Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 – адвоката НО «Апатитская коллегия адвокатов» Бурневской А.А., представившей удостоверение <№> от 20.11.2002 и ордер <№> от 10.05.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартиру),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартиру).

Свои требования мотивирует тем, что ответчики на основании договора мены от 28 апреля 1998 года являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Собравшись поменять место жительства и выехать из <.....>, где они проживали, на постоянное место жительства в <.....>, ответчики решили продать указанное жилое помещение, для чего 06.05.1998 ФИО4, ФИО6, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего на тот момент ФИО5 выдали нотариальную доверенность на имя её супруга ФИО7 на продажу указанного жилого помещения. Поскольку из-за сложной экономической ситуации в стране продать квартиру ответчиков третьим лицам не получилось, она приняла решение приобрести спорное жилое помещение у ответчиков сама. 07 сентября 1998 года между ней и ФИО7, действовавшим по доверенности от ответчиков, был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Цена договора была определена соглашением сторон и составила 11500 рублей, которые были переданы ответчикам после подписания договора и передаточного акта, в свою очередь ей были переданы ключи от спорного жилого помещения, квитанции и расчетные книжки для расчетов по квартплате и коммунальным услугам. Регистрация права собственности в органе, осуществляющем регистрацию прав и перехода прав на недвижимое имущество, не была осуществлена, поскольку на момент совершения сделки один из ответчиков был несовершеннолетним, и у представителя ответчиков отсутствовал ряд необходимых для осуществления регистрации перехода права собственности, документов. Ответчики, сменив место жительства, не оставили своих точных координат, поэтому собрать или получить необходимые документы быстро не получилось. В последующем ею предпринимались еще попытки по регистрации договора купли-продажи и оформлению права собственности, но сделать она этого не смогла в виду отсутствия согласия органа опеки и попечительства на сделку и допущенных ошибок в нотариальной доверенности от ФИО4 С сентября 1998 года и по настоящее время она пользуется спорной квартирой, несет бремя её содержания, производит оплату жилья и коммунальных услуг. С момента оформления договора купли-продажи ответчики оплату жилья и коммунальных услуг по спорной квартире не производили, своих прав на спорную квартиру не предъявляли. До настоящего времени она не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру по причине нахождения ответчиков в <.....> и их неявки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 07 сентября 1998 года.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивала и пояснила, что денежные средства ею были переданы представителю ответчиков ФИО7. Ответчикам (когда они еще проживали в <.....>) денежные средства в размере 11500 рублей были переданы в полном объеме, передача денежных средств ответчикам распиской не оформлялась, поскольку между их семьями были дружеские и доверительные отношения. С сентября 1998 года и по настоящее время она владеет и пользуется спорной квартирой как своей собственной, несет бремя её содержания (оплатила задолженность ответчиков в сумме 3000 рублей, производит оплату жилья и коммунальных услуг), поддерживает её в надлежащем состоянии (выполнила косметический ремонт, поменяла сантехнику). В свою очередь за прошедшие 19 лет ни один из ответчиков не предъявил ни ей, ни её супругу ФИО7 каких – либо претензий, связанных с куплей-продажей спорного жилого помещения. После того, как недавно она узнала адрес места жительства ответчиков в г. <.....>, она пыталась как-то урегулировать данный вопрос, однако они приезжать в г. Апатиты и решать проблему с регистрацией квартиры отказались, хотя по существу иска возражений не имеют. В 2003 году один из ответчиков – ФИО4 прислал доверенность на имя её супруга для осуществления регистрации договора купли-продажи, однако указанная доверенность содержала ошибки, в связи с чем по данной доверенности обратиться с заявлением о государственной регистрации ФИО7 не мог. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель истца ФИО3 поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО6 о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, не явилась, согласно телефонограмме от 10.05.2017 просит рассмотреть дело в её отсутствие, возражений по существу заявленных требований не имеет, подтверждает, что деньги от истца в сумме 11500 за квартиру она получила, возвращаться на постоянное место жительства в г. Апатиты не намерена, на спорную квартиру не претендует. Также сообщила, что её сыновья с ней в г. <.....> не зарегистрированы и вообще не проживают в <.....>, адреса и контактные телефоны их дать отказывается.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, на момент рассмотрения дела их место жительство суду не известно, в связи с чем протокольным определением суда от 10 мая 2017 года к участию в деле в качестве представителя ответчиков в порядке ст.50 ГПК РФ привлечен адвоката НО «Апатитская коллегия адвокатов».

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО5 - адвокат Бурневская А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку точное место жительства ответчиков ФИО4 и ФИО5 не известно, то не представляется возможным выяснить нуждаются ли они в спорном жилом помещении.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчиков ФИО4, ФИО5, свидетеля ФИО8, исследовав материалы дела, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны … вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст.556Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 63 Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, надлежащим способом защитыправпокупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого является совершение сделки в надлежащей форме и передача имущества во владение покупателя.

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как установлено п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно положениям ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из ст.554Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что 07 сентября 1998 года между ФИО2 и ФИО7, действовавшим на основании нотариальной доверенности от имени и в интересах ФИО4, ФИО9, ФИО5, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 12).

Согласно условиям договора, продавцы (ФИО4, ФИО9, ФИО5) продали, а покупатель (ФИО2) купил квартиру, принадлежащую продавцу на праве собственности, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв.м, в том числе жилой <.....> кв.м. Указанная квартира продается по согласованию сторон за 11 500 рублей, которые покупатель передал продавцу на момент подписания договора (пункты 1, 5 Договора).

На момент подписания договора лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой, не имеется, квартира свободна от движимого имущества продавцов (пункт 3 Договора).

Передача квартиры продавцу и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта (пункт 8 Договора).

Договор подлежит государственной регистрации в Мурманском областном департаменте государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации покупатель приобретает квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры (пункт 9 Договора).

Согласно передаточному акту от 07 сентября 1998 года, ФИО7, действующий на основании доверенности от имени и в интересах ФИО4, ФИО9, ФИО5, передал ФИО2, а последняя приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также ключи от квартиры, квитанции и расчетные книжки по квартплате и коммунальным услугам (л.д. 12).

Из материалов дела следует, что требования, предъявляемые законодательством к сделке купли-продажи недвижимого имущества, были соблюдены, а именно: сделка была совершена в надлежащей (письменной) форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведен (денежные средства истцом переданы представителю ответчиков),квартирапередана покупателю (составлен передаточный акт, истцу переданы ключи от спорной квартиры), следовательно, сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между истцом и ответчиками (через представителя) состоялась.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца, сообщением ответчика ФИО6 (в телефонограмме) и показаниями свидетеля ФИО8

Так, свидетель ФИО1 показала, что является бывшей женой родного брата супруга ответчика ФИО6 – ФИО10. С истцом её познакомила ФИО6 в 1998 году, которая просила ее получить деньги от продажи спорной квартиры у ФИО2 и передать полученные денежные средства ей (ФИО6). Она получила денежные средства от ФИО2 и передала их в полном объеме ФИО6 при встрече в <.....>. Какую сумму истец передала для ФИО6, ей точно не известно, но ФИО6 не высказывала ей каких-либо претензий в отношении ФИО2 Сообщила, что в том же 1998 году ответчики уехали из <.....> в <.....> на постоянное место жительства. Последний раз она виделась с ФИО6 примерно в сентябре-октябре 2016 года, когда последняя приезжала с супругом в г.Апатиты. При встрече в 2016 году ФИО6 также не высказывала претензий в адрес истца, о намерении вернуться и проживать в г. Апатиты не говорила. Пояснила, что в настоящее время ФИО6 проживает в г.<.....>, а где живут ее сыновья, ей не известно.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелем, поскольку допрошен он был в судебном заседании, об уголовной ответственности в соответствии со ст.ст. 307- 308 УК РФ предупрежден, о чем собственноручно дал подписку, суду сообщил сведения, которые воспринимались им непосредственно, а не через третьих лиц. Данных о какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела нет, его показания последовательны, соответствуют и не противоречат пояснениям истца и согласуются с письменными материалами дела.

Кроме того, об исполнении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 07.09.1998 и отсутствии претензий к истцу свидетельствуют действия ответчика ФИО4, оформившего в 2003 году доверенность на имя супруга истца, которую прислал истцу для осуществления регистрации договора купли-продажи (л.д. 13). Однако указанная доверенность содержала ошибки, поэтому не могла быть использована истцом для регистрации договора купли-продажи.

Согласно справке Формы № 9 и копии поквартирной карточки по адресу: <адрес>, граждан, зарегистрированных по месту пребывания (временно) и по месту жительства (постоянно) в указанном жилом помещении нет, собственниками данного жилого помещения являются ФИО6, ФИО4 и ФИО5 на основании договора мены от 28.04.1998 (л.д. 61-62).

Согласно сообщению ГУПТИ МО квартира <№>, расположенная по адресу: <адрес>, до настоящего времени значится за ФИО6, ФИО4 и ФИО5 на основании договора мены от 28.04.1998 (л.д. 32).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области следует, что сведения о регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <.....> кв.м, в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области отсутствуют (л.д. 58).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что стороны договора (она и её супруг ФИО7, действующий от имени продавцов на основании нотариальной доверенности) обращались в Мурманский областной департамент регистрации недвижимого имущества и сделок с ним для регистрации заключенного договора купли-продажи квартиры, однако в связи с нехваткой документов договор не был принят на регистрацию. Ответчики сменили место жительства, сведения о котором истцу долгое время не были известны, и, учитывая данные обстоятельства, последнему не представлялось возможным получить от ответчиков необходимые документы и представить их в регистрирующий орган. С момента заключения договора ответчики к ней с финансовыми и иными претензиями не обращались.

Оснований не доверять объяснениям истца у суда не имеется, они, в соответствии со ст. 55 ГПК РФ, являются доказательствами по делу, и согласуются с исследованными по делу письменными доказательствами.

Квартирапо адресу: г<адрес>, находится в пользовании ФИО2, которая с момента заключения договора купли-продажи спорной квартиры несет расходы по квартплате, начисляемой по данному жилому помещению, что подтверждается представленными копиями квитанций об оплате жилья и коммунальных услуг (л.д.83-94), произвела в указаннойквартиреремонт, поменяла сантехнику.

Договор купли-продажиквартирыот 07.09.1998 в установленном законом порядке недействительным не признавался и ответчиками оспорен не был.

Таким образом, из действий истца усматривается желание и намерение зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, в то время, как отсутствие попыток со стороны ответчиков предпринять какие-либо меры для перехода права собственности от них к истцу, свидетельствует об их уклонении от совершения государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартиру), удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв.м, на основании договора купли продажи жилого помещения (квартиры) от 07 сентября 1998 года от ФИО6, ФИО4 и ФИО5 к ФИО2, <дата> года рождения, уроженке <.....>, паспорт гражданина Российской Федерации серии <№>, выдан <.....>, код подразделения <№>, зарегистрированной и проживающей по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Е. Борисова