Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, просит суд взыскать с ответчика сумму задатка в размере 50 000 рублей, штраф в размере 100% от суммы задатка, расходы на оплату юридических услуг в размере 22 000 рублей, оформление доверенности в размере 2 300 рублей, оплату госпошлины в размере 4 147 рублей, расходы, понесенные на приобретение авиабилетов в размере 5 930 рублей и проживание в период заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в размере 2 100 рублей.

В обоснование требований указано, что 18.12.2019 года между ФИО5 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в качестве которого выступала квартира, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>. Стоимость квартиры, согласно предварительному договору, составляла 1 700 000 рублей. Сторонами устанавливался следующий порядок расчетов: - сумма задатка в счет стоимости квартиры в размере 50 000 рублей выплачивается покупателем продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры; - сумма в размере 1 650 000 рублей выплачивается покупателем продавцу при подписании основного договора купли-продажи квартиры. Истцом выплачен в день подписания предварительного договора задаток продавцу в размере 50 000 рублей. Однако, за несколько дней до дня заключения основного договора купли-продажи квартиры, ответчик позвонил истцу и пояснил, что имеет желание продать квартиру по цене выше, чем указана ими в предварительном договоре. Также из телефонных переговоров истец понял, что в случае его несогласия с новой ценой квартиры, предварительный договор будет расторгнут, а сумма задатка возвращена истцу. Истец пояснил ответчику, что подобное изменение условий сделки считает недопустимым, а поведение ответчика недобросовестным. Несмотря на произведенные истцом пояснения ответчику и попытку найти компромисс, желание ответчика отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры осталось неизменным, а требование истца вернуть двойную форму задатка неудовлетворенным. 17.01.2020 г. истец направил ответчику письменную претензию, в которой повторно указал на недобросовестность его действий и потребовал вернуть двойную сумму задатка, денежные средства, потраченные истцом на авиаперелет из г. Санкт-Петербург в г. Краснодар и обратно, возместить расходы на юридические услуги, а также расходы, понесенные им на проживание в г. Краснодаре в период заключения предварительного договора купли-продажи Квартиры. 19.01.2020 г. истцом получено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ответчика, в котором он ссылается якобы на нарушение истцом существенных условий договора, а именно неподписание истцом основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 4 предварительного договора купли-продажи Квартиры. Также ответчик предлагал истцу вернуть сумму задатка в размере 50 000 рублей, что противоречит условиям предварительного договора и ч. 2 ст. 381 ГК РФ в части оставления суммы задатка у продавца в случае отказа покупателя от заключения основного договора. 24.01.2020 г. истец получил ответ на обращение (претензию) от продавца, где указано что факт направления истцом претензии 17.01.2020 говорит о том, что он в одностороннем порядке отказывается от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Также указано, что стороны не совершили действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи в срок, указанный в предварительном договоре купли- продажи квартиры, истец не обеспечил свою явку на встречу, целью которой являлось заключение основного договора купли- продажи. Истец считает, что действия продавца нарушили право истца на получение денежных средств в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>. В настоящее время, интерес к заключению основного договора-купли продажи указанной квартиры, истец утратил, так как несколько месяцев назад приобрел другую квартиру, однако он заинтересован в получении суммы задатка, суммы штрафа в размере 100% от суммы задатка, суммы расходов, понесенных им на оплату авиабилетов, проживания в период заключения предварительного договора купли-продажи, юридических услуг от ответчика в качестве компенсации за его недобросовестные действия. В связи с этим истец обратился в суд.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования. Настаивали на их удовлетворении, просили удовлетворить их в полном объеме. Указали, что отправляя претензию, истец не отказался от заключения договора, а использовал свое право требовать возвращение задатка в двойном размере предусмотрено ст. 381 ГК РФ и п. 3 заключенного предварительного договора.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просила в иске отказать, поскольку согласно условиям предварительного договора стороны вправе вносить изменения и дополнения в его условия, кроме его расторжения и ходе ведения переговоров продавец не отказывалась заключать основной договор, в ходе переговоров она упомянула, что желает продать квартиру, но по более высокой цене. Со стороны ответчика письменных заявлений о расторжении договора не совершалось до 19 числа.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.12.2019 года между ФИО5 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец и покупатель обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в качестве которого выступала квартира, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

Продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 18.01.2020 г. включительно (п. 4).

Согласно п. 6 договора в случае не заключения основного договора в срок, указанный в п. 4 настоящего договора, стороны вправе изменить (увеличит и т.п.) этот срок путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Стоимость квартиры, согласно предварительному договору, составляла 1 700 000 рублей (п.2).

Сторонами устанавливался следующий порядок расчетов: - сумма задатка в счет стоимости квартиры в размере 50 000 рублей выплачивается покупателем продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры; - сумма в размере 1 650 000 рублей выплачивается покупателем продавцу при подписании основного договора купли-продажи квартиры.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что истцом выплачен в день подписания предварительного договора задаток продавцу в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской.

Истец указывает, что за несколько дней до дня заключения основного договора купли-продажи квартиры, ответчик позвонил истцу и пояснил, что имеет желание продать квартиру по цене выше, чем указана ими в предварительном договоре. Также из телефонных переговоров истец понял, что в случае его несогласия с новой ценой квартиры, предварительный договор будет расторгнут, а сумма задатка возвращена истцу. Истец пояснил ответчику, что подобное изменение условий сделки считает недопустимым, а поведение ответчика недобросовестным.

17.01.2020 г. истец направил ответчику письменную претензию, в которой повторно указал на недобросовестность его действий и потребовал вернуть двойную сумму задатка, денежные средства, потраченные истцом на авиаперелет из г. Санкт-Петербург в г. Краснодар и обратно, возместить расходы на юридические услуги, а также расходы, понесенные им на проживание в г. Краснодаре в период заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, если иное не установлено законом. По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Так, согласно п. 3 договора от 18.12.2019 г. в случае отказа покупателя от заключения договора купли - продажи квартиры с продавцом, сумма задатка остается у продавца. В случае отказа продавца от заключения договора купли - продажи квартиры с покупателем, продавец обязан уплатить покупателю сумму задатка в размере 50 000 рублей и штраф в размере 100% от суммы задатка в размере 50 000 рублей, при расторжении настоящего договора.

Судом исследована аудиозапись телефонных разговоров между сторонами и стенограмма, в связи с чем суд приходит к выводу, что в ходе разговора у истца отсутствовал интерес к продолжению заключения сделки и заключению основного договора, усматриваются только требования о возврате двойного задатка. При этом ответчик не отказывалась продавать квартиру и заключать основной договор купли-продажи, желала продать квартиру по более высокой цене, что предусмотрено п. 14 предварительного договора.

Согласно п. 14 изменение и дополнение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон, подписанном обеими сторонами.

Суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что предварительный договор купли продажи не ограничивает в проведении деловых переговоров, что они и делали. Однако каких либо письменных, подписанных ответчиком заявлений и (или) уведомлений не направлялось в плоть до 19.01.2020 года.

Так, до наступления срока заключения основного договора купли - продажи, а именно 17.01.2020 года покупателем в адрес продавца направлено претензионное письмо, согласно которому покупатель требует: возместить сумму задатка в размере 50 000 рублей; выплатить штраф за неисполнение условий договора в размере 50 000 рублей; возместить расходы на оплату авиационного перелета в размере 5930,06 рублей; возместить расходы на проживание в размере 2100.00 рублей; возместить расходы на оплату услуг представителя в размере 7000 рублей.

Данные обстоятельства подтверждают факт того, что требованием истца было лишь получить двойной задаток, а не заключить основной договор.

К такому выводу суд пришел еще потому, что истцом 17.01.2020 года в адрес ответчика направлена претензия о выплате денежных средств по его инициативе, ответчик готова была вернуть сумму задатка в размере 50 000 рублей, о чем свидетельствует ответ на претензию и уведомление о расторжении договора датированное 19.01.2020 года.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошена ФИО9, которая показала, что знакома с истцом, который обращался за помощью для приобретения квартиры, был определен бюджет, заключен агентский договор, осмотрено несколько вариантов. Сумма оговорена 1 700 000 рублей. Задаток состоялся, дата в предварительном договоре была сразу оговорена, Константин ждал оставшуюся сумму, что бы приобрести квартиру. Дату поставили на 18 января. Затем Константин уехал в Санкт-Петербург, после нового года выяснилось, что продавец отказывается продавать квартиру. Сначала агент со стороны продавца сказала, что вроде как С. передумала продавать квартиру, затем С. позвонила Константину, буквально за несколько дней, до сделки. Она сообщила, что продавать квартиру не будет. У нее были разные варианты, то проблемы в семье, то стоимость квартиры ее не устраивает.

Лицо, допрошенное судом в качестве свидетеля была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307, ст. 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний.

Суд исследовал и оценил показания свидетеля на основании ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, при этом относится к ним критически, поскольку о расторжении договора свидетелю ФИО9 известно только от третьих лиц.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, до 19.01.2020 года предложений от истца о встрече для подписания основного договора, так и проект основного договора стороне ответчика не направлялся.

В связи с чем, предъявление требования о возмещении суммы задатка, покупателем в одностороннем порядке, является прямым отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи и заключения основного договора, равно как не обеспечение покупателем явки на встречу 18.01.2020 года включительно, для составления и заключения основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, действия покупателя суд расценивает как отказ от исполнения договора в одностороннем порядке в нарушение статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Задаток согласно ст. 329 ГК РФ представляется собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель данного способа обеспечения - предотвратить неисполнение договора. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Таким образом, оснований для возврата задатка в размере 50 000 рублей судом не усматривается.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, поскольку основной договор купли продажи не был заключен, следовательно, действие предварительного договора купли-продажи прекращено, поскольку покупателем осуществлены действия (бездействие), направленные на односторонний отказ от исполнения договора.

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного Договора прекращается (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора».

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности,), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основною договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основною договора, в связи с взаимной утратой интереса к заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительною договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основною договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанности, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым к силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч. 1 статьей 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа данной нормы применительно к настоящему спору следует, что предметом предварительного договора является не передача продавцом объекта недвижимости в собственность покупателя, а обязательства сторон в будущем заключить договор купли-продажи имущества. Следовательно, денежная сумма, указанная в предварительном договоре, подлежала передаче, в счет будущего исполнения обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости, который заключен не был.

При таких обстоятельствах, поскольку в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, ввиду одностороннего отказа покупателя от исполнения обязанностей по предварительному договору, обязательства сторон прекратились, ни одна из сторон с требованиями о заключении основного договора не обращалась, следовательно, требования истца удовлетворению не подлежат.

Требования о взыскании расходов, понесенных на приобретение авиабилетов в размере 5 930 рублей и проживание в период заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в размере 2 100 рублей также не подлежат удовлетворению, так как являются производными от основного требования о взыскании суммы задатка и штрафа, в удовлетворении которого судом отказано.

В силу положений ст. 98 ГПК и ст. 100 ГПК не подлежат удовлетворению требования о взыскании судебных расходов.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2020 г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка