Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о взыскании задатка, неустойки, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании предварительного договора недействительным,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере – 1100000 руб., неустойки в размере задатка – 550000 руб., государственной пошлины в размере 16450 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор, в соответствии с которым ответчик обязался в будущем (в указанный в договоре срок) заключить основной договор о передаче истцу в собственность либо выделенного в счет земельных долей земельного участка, либо земельной доли (в случае возникновения у истца права на ее приобретение) в праве на земельный участок сельхозназначения с кадастровым номером №, состоящей из <данные изъяты> баллогектар каждая (всего <данные изъяты> баллогектар), а истец передал ответчику под расписку задаток в сумме 550000 руб. На полученные от истца денежные средства ответчик по договору от ДД.ММ.ГГГГ приобрел земельную долю размером <данные изъяты> б/га. В нарушение п. 5 договора ответчик в 2017 г., не уведомив истца, произвел отчуждение выделенного в счет указанной земельной доли земельного участка третьему лицу, что является основанием наступления предусмотренной договором ответственности в виде возврата задатка в двойном размере и уплаты неустойки в сумме задатка.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истцом были изменены исковые требования, заявлено о взыскании с ФИО2 и ФИО5 солидарно 1650000 руб., в связи с чем определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5

Ответчик ФИО2 предъявил встречное исковое заявление о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.

В качестве оснований встречных требований указал на то, что общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав). Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся основанием иска, не удостоверенный нотариально, является ничтожной сделкой, с момента ее совершения, последствия которой ФИО2 просил применить, исходя из ст. 166 ч. 1 и ст. 167 ч. 1 ГК РФ. Сроки реституции (взыскания задатка) истцом также пропущены. ФИО2 просил применить последствия пропуска срока исковой давности к истребованию в порядке реституции задатка в порядке ст. 199 ГК РФ.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, его интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представлял ФИО1, который в заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, встречные исковые требования не признал.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, его интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представлял ФИО3, который в заседании на удовлетворении встречного иска настаивал, исковые требования ФИО4 не признал.

Ответчик ФИО5 в суд не явилась, представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ дала нотариально заверенное согласие мужу ФИО2 на покупку любых земельных паев. ДД.ММ.ГГГГ ответчик дала нотариально заверенное согласие мужу ФИО2 на продажу любых земельных паев. Ответчик не давала согласие на заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка (или земельной доли) от ДД.ММ.ГГГГ Согласие на продажу любых земельных паев от ДД.ММ.ГГГГ дано ранее предварительного договора купли-продажи земельного участка (либо земельной доли) от ДД.ММ.ГГГГ На период дачи согласия на продажу любых земельных паев от ДД.ММ.ГГГГ земельные доли не были приобретены ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, имеющееся согласие распространяется на сделки с тем имуществом, которое находилось в совместной собственности до ДД.ММ.ГГГГ и не распространяется на то имущество, которое оказалось в совместной собственности после ДД.ММ.ГГГГ По указанной причине ФИО5 не является как участником предварительного договора купли-продажи земельного участка (либо земельной доли) от ДД.ММ.ГГГГ, так и участником договора №/С купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и не может быть ответчиком по делу. В иске просила отказать, удовлетворить встречный иск.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен предварительный договор, согласно пункту 2 которого стороны обязуются заключить в будущем один из следующих договоров по выбору покупателя: купли-продажи «Земельного участка» – в течение 10 дней со дня выдачи документов о государственной регистрации права собственности продавца на него после выделения в натуре («Основной договор»); либо купли-продажи «Земельной доли» в течение 10 дней со дня возникновения у покупателя права на приобретения земельной доли не выделенной в натуре («Альтернативный основной договор»), основные условия которого стороны определяют в предварительном договоре.

Под «Земельной долей» в рамках предварительного договора понимается совокупность долей в праве общей долевой собственности по 181 баллогектара каждая на земельный участок сельскохозяйственного назначения АОЗТ «Волошовское» <адрес>, кадастровый №, приобретенных Продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у следующих лиц: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16

По условиям предварительного договора «Земельный участок» - земельный участок, который будет образован путем выделения в натуре в счет «Земельной доли» в целях прекращения права общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения АОЗТ «Волошовское».

Пунктом 4.1 предварительного договора установлено, что покупатель обязуется выплатить продавцу при подписании договора задаток, обеспечивающий заключение основного договора, который засчитывается в счет уплаты соответствующей части цены «Земельного участка» или полной цены «Земельной доли».

В соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора продавец взял на себя обязательства: после получения задатка в полном объеме выдать на имена указанных покупателем лиц все необходимые доверенности с правом передоверия, обеспечивающие возможность выделения «Земельного участка» в натуре, его кадастрового учета, а также возможность заключения Основного или Альтернативного основного договора от имени продавца после получения и соответствующих денежных средств; представления продавца при государственной регистрации права собственности, перехода и прекращения права собственности продавца на «Земельный участок»; с правом продажи «Земельной доли» и «Земельного участка» по своему усмотрению и получения соответствующих денежных средств, оформления и получения всех необходимых документов в ходе выделения в натуре «Земельного участка»; подписания уведомления о предстоящей продаже в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, имеющий преимущественное право покупки, и получения ответа на такое уведомление (в т.ч. дополнительную доверенность на все указанные полномочия с полными сведениями о «Земельном участке» после его кадастрового учета); не отменять указанные доверенности в течение всего срока их действия и возобновлять их по истечении такого срока; а также предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу доли в праве собственности на «Земельный участок» либо заявление о семейном положении в случае, если продавец в зарегистрированном браке не состоит.

Пунктом 5 предварительного договора определено, что в случае нарушения продавцом любого из обязательств, предусмотренного п. 4.2, препятствующего заключению Основного или Альтернативного основного договора на условиях предварительного договора, либо иного препятствия/уклонения им от заключения такого договора, а равно продажи «Земельной доли» другому лицу без письменного согласия покупателя, он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ), уплатить неустойку в сумме задатка, а также возместить покупателю все убытки в полном объеме сверх неустойки, в том числе затраты на выделение и упущенную выгоду, исходя из рыночной цены «Земельного участка» или «Земельной доли» на момент рассмотрения спора.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 заполнена расписка о получении от ФИО4 550000 руб. за земельную долю (за земельный участок) в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка (либо земельной доли) от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (продавцами) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельной доли между участниками общей долевой собственности, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил 11 долей в праве общей долевой собственности в размере 1991 баллогектар на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – весь участок; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; площадь <данные изъяты> кв.м, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

В процессе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 проведены работы по выделению земельных участков в натуре, и в дальнейшем сформированные участки проданы ФИО17:

- земельный участок площадью <данные изъяты>

<данные изъяты>

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действующей на момент заключения спорного предварительного договора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из пункта 2 предварительного договора стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем один из следующих договоров по выбору покупателя: купли-продажи «Земельного участка» – в течение 10 дней со дня выдачи документов о государственной регистрации права собственности продавца на него после выделения в натуре («Основной договор»); либо купли-продажи «Земельной доли» в течение 10 дней со дня возникновения у покупателя права на приобретения земельной доли не выделенной в натуре («Альтернативный основной договор»).

Согласно объяснениям представителя истца, данным в судебном заседании, ФИО4 был заинтересован в приобретении выделенных земельных участков, при этом в письменном виде о произведенном им выборе основного договора к ФИО2 не обращался.

В связи с выделением в натуре земельных участков в 2017 г. у ФИО2 прекратилось право общей долевой собственности на земельный участок, в связи с чем стало невозможным заключение с ФИО4 договора купли-продажи «Земельной доли», даже при возникновении у ФИО4 права на приобретения такой доли.

Поскольку в соответствии с условиями предварительного договора срок для заключения основного договора был установлен – в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на выделенные в натуре земельные участки, при этом в указанный срок основной договор между сторонами заключен не был, ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными.

Так как предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены, при этом судом установлен факт получения ФИО2 от ФИО4 денежных средств в размере 550000 руб., а также установлено обстоятельство незаключения основного договора купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок, данные обстоятельства в их совокупности указывают на наличие в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика ФИО2 обязанности возвратить денежные средства в размере 550000 руб. ФИО4 как неосновательное обогащение.

Довод представителя ответчика о том, что расписка без подписи ФИО2, не является подтверждением получения денежных средств, суд полагает несостоятельным.

Из буквального толкования текста расписки, заполненной ответчиком ФИО2, следует, что ФИО2 подтверждает получение денежных средств, при этом, расписка заполнена лично ФИО2, в расписке указаны фамилия имя отчество получателя денежных средств, оригинал расписки находится у истца, что в совокупности суд расценивает в качестве подтверждения передачи денежных средств от ФИО4ФИО2

Требования о взыскании задатка в двойном размере в части взыскания 550000 руб. и неустойки в размере задатка 550000 руб. суд полагает необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В пункте 5 предварительного договора стороны оговорили, что в случае нарушения ФИО2 любого из обязательств, предусмотренного п. 4.2, препятствующего заключению Основного или Альтернативного основного договора на условиях предварительного договора, либо иного препятствия/уклонения им заключению такого договора, а равно продажи «Земельной доли» другому лицу без письменного согласия покупателя, он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ), уплатить неустойку в сумме задатка.

Принимая во внимание, что ФИО2 «Земельную долю» (совокупность долей в праве общей долевой собственности по <данные изъяты> каждая на земельный участок сельскохозяйственного назначения АОЗТ «Волошовское» <адрес>, кадастровый №, приобретенных Продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у следующих лиц: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16) другому лицу без согласия ФИО4 не продавал, учитывая, что ни со стороны истца ФИО18, ни со стороны ответчика ФИО2 в пределах установленного предварительным договором срока не совершались действия, направленные на заключение основного договора, суд полагает, что неправомерно возлагать ответственность, предусмотренную предварительным договором, за неисполнение договора на ответчика ФИО2, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере и неустойки в размере задатка.

Ответчиком ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности к исковым требованиям ФИО4

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что поскольку в предварительном договоре стороны определили срок заключения основного договора: купли-продажи «Земельного участка» – в течение 10 дней со дня выдачи документов о государственной регистрации права собственности продавца на него после выделения в натуре («Основной договор»); либо купли-продажи «Земельной доли» в течение 10 дней со дня возникновения у покупателя права на приобретения земельной доли не выделенной в натуре («Альтернативный основной договор», учитывая, что право собственности на последний из выделенных земельных участков возникло у ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление направлено в адрес суда почтой ДД.ММ.ГГГГ, установленный законом сроком исковой давности для защиты нарушенного права истцом не пропущен.

Правовых оснований для взыскания денежных средств сФИО5 суд не находит, поскольку ФИО5 стороной по заключенному договору является, обязательств, предусмотренных условиями договора, на себя не принимала.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора ФИО2 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке, само по себе не может служить достаточным основанием для возложения на ФИО5 обязанности по возврату денежных средств, как на сторону по заключенному договору.

Во встречном иске ФИО2 просит признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, не удостоверенный нотариально, ничтожной сделкой.

Пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Поскольку статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, действующей на момент заключения предварительного договора), не было предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований по заявленным основаниям отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку заявленные исковые требования удовлетворены частично (33,33%), с ответчика ФИО2 в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию 5482 руб. 79 коп. (16450 руб.х33,33%).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о взыскании задатка, неустойки — удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 550000 руб., в счет возмещения расходов государственной пошлины - 5482 руб. 79 коп.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО4 — отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании предварительного договора недействительным — отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 30 июля 2019 г.

Председательствующий: