Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в обосновании указав, что она является собственником жилого помещения в виде двух комнат по адресу: г. Мурманск, <адрес>. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась ФИО9 В нарушении правил преимущественного права покупки, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 продала комнату ответчикам Розенбаум. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Просит суд перевести на неё права покупателя по договору купли-продажи комнаты в трехкомнатной квартире общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО4 не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, приводил доводы о том, что ФИО4 не была уведомлена ФИО9 о продаже своей комнаты. Вместе с тем, она была готова купить данную комнату.

Ответчики ФИО8, ФИО6 участвующие как своих интересах, так в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, суду пояснили, что являются добросовестными покупателями, комната приобретена на них и несовершеннолетних детей с привлечением средств материнского капитала, в настоящее время вложены денежные средства на ремонт жилого помещения. В случае удовлетворения требований будут нарушены права несовершеннолетних детей. Предлагали истцу разрешить вопрос путем заключения мирового соглашения, однако истец и его представители не согласились.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО9 - ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, так как его доверительница выполнила своё обязательство, направив ФИО4 письмо по имеющемуся у неё адресу. Риэлтор также несколько раз созванивалась с представителем истца, ее дочерью однако никаких действий направленных на приобретение комнаты истцом предпринято не было. Выждав установленный законом срок она продала комнату. Сделка проведена в соответствии с законом. Просит в удовлетворении требований отказать.

Представители третьих лиц Комитета по образованию администрации г. Мурманск, ГУ УПФ РФ в Октябрьского округе г. Мурманска о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в своё отсутствие.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истец ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником одной двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: г. Мурманск, <адрес>. Ее право собственности зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО9 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в трехкомнатной квартире на 2 этаже по адресу: г. Мурманск, <адрес>. Ее право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку жилые помещения являются частями коммунальной квартиры, то у истца, в собственности которой находится две комнаты, имелось преимущественное право покупки принадлежавшего ФИО9 жилого помещения.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала принадлежавшее ей жилое помещение в общую долевую собственность ФИО6, ФИО8, ФИО2, ФИО1 за 720 000 рублей. Стоимость комнаты в размере 266 974 рублей оплачено за счет собственных средств, сумма в размере 453 026 рублей уплачивалась за счет средств материнского (семейного) капитала. Переход права собственности на данное жилое помещение зарегистрирован государством ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по адресу: г. Мурманск, <адрес> ФИО9 было направлено извещение о намерении продать комнату за 720.000 рублей.

Указанное почтовое отправление поступило в отделение почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в связи с неудачной попыткой вручения, письмо выслано обратно отправителю (л.д. 42-44).

Кроме того, как установлено в судебном заседании, риэлтор ФИО3 связывалась с истцом по телефону ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и информировала последнюю о продаже комнаты ФИО9, что подтверждается трафиком телефонных переговоров, а также пояснениями ФИО3, допрошенной судом в качестве свидетеля в судебном заседании.

То обстоятельство, что письменное уведомление фактически не было получено ФИО4, не свидетельствует о сохранении за ней преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует ФИО9 продать комнату в коммунальной квартире третьему лицу, поскольку исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

При этом в соответствии со статьей 165.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, ФИО9 была исполнена возложенная на нее законодательством обязанность по извещению в письменной форме истца как собственника жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать принадлежащую ей комнату с указанием продажной цены.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, поскольку судом не установлено нарушения преимущественного права ФИО4 на покупку комнаты в коммунальной <адрес> в г. Мурманске, оснований для удовлетворения требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Из материалов дела следует, что до момента вынесения решения истцом ФИО4 были внесены денежные средства в размере 720.000 рублей 00 копеек на депозит Управления Судебного департамента в Мурманской области в качестве обеспечения заявленных требований.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, суд приходит к выводу о возврате данных денежных средств ФИО4.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Обязать Управление Судебного департамента в Мурманской области по вступлению решения в законную силу вернуть ФИО4 денежные средства в размере 720 000 рублей со счета Управления Судебного департамента в Мурманской области.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: