Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Стрелковой С.Г., ответчика Макарова В.А., представителя ответчика Макарова - Возженникова А.В., представителей ответчиков Астраханцевой С.В., Астафьева С.В., Шипицына В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Макарову В.А., Макаровой С.В., ООО «Тауер Плюс», ОАО «Стройиндустрия», ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, признании сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) обратилось в суд с иском к Макарову В.А., Макаровой С.В., ООО «Тауер Плюс», ОАО «Стройиндустрия», ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, признании сделок недействительными, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ЗАО) в лице дополнительного офиса «Административный» филиала № ВТБ 24 (ЗАО) и Макаров В.А. заключили кредитный договор №. Приказом Президента - Председателя Правления Банка ВТБ 24 (ЗАО) № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ Филиал № Банка ВТБ 24 (ЗАО) преобразован в формат операционного офиса с наименованием Операционный офис «Пермский» Филиала № Банка ВТБ 24 (ЗАО) в . По условиям кредитного договора банк предоставил заемщику кредит на следующих условиях: сумма кредита - ; срок кредита - 302 месяца с даты, следующей за датой предоставления кредита; процентная ставка - 15, 2 процента годовых. Целевое использование кредита: оплата заемщиком права на получение в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме, находящемся по строительному адресу: , жилое помещение №, состоящей из 1 (одной жилой комнаты), общей (проектной) площадью 50,6 кв.., жилой площадью 44, 1 кв.., площадью веранд (балконов) 6,5 кв.м., 16 этаж. В обеспечение своевременного и полного возврата кредита по кредитному договору были заключены: Договор о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Макаровым В.А. Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Макаровой С.В. По условиям заключенного кредитного договора кредит в размере был зачислен на текущий счет заемщика №, что подтверждается выпиской по лицевому счету за ДД.ММ.ГГГГ год - ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, банк в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства. Заемщик обязался производить погашение кредита и процентов за пользование им путем осуществления аннуитетных платежей в порядке, предусмотренном п. 4.3. кредитного договора. Начиная с января 2009 года заемщик аннуитетные платежи в счёт погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом не производил, в связи с чем Банк выставил в адрес заемщика залогодателя и поручителя требование о досрочном погашении задолженности до ДД.ММ.ГГГГ. В установленные сроки задолженность погашена не была. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности Макарова В.А. по кредитному договору составляет , в том числе остаток ссудой задолженности (основной долг) - ; плановые проценты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - ; пени по просроченному долгу - ; пени по просроченным процентам - . Принимая во внимание размер задолженности по кредитному договору, а также срок просрочки, считают, что допущенное нарушение заемщиком условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком и Макаровым В.А. был заключен Договор о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога по данному Договору о залоге прав требования являются: права требования на получение в собственность квартиры по строительному адресу: , жилое помещение №. Просят суд расторгнуть кредитный договор, взыскать солидарно задолженность по кредитному договору с Макарова В.А. и Макаровой С.В., обратить взыскание на предмет залога, определив начальную продажную цену объекта залога согласно Отчету ООО «Межрегионального земельного центра» № от ДД.ММ.ГГГГ в размере .

ДД.ММ.ГГГГ истцом Банком ВТБ 24 (ЗАО) представлено уточненное исковое заявление, согласно которому исковые требования дополнены требованиями о признании недействительными сделок по следующим основаниям. Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на квартиру, расположенную по адресу: , в настоящее время зарегистрировано за ООО «Тауер Плюс» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплексного многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенного между ОАО «Стройиндустрия» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», Договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» и ООО «Тауер Плюс», Акта об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 6.7 договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенным между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А., ОАО «Стройиндустрия» было поставлено в известность о том, что права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на получение жилого помещения (апартаментов), указанного в приложении №, находятся в залоге у Банка ВТБ 24 (ЗАО). Таким образом, Макаров В.А. не имел права распоряжаться заложенным имуществом без согласия залогодержателя - Банка ВТБ 24 (ЗАО), а соответственно следующие сделки по распоряжению предметом залога являются ничтожными с момента их совершения: 1) соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенное между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А.; 2) дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенное между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А. Также просят учесть, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, в части прав требования на получение жилого помещения, был заключен ОАО «Стройиндустрия» (застройщиком) с ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» в период действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенного между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А., то есть ОАО «Стройиндустрия» не имело законных прав и полномочий по распоряжению указанными правами требования, соответственно договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, является недействительным в части прав требования на получение спорного жилого помещения. Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» и ООО «Тауер Плюс» договор уступки прав требования № в части прав требования на получение жилого помещения также является недействительным в силу его ничтожности, а также в силу недействительности в части договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, а также договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными в части прав требования на получение жилого помещения расположенного по адресу: , то данные сделки не влекут юридических последствий, в том числе возникновение права собственности на жилое помещение за ООО «Тауер Плюс», а соответственно государственная регистрация права собственности ООО «Тауер Плюс» на квартиру - студию назначение жилое, площадь объекта 43,4 кв.м., условный номер объекта №, адрес (местоположение) объекта: , является недействительной.

Представитель истца Стрелкова С.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в иске, согласно уточненному исковому заявлению, дополнив, что пунктом 6.7 Договора инвестирования предусмотрена также обязанность ОАО «Стройиндустрии» уведомить Банк о расторжении договора инвестирования.

Ответчик Макаров В.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, считает, что задолженность по кредитному договору должна быть погашена ОАО «Стройиндустрия», поскольку между ним и ОАО «Стройиндустрия» было подписано соглашение о расторжении договора инвестирования. Собственные денежные средства в размере ему возвращены ОАО «Стройиндустрия». Дополнительное соглашение об изменении объекта на квартиру № не подписывал, банку сообщил о том, что расторгает договор, о чем написал заявление, в банке ему не дали никакого ответа. Соглашение о признании договора действующим не подписывал. ДД.ММ.ГГГГ никаких дополнительных соглашений с ООО «Стройиндустрия» не подписывал.

Представитель ответчика Макарова В.А. - Возженников А.В., действующий на основании доверенности (том 2 л.д. 30), в судебном заседании поддержал доводы Макарова В.А.

Ответчица Макарова С.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Ранее в судебном заседании 16.02.2011 года пояснила, что в августе 2008 года она с мужем Макаровым В.А. решили приобрести квартиру в ОАО «Стройиндустрия», цена квартиры и проценты их устроили. Обратились в Пермский торговый дом недвижимости, где подготовили договор долевого участия в строительстве. С указанным договором обратились в Банк ВТБ 24, в котором им одобрили кредит, был подписан договор инвестирования с ОАО «Стройиндустрия». