Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авиасервис» к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением и задолженности по оплате коммунальных услуг, встречному иску ФИО2 к ООО УК «Авиасервис» о признании договора заключенным на условиях найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Авиасервис» обратилось с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением и задолженности по оплате коммунальных услуг, мотивируя тем, что ответчик фактически пользуется помещением №... в здании профилактория с целью временного проживания. С 01.01.2015 года истец является получателем платы за аренду помещения, а с 01.02.2015 года - поставщиком всех коммунальных услуг. Истец неоднократно предлагал проживающим в здании профилактория заключить договоры найма (аренды) жилых помещений, однако большинство проживающих, в их числе и ответчик, отказываются от подписания договора. Ответчик, фактически пользующийся помещением, несет обязательства по его содержанию и оплате коммунальных услуг. Пользование помещением и потребление коммунальных услуг осуществляется ответчиком в отсутствие письменного договора. У истца отсутствовала возможность направить проект договора аренды в адрес ответчика по почте, поскольку все здания на территории аэропорта имеют один почтовый адрес, поэтому вся корреспонденция возвращается в канцелярию отправителя. Единственным способом передачи договора остается личное вручение, однако на момент прихода сотрудника истца в здание профилактория с целью передать проект договора ответчик отсутствовал или не открывал дверь. Вывешенное при входе в здание профилактория объявление администрации истца с предложением явиться для заключения договора было проигнорировано. Договор аренды на занимаемое помещение не был заключен в связи с уклонением ответчика от его подписания. Ежемесячное выставление истцом квитанций на оплату за пользование помещением и коммунальными услугами, а также осуществление ответчиком частичной оплаты свидетельствуют о том, что фактически сложившиеся отношения между сторонами подразумевают платность (возмездность) использования ответчиком помещения. Арендная плата составляет 59 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади. Указанный размер платы введен в действие приказом генерального директора ООО УК «Авиасервис» от 29.12.2014 года № 175-ОД и распространяется на всех физических лиц, которые занимают помещения в здании профилактория. ФИО2 частично осуществлял погашение дебиторской задолженности, тем самым соглашаясь с размером платы за пользование помещением. В период с 01.01.2015 года по 30.09.2019 года неосновательное обогащение за фактическое пользование помещением и потреблением коммунальных услуг составляет 85302,46 рубля. ООО УК «Авиасервис» просило взыскать с ФИО2 задолженность по оплате за пользование помещением и коммунальными услугами в размере 85302,46 рубля и судебные расходы.

ФИО2 обратился с встречным иском к ООО УК «Авиасервис» о признании договора заключенным на условиях найма жилого помещения, мотивируя тем, что в 2001 году в соответствии с приказом № 123 от 16.10.2001 года ФИО2 был переселен из двухэтажного общежития в малосемейное общежитие здания профилактория в комнату №.... В пункте 3 данного приказа заведующей общежития ФИО4 было поручено заключить договор о взаимной ответственности между ОАО а/к «Воронежавиа» и гражданами, переселяемыми в малосемейное общежитие. Такой договор был заключен с ФИО2 Здание малосемейного общежития профилактория принадлежало ОАО а/к «Воронежавиа» на праве собственности. Из материалов дела следует, что договор найма специализированного жилого помещения между ОАО а/к «Воронежавиа» и ФИО2 не заключался, поскольку во владение и пользование было передано жилое помещение, не находящееся в муниципальной собственности. Данное помещение передавалось по договору найма, что подтверждается заключенным договором о взаимной ответственности сторон. Несмотря на то, что отдельного договора найма между собственником и ФИО2 не заключалось, отношения, фактически возникшие между сторонами, являются по своей правовой природе отношениями по найму жилого помещения. В 2015 году ОАО а/к «Воронежавиа» по договору купли-продажи продало нежилое помещение профилактория ООО УК «Авиасервис». Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. ФИО2 просил признать договор между ОАО а/к «Воронежавиа» (правопреемник ООО УК «Воронежавиа») и ФИО2 заключенным на условиях найма жилого помещения - комнаты №... малосемейного общежития здания профилактория, расположенного по адресу: <.......>.

В судебном заседании ООО УК «Авиасервис» ФИО1 поддержала исковые требования ООО УК «Авиасервис» по изложенным основаниям, требование встречного иска ФИО2 не признала. В письменных возражениях на встречный иск представитель ООО УК «Авиасервис» указал, что спорное помещение является нежилым, следовательно, не может быть предоставлено истцу для проживания в нем, поскольку не может являться объектом договора найма жилого помещения. До настоящего времени здание профилактория в категорию жилого не переведено. ФИО2 предоставлялось жилое помещение с правом прописки (регистрации) в здании 2-этажного общежития. В 2001 году при переселении в здание профилактория с лицами заключались договоры о взаимодействии, но не договоры найма жилого помещения. В момент переезда (переселения) прописка (регистрация) не менялась и ордеры на вселение не выдавались. Рамонским районным судом Воронежской области было рассмотрено гражданское дело по иску, в том числе ФИО2, с требованиями признать помещения в здании профилактория жилыми, признать право пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма, признать право собственности на данные помещения в порядке приватизации. Решением от 22.09.2015 года, вступившим в законную силу, истцам было отказано в удовлетворении иска в полном объеме. Факт невозможности признать право пользования помещением в здании профилактория на условиях договора социального найма ранее установлен решением суда. Данный факт не подлежит оспариванию или доказыванию, так как это решение суда имеет преюдициальное значение. Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Перевод помещения из категории нежилого в жилое возможен только по решению и волеизъявлению собственника помещения при соблюдении законодательно установленного порядка (статья 23 ЖК РФ). Здание профилактория находится на земельном участке, который относится к землям промышленности и энергетики. Данный земельный участок попадает в санитарно-защитную зону, где не допускается размещать жилую застройку. Из-за указанных ограничений здание профилактория не может быть признано жилым. Плата за коммунальные услуги должна быть рассчитана на трех проживающих человек.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 требование встречного иска ФИО2 поддержали по изложенным основаниям, исковые требования ООО УК «Авиасервис» не признали. В письменных пояснениях ФИО2 указал, что у сторон - ОАО а/к «Воронежавиа», правопредшественника первоначального истца по делу, и у ФИО2 сложились отношения по найму занимаемого жилого помещения, исходя из конклюдентных действий. Отсутствие письменной формы не свидетельствует об отсутствии договора. За время проживания в занимаемом жилом помещении (с 2001 года) плату в наем ФИО2 вносил на основании выставляемых счетов. Размер платы не может быть изменен в одностороннем порядке, поскольку сторонами не достигнуто соглашение об изменении платы за наем, а такие условия договора ухудшают положение нанимателя по сравнению с ранее приобретенными правами. Переход права собственности к ответчику (первоначальному истцу по делу) не является основанием для изменения договора, заключения договора коммерческого найма. Законом предусмотрена обязательная письменная форма договора найма. С начала 2015 года ООО УК «Авиасервис» установило без законных оснований арендную плату за проживание в комнате общежития в размере 59 рублей за 1 кв.м.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковое требование ООО УК «Авиасервис» подлежащим частичному удовлетворению, а встречное исковое требование ФИО2 не подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что 26.08.2005 в ЕГРП была сделана запись регистрации №... о принадлежности ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» на праве собственности нежилого помещения профилактория, расположенного по адресу: <.......>, площадью 4492,8 кв.м., инвентарный номер 5052, литер А, П/А (т. 1, л.д. 13).

31.12.2014 года между ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» и ООО УК «Авиасервис» был заключен договор № УК-16/15 аренды недвижимого имущества, по которому последнему передано во временное владение и пользование указанное выше нежилое здание профилактория инвентарный номер 5052, литер А, П/А, сроком до 30.11.2015 года (т. 1, л.д. 21-23).

С 25.12.2015 года данное нежилое помещение профилактория принадлежит на праве собственности ООО УК «Авиасервис», о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №... (т. 1, л.д. 14).

Решением от 22.09.2015 года Рамонского районного суда Воронежской области, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении иска к ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа». В частности, ФИО2 и ФИО5 отказано в признании помещения №... в здании профилактория, расположенного по адресу: <.......>, жилым, признании за ФИО2 и ФИО5 права постоянного пользования данным жилым помещением площадью 32,5 кв.м. на условиях договора социального найма и признании нами права собственности на 1/2 долю за каждым на указанное жилое помещение (т. 1, л.д. 103-128).

Этим решением суд установил, что с 2002 года ФИО2 и ФИО5 пользуются для проживания помещением №..., расположенном в здании профилактория по адресу: <.......> (т. 1, л.д. 107, 109) (в соответствии с постановлением Воронежской областной Думы № 1889-II-ОД от 20.02.2001 года и постановлением администрации Рамонского района Воронежской области от 17.05.2001 года, земельный участок, на котором находится, в том числе здание профилактория, включен в состав земель Рамонского района (т. 1, л.д. 108)). Данное обстоятельство подтверждается также ордером № 134 от 11.02.2002 года, выданным ФИО2 ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» (т. 1, л.д. 62, 78), на основании приказа генерального директора ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» от 16.10.2001 года № 123 (т. 1, л.д. 65).

Каких-либо сделок в письменной форме, определяющих правовую природу отношений между ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» и ФИО2 о предоставлении последнему помещения для проживания, не заключалось.

Из пояснений ФИО2 следует, и это не оспаривалось ОАО УК «Авиасервис», что в занимаемом им помещении, помимо него, зарегистрированы бывшая супруга ФИО6 и сын ФИО5

Решением от 22.09.2015 года так же установлено, что право собственности ОАО «Авиакомпания «Воронежавиа» на здание профилактория возникло на основании плана приватизации Воронежского Авиапредприятия от 15.04.1994 года и решения председателя Комитета по управлению государственным имуществом от 30.12.1993 года № 2865 об утверждении Плана приватизации Воронежского Авиапредприятия (т 1, л.д. 108), на момент передачи его в собственность Воронежавиа, это здание не относилось к жилищному фонду, а спорные помещения не являлись жилыми (т. 1, л.д. 114, 117). Не признаны в качестве жилых такие помещения до настоящего времени (т. 1, л.д. 115)

Данные обстоятельства, поскольку установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Кроме того, технический паспорт, составленный БТИ Рамонского района по состоянию на 17.10.2008 года, подтверждает отсутствие жилых помещений в нежилом здании профилактория по адресу: аэропорт «Воронеж» (т. 1, л.д. 141-172).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанного требования процессуального законодательства ФИО2 не представлено доказательств, что переданное ему в 2002 году помещение для проживания, являлось жилым помещением, либо приобрело такой статус с момента передачи до настоящего времени в установленном законом порядке (статья 23 ЖК РФ). Само по себе оборудование и использование какого-либо помещения для проживания, соответствие его требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не является основанием для безусловного признания его жилым помещением, а правоотношения, возникшие между собственником и лицом, использующим такое помещение для проживания, - правоотношениями вытекающими из договора найма жилого помещения.

Таким образом, суд считает необходимым отказать ФИО2 в удовлетворении требования к ООО УК «Авиасервис», как нынешнему собственнику здания профилактория, о признании договора передачи помещения для проживания заключенным на условиях найма жилого помещения.

К правоотношениям по временному владению и пользованию ФИО2 помещением №... здания профилактория, принадлежащего ОАО УК «Авиасервис», не могут быть применены положения об аренде нежилого помещения (параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ), поскольку такой договор должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, ФИО2, владея и пользуясь данным помещением без установленного на то законом или договором основания, обязан возместить собственнику, либо лицу, во владении и пользовании которого находится данное имущество, расходы, связанные с пользованием помещением.

Поскольку помещение используется ФИО2 для проживания, то к таковым расходам относится плата за пользование помещением, плата за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, вывоз бытовых отходов, электроэнергию.

Период компенсации (взыскания) расходов с ФИО2 за пользование помещением с 01.01.2015 года по 30.09.2016 года обоснован владением и пользованием, а, следовательно, несением расходов на содержание, ОАО УК «Авиасервис» зданием профилактория в период с 31.12.2014 года по 25.12.2015 года на праве аренды, а с 25.12.2015 года по 30.09.2016 года - на праве собственности.

Расчет задолженности, предоставленный ОАО УК «Авиасервис» (т. 1, л.д. 7-11, 189-191), оспаривается ФИО2 только в части установления платы за пользование 1 кв.м. помещения в размере 59 рублей. Из отчета № 1326-16, составленного АНО «МБСЭИО» 06.11.2016 года, следует, что рыночная стоимость месячной платы за пользование 1 кв.м. встроенных помещений нежилого здания профилактория, расположенного по адресу: аэропорт «Воронеж», на 01.11.2016 года составляет 107,25 рублей (без учета НДС), а с учетом НДС - 126,55 рублей. Следовательно, предъявленная ко взысканию ОАО УК «Авиасервис» плата за пользование помещением не является завышенной. Доказательств обратного, в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ, ФИО2 не представлено.

В то же время, расчет задолженности в отношении ФИО2 должен быть уменьшен на 1/3 по всем нормативам потребления, рассчитываемым исходя из количества пользующихся помещением лиц, поскольку, как указано выше, в помещении №... здания профилактория проживают (зарегистрированы), помимо ФИО2, еще ФИО6 и ФИО5 Доказательств того, что указанные лица в период с 01.01.2015 года по 30.09.2016 года помещением не пользовались ФИО2 не представлено.

Следовательно, расчет неосновательного обогащения ФИО2 за пользование помещением и потребленные коммунальные услуги за период с 01.01.2015 года по 30.09.2016 года выглядит следующим образом:

- плата за пользование помещением в течение 21 месяца, исходя из 59 рублей за 1 кв.м. и площади помещения равной 32,5 кв.м., составляет 40267,50 рублей (59 рублей * 32,5 кв.м. * 21 месяц);

- плата за отопление, исходя из начисленной в месяц за период с февраля по июнь 2015 года - 1077,38 рублей (всего 5386,90 рублей), с июля по август 2015 года и с октября 2015 года по август 2016 года - 1162,20 рубля (всего 15108,60 рублей), в сентябре 2015 года - 686,73 рублей, в сентябре 2016 года - 439,40 рублей, составляет 21621,63 рубль (5386,90 рублей + 15108,60 рублей + 686,73 рублей + 439,40 рублей);

- плата за холодное водоснабжение, исходя из начисленной суммы на 3 человека за период с февраля по июнь 2015 года (по 295,95 рублей в месяц) - 1479,75 рублей, с июля по октябрь 2015 года (по 333,18 рублей в месяц) - 1332,72 рубля, с ноября по декабрь 2015 года (по 222,12 рублей в месяц) - 444,24 рубля, с января по сентябрь 2016 года (по 333,18 рублей в месяц) - 2998,62 рублей, составляет 6255,33 рублей / 3 = 2085,11 рублей;

- плата за водоотведение холодного водоснабжения, исходя из начисленной суммы на 3 человека за период с февраля по июнь 2015 года (по 141,45 рублей в месяц) - 707,25 рублей, с июля по октябрь 2015 года (по 161,13 рублей в месяц) - 644,52 рубля, с ноября по декабрь 2015 года (по 107,42 рублей в месяц) - 214,84 рубля, с января по сентябрь 2016 года (по 161,13 рублей в месяц) - 1450,17 рублей, составляет 3016,78 рублей / 3 = 1005,59 рублей;

