Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сориной Веры Яковлевны, Сорина Валерия Андреевича к товариществу собственников жилья «Остров» об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута),

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику и, уточнив требования, просили установить собственникам нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый №, право постоянного ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в следующем порядке (согласно прилагаемой схеме, составленной на основании кадастрового плана от 24.12.2004): через вход (арку) на земельный участок со стороны Кронверкского проспекта, далее по зоне 1.4 «Право прохода и проезда» до пересечения с зоной 1.3 «Охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений», далее по зоне 1.3 «Охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений» до первой и второй входной двери, ведущей в нежилое помещение, с бессрочным, круглосуточным доступом на земельный участок, обязав товарищество собственников жилья «Остров» предоставить истцам возможность прохода через ворота под аркой жилого <адрес> путем установки видеозвонка (с автоматическим открыванием калитки на воротах на входе во двор).

В обоснование своих требований указали, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью <данные изъяты>, кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно техническому паспорту вход в нежилое помещение истцов оборудован с улицы со стороны земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м расположенного по адресу: <адрес> Указанный земельный участок представляет собой закрытый двор. Истцы указывают, что вход в принадлежащее им нежилое помещение со стороны указанного двора является технически возможным. Собственники многоквартирного дома по адресу: <адрес> в лице ТСЖ «Остров» установили закрытый вход во двор – ворота, через арку в доме <адрес>. Так как вход во двор возможен только через арку, у истцов нет возможности прохода к своему нежилому помещению. Вход во двор закрывается на ключ (домофон), пропускная система находится под охраной. Ранее имелось согласие соседа – собственника смежного нежилого помещения, истцы осуществляли непредусмотренный техническим планом проход через смежный офис со стороны <адрес> В настоящее время проход закрыт, так как сосед осуществляет переустройство своего помещения, проход через смежный офис будет невозможен, поскольку проход на земельный участок осуществляется только через арку, где установлены ворота с пропускной системой, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В судебное заседание явился истец Сорина В.Я. ее представитель, поддержали исковые требования в полном объёме.

В судебное заседание явился председатель ТСЖ «Остров» его представитель, возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание явилось третье лицо Семыкина Л.В., возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание не явились третьи лица и истец Сорин В.А., извещены надлежащим образом, доказательств невозможности явки в судебное заседание не представили.

В силу ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если они не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле о судебном заседании, при этом в суд первой инстанции не явились, уважительность причин неявки не представили, суд первой инстанции приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежала квартира <адрес>

Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 24.12.2004 за № 1175-ПГ квартира <адрес>, принадлежащая истцам на праве собственности переведена в нежилой фонд для использования под магазин промышленных товаров, интернет-клуб.

При этом согласно представленной проектной документации 2007 года спорное помещении № переоборудовано из квартир № и помещения №, на основании согласованной проектной документации по перепланировке и объединении части квартиры № и помещения № под промтоварный магазин с устройством отдельных входов и отделение части квартиры № под интернет-центр с устройством отдельных входов /л.д. 70-88/.

Согласно представленного на запрос суда ответа Администрации Петроградского района следует, что на основании решения от 27.09.2007 дано соглашение о согласовании переустройства и перепланировки с объединением нежилого помещения № и бывшей квартиры №

Из указанного решения следует, что в связи с обращением <ФИО>5 о намерении провести переустройство и перепланировку с объединением нежилого площадью <данные изъяты> кв.м. и части бывшей квартиры площадью № кв.м, расположенных на первом этаже с устройством двух изолированных входов (одного на месте оконного проема со стороны <адрес> и второго в толще стены со стороны дворового фасада здания по адресу: <адрес>, принадлежащих на основании свидетельства о государственной регистрации права <ФИО>5 (помещение <данные изъяты> - серия 78-ВЛ Ж 998090, серия 78-АВ №; часть помещения бывшей квартиры Ж 33 - серия 78-ВЛ Ж 951083, серия 78-АВ Ж 000118) для использования под магазин промышленных товаров принято решение о согласовании переустройства и перепланировки с объединением нежилого помещения и бывшей квартиры.

Согласно акту межведомственной комиссии от 12.10.2010 нежилое помещение <адрес> соответствует действующим строительным нормам и правилам.

Согласно постановлению Правительства РФ от 10.07.2001 № 527 «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в Санкт-Петербурге», здание расположенной по адресу: <адрес> является объектом культурного наследия федерального значения «Дом, где в 1914-1921 жил писатель Горький А.М.».

Согласно сведениям из КГИОП проектную документацию Комитет не согласовала, разрешение на работы в помещении № не выдавал.

Согласно акту проверки КГИОП от 27.03.2019 по адресу: <адрес> следует в ходе проверки выявлены нарушения обязательных требований в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, а именно, выполнена перепланировка помещения № в соответствии с согласованной с КГИОП проектом от 22.05.2007 № 225411. Данные работы выполнены без разрешения КГИОП. Также зафиксировано несоответствие оконных заполнений в брандмауэрной стене.

Указанный земельный участок представляет собой закрытый двор.

Истцы ссылаются, что вход в принадлежащее им нежилое помещение со стороны указанного двора является технически возможным. Собственники многоквартирного дома по адресу <адрес> в лице ТСЖ «Остров» установили закрытый вход во двор – ворота, через арку в доме <адрес>. Так как вход во двор возможен только через арку, у истцов нет возможности прохода к своему нежилому помещению. Вход во двор закрывается на ключ (домофон), пропускная система находится под охраной.

Как следует из материалов дела управлением домом по <адрес> Санкт-Петербурге осуществляет ТСЖ «Остров»

Как следует из пояснений истца Сориной В.Я., она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой разрешить доступ к помещению <адрес> однако ТСЖ «Остров» ответа на обращения не поступило.

В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Могут устанавливаться публичные сервитута для: прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Согласно ст. 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно п. 1 ст. 275 Гражданского кодекса РФ, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Из приведенных норм гражданского и земельного законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута.

При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления права ограничения пользования земельным участком ответчика. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для земельного участка собственника, в отношении которого он установлен.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления. Установление сервитута возможно лишь в том случае, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствуясь нормами гражданского права, регулирующими спорные правоотношения об установлении сервитута (ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходит из того, что истцами не представлено доказательств, бесспорно подтверждающих невозможность осуществления ими прав собственников нежилого помещения без установления сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего собственникам многоквартирного дома (ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации).

При этом суд учитывает, что согласно решению администрации переустройство и перепланировка с объединением нежилого помещения №, принадлежащего <ФИО>5, площадью <данные изъяты> кв.м. и части бывшей квартиры №, принадлежащей й истцам, площадью № кв.м, расположенных на первом этаже было обусловлено наличием двух изолированных входов (одного на месте оконного проема со стороны <адрес> и второго в толще стены со стороны дворового фасада здания по адресу: <адрес> в связи с чем истцами не представлено доказательств необходимости установления сервитута на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>

Ссылка истца Сориной В.Я. о том, что она не может пользоваться указанными входами, поскольку один не соответствует нормам пожарной безопасности, а второй невозможно использовать в связи с тем, что ранее при объединении нежилого помещения № был согласован выход через указанное помещение, однако в настоящее время собственник указного помещения доступ не предоставляет связи с перепланировкой указанного помещения, не принимается судом, поскольку доказательств указанному не представлено.

Согласно справке МЧС России от 02.07.2008 года следует, что при окончании перепланировки, которая была согласована с двумя отдельными выходами на <адрес> отступлений от норм и правил пожарной безопасности на указанном объекте на момент проверки не выявлено.

Таким образом, ссылка на невозможность использования одного из выходов в связи с нарушением пожарной безопасности противоречит представленным документам.

Кроме того, истцами не представлено доказательств невозможности использовать второй вход в помещение.

Ссылка истца Сориной В.Я. на то, что все было согласовано с межведомственной комиссией, о чем имеется акт межведомственной комиссии от 12.10.2010 не принимается судом, поскольку согласно представленным сведениям из администрации Петроградского района от 22.02.2019 проект переустройства и перепланировки с двумя отдельными выходами на <адрес> согласован районной межведомственной комиссией при администрации района 24.03.2009 № 55, однако акт приемки завершенных работ в материалах районной межведомственной комиссии отсутствует.

При этом, согласно указанному акту межведомственной комиссии проект переустройства и перепланировки согласован районной межведомственной комиссией при администрации района 24.03.2009 № 55 с двумя отдельными выходами на <адрес>, в связи с чем истцами не представлено доказательств необходимости установления сервитута на земельном участке расположенном по адресу: <адрес>, при наличии двух согласованных отдельных выходов на <адрес>

Довод истца о том, что имеется три входа, третий проходит через земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> не принимается судом, поскольку, как следует из ответа администрации и КГИОП сведения о том, что данное помещение оборудовано тремя согласованными входами отсутствуют.

Довод истцов о том, что вход в нежилое помещение № возможен только со стороны земельного участка №, также опровергается тем обстоятельством, что до 2019 года истцами использовался сквозной проход через помещение №.

Таким образом, представленные истцами доказательства не подтверждают факт, что обременение земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и принадлежащего собственникам многоквартирного дома является единственно возможным вариантом прохода и проезда истцов к своему нежилому помещению № расположенном по адресу: Санкт-Петербург. <адрес> поскольку, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о наличии иных способов проезда и прохода к нежилому помещению истцов.

Представленные документы, с достоверностью не свидетельствует об отсутствии иной возможности прохода и проезда, кроме как через земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> принадлежащий собственникам многоквартирного дома.

В силу статей 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего объекта недвижимости предоставления права ограниченного пользования этим имуществом для обеспечения таких нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Надлежащим истцом по настоящему делу признается лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2011 года N 4-В11-25, по смыслу указанных правовых норм условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обремененного объекта недвижимости.

При этом истцы в иске просят обязать предоставить доступ для истцов, между тем в процессе рассмотрения дела Сорина В.Я, указывала на то, что в настоящее время нежилое помещение оборудовано под интернет-кафе, в связи с чем третьи лица не могут пользоваться услугами интернет-кафе, ввиду отсутствия доступа к нему.

Суд полагает, что фактически требования направлены для обеспечения доступа не истцов к нежилому помещению, а третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме <адрес>

Между тем, установление сервитут на земельном участке, которое принадлежит на праве общей долевой собственности, возможно при наличии согласия всех собственников земельного участка, которое на момент рассмотрения спора отсутствует.

В случае установления сервитута будет уменьшен объем прав на общее имущество принадлежащего собственникам в многоквартирном доме, что нарушает имущественные права собственников многоквартирного дома.

Истцы, на неоднократные обращения суда уточнить исковые требования в части привлечения собственников многоквартирного дома к участию в деле, своим правом не воспользовались, требования к собственникам земельного участка не заявлялись.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции приходит к выводу, что доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ в обосновании невозможности использования другого имеющегося входа в нежилое помещение №, а также невозможности оборудования иного входа не представлено и в ходе судебного разбирательства не установлено, кроме того, безвозмездность сервитута не предусмотрена.

Поскольку вопрос об участии в расходах в связи с использованием земельного участка при осуществлении права ограниченного пользования законом не урегулирован, размер участия в расходах в связи с пользованием определяется применительно к положениям п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом истцами не представлено доказательств размера участия в расходах в связи с осуществлением собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> права пользования земельным участком, в частности доказательства размера расходов, которые несут собственники помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в связи с содержанием части земельного участка, которым пользуются собственники многоквартирного дома и на который истцы просят установить сервитут.

Таким образом, учитывая, что истцы не доказали невозможности использования принадлежащего им имущества без установления сервитута в отношении земельного участка, расположенного по адресу: по адресу: Санкт-Петербург<адрес> принадлежащего собственникам многоквартирного дома, а также необходимость установления сервитута на безвозмездной основе, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно ч. 5 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В судебное заседание представлено решение общего собрания собственников от 12.02.2019 с повесткой дня об установлении права ограниченного пользования земельным участком сервитута Сориными, согласно которому собственники многоквартирного дома приняли решение об отказе в установлении права на ограниченное пользование земельным участком принадлежащим собственникам многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

При таких обстоятельствах, руководствуясь указанными требованиями закона, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов, поскольку истцами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих об отсутствии у них иной возможности пользоваться своим имуществом. В данном случае обязанность по доказыванию отсутствия иных путей для использования своего нежилого помещения возложена законом на истцов, однако доказательств, подтверждающих их доводы в данной части, суду не представлено.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67-68, 98, 167 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Сориной Веры Яковлевны, Сорина Валерия Андреевича к Товариществу собственников жилья «Остров» об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 30.04.2019