 года истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО4 направлено уведомление о том, что в соответствии с заключенным 5 ноября 2014 года соглашением о задатке за оформление договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, он - ФИО4 обязан заключить с ней – ФИО1 основной договор в Росреестре недвижимости не позднее 31 декабря 2015 года, и в связи с тем, что ею – ФИО1 обязательства по оплате задатка выполнены, предлагает в добровольном порядке исполнить его договорные обязательства по переоформлению собственности на ее – ФИО1 имя в срок не позднее 20 мая 2016 года, в противном случае будет вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. При этом, в указанном уведомлении ФИО1 напоминает ФИО4 о том, что в соответствии с п. п. 6, 8 Соглашения он – ФИО4 обязался вернуть ей сумму задатка в двойном размере в случае отказа от исполнения своих обязательств (т. 1 л.д. 6, 7).

В судебном заседании достоверно установлено, что как в установленные указанным соглашением от 5 ноября 2014 года сроки, так и до настоящего времени договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Обращаясь в суд с данным иском, истец ФИО1 просит суд обязать ФИО4 заключить договор купли-продажи квартиры и признать заключенным между нею и ФИО4 договор купли-продажи квартиры на изложенных ею условиях, поскольку заключенное между ними соглашение о задатке имеет признаки предварительного договора и отвечает предъявляемым к нему требованиям, а потому в данном случае применимы положения ст. ст. 429, 445 и 455 ГК РФ.

Однако данные требования суд считает необоснованными ввиду нижеследующего.

Так, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 5 этой статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из толкования условий соглашения о задатке от 5 ноября 2014 года в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований как для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, так и для признания договора купли-продажи заключенным.

Судом принимается во внимание, что условиями указанного соглашения о задатке от 5 ноября 2014 года сторонами самостоятельно определена ответственность за уклонение от заключения договора купли-продажи квартиры.

Так, согласно пункту 4 вышеуказанного соглашения истец передала ответчику в качестве задатка денежные средства в сумме 133 200 руб. в обеспечение исполнения обязательств по приобретению объекта.

При этом, между сторонами в письменной форме достигнуто соглашение о последствиях уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи квартиры, а именно в п. 8 соглашения от 5 ноября 2014 года сторонами определено, что в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Также в пункте 9 соглашения сторонами определено, что в случае незаключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остается в продавца.

Указанное соглашение заключено в полном соответствии с положениями статьи 380 ГК РФ и полностью отвечает требованиям части 2 статьи 381 ГК РФ, в соответствии с которыми если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Положения об иной ответственности за уклонение от исполнения обязательств по соглашению, уклонения от заключения основного договора купли-продажи квартиры заключенным между сторонами соглашением не предусмотрены.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из соглашения от 5 ноября 2014 года следует, что срок его действия определен до 31 декабря 2015 года, в то же время срок государственной регистрации сделки и переход права собственности сторонами определен до 31 января 2015 года. Таким образом, в части определения срока заключения договора купли-продажи в соглашении содержатся противоречивые условия. При этом суд обращает внимание на то, что истцом ФИО1 в поданном в суд уточненном исковом заявлении заявлены требования о признании договора купли-продажи заключенным между сторонами с 31 января 2015 года, что свидетельствует о том, что фактически срок заключения сделки купли-продажи квартиры определялся сторонами - 31 января 2015 года.

Учитывая, что заявляя исковые требования о признании договора заключенным истец ФИО1 исходит из того, что срок заключения договора купли-продажи квартиры был определен 31 января 2015 года, и лишь спустя более шести месяцев, а именно 24 февраля 2016 года, истец ФИО1 направила ответчику ФИО4 письмо с требованием заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости, а в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры истец ФИО1 обратилась лишь 26 апреля 2016 года, суд приходит к выводу о том, что установленный законом срок для предъявления требования о понуждении ответчика к заключению договора истцом пропущен.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из материалов дела следует, что согласно свидетельства о праве собственности на жилье от 7 февраля 1994 года собственниками <адрес> являлись в равных долях ответчик ФИО4 и ФИО, которая ДД.ММ.ГГГГ умерла, и после ее смерти ФИО4, являясь сыном умершей, в установленном законом порядке принял наследство, обратившись с соответствующим заявлением к нотариусу, а следовательно, в соответствии с ч. 4 ст. 1152 ГК РФ ? доля указанной квартиры принадлежит ему с момента принятия наследства, однако, до настоящего времени право собственности на наследственное имущество им не оформлено, и государственная регистрация права собственности ответчика на указанную квартиру, как на ее унаследованную долю, так и на принадлежащую ему на основании свидетельства о праве собственности на жилье, в ЕГРН не проведена, сведения в ЕГРН о регистрации права собственности ответчика отсутствуют, что исключает возможность регистрации перехода права собственности от него к покупателю – истцу ФИО1

Требования истца ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным с 31 января 2015 года суд также считает необоснованными, поскольку надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи спорного имущества - квартиры в фактическое владение ФИО1 суду не представлены и в материалах дела не содержатся, оплата стоимости приобретенного имущества в полном объеме истцом не произведена.

При таких обстоятельствах правовые основания для признания договора купли-продажи квартиры заключенным судом не установлены.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положениями ч. 2 ст. 195 ГПК РФ установлено, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основаниям.

Таким образом, анализируя вышеизложенное, исследовав обстоятельства дела, проверив их доказательствами, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из принципов разумности и справедливости, суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований ФИО1 и об отсутствии достаточных правовых оснований для их удовлетворения.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, основания для распределения и взыскания понесенных истцом судебных расходов отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о понуждении к заключению договора и признании договора заключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.

Судья Н.М. Володарец