- плата за холодное водоснабжение для горячего водоснабжения, исходя из начисленной суммы на 3 человека за период с февраля по июнь 2015 года (по 201,06 рублей в месяц) - 1005,3 рубля, с июля по август и октябрь 2015 года (по 226,38 рублей в месяц) - 679,14 рублей, с ноября по декабрь 2015 года (по 150,92 рублей в месяц) - 301,84 рубль, с января по июль 2016 года (по 226,38 рублей в месяц) - 1583,66 рублей, за сентябрь 2016 года 98,04 рубля, составляет 3668,82 рублей / 3 = 1222,94 рублей;

- плата за водоотведение от горячего водоснабжения, исходя из начисленной суммы на 3 человека за период с февраля по июнь 2015 года (по 96,12 рублей в месяц) - 480,6 рублей, с июля по август и октябрь 2015 года (по 109,47 рублей в месяц) - 328,41 рублей, с ноября по декабрь 2015 года (по 72,98 рублей в месяц) - 145,96 рублей, с января по июль 2016 года (по 109,47 рублей в месяц) - 766,29 рублей, за сентябрь 2016 года 47,4 рубля, составляет 1768,66 рублей / 3 = 589,55 рублей;

- плата за вывоз бытовых отходов, исходя из тарифа 1,05 рубль за 1 кв.м. в месяц за период с января по июнь 2015 года (всего 170,63 рублей), 1,18 рубль за 1 кв.м. в месяц за период с июля 2015 года по декабрь 2015 года (всего 230,1 рублей), 1,32 рубль за 1 кв.м. в месяц за период с января 2016 года по сентябрь 2016 года (всего 386,1 рублей), составляет 786,86 рублей (170,63 рублей + 230,1 рублей + 386,1 рублей);

- плата за электроэнергию, выставленная с февраля 2015 года по сентябрь 2016 года из расчета среднего потребления на 1 человека за период с января 2015 года по сентябрь 2016 года, подлежит взысканию только за 1 человека (ФИО2): (501,42 рубль + 452,59 рубля + 535,50 рублей + 435,77 рублей + 457,70 рублей + 500,91 рублей + 254,93 рубля + 1095,65 рублей + 935,64 рублей + 413,26 рублей + 389,26 рублей + 782,55 рубля + 638,47 рублей + 646,94 рублей + 741,66 рубль + 794,21 рубля + 570,06 рублей + 507,08 рублей + 711 рублей + 1198,31 рублей) / 3 = 4187,64 рублей.

В период с 01.01.2015 года по 29.02.2016 года ФИО2 внес истцу в счет погашения указанной задолженности денежную сумму 4646,19 рублей.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ООО УК «Авиасервис» сумму неосновательного обогащения за пользование помещением и потребленные коммунальные услуги за период с 01.01.2015 года по 30.09.2016 года 67120,79 рублей (71766,98 - 4646,19).

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом в ходе судебного разбирательства были понесены судебные расходы в виде оплаты госпошлины в общей сумме 2959,39 рублей и в виде оплаты услуг по оценке рыночной стоимости платы за пользование помещением в сумме 7000 рублей

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ООО УК «Авиасервис» госпошлину, оплаченную при подачи иска (2959,39 рублей), исходя из размера удовлетворенных требований, в сумме 2213,62 рублей, а также стоимость проведенной оценки № 1326-16, составленной АНО «МБСЭИО» 06.11.2016 года, в размере 7000 рублей в полном объеме, поскольку оценка производилась истцом в подтверждение правильности исчисления платы за пользование помещением, а сумма заявленного требования в этой части судом взыскана в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авиасервис» сумму неосновательного обогащения за пользование помещением и потребленные коммунальные услуги за период с 01.01.2015 года по 30.09.2016 года 67120 (шестьдесят семь тысяч сто двадцать рублей) 79 копеек и судебные расходы в сумме 9213 (девять тысяч двести тринадцать) рублей 62 копейки.

В удовлетворении иска ФИО2 к ООО Управляющая компания «Авиасервис» о признании договора заключенным на условиях найма жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Бородкин