Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кучмасовой Марии Марковны к ООО «Калач – Агро – Инвест» о признании сделки недействительной, незаключонной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

УСТАНОВИЛ:

Кучмасова М.М. просит суд признать договор аренды с множественность лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, от ДД.ММ.ГГГГ., дата регистрации договора – ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации – № недействительным. Признать договор аренды с множественность лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, от ДД.ММ.ГГГГ., дата регистрации договора – ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации – № незаключенным. Применить последствия недействительности ничтожности сделки – договор аренды с множественность лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, от ДД.ММ.ГГГГ., дата регистрации договора – ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации – №. Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды с множественность лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, от ДД.ММ.ГГГГ., дата регистрации договора – ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации – №. Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора – ДД.ММ.ГГГГ. номер государственной регистрации №.

Свои требования истица мотивирует тем, что является долевым собственником земельного участка площадью 147550 кв.м., кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из ЕГРП (копия прилагается к настоящему исковому заявлению). ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из ЕГРП истице стало известно, что между ей и обществом с ограниченной ответственностью «Калач — Агро — Инвест» в ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №), что подтверждается выпиской из ЕГРП. Она выдавала доверенность, которой уполномочила ФИО1 представлять интересы истицы, как собственника земельной доли. В частности истица поручила выделить земельный участок в натуре, в счет принадлежащей истице доли в праве обшей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации права обшей долевой собственности на выделенный земельный участок. Получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного, земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. В результате совершения ФИО1 действий по выделению земельного участка ООО «Калач — Агро — Инвест» стала принадлежать ее земельная доля. ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из ЕГРП ей стало известно, что между нею и обществом с ограниченной ответственностью — «Калач – Агро -Инвест» в 2009 году (дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ. номер государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ) заключен договор аренды ее доли в праве общей долевой собственности в отношении вышеуказанного земельного участка. За ДД.ММ.ГГГГ ответчик арендную плату за пользование землей не выдал. Ознакомившись с текстом договора аренды земельного участка, истица изучила его и пришла к выводу, что он заключен с нарушениями правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, с какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, постольку поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой, собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Решением участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Вопреки вышеприведенным законам ФИО2 заключила договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определила самостоятельно, осуществляя право распоряжения на вновь созданный земельный участок, хотя право в отношении него в доверенности у нее отсутствует. В тексте доверенности арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников обшей долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права обшей долевой собственности на него участники долевой собственности должны или могли бы определить арендатора и условия аренды, или выдать доверенность иному лицу в отношении вновь сформированного земельного участка.

До настоящего времени не участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду и не выдана доверенность, определяющая лиц, наделенных такими правами и обязанностями.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из пункта 53 постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора. В силу части 2 ст. 13 ГПК РФ или части 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. В пункте 56 вышеуказанного постановления разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Представитель истицы Воротников А.С. исковые требования поддержал в полном объеме, по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика Гришаева И.А. иск не признала, предоставила суду возражения, согласно которым:

Истцом пропущен срок исковой давности. В соответствии со ст. 166 ГК РФ, недействительные сделки разделяются на оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, ничтожная же - вне зависимости от этого.

Из текста уточненного искового заявления следует, что новая правовая позиция представителя Истца базируется на том, что сделка совершена представителем Истца ФИО1 за пределами переданной ей доверенностью полномочий. При этом, сам факт выдачи доверенности, уполномочивающей ФИО1 произвести определенные действия с принадлежащей ей земельной долей, сторонами не оспаривается. Представитель Истца указывает на то, что Яловая определила условия договора по своему усмотрению, совершив действия, правом на совершение которых ее доверенность не наделяла.

Анализ норм ст. 183 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что сделка, совершенная лицом, действующим за пределами своих полномочий, является оспоримой. Это связанно с тем, что такая сделка может быть в последующем одобрена представляемым, причем такое одобрение порождает для представляемого правовые последствия. Поскольку одобрение может выражаться различными формами, а именно, как совершением активных действий, так и наоборот, не совершением этих действий, то такая сделка все же является оспоримой.

Ст. 181 ч.2 ГК РФ говорит нам о том, что срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год. Начало течения срока исковой давности связывается с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права, в нашем случае, с момента получения Истцом выписки из ЕГРПН, датированной ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, исковая давность истекла в ДД.ММ.ГГГГ. Истец не обратился с ходатайством о восстановлении пропущенного срока, не предоставил доказательств уважительности такого пропуска.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Доводы истца о том, что он не знал о существовании Договора аренды не соответствуют действительности. Истец ложно утверждает о том, что до ДД.ММ.ГГГГ. (момент получения выписки из ЕГРП) не знал о существовании Договор аренды и не заключал его. Однако Истец ежегодно обращался в ООО «Калач-АГРО-Инвест» для получения арендной платы, а так же компенсации земельного налога, обязанность, компенсировать который возложена на Ответчика именно договором аренды. Кроме того, Истцом выдавалась нотариально заверенная генеральная доверенность на гр. Яловую в отношении принадлежащих ему долей, и подписывался предварительный договор о заключении основного Договора аренды в будущем. Таким образом, доводы Истца о том, что он не заключал и не знал о Договоре аренды не соответствуют действительности и направлены на введение суда в заблуждение. Истец не вправе заявлять требования о признании Договора аренды недействительным в целом. Каждый арендодатель по Договору сдает в аренду Ответчику отдельную, самостоятельную долю в праве на земельный участок, то есть в отношении каждого продавца установлен отдельный предмет Договора аренды, который не затрагивает прав и интересов других продавцов по данному договору. При этом каждый из арендодателей получает арендную плату в зависимости от величины доли, вправе выделить свою долю в натуре и расторгнуть договор в отношении своей доли, при этом, не расторгая Договор аренды в целом.

В данном случае следует утверждать о нескольких самостоятельных и независимых сделках, соединенных в целях удобства заключения в один Договор аренды.

Истец в своем исковом заявлении, не имея на то оснований и полномочий, требует признания Договора аренды недействительным полностью, и прекратить право аренды также и в отношении заинтересованных лиц, не заявлявших такие требования. Иначе говоря, Истец требует у суда предрешить судьбу не принадлежащих им земельных долей, не имея на то соответствующих полномочий и прав. В свою очередь, признание недействительным Договора аренды в отношении лиц, не заявлявших такие требования, является прямым нарушением их прав и интересов. В этой связи, требование Истца является незаконными.

В свою очередь о признании недействительным договора в целом разумно говорить, к примеру, в случае продажи всеми сособственниками какой-то неделимой вещи, например, квартиры (а не своих долей в этой квартире).

Таким образом, основания для признания всего Договора аренды недействительным отсутствуют. Истец не обосновал, в чем выразилось нарушение его прав и интересов вследствие заключения Договора аренды, т.к. подобные нарушения фактически не были допущены. Согласно абз.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. По смыслу ст. 11 ГК РФ правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены. При этом, в соответствии с пп. 4 п.2 ст. 131 ГПК РФ, в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав или интересов Истца.

В поданном исковом заявлении приводятся лишь доводы о якобы допущенных формальных нарушения при заключении Договора аренды, однако при этом Истец не указывает, в чем именно заключается нарушение его прав или интересов.

Фактически имело место свободное волеизъявление Истца на сдачу в аренду принадлежавшей ему земельной доли, что, в частности, подтверждается следующими доказательствами:

• Между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор аренды. Согласно условиям, закрепленным в этом договоре, с Истцом был заключен и Договор аренды. Т.е. Истец знал обо всех существенных условиях Договора аренды ещё до его заключения;

• Истец при подписании предварительного договора выдал нотариально удостоверенную доверенность. В частности, Истец предоставил поверенным полномочия созывать и участвовать в общих собраниях участников долевой собственности, голосовать на собраниях, распоряжаться земельной долей, выделить земельный участок в счет земельной доли, зарегистрировать право собственности на выделенный участок, заключить соглашение об определении долей, сдать выделенный земельный участок в аренду Ответчику, определить условия аренды самостоятельно;

• Отношения между Истцом и Ответчиком носили длительный характер. Ответчик выполнял свои обязательства по оплате аренды и земельного налога. Никаких претензий об условиях Договора аренды Ответчик от Истца не получал;

Таким образом, заключение Договора аренды на заранее согласованных условиях не могло нарушить прав Истца и полностью соответствовало его воле и интересам.

В этой связи ссылка Истца на допущенные участниками нарушения, как на основание признания недействительным договора арены является согласно ст. 10 ГК РФ очевидным злоупотреблением правом. При таких обстоятельства участники долевой собственности могут иметь интерес намеренно не соблюдать порядок сдачи в аренду участка и, в последствии в случае необходимости, в целях извлечения выгоды оспаривать заключенный ими договор аренды по основаниями нарушения ими же порядка сдачи в аренду участка. Суд, в свою очередь, согласно ст. 10 ГК РФ, учитывая данные обстоятельства, вправе отказать лицу в судебной защите.

Представитель истицы Воротников А.С.не согласился с доводами ответчика, что данная сделка является оспоримой и стек срок исковой давности, суду он сообщил, что п. 5 информационного письма ВАС РФ №57 от 23.10.2000 г. «При разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, указано, что судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения». То есть для одобрения сделки в последующем стороной необходимо прямое действие, которое и совершил истец, подав иск о признании договора недействительным, тем самым прямо не одобрив сделку.

В силу п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Доказательств, каким либо образом подтверждающих исполнения договора аренды в материалах дела не имеется.

Поэтому истец полагает, если о заключении договора аренды ей стало известно ДД.ММ.ГГГГ и именного с этого момента следует исчислять З-х годичный срок исковой давности согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Третьи лица по делу Узонванне Н.Н., Князева М.В. в судебное заседание не явились, хотя и были надлежащим образом извещены о времени судебного заседания. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не явился, предоставил суду заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В обоснования своих требований сторонами предоставлены суду: договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 253 ГК РФ Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Сторонами не оспаривается утверждение истицы о том, что она выдавала доверенность ФИО1 только на распоряжение ее тремя долями в земельном участке, расположенном по адресу <адрес> в пределах землепользования <данные изъяты>, в том числе с правом выдела ее земельной доли, заключения договора аренды с ответчиком на условиях по своему усмотрению.

Таким образом, заключая договор аренды от ее имени на выделенный земельный участок из участка, которым ей давала истица право на распоряжение, доверенное лицо истицы ФИО1 действительно превысила свои полномочия.

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенная от имени и в интересах совершившего ее лица, если другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Вывод ответчика, что данная сделка относится к оспоримым сделкам, суд считает обоснованным, поскольку факт последующего ее одобрения представляемым лицом, либо не одобрения ее указанным лицом, можно установить только в судебном порядке, и только в судебном порядке она может быть признана недействительной.

Доводы истицы о том, что ею не пропущен срок исковой давности по данному спору, поскольку он составляет три года в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ, суд не может принять во внимание, т.к. согласно указанное нормы срок исковой давности по требованию о примени последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Данная же сделка, как установлено судом является оспоримой. Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В суде бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ из выписки ЕГРП ей стало известно о заключении оспариваемого договора аренды. С этого момента начинает течь срок исковой давности, который заканчивается ДД.ММ.ГГГГ. Истица обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском срока исковой давности. Истицей не заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока, не представлены доказательства уважительности такого пропуска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Кучмасовой Марии Макаровны к ООО «КАЛАЧ - АГРО – Инвест» о признании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 147550 кв.м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за № недействительным, признании его незаключенным, о признании недействительным государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 147550 кв.м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, о возложении обязанности произвести погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды земельного участка площадью 147550 кв.м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 22 августа 2013 года.

Судья: