Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности заключить однократно для завершения строительства без проведения торгов с ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу: СК, ****, ***, кадастровый ****, площадью 828 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

18 февраля 2015 года истец обратился к ответчику по вопросу предоставления в земельного участка площадью 828,0 кв.м., расположенного по адресу: СК, ****, участок ****, под индивидуальное жилищное строительство.

Кадастровый **** под объектом незавершенного строительства – жилой дом, литер А. степень готовности 13% (свидетельство о государственной регистрации права **** от ***). Между истцом и ответчиком спустя 4 месяца. *** был заключен договор аренды земельного участка (далее Договор) ****-з от *** по адресу: ****, *** под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер земельного участка ***. площадь участка **** кв.м., срок договора с *** по ***. После истечения срока договора аренды, а именно после ***, арендатор-истец продолжал пользоваться участком, а арендодатель- ответчик не требовал расторжения договора аренды до ***.

В сентябре 2018 года истец получил от ответчика письмо ****-з от ***, в котором его уведомили, что в связи с истечением срока действия договора ответчик считает договор расторгнутым в одностороннем порядке. В декабре 2018 года истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства на года, однократно для завершения строительства, в соответствии с пп.10 п.2 статьи Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пп.2 п.5 статьи как с лицом, соответствующим данным условиям действующего издательства.

Ответчик своим письмом от *** за ****-з сообщил, что повторно предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером *** на три года не представляется возможным, так как по мнению ответчика Договор уже был заключен однократно в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

С отказом Ответчика в предоставлении земельного участка на праве аренды однократно для завершения строительства не согласны, по следующим основаниям.

На дату подачи заявления Истцом (***) о предоставлении в аренду земельного участка действовало законодательство, предусматривающее следующее:

-Градостроительным кодексом Российской Федерации было предусмотрено, что заявление на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. п.19 ст. 51 ГрК РФ), на такой же срок заключались договора аренды земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство;

- При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и «обходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст.552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка **** от *** заключался с предыдущим собственником на 11 месяцев с *** по ***, после истечения срока аренды не был расторгнут и в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соглашение о расторжении Договора аренды **** от *** было подписано ***. Данным соглашением было предусмотрено расторжение договора аренды задним числом, с ***. В соответствии со ст.ст. 131, 223 ГК РФ право собственности на объект незавершенного строительства у Истца возникло с момента государственной регистрации права собственности, т.е. с ***. Договор аренды с Истцом был исключен ***, срок начала аренды был установлен с ***, сложилась ситуация, когда с *** по *** земельный участок объектом незавершенного строительства не находился в пользовании ни у продавца объекта, ни у покупателя объекта незавершенного строительства.

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство с 2008 года и до *** предоставлялись в аренду на срок 10 лет (п.19.ст.51 ГрК РФ), с *** земельные участки под данные цели предоставляются на срок 20 лет п.8 ст.39.8 ЗК РФ).

В соответствии с Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: «По смыслу статей 552 ГК РФ. 35 РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое лежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).»

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством, применяется гражданское отношение по аналогии. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. (ст.6 ГК РФ)

Исходя из этих норм закона, в 2015 году договор с предыдущим собственником объекта недвижимости следовало не расторгать задним числом с ***, а изменять срок действия договора с *** по *** (на 10 лет). Истец, после регистрации нрава собственности на объект, должен был стать стороной этого договор в соответствии со ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ. По окончании срока действия первого договора аренды земельного участка, с ***, с Истцом, в соответствии с действующим законодательством, был бы заключен договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства однократно на три года для завершения строительства. Истцу данное право ответчиком не было предоставлено.

В п. 1.1. Договора указано, «Арендатор принимает в аренду земельный участок для завершения строительства».

В Договоре не указано, что земельный участок предоставлен «однократно». В Договоре не указано, что после окончания срока действия договора он не подлежит продлению.

В Договоре не указано, что он заключен в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем и выражений.

.. ...должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.»

Исходя их условий заключенного договора Истец был уверен, что после окончания срока действия данного Договора, Договор будет продлен в соответствии с действующим законодательством, в частности, в соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства.

Истец считал, что Договор с ним был заключен в соответствии с пп. 6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, ссылка на данную статью присутствует в Договоре, и данная норма не предусматривает однократность.

«Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта».

Истец считает, что в 2015 году с ним не мог быть заключен договор аренды земельного участка в соответствии со ст.39.6, на которую имеется ссылка в Договоре, так как, в соответствии с пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного жительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 стоящей статьи:»

Пункт 5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предусматривает: Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для свершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.»

Право собственности Истца на объект незавершенного строительства не было приобретено по результатам публичных торгов, с истцом не был ранее заключен договор аренды земельного участка под этим объектом.

Истец считает, что с ним не мог быть заключен договор в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как в Договоре не указано, что при заключении Договора руководствовались данным требованием законодательства.

Условиями Договора дословно предусмотрено следующее.

Договор заключен «руководствуясь статьями 11, 22, 39.1, 39.2, 39.7, 39.8. 39.20, 40 Земельного кодекса Российской Федерации, решением Совета города Ессентуки от 06.07.2011 г. № 64.»

Истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора (после 18.02.2018 г.), Истец считал, что договор возобновлен на тех-же условиях на неопределенный срок (п.2. ст. 621 ГК РФ «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.»).

Уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке. Истец считает незаконным, так как в соответствии с п.1 ст. 450.1 ГК РФ «1 Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора; (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).»

Ни Гражданским кодексом, ни другими законами, ни Договором не предусмотрен односторонний порядок расторжения данного договора.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума верховного суда Российской Федерации № 54 от 22 ноября 2016 года если не соблюдены требования к совершению одностороннего отказа от исполнения обязательств, то односторонний отказ не влечет юридических последствий, на которые он направлен.

Истец считает, что Ответчик злоупотребил правом, что подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 17388/12 «злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права в данном случае, Ответчик не предложил Истцу вступить в ранее заключенный договор, в соответствии с требованиями п.1 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ, что значительно сократило, предусмотренный действующим законодательством срок 2 ренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство для Истца.

Ответчик считает, что Договор аренды земельного участка заключен в соответствии с п.21 ст.3 Закона о введении Земельного кодекса РФ, несмотря на то, что при заключении Договора данная норма законодательства не рассматривалась сторонами и не была предусмотрена условиями Договора, как существенное условие. (п.1 ст.432 ГК РФ)

Своими действиями Ответчик ограничивает право Истца на предусмотренное пп.10 п.2, п 5 ст. 39.6 ЗК РФ право, заключить договор однократно по истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст.1 ГКГ РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами. Просит суд иск удовлетворить.

Ответчик комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки (далее по тексту КМС г. Ессентуки) представил суду возражения на иск, согласно которым в постановлением Главы **** от 29.01.2008г. ****Д. был предоставлен в аренду на 11 месяцев с *** земельный участок расположенный по адресу: ****, участок ****, под индивидуальное жилищное строительство.

Во исполнение указанного постановления между Д. и Администрацией **** был заключен договор аренды земельного участка **** от 10.11.2008г. Срок действия договора с 23.12.2007г. по 22.11.2008г.

Постановлением Администрации **** от ******* прекращено действие постановления Администрации **** от 29.01.2008г. **** «О предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство Д.» с ***.

18.06.2015г. между Администрацией **** и Д. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка **** от 10.11.2008т. с 23. 11.2008 г.

На основании решения Ессентукского городского суда от 19.12.2008г. и свидетельства государственной регистрации права от 01.10.2014г. № **** (на объект незавершенною строительства степенью готовности 13%) между Комитетом по муниципальной собственности Ессентуки и гр. ФИО1 заключен договор аренды земельного участка ****-З от 18.06.2015г. на земельный участок площадью 828 кв.м.. с кадастровым номером ***, расположенный но адресу: ****, участок ****.

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года с 18.02.2015г. по 17.02.2018г. В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на строк, определенный договором.

*** в адрес ФИО2 было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка ****-s от 18.06.2015г. в связи с окончанием срока действия договора.

Федеральным законом от *** N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) дополнен главой V.I. в которой предусмотрены нормы, регламентирующие основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По новым правилам такие земельные участки передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которого прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ. Кроме того, новая редакция ЗК РФ содержит специальную норму, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, без проведения торгов земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам - арендаторам земельных участков публичных форм собственности, если ранее эти участки были предоставлены им в аренду без проведения торгов (и. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), но при соблюдении в совокупности условий, перечисленных в п. 4 cт. 39.6 ЗК РФ. Одним из таковых является наличие на момент заключения нового договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Так, в силу пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ без проведения торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен однократно собственнику этого объекта для завершения его строительства в двух случаях:

1) если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности:

2) если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды хмельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо су дом отказано в удовлетворении данного требования или пот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-Ф3 установлено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности, на указанный объект зарегистрировано *** или такой земельный участок предоставлен до *** в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из подп.10 п.2, подп. 2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса следуeт, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Т.е. предусмотрено специальное правило, согласно которому собственник объекта не завершенного строительства имеет право однократно приобрести земельный участок, на котором он возведен, в аренду сроком на три года для завершения строительства этого объекта без проведения торгов.

По договору аренды земельного участка ****-з от 18.06.2015г.. земельный участок площадью 828 кв.м.. с кадастровым номером ***. расположенный по адресу: ****, участок **** уже был предоставлен ФИО2 для завершения строительства сроком на 3 года.

Действующим законодательством предусмотрена однократность предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Таким образом, повторное предоставление земельного участка площадью 828 кв.м.. с кадастровым номером ***. расположенного по адресу: ****, участок **** в аренду для завершения строительства без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрено.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Приведенной нормой права предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет. если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом, согласно акту обследования от *** земельного участка площадью 828 кв.м.. с кадастровым номером ***. расположенного по адресу: ****, участок **** не используется и не осваивается, строительные работы не ведутся, на нем произрастает кустарно-сорняковая растительность. Просят в иске отказать.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3, поддержала исковые требования, пояснила, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный в договоре. Однако, в соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Ответчик также ссылается на п.15 ст.39.8 ЗК РФ, который говорит, что арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка, без проведения торгов. Однако, нормами 39.6 п.3 ЗК РФ предусмотрен ряд исключения из этих правил. Подпункт 10 ст.39.6 ЗК РФ подпадает под земельный участок, поскольку они ему полностью соответствуют.

Таким образом, договор аренды земельного участка находящегося в государственной (муниципальной) собственности, может заключаться без проведения торгов, если на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства. Пункт 5 этой же статьи, указывает, что предоставляется в аренду без проведения торгов земельный участок, который находится в государственной, муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства однократно, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если органом местного самоуправления в течение 6 месяцев после заключения ранее заключенного договора не было предъявлено постановление об изъятии этого объекта, в случае если объект не продавался с публичных торгов, предоставление этого земельного участка без аукциона если никто из предыдущих арендаторов этим не воспользовался.

Ранее они под этот пункт не подпадали, у них не было заключенного договора аренды, соответственно сейчас договор аренды должен быть заключен с учетом данной нормы.

Пункт 15 ст. 39.8 ЗК РФ не имеет отношения к ним, так как они подпадают под особый случай п.п.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является его неиспользование в течение трех лет. Данный довод ответчика не состоятелен, поскольку земельный участок использовался по своему целевому назначению на нем расположен объект незавершенного строительства – жилой дом. Факт неиспользования земельного участка в течение трех лет никем и ничем не подтвержден, факт неиспользования земельного участка на сегодняшний день обусловливается зимним периодом - работы не производились в принципе. Основной причиной остановки работ явился тот факт, что перед зимой они получили уведомление о расторжении договора. Работы не ведутся сегодня только потому, что идет разбирательство в суде. Доказательств того, что работы не велись последние три года, что является основанием для не заключения договора аренды, данный довод считает несостоятельным.

Положения п. 21 ст. 3 Закона о введении к ним не относятся. Положения ст.ст.39.14 и 39.17 ЗК РФ касаются случая, если земельный участок ранее вообще никогда и никому не предоставлялся, то есть у человека есть объект и все.

Земельный участок был сформирован в 2007 году. С ФИО6 договор аренды должен был быть заключен сроком на 10 лет. ФИО4 должен был войти в договор аренды с прежним собственником. Земельный участок не мог быть предоставлен по 39.6 ЗК РФ, ссылка в договоре на эту статью необоснованна, так как по этой статье доступно только тем, у кого был предыдущий договор аренды и по окончании этого договора.

Представитель КМС г. Ессентуки ФИО5 в судебном заседании иск не признала на основании представленных письменных возражений, на вопросы участников судебного разбирательства суду пояснила, что истец ссылается, что в договоре не было ссылки на ст. 39.6 ЗК РФ, хотя она в договоре имеется. Руководствуясь ст.ст. 11, 22, 39.22, 39.11, 39.6 ЗК РФ они заключили с арендатором договор. Законодательством предусмотрено однократное предоставление земельного участка на три года, поэтому еще раз они не могут предоставить. Ссылка на ст.622 ГК РФ неактуальна, так как она имеет место в случае использования земельного участка. В рассматриваемом случае самом деле земельный участок не использовался, что подтверждается актом проверки. На нем произрастает кустарно-сорная растительность, то есть не используется для предназначенной цели.

Договоры аренды заключаются на основании заявлений. ФИО6 просила заключить с ней договор аренды сроком на 11 месяцев. Она не просила на 10 лет, такой договор и был с ней заключен. Также обращался ФИО4 с заявлением, о заключении договора аренды, а не о вступлении в договор аренды с ФИО6.

Истец ФИО1, надлежаще уведомленный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом. (ст.8 и 35, части 1 и 2)

В соответствии с подп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно правовой позиции, выраженной в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое здание приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Аналогично предусмотрено было нормами ст.35 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года.

Как установлено материалами дела, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 165,3 кв.м., степенью готовности 13%, расположенного по адресу: СК, ****, уч.10, кадастровый ****.

Истцу выдано свидетельство о праве от ***. Право зарегистрировано на основании решения Ессентукского суда от ***. Таким образом, регистрация права произошла спустя 6 лет, после признания права на объект недвижимости.

Между тем, земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: СК, ****, район ****, уч.10, кадастровый ****, на котором расположен объект незавершенного строительства, на момент его продажи принадлежал Д. на основании договора аренды земельного участка **** от *** сроком на 11 месяцев, по ***. Вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство.

*** между Д. и КМС **** было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на основании постановления главы администрации г. Ессентуки **** от ***.

*** между ФИО1 и КМС **** заключен договор аренды этого же земельного участка ****-з, под индивидуальное жилищное строительство, для завершения строительства сроком на 3 года - с *** по ***.

*** в адрес ФИО1 ответчик направил уведомление о расторжении договора аренды, в связи с истечением срока, на который он был предоставлен, в одностороннем порядке.

*** ФИО1 обратился в КМС **** с заявлением, где просил рассмотреть вопрос о предоставлении ему в аренду земельного участка однократно, для завершения строительства, в соответствии с п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ и в соответствии с п.п. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, как с лицом, соответствующим данным условиям действующего законодательства, поскольку ФИО1 продолжая пользоваться земельным участком, считал договор возобновленным на тех же условиях.

В ответе КМС **** от *** ФИО1 было отказано в связи с тем, что земельный участок предоставляется на праве аренды для завершения строительства один раз на три года. Земельный участок на таком праве уже был предоставлен ФИО1 ранее, оснований для предоставления земельного участка повторно на таком же праве законом не предусмотрено.

ФИО1 обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от *** № 171-ФЗ.

В силу подп. 10 п.2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

Согласно подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из положений ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исходя из смысла вышеуказанных норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ***, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

Как следует из представленных документов, земельный участок предоставлялся истцу на праве аренды сроком на три года для завершения строительства на основании договора аренды от ***.

Между тем, данных о том, что такой договор был заключен с ФИО1 ранее, то есть с момента приобретения им прав на объект недвижимости материалы дела не содержат.

Однако, такое право предполагалось, после перемены лиц в договоре аренды, на основании приведенных выше положений закона.

Представитель истца указывает, что в случае с истцом не возможно было применить положения п.21 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации», так как он не имел договорных отношений с КМС г. Ессентуки на спорный земельный участок.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года.

Совокупность приведенных правовых норм свидетельствует о том, что, начиная с 23 июня 2014 года, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, оформившим свои права до 01 марта 2015 года предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

В силу п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона может распространяться на отношения, возникшие до введения его в действие, если это прямо предусмотрено законом. (п.2 ст.4 Кодекса)

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22 апреля 2014 года № 12-П, ст.4 ГК РФ закрепляет общий (основной) принцип действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм.

В данном случае, введенная в Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ с 23 июня 2014 года норма, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения.

Суд обращает внимание, что законодатель ограничил возможность предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства принципом однократности их предоставления, на основании положений закона приведенных выше.

Как установлено материалами дела право собственности на объект истец приобрел в 2008 году, зарегистрировал право ***, при этом суд отмечает, что на основании положений ст. 35 ЗК РФ в прежней редакции перемена лиц в договоре аренды предусмотрена на основании перехода права на объект, а не его регистрации. Д. обладала правом на земельный участок на праве аренды, на таком же праве он перешел к ФИО1 на тот же срок.

Далее, истцу предоставлен был участок на основании сделки от ***. По истечении срока договора аренды, он был расторгнут в одностороннем порядке.

При этом, нормами действующего земельного законодательства не предусмотрена возможность продления такого договора или заключения его повторно.

Истец в своих требованиях ссылается на буквальное толкование условий, содержащихся в договоре.

Суд, полагает такую позицию истца некорректной и не соответствующей нормам действующего законодательства, ввиду следующего.

Положениями ст. 420 и 421 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Положениями ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Положениями ст. 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судом детально исследована копия представленного договора аренды от ***, установлено, что земельный участок предоставлен истцу на основании положений закона ст.ст. 11, 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8, 39.20 и ст. 42 ЗК РФ.

Указанными нормами земельного законодательство закреплен общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов лицу, имеющему на праве собственность объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства сроком на три года.

Договор содержит все необходимые условия, требуемые для его формы, при этом был расторгнут в одностороннем порядке, в связи с истечением срока его действия, о чем истец был уведомлен.

Положениями ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме.

Необходимо отметить, что общими положениями ст. 46 ЗК РФ предусмотрены основания для прекращения договора аренды.

В соответствии с подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду срок аренды по договору от *** истек. Более того, соглашением от *** между ФИО6 и КМС **** договор аренды расторгнут с ***.

Таким образом, каких-либо прав на земельный участок на основании положений п.10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ ФИО1 не имел в принципе.

Однако, несмотря на это такой договор был с ним заключен.

Несмотря на указанные обстоятельства, исходя из положений как ст.3 приведенного выше Вводного закона, так и положений ст. 39.6 ЗК РФ ФИО1 не имеет право на представление земельного участка повторно на тех же условиях, для завершения строительства.

Доводы истца, указывающего на обратное, не имеют никакого отношения к положениям действующих норм земельного законодательства.

В ст.453 ГК РФ предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор аренды от *** был заключен между сторонами на три года, на основании императивных норм земельного закона земельный участок предоставляется только на три года, данный срок не может быть изменен соглашением сторон. Потому договор прекратил свое действие ввиду истечения срока его исполнения. В данном случае, направление уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке прав истца не нарушает.

При этом, суд полагает ссылки истца на договор, который прекратил свое действие, некорректными, не основанными на законе и обращает внимание, что в период действия договора ФИО1 с требованием о расторжении договора, либо об оспаривании его условий, не обращался. Договор был заключен добровольно, при этом в нем оговорены все условия, даны ссылки на нормы земельного закона, в договоре отражена цена аренды, основания представления земельного участка и его сроки.

Предположения истца о том, что он полагал, что договор продлит свое действие, не основаны на законе, таких условий сама сделка не содержит.

Истец указывает, что он должен был быть включен в договор аренды с предыдущим собственником Д., поскольку к нему перешло право аренды на тех же условиях, ввиду приобретения права на объект незавершенного строительства.

В части этих доводов истца установлено, что в соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ, действовавшей до ***, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом на срок 10 лет.

Между тем, положениями ст. 35 ЗК РФ в прежней редакции и в разъяснениях приведенного выше Пленума ВС РФ, установлена возможность перехода прав аренды к новому арендатору. (перемена лиц в договоре аренды)

Более того, как верно отмечено представителем ответчика, оформление прав аренды на земельный участок по правилам установленным земельным законодательством происходило на основании ст. ст. 28 - 34 ЗК РФ ( в редакции ФЗ от ***, действующей на момент перехода прав на объект недвижимости) и носило исключительно заявительный характер.

ФИО1 как добросовестный участник правоотношений мог обратиться в КМС г. Ессентуки за оформлением прав аренды на земельный участок.

Только 18 июня 2015 года договор аренды земельного участка был заключен между КМС г. Ессентуки и истцом на основании его заявления.

По указанной причине, доводы истца в данной части не доказаны и судом отклоняются.

Как указано выше, положения ст. 621 ГК РФ к данным правоотношениям применению не подлежат, поскольку договор аренды был заключен на три года, на основании императивных норм земельного закона. Кроме того, истец уведомлен о прекращении договора.

Анализ норм земельного законодательства указывает на невозможность предоставления земельного участка на указанных условиях повторно.

Между тем, в рассматриваемом споре не имеет никакого значения, окончено ли строительство объекта, содержится ли земельный участок в надлежащем состоянии. Нарушения положений закона о соблюдении требований в данной части являются предметом рассмотрения и обсуждения в рамках иного законодательства и при предъявлении соответствующих требований.

Не находит суд законных оснований для удовлетворения требований истца и ввиду следующего.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Одновременно в п. 1 ст. 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых, согласно указанной выше норме Гражданского кодекса РФ, является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

Указанные акты (действия; государственного органа, органа местного само) правления или должностного лица являются формой реализации правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом уполномоченным на то лицом, поскольку в соответствии со ст. 125 ГК РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять мужественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а в соответствии с п. 3 данной статьи в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный этим органом в ходе реализации полномочий, установленных в п. 2 cт. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ, является основанием, в частности, для регистрации права собственности на земельный участок, которая подтверждает соответствующее право, основанное на данном акте.

Право на земельный участок на основании акта государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица приобретается и регистрируется гражданами и юридическими лицами своей волей и в своем интересе. (п. 2 ст. 1 ГК РФ)

Защита гражданских прав, основанных на акте (действии) органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, а также защита гражданских прав, нарушенных актом, действием (бездействием) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, должна осуществляться, соответственно, способами и в сроки, которые установлены гражданским законодательством, и в процедуре, установленной процессуальным законом для разрешения споров о гражданских правах и обязанностях.

В соответствии с абз. 6 ст. 12 и ст. 13 ГК РФ признание судом акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одним из способов защиты гражданских прав.

Следовательно, судебный акт не может подменять собой решение органа в области распоряжения земельными участками, поскольку принятие решения о распоряжении земельными участками осуществляется уполномоченным органом в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «12» апреля 2019 года