Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бунаковой ФИО10 и Бунакова ФИО11 к Аверину ФИО12 о взыскании суммы задатка и морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с иском к ответчику с требованиями о взыскании суммы задатка в двойном размере в сумме 200 000 рублей и морального вреда в размере 60 000 рублей, судебных расходов по уплате госпошлины в размере 6263 рублей, услуг представителя 40 000 рублей.

В обоснование иска истцы указали, что между истцами и Авериным Д.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в общую совместную собственность жилую квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, ул.приморская <адрес>, общй площадью 37,7 кв.м. за 5 100 000 рублей.

Согласно п.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в доказательство намерений заключить договор купли-продажи указанной квартиры и в счет причитающихся с него платежей, покупатель уплачивает продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая входит в стоимость квартиры и является задатком.

Согласно п.8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что денежные средства размере 5 000 000 рублей будут переданы покупателем продавцу в следующем порядке: денежные средства в размере 3 000 000 рублей будут переведены покупателем на счет продавца в счет погашения ипотечного кредита, согласно кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в банке АО «Россельхозбанк». Денежные средства в размере 2 000 000 рублей будут переведены продавцу на расчетный счет банком кредитором Покупателя.

В соответствии с п.9 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что подписание основного договора купли-продажи должно состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны также пришли к соглашению, что передача вышеуказанной квартиры продавцом и принятие ее покупателем должно состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.12 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ). Стороны также пришли к соглашению, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п.15).

Истец пытался получить ответ от ответчика о заключении основного договора, но ответ не получил. ДД.ММ.ГГГГ истец ответчику направил письмо о том, что для совершении сделки ответчику необходимо представить выписку из поквартирной карточки об отсутствии зарегистрированных и справку об отсутствии задолженности, и что истец готов заключить договор купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что объявление о продаже квартиры находится на сайте Фарпост, агент подтвердила, что квартира продается с января 2022 года. Также с ответчиком и ипотечным брокером велись переговоры об инвестировании и перекредитовании ответчика с целью погашения им самим самостоятельно задолженности по ипотеке. ДД.ММ.ГГГГ срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истек, действий и ответа от ответчика не последовало. ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику досудебную претензию, однако ответчиком действий по урегулированию ситуации предпринято не было. Ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей.

Учитывая данную ситуацию, истцы понесли нравственные и моральные страдания из-за невозможности приобретите объект недвижимости, размер которых оценили в 60 000 рублей. Услуги представителя составляют 40 000 рублей, расходы по госпошлине составляют 6 263 рублей.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ истцы, представитель истцов не явилась, извещены надлежаще.

Ходатайство представителя истцов об отложении рассмотрения дела, судом оставлено без удовлетворения. Неявка сторон в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по существу.

Представитель ответчика настаивал на рассмотрении дела.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца просила суд удовлетворить исковые требования к ответчику, суду пояснила, что ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, поскольку квартира была в ипотеке. Истцы планировали приобрети квартиру за счет собственных средств и средств по ипотеке в ПАО Сбербанк. Все документы на квартиру ответчика были загружены на сайте Дом Клик, но в связи с тем, что квартира была в ипотеке другого банка, Сбербанк не одобрил указанную квартиру в качестве объекта приобретения для истцов. Ответчику агентом были подобраны варианты самостоятельного погашения задолженности. Но он уклонился от самостоятельного погашения задолженности по ипотеке, Ему были предложены варианты инвестирования, то есть перекредитования, но он не ответил положительно. Также ответчик не снялся с регистрационного учета и не предоставил справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Кроме того, ответчик продолжал продавать квартиру и повысил цену, что являлось нарушением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. о наличии данных обстоятельств истцом представлена переписка в месенджере, которая заверена нотариусом.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (п.8) истцам было известно, что квартира находится в залоге у банка АО «Россельхозбанк», п.8 договора были предусмотрены условия, которые необходимо реализовать для заключения основного договора и договорились, что истцы приняли на себя обязательства до заключения основного договора за счет собственных средств 3 000 000 рублей погасить ипотечный кредит, полученный для приобретения спорной квартиры. Срок заключения основного договора определен до ДД.ММ.ГГГГ, однако в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истцы не перевели на счет денежные средства в счет погашения ипотеки перед АО «Россельхозбанком», тем самым не исполнили свои обязательства, в следствие чего, не был подписан основной договор. Истцам ПАО Сбербанк не одобрил выбранный объект, находящийся в залоге у другого банка. О том, что истцы планировали приобрести квартиру за счет средств ипотеки, свидетельствует п. 8 договора. Доводы о том, что ответчик не представил выписку и не снялся регистрационного учета, являются несостоятельными, поскольку таких условий предварительный договор не содержал. О том, что ответчик зарегистрирован в квартире, истцам было известно, что указано в п.5 договора. Наличие задолженности по коммунальным платежам или ее отсутствие не влияет на заключение договора. Именно истцы не исполнили обязательства, предусмотренные п.8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. При этом одностороннее изменение условий договора о необходимости ответчику самостоятельно погасить ипотеку с помощью инвесторов, предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено не было и сторонами не подписывалось. Именно в результате недобросовестного поведения истцов, ответчик был лишен возможности реализовать квартиру. Ответчик продал квартиру только ДД.ММ.ГГГГ и по цене ниже, чем в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, за 3 650 000 рублей. Представленная представителем истцов переписка, подтверждает доводы ответчика и свидетельствует, что его вынуждали заключить кредитный договор на невыгодных условиях в целях погашения задолженности по ипотеке самостоятельно.

Свидетель ФИО7 суду пояснила, что работает в агентстве недвижимости, являлась агентом у покупателей Бунаковых, был найден объект для приобретения – квартира ответчика, которая понравилась истцам. Был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где предусмотрен задаток. О том, что квартира в залоге у банка истцы знали, им сообщил ответчик. Также истцы намеревались приобрести указанную квартиру в свою очередь за счет ипотечных средств ПАО Сбербанк. Ответчик предлагал за счет собственных средств погасить задолженность по ипотеке и поднять сумму сделки на стоимость налога, поскольку квартиры в собственности менее 5 лет. Он говорил, что согласен найти инвесторов для погашения задолженности и снять залог, но он этого не сделал. Истцы соглашались на все условия ответчика. Ею было предложено заключить новый предварительный договор, но ответчик уклонился. В отношении спорной квартиры все документы и оценка были загружены на сайт Дом Клик, но в дальнейшем банк отказал в одобрении именно этого объекта недвижимости, так имелся залог в другом банке. Следовательно, необходимо было снять залог, поэтому был предложен ответчику вариант с инвесторами, то есть заключить кредитный договор с третьими лицами и погасить задолженность по ипотеке, а также переподписать предварительный договор с другими условиями. Ей известно также, что ответчик продолжал продавать квартиру и после заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как было размещено объявление. Стало известно, что сделка не может состояться, ответчик на сообщения не реагировал. Также они пытались использовать программу рефинансирования, но банк сказал, что невозможно. В сентябре 2022 года им было известно, что основной договор купли-продажи с использованием средств Сбербанка не может быть заключен, так как клиентам эту квартиру банк не одобрил для приобретения.

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.

Материалами дела установлено, что между покупателями Бунаковой И.М., Бунаковым Э.Н. и продавцом Авериным Д.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в общую совместную собственность жилую квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, общей площадью 37,7 кв.м. за 5 100 000 рублей.

Стороны также пришли к соглашению, что передача вышеуказанной квартиры продавцом и принятие ее покупателем должно состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.12 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ). Стороны установили, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п.15).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истцы Бунаковы обратились в ПАО «Сбербанк» с заявкой на приобретение квартиры на вторичном рынке, которая была одобрена банком. Представитель истцов и свидетель ФИО7, которая являлась агентом у покупателей Бунаковых пояснили, что истцы намеревались приобрести жилое помещение у ответчика за счет наличных и заемных средств. Они планировали заключить основной договор купли-продажи по цене, указанной в предварительном договоре. В целях оформления договора банк запрашивал у сторон документы на спорную квартиру. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупателей и продавца банку были представлены необходимые документы. Агенту – свидетелю и покупателям было известно, что квартира ответчика приобретена за счет кредитных средств и находится в залоге, что подтверждается п. 8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также истребованным судом реестровым делом из ЕГРН. ПАО «Сбербанк» отказал в одобрении приобретения с использованием кредитных средств банка квартиры ответчика, о чем знали истцы и их агент.

Если бы у истцов на момент заключения предварительного договора была одобрена ипотека именно в отношении спорной квартиры, сделка могла быть оформлена в срок.

Продавец был заинтересован в оформлении сделки. Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, он добросовестно предоставил все документы на квартиру, указал о наличии залога. Кроме того, по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, на ответчика какие-либо обязанности, в том числе по прекращению регистрации, предоставлении дополнительных справок в определенный срок, не возлагалось.

Согласно показаниям свидетеля ФИО7, в связи с тем, что банк отказал в кредитовании именно по этой квартире, ответчику было предложено заключить новый предварительный договор, но необходимо было снять залог, поэтому был предложен ответчику вариант с инвесторами, то есть заключить кредитный договор с третьими лицами и погасить задолженность по ипотеке, снять залог и потом вновь попытаться получить одобрение объекта в ПАО Сбербанк. Но ответчик уклонялся и не решал вопрос с инвесторами.

Вместе с тем, предварительным договором такие условия в виде обязательства ответчика найти инвесторов, заключить договор займа в целях погашения задолженности по ипотеке, не предусматривались. Соглашения о кредитовании ответчика третьими лицами и об обязанности погасить ипотеку и снять залог, между сторонами не заключалось.

Напротив, ответчик желал продать квартиру, чтобы рассчитаться в первую очередь с банком и задолженностью, но не желал заключать новые кредитные договора на невыгодных для себя условиях.

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи, предусмотрели все его существенные условия, приняли на себя предусмотренные договором обязательства.

Условие о том, что основной договор купли-продажи частично будет оплачен за счет заемных средств, а залог будет погашен ответчиком самостоятельно за счет собственных средств, предварительный договор не содержит.

При этом, своевременных действий, направленных на оформление с банком договорных отношений, с целью оплаты жилого помещения, истец не совершил и п.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ, не выполнил.

Таким образом, взяв на себя обязательство по приобретению квартиры у ответчика, истцы вместе с тем, к установленному в предварительном договоре сроку не подготовили денежные средства в достаточной сумме для оплаты объекта недвижимости, на счет банка продавца, не внесли, что ими не отрицалось, следовательно, истцы в силу пункта 8 предварительного договора являются стороной, ответственной за его неисполнение.

Надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих, что стороны согласовали иной срок заключения основного договора купли-продажи, а также доказательств, подтверждающих создания продавцом препятствий к заключению основного договора, истцами в материалы дела не представлено.

Доказательств, подтверждающих отказ продавца от заключения основного договора по цене, предусмотренной предварительным договором, истцами суду также не представлено.

Напротив, данный довод опровергается заключенным только ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи спорной квартиры по цене ниже, чем в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, за 3 650 000 рублей, что подтверждается копией договора.

Между тем, продажа ответчиком жилого помещения после истечения срока, установленного предварительным договором купли-продажи, не противоречит его условиям и не влечет для продавца последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ в виде возвращения покупателю задатка в двойном размере.

Представленная представителем истцов переписка, напротив, подтверждает доводы ответчика и свидетельствует, что его вынуждали заключить кредитный договор на невыгодных условиях в целях погашения задолженности по ипотеке самостоятельно, что не было предусмотрено предварительным договором.

С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходи к выводу, что поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть покупатель, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В данном случае судебные расходы взысканию не подлежат, поскольку решение состоялось не в пользу истцов.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бунаковой ФИО13, Бунакова ФИО14 к Аверину ФИО15 о взыскании суммы задатка, морального вреда, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Надеждинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 02.10.2023.

Судья: С.Б. Хрещатая