Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по искам Нерсисяна Г.Г. к Чотулову П.С. о признании права собственности на дом и земельный участок, о признании состоявшимся договора купли-продажи недвижимого имущества, о признании расписки договором займа, взыскании суммы долга по расписке путем обращения взыскания на имущество, о признании права собственности на не отделимые улучшения в доме, по иску Нерсисяна Г.Г. к Саридису Э.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не действительным и применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение,

по иску Чотулова П.С. к Нерсисяну Г.Г., Нерсисяну Г.Г. Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. о признании утратившими право пользования жилым домом и всеми строениями и постройками, об обязании ответчиков освободить жилой дом, все строения и постройки от принадлежащего им имущества и выселении ответчиков из жилого дома, а так же по иску Саридиса Э.А. к Нерсисяну Г.Г., Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. о признании утратившими право пользования жилым домом и всеми строениями и постройками, обязании ответчиков освободить жилой дом и все строения и постройки от принадлежащего им имущества, а так же о выселении ответчиков из жилого дома,

У С Т А Н О В И Л :

Нерсисян Г.Г.,указав третьими лицами Администрацию , МУП «ЦТИ» , обратился в суд с исковыми требованиями к Чотулову П.С. о признании за Нерсисян Г.Г., права собственности на расположенные по в , жилой дом литер «Д », общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., основной пристрой литер«Д1» и литер «Д2», навес литер «д», торговый павильон литер «К», общей площадь 51,0 кв.м., и земельный участок, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, о признании состоявшимся договора купли-продажи между истцом и ответчиком, жилого дома литер «Д», общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., торгового павильона литер «К», общей площадью 51 кв.м., и земельного участка, общей площадью 724 кв.м., расположенных по адресу: , о признании расписки от договором займа, о взыскании с Чотулова П.С. суммы долга по расписке от путем обращения взыскания на имущество Чотулова П.С. жилой дом литер «Д», общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., основной пристрой литер«Д1» и литер «Д2», навес литер, «д», торговый павильон литер «К» общей площадь 51,0кв.м., и земельный участок, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: , а так же о признании за Нерсисян Г.Г. права собственности на неотделимые улучшения, произведенные Нерсисян Г.Г. в доме, расположенном по в (л.д.л.д. 4, 63, 194-197, 222, том 1, л.д.2,том 2, лд.120 т.2).

Кроме того, Нерсисян Г.Г. обратился с иском к Саридису Э.А. о признании сделки купли-продажи от земельного участка и расположенного на нем жилого дома литер «Д» по адресу: , между Чотуловым П.С. и Саридис Э.А. недействительной и применении последствий недействительности сделки, возврате сторон в первоначальное положение (л.д.217,том 1).

В обоснование указанных исковых требований истец Нерсисян Г.Г. указал, что между Нерсисян Г.Г. и Чотуловым П.С. был заключен договор, согласно которого Чотулов П.С. получил от истца № долларов США. В договоре было оговорено намерение заключить договор купли-продажи дома по в в срок до . В случае невыполнения обязательств по продаже дома в вышеуказанный срок Чотулов П.С. обязался вернуть истцу деньги в сумме № долларов США и проценты в размере 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. Истец, с согласия ответчика, со своей семьей в 2000г. вселился в спорный дом и проживает в нем по настоящий момент, открыто и добросовестно пользуется данным имуществом. Истец полагает, что приобрел домовладение у Чотулова П.С, так как ответчик получил от Несисяна Г.Г. № долларов США и передал ему ключи от дома и все правоустанавливающие документы, что, по мнению истца, является фактическим заключением договора купли-продажи, так же истец считает, что Чотулов П.С. до оформления договора купли-продажи спорного дома, оставил спорное домовладение ему в залог, что так же дает ему право, в настоящий момент, на признание за ним права собственности на спорное домовладение.

Истец так же указывает, что не мог связаться с Чотуловым П.С. и не знал о его местонахождении, поскольку ответчик не находился на территории РФ.

За время проживания Нерсисян Г.Г. произвел в спорном домовладении не отделимые улучшения на сумму 126 393 руб. Истец оборудовал торговый павильон литер «К», в домовладении были произведены следующие работы: стяжка полов, площадью 51 кв.м, постелена плитка на пол, площадью 52 кв.м., обрешетка стен 140 п.м.,монтаж пластика, площадью 40 кв.м., монтаж потолка ДВП, площадью 35 кв.м.,облицовка потолка пластиком, площадью 35 кв.м., полная разборка крыши, площадью 200 кв.м., установка лаг и стропил на крыше, площадью 200 кв.м., установка «черной» крыши площадью 200 кв.м., установка шифера на крыше, площадью 200 кв.м..

Истец, просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанные неотделимые улучшения, произведенные им в спорном доме по , в .

Нерсисян Г.Г. просит суд признать расписку Чотулова П.С. от договором займа, взыскать с Чотулова П.С. сумму займа в размере № долларов США, что соответствует сумме №., проценты за пользование чужими денежными средствами за 119 месяцев, в размере 5 319 300 руб. путем обращения взыскания на имущество должника и просит суд признать за Нерсесян Г.Г. право собственности на спорный жилой дом литер «Д», общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., основной пристрой литер «Д1» и литер «Д2», навес литер «д», торговый павильон литер «К», общей площадь 51,0кв.м., и земельный участок общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов.

Кроме того, в период рассмотрения дела, Чотулов П.С. распорядился собственностью, продав спорный дом Саридису Э.А.

Нерсисян Г.Г. просит признать данную сделку купли-продажи недействительной и применить последствия недействительности сделки, ссылаясь на ст.ст. 166,167 ГК РФ (л.д.217,том 1), считая ее недействительной сделкой, поскольку, по мнению истца, «Чотулов П.С. намеренно избавился от своего права собственности путем заключения с Саридисом Э.А. договора купли-продажи на тот случай, если суд удовлетворит его требования о признании права собственности ». Саридис Э.А., не может являться добросовестным приобретателем, так как ему было известно о споре между Чотуловым П.С. и Нерсисяном Г.Г.Так же истец просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные им в ходе разбирательства дела.

Ответчик Чотулов П.С. обратился с встречным иском к Нерсисяну Г.Г, Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г., Нерсисян А.А., о признании утратившими право пользования спорным жилым домом, выселении и об освобождении нежилых строений от имущества ответчиков.

В обоснование исковых требований Чотулов П.С. указал, что между Нерсисян Г.Г. и Чотуловым П.С. был заключен договор аренды жилого дома по в , сроком на один год, на период с по Оплата за пользование жилым помещением согласно условиям договора составила №., из расчета №. за месяц проживания. Оплата за проживание от Нерсисяна Г.Г. за год была получена при заключении договора, а арендованное имущество было передано арендатору. После заключения договора аренды Чотулов П.С. убыл в Грецию. Никаких соглашений о продаже дома Нерсисяну Г.Г. не было. Расписку о займе на сумму № долларов США, Чотулов П.С. не подписывал, денег у Нерсисяна Г.Г. не брал. Чотулов П.С. продал спорное домовладение Саридису Э.А., оформлением договора купли-продажи занимался его сын. Сын занимался продажей дома через агентство недвижимости «Авангард плюс» , с которым был заключен агентский договор. Данное Агентство находило покупателя, занималось сбором и предоставлением необходимых документов, а так же, в интересах продавца, получало деньги за проданный дом и участвовало в государственной регистрации договора. Данному Агентству было выплачено, предусмотренное агентским договором, соответствующее вознаграждение. В настоящий момент Нерсисян Г.Г. и члены его семьи уже на протяжении 10 лет, безвозмездно пользуются спорным домом, а так же осуществляют предпринимательскую деятельность на территории спорного дома, получая доход, при этом, не имея законных оснований для такого использования. Просил суд признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым домом, выселить ответчиков и обязать освободить нежилые строения от имущества ответчиков.

Саридис Э.А. обратился в суд с иском к Нерсисяну Г.Г., Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г., Нерсисян А.А.. о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением, о выселении и об освобождении нежилых строений от имущества ответчиков (л.д.208,том 1).

В обоснование требований Саридис Э.А. указал, что он с , является собственником спорного дома, каких-либо соглашений или договоров с Нерсесян Г.Г. или иными лицами, о найме его дома, он не имеет. Срок аренды (найма) спорного жилого дома, заключенного с предыдущим собственником спорного дома Чотуловым П.С., истек, однако Нерсисян Г.Г. и другие ответчики, без каких-либо законных оснований, продолжают проживать в принадлежащем ему доме.

Протокольным определением к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены Нерсисян А.А., Нерсисян К.Г. и несовершеннолетний Нерсисян Г.Г..

В судебном заседании Нерсисян Г.Г. все свои исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, а встречные исковые требования Чотулова П.С. и Саридиса Э.А.. не признал, и просил суд оставить их без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Нерсисян Г.Г., адвокат Соколова И.Э., действующая на основании ордера, пояснила, что Нерсесян Г.Г. на протяжении многих лет, открыто пользуется и владеет спорным домом, как собственник. Данный дом был им приобретен у Чотулова П.С.. о чем была составлена расписка. Согласно текста расписки следует, что стороны пришли к соглашению о том, что в срок до оговорено намерение Чотулова П.С. о заключении договора купли-продажи дома по в на имя Нерсисян Г.Г., так же оговорено обязательство, согласно которого Чотулов П.С. в случае невыполнения своего обещания должен вернуть деньги в сумме долларов США плюс 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. Учитывая, что при оформлении договора займа, Чотулов П.С. в качестве обеспечительных мер вселил Нерсисяна Г.Г. с семьей в дом, передал от него ключи и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, то есть фактически оставил домовладение в залог, то Нерсисян Г.Г. имеет право по договору займа требовать обращения взыскания на имущество, принадлежащее ответчику Чотулову П.С. и признать за Нерсисяном Г.Г. право собственности на домовладение по в . Позже Чотулов П.С. распорядился собственностью, заключив договор купли-продажи с ответчиком Саридисом Э.А. Свое право собственности Саридис Э.А. зарегистрировал и предъявил к Нерсисяну Г.Г. требования о признании его утратившим права пользования жилым помещением и выселении. Чотулов П.С. намеренно избавился от своего права собственности путем заключения договора купли-продажи с Саридисом Э.А. в период рассмотрения дела в суде на тот случай, если суд удовлетворит требования Нерсисяна Г.Г. о признании права собственности и данная сделка является недействительной. За время проживания Нерсисян Г.Г. в спорном доме произвел не отделимые улучшения и в соответствии с законом, праве требовать признания за ним права собственности на эти улучшения. Просила суд удовлетворить все исковые требования Нерсисян Г.Г., в удовлетворении встречных исковых требований Саридиса Э.А. и Чотулова П.С. отказать.

В судебном заседании представитель Чотулова П.С. и Саридиса Э.А. - Сейранян А.В., действующий на основании доверенностей, пояснил, что между Нерсисяном Г.Г. и Чотуловым П.С. заключен договор аренды жилого помещения по в сроком на один год на период с по год. Оплата за пользование жилого помещения, согласно условиям договора составила № рублей, из расчета № рублей за один месяц проживания. После заключения договора Чотулов П.С. уехал в Грецию в связи со сложившимися обстоятельствами. Никаких соглашений о продаже дома не было, и его доверитель Чотулов П.С. никаких денег за продажу от Нерсисяна Г.Г. не получал. Считает, что требования истца не могут быть удовлетворены, в силу того, что никаких договоров между сторонами заключено не было. Считает, что все требования истца юридически не состоятельны и не основаны на законе. Спорная сделка купли-продажи спорного имущества между Саридисом Э.А. и Чотуловым П.С., полностью соответствует требованиям закона и недействительной не является.

Учитывая, что Саридис Э.А. в настоящее время, является собственником дома, то подлежат удовлетворению его требования и требования Чотулова П.С. о признании Нерсисяна Г.Г. и членов его семьи утратившими право пользования жилым домом и их выселении, а так же об освобождении всех строений от их вещей.

Кроме того, в соответствии с условиями, содержащимися в представленной расписке, Чотулов П.С. обязался переоформить дом до , либо вернуть деньги. Таким образом, предполагаемое нарушение права истца, по возврату денег, имело место в , в связи с чем, срок исковой давности на момент подачи иска истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. В связи с истечением срока исковой давности просил суд применить последствия пропуска истцом данного срока.

Кроме того, просит суд взыскать с Нерсисяа Г.Г. судебные расходы понесенные Чотуловым П.С. в ходе разбирательства дела.

Саридис Э.А. и Чотулов П.С., будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили в суд письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.л.д. 116-117, 145, т.2 ).

Нерсисян Г.Г., Нерсисян К. Г. и Нерсисян А. А., будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили в суд письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.139-142,151-154,159-161,том 2).

Третьи лица Администрация г.Новочеркасска, МУП «ЦТИ» г.Новочеркасска, представитель УО Администрации г.Новочеркасска, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом мнения участников процесса, согласно ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть поставленный перед судом вопрос в отсутствие не явившихся лиц.

Допрошенная в судебном заседании по инициативе истца Нерсисян Г.Г. свидетель К. пояснила, что она была свидетелем передачи Нерсисян Г.Г. денежных средств в сумме № долларов США Чотулову П.С. за продажу дома по в . Во дворе спорного дома была составлена письменная расписка, которую писала она по просьбе сторон, впоследствии указанная расписка была подписана Чотуловым П.С, Нерсисян Г.Г., ею и еще одним свидетелем Зайцевым В.А. Расписки было составлено две, так как при написании первой расписки была допущена ошибка в фамилии Чотулова. Первая расписка осталась у кого-то из сторон. Деньги были переданы Чотулову П.С. в присутствии ее и Зайцева В.А. Как ей стало известно из пояснений Чотулова П.С. он уезжал в Грецию, поэтому продавал дом.

Аналогичные показания в судебном заседании дали свидетель З. и свидетель Ш. А.П..Свидетель П. П.М. в судебном заседании пояснил, что является соседом Нерсисяна Г.Г., так как их дома расположены напротив друг друга по в . Ранее в этом доме жил Чотулов П.С, который продал свой дом Нерсисяну Г.Г. и уехал жить в Грецию. Его семья уехала раньше. Еще до продажи дома Нерсисян Г.Г. Чотулов П.С. предлагал купить у него этот дом, и сестра Парфененко хотела его приобрести, но на тот момент у нее не было необходимой суммы.

Прокурор г. Новочеркасска полагает, что все исковые требования Нерсисян Г.Г. необоснованны и подлежат отклонению, требования Чотулова П.С подлежат отклонению, а иск Саридиса Э.А. подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего исковые требования Нерсисян Г.Г. и Чотулова П.С. подлежащими отклонению, а иск Саридиса Э.А. подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Нерсисяна Г.Г. удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования Чотулова П.С.. не подлежат удовлетворению, а исковые требования Саридиса Э.А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в суде, между Нерсисян Г.Г. и Чотуловым П.С. был заключен договор аренды жилого дома по в сроком на один год, на период с по (л.д.87,том 1). Оплата за пользование жилым помещением, согласно условиям договора составила № руб., из расчета № руб. за месяц проживания. Оплата за проживание от Нерсисяна Г.Г. за год была получена при заключении договора, а арендованное имущество было передано арендатору.

Чотуловым П.С. была написана расписка (л.д.5,64,том 1 ), что подтверждается заключением судебной экспертизы (л.д.136-139,том 1), согласно которой им было получено от Нерсисян Г.Г. № долларов США. Чотулов П.С. обязался заключить договор купли-продажи спорного дома до , а в случае не заключения данного договора, обязался вернуть полученные денежные средства, и уплатить проценты в размере 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки возврата. Чотулов П.С. после получения денег от Нерсисян Г.Г. убыл за пределы России.

С и по настоящий момент Нерсисян Г.Г и члены его семьи: Нерсисян Г.Г. Нерсисян К.Г. Нерсисян А.А., проживают в спорном доме, что сторонами не оспаривается.

Согласно сведений МУП «ЦТИ» , по состоянию на строения, находящиеся по , в , числятся за Чотуловым П.С. , на основании типового договора о возведении индивидуального жилого от , на территории спорного домовладения самовольных построек нет (л.д. 23,том 1 ). На территории домовладения имеется: жилой дом литер «Д», общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., основной пристрой литер«Д1» и литер «Д2», навес литер, «д», торговый павильон литер «К», общей площадь 51,0кв.м. Согласно свидетельства на право собственности на землю от (л.д.115,том 1), на основании Постановления главы Администрации земельный участок числится за Чотуловым П.С. (л.д. 13-14,том 1), что подтверждается также кадастровым планом земельного участка (л.д. 21,том 1).

Чотулов П.С. заключил договор купли-продажи спорного жилого дома литер Д» и земельного участка,общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером № по в с Саридисом Э.А. Данная сделка и право собственности Саридиса Э.А. зарегистрированы в Новочеркасском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по РО, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от на спорные дом и земельный участок (л.д. 188-189, л.д.214-215,том 1). На момент заключения договора и регистрации сделки обременения на отчуждаемое имущество отсутствовали.

Оценивая показания свидетелей Кочковой Н.Л, Парфененко П.М., Зайцева В.А. и свидетеля Шкиренкова А.П., допрошенных в судебном заседании, в части данных свидетельских показаний, свидетельствующих о заключении сделки купли-продажи спорного имущества между Нерсисян Г.Г. и Чотуловым П.С. и её условиях, руководствуясь ч.1 ст. 162 ГК РФ и ст 60 ГПК РФ, суд признает их недопустимыми доказательствами по данному делу, и во внимание при разрешении данного спора не принимает.

Как усматривается из материалов дела, Чотулов П.С., заключил договор купли-продажи спорного имущества, жилого дома литер «Д» и земельного участка, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером № по в , с Саридисом Э.А. Данная сделка и право собственности Саридиса Э.А. зарегистрированы в Новочеркасском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по РО (л.д. 188-189). На момент заключения договора и регистрации сделки обременения на отчуждаемое имущество отсутствовали. Продажа вышеуказанного имущества осуществлялась посредством услуг агентства недвижимости ООО «Авангард плюс» г.Новочеркасска, с которым был заключен агентский договор (л.д. 9, том 2 ). Данное Агентство находило покупателя, занималось сбором и предоставлением необходимых документов, а так же, в интересах продавца, получало деньги за проданный дом и участвовало в государственной регистрации договора. Данному Агентству было выплачено, предусмотренное агентским договором, соответствующее вознаграждение (л.д. 11, том 2 ).Деньги за проданный дом, покупателем так же были уплачены (л.д. 10,том 2 ).

Сведениями о том, что стоимость проданного имущества, дома и земельного участка существенно ниже рыночной, суд не располагает.

Согласно объяснениям представителя Саридиса Э.А. о наличии спора, покупателю было известно. Однако, перед заключением сделки, существовавшие на тот момент правоотношения и имеющиеся документы, по просьбе Саридиса Э.А., были исследованы юристами, как Агентства, так и другими специалистами, и было сделано заключение о необоснованности требований Нерсисян Г.Г. о признании за ним права собственности на спорный дом, что позже было подтверждено Определением ГСК Ростоблсуда от , отменившим решение Новочеркасского горсуда, признавшего право собственности за Нерсисян Г.Г.

Саридис Э.А. приобретал спорный дом с целью вложения свободных денежных средств, в связи с имевшимся в тот период, финансовым кризисом, с целью его дальнейшей продажи, и данная сделка имела для него коммерческий характер. Правовых ограничений по распоряжению принадлежавшего Чотулову П.С. имуществу не было. Сам спорный договор полностью соответствует требованиям закона, что было подтверждено в ходе проверки данного договора при его государственной регистрации.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Вместе с тем, с учетом вышеизложенного и основываясь на имеющихся материалах дела, суд считает, что доводы Нерсисян Г.Г. о том, что вышеуказанная сделка не соответствует закону, и Чотулов П.С.. намерено продал спорное имущество с целью избавится от него на случай удовлетворения судом требований о признании за Нерсисян Г.Г. права собственности на данное имущество, является личным, субъективным мнением истца, основанным на его предположении и не основанным на материалах дела и не подтвержденным представленными доказательствами.

Суд считает, что в отсутствие представленных суду доказательств, обосновывающих требования истца, с учетом того, что само по себе наличие спора относительно отчуждаемого имущества, в отсутствие ареста, обременений и иных правовых ограничений по распоряжению Чотуловым П.С. своим имуществом, не может служить основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, суд обращает внимание, что истцом Нерсисян Г.Г. в обоснование иска о признании сделки купли-продажи от земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: , между Чотуловым П.С. и Саридис Э.А. каких –либо иных оснований, предусмотренных законом для признании сделки недействительной суду не заявлено.

В соответствии с вышеизложенным суд считает, что исковые требования Нерсисян Г.Г. о признании сделки купли-продажи от земельного участка и расположенного на нем жилого дома литер «Д» по адресу: , между Чотуловым П.С. и Саридис Э.А. , недействительной, применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение удовлетворению не подлежат.

За время проживания в спорном доме Нерсисян Г.Г. были произведены строительные работы по реконструкции строения литер «К» в торговый павильон и строительные работы по благоустройству жилого дома, что подтверждается данными проверки проведенной Прокуратурой г.Новочеркасска в 2009 году по заявлению Чотулова П.С., по факту самоуправных действий Нерсисян Г.Г. (Ответ прокуратуры , от , №) (л.д. 175-178, том 2).

Вместе с тем, той же проверкой установлено, что данные работы были проведены без согласия собственника Чотулова П.С.. Сам Чотулов П.С. в период на территории РФ отсутствовал.

Как видно из материалов дела, расписки (л.д. ), договора аренды (л.д.87,том 1 ), Чотулов П.С., как собственник, разрешение на производство перепланировок, переустройства и реконструкции принадлежащих ему жилого дома и хозяйственных строений по в , Нерсисяну Г.Г. не давал. Иные доказательства, подтверждающие дачу истцу такого согласия Чотуловым П.С. на вышеуказанные работы, суду не представлены. Ответчик Чотулов П.С. и его представитель Сейранян А.В., дачу Чотуловым П.С. вышеуказанного согласия отрицают.

В соответствии с вышеизложенным, суд приходит к выводу, о том, что истец не имел разрешения и согласия ответчика на производство указанных строительных работ.

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, суд считает, что все строительные работы, произведенные истцом в период его проживания на территории спорного дома по в , не относящиеся к работам по производству текущего ремонта, т.е. работы по производству не отделимых улучшений, о чем заявляет истец, являются не законными и не могут служить основанием для приобретения права собственности на данные улучшения (ст. 8 ГК РФ).

Суд считает, что постановление Администрации № от (л.д. 65, том 1), разрешившее переоборудование нежилого строения литер «К» спорного дома в торговый павильон, не является правоустанавливающим актом, определяющим права арендатора по распоряжению и использованию арендованного имущества, поскольку данное имущество не является муниципальным, и соответственно не может служить основанием для признания действий истца правомерными.

Кроме того, суд считает, что действующее законодательство РФ не предусматривает правовой возможности признания права собственности за нанимателем, арендатором, на произведенные им не отделимые улучшения в арендованном строении.

В соответствии с выше изложенным, суд отказывает Нерсисяну Г.Г. в признании права собственности на не отделимые улучшения, произведенные им в доме, расположенном по , в .

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследуя представленную истцом Нерсисян Г.Г. расписку, принимая во внимание объяснения сторон, суд усматривает в ней следующее: согласно содержания данной расписки, Чотуловым П.С. были получены от Нерсисян Г.Г. деньги, в сумме № долларов США. Чотулов П.С. обязался до «оформить куплю-продажу дома по , на Нерсисян Г.Г.», т.е., как считает суд, Чотулов П.С. обязался до заключить с Нерсисян Г.Г. договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: ., принадлежащего Чотулову П.С. Данная договоренность (расписка) предусматривала, возврат полученных денежных средств, в случае не заключения договора в предусмотренный срок, т.е. до , а так же дополнительную выплату процентов за просроченный возврат полученных средств.

Сам Нерсисян Г.Г. в своих объяснениях, данных в судебном заседании и в тексте искового заявления неоднократно указывал, что денежные средства в сумме № долларов США, передавались им Чотулову П.С., в счет оплаты спорного дома.

Согласно ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Таким образом, согласно положений закона, договор займа предусматривает не просто передачу в собственность другой стороне (заемщику) денег или других вещей, определенных родовыми признаками, но и обязательный и безусловный возврат заимодавцу такой же суммы денег или равного количества других полученных им вещей того же рода и качества, в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Вместе с тем, содержание расписки свидетельствует, что стороны договорились о возврате полученных Чотуловым П.С. денежных средств, исключительно, в случае не заключения сторонами, до , договора купли-продажи спорного имущества, и соответственно, в случае его заключения, вышеуказанные денежные средства возврату Нерсисяну Г.Г. не подлежали. Таким образом, договоренность, закрепленная в расписке не предусматривала обязательного и безусловного возврата полученных Чотуловым П.С. денежных средств.

При данных обстоятельствах суд не может рассматривать правоотношения, закрепленные в представленной истцом расписке, как договор займа, и соответственно удовлетворить исковые требования истца о признании расписки от договором займа.

Вместе с тем, согласно положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст.380 ГК РФ денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения признается задатком. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, суд, определяя правовую природу расписки, пришел к выводу о том, что согласно содержания расписки, между сторонами предполагалось договоренность, предусматривающая заключение в будущем, в частности до , договора купли-продажи спорного дома (основного договора). Поскольку в расписке отсутствует указание на передаваемые Чотулову П.С денежные средства, в размере

№ долларов США, как на задаток, суд признает их авансом, полученным Чотуловым П.С. по предполагаемой сторонами в будущем, сделке купли-продажи спорного дома.

Вместе с тем, согласно ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно положений ст.ст.554-555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Однако, содержание расписки свидетельствует, что данное требование закона, предусмотренное ч.3 ст.429 ГК РФ и ст.ст.554,555 ГК РФ, сторонами выполнено не было, и ни предмет договора, ни другие существенные условия основного договора, в данном случае, договора купли-продажи недвижимости, сторонами согласованны не были.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что предполагаемый сторонами предварительный договор, так же как и основной договор купли-продажи спорного дома, сторонами заключены не были.

В этой связи суд считает, что исковые требования Нерсисян Г.Г. о признании договора купли-продажи спорного имущества состоявшимся, не подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно действовавшего, на момент заключения расписки от 20.03.2000г., гражданского законодательства РФ( ГК РФ в ред. ФЗ от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ, от 08.07.99 N 138-ФЗ ) в соответствии со ст. 339 ГК РФ ( в ред. Ф.З.от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ, от 08.07.99 N 138-ФЗ., действующей в тот период времени) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Вместе с тем, вышеуказанные требования закона, предъявляемые к подобному договору, в расписке отсутствуют. На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что договор залога спорного имущества сторонами не заключался.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Учитывая все вышеизложенное, суд считает, что при отсутствии договора займа, отсутствии заключенного сторонами договора залога и договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, представленная суду расписка свидетельствует о намерении сторон заключить в будущем договор купли –продажи спорного дома, и в связи с этим о получении продавцом аванса по предполагаемой в будущем сделки, являясь таким образом распиской о получении Чотуловым П.С. денежных средств по частичной оплате приобретаемого в будущем покупателем спорного имущества, а обязательство по возврату денежных средств, предусмотренное договоренностью, закрепленной в расписке, по которому, в соответствии со ст.307 ГК РФ Чотулов П.С. является должником, проистекает не из обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору займа, а возникает, в результате предусмотренного законом (ст.1104 ГК РФ) и договором (распиской), обязательства продавца по возврату полученного от покупателя аванса, в случае не заключения сторонами договора купли-продажи, о чем свидетельствует непосредственное содержание самой расписки.

Вместе с тем, денежные средства, полученные Чотуловым П.С. по расписке от в качестве аванса, при отсутствии заключенного сторонами договора, в силу положений ст.1104 ГК РФ, являются неосновательным обогащением Чотулова П.С., и подлежат возврату, как средства полученные им, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Однако, представителем Чотулова П.С. и Саридиса Э.А., Сейраняном А.В., в судебном заседании было сделано заявление о пропуске истцом срока для защиты права и просьба применить к данным требованием исковую давность.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в ст. 196 ГК РФ в три года. Правила по определению начала течения срока исковой давности содержатся в ст. 200 ГК РФ, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям, в части требований Нерсисян Г.Г. о взыскании с Чотулова П.С. суммы долга по расписке от , применяется общий срок исковой давности 3 года, определенный в ст.196 ГК РФ. Начало данного срока надлежит исчислять с момента, когда у истца возникло право требования возврата ранее переданных ответчику денежных средств, в размере № долларов США, а у ответчика возникла обязанность по возврату неосновательно приобретенных, за счет истца, вследствие не заключенной сделки, денежных средств в том же размере, т.е. с момента окончания срока определенного сторонами для заключения договора купли-продажи спорного дома, по которому был получен аванс. Срок, отведенный сторонами для заключения данного договора, определен в расписке «до ». Таким образом, началом течения срока исковой давности по данным правоотношениями является

Вместе с тем, согласно материалам дела, исковые требования Нерсисян Г.Г. о взыскании с Чотулова П.С. суммы долга по расписке от путем возложения взыскания на имущество должника, заявлены истцом лишь в , что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По мнению суда, истец не был лишен возможности обращения в суд за защитой своих прав, в течение срока исковой данности, поскольку действующее законодательство РФ, не содержит правовых препятствий и ограничений для судебной защиты прав граждан, в случае не известности места нахождения ответчика.

На основании вышеизложенного, суд считает возможным к исковым требованиям Нерсисян Г.Г. о взыскании с Чотулова П.С. суммы долга по расписке от путем обращения взыскания на имущество Чотулова П.С., применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, и в соответствии с положениями ст.199 ГК РФ, в удовлетворении данных исковых требований отказать.

В соответствии с положениями ст. 8 ГК РФ, гражданские права, в том числе и право собственности, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В связи с этим, принимая во внимание, что судом не установлено каких-либо гражданско-правовых сделок по отчуждению спорного имущества в пользу Нерсисян Г.Г., сам факт проживания Нерсисян Г.Г. и членов его семьи в спорном домовладении длительное время, получение Чотуловым П.С. денежных средств, указанных в расписке от и его отсутствие длительное время, не могут являться основанием признания за Нерсисян Г.Г. права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

В этой связи, суд считает, что исковые требования Нерсисян Г.Г., о признании за ним права собственности на жилой дом литер «Д», общей площадью 64,6 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., основной пристрой литер«Д1» и литер «Д2», навес литер, «д», торговый павильон литер «К», общей площадь 51,0кв.м., и земельный участок, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером № удовлетворению не подлежат.

Согласно материалов дела, договора аренды жилого дома, Чотулов П.С. передал Нерсисян Г.Г. спорное имущество в аренду сроком на один год, на период с по Данный договор сторонами не изменялся и не продливался. Нерсисян Г.Г. и члены его семьи используют спорное имущество г. по настоящий момент. Вместе с тем, Чотулов П.С. продал спорное имущество Саридису Э.А., и в настоящий момент, согласно материалов дела, собственником спорного имущества является Саридис Э.А.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.»

В соответствии со ст. 209 ГК РФ и ст.304 ГК РФ собственнику имущества принадлежат исключительные права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с вышеизложенным, суд считает, что действие договора аренды (найма) спорного дома от закончилось , нового договора, в том числе с нынешним собственником спорного дома, заключено не было. Таким образом, использование в настоящее время, ранее арендованного у Чотулова П.С. имущества Нерсисяном Г.Г. и членами его семьи, не имеет правого основания и таким образом является

неправомерным.

В этой связи, суд считает, что исковые требования Саридиса Э.А. к Нерсисяну Г.Г., Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г., Нерсисян А.А.. о признании утратившими права пользования спорным жилым помещением, выселении, освобождении нежилых строений, расположенных по , в , подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку Чотулов П.С., в настоящий момент собственником спорного имущества не является, его исковые требования к Нерсисяну Г.Г., Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г., Нерсисян А.А.. о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении, об освобождении нежилых строений, расположенных по , в , удовлетворению не подлежат, так как он не является надлежащим истцом.

В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Руководствуясь ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований Нерсисяна Г.Г. и встречных исковых требований Чотулова П.С., в полном объеме, суд отказывает последним во взаимном взыскании судебных расходов, понесенных ими при рассмотрении данного дела.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Нерсисяну Г.Г. в удовлетворении исков к Чотулову П.С. , третьему лицу Саридису Э.А. , о признании права собственности на жилой дом и строения, о признании права собственности на земельный участок, о признании состоявшимся договора купли-продажи дома, о признании расписки договором займа, взыскании суммы долга по расписке путем обращения взыскании на имущество, о признании права собственности на неотделимые улучшения, отказать.

Нерсисяну Г.Г. в удовлетворении иска к Саридису Э.А. , третьему лицу Чотулову П.С. о признании сделки купли-продажи недействительной, о применении последствий недействительности сделки и возврате сторон в первоначальное положение отказать.

Чотулову П.С. в удовлетворении иска к Нерсисяну Г.Г., к Нерсисяну Г.Г., Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. о признании утратившими право пользования жилым домом, о выселении, об освобождении всех нежилых строений и сооружений, о взыскании судебных расходов отказать.

Удовлетворить исковые требования Саридиса Э.А. о признании Нерсисян Г.Г., Нерсисян Г.Г. Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. утратившими право пользования жилым домом и всеми строениями и постройками, об обязании освободить жилой дом и все строения и постройки от принадлежащего им имущества и выселении.

Признать Нерсисяна Г.Г., Нерсисяна Г.Г. Нерсисян К.Г. , Нерсисян А.А. утратившими право пользования жилым домом литер «Д» и всеми строениями и постройками по адресу: .

Выселить Нерсисяна Г.Г., Нерсисяна Г.Г., Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. из жилого дома литер «Д» по адресу: .

Обязать Нерсисяна Г.Г., Нерсисяна Г.Г. Нерсисян К.Г. и Нерсисян А.А. освободить жилой дом литер «Д» и все строения и постройки, находящиеся на территории дома, по адресу: от принадлежащего им имущества.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд.

Судья :

Решение изготовлено в окончательной форме 01.03.2011года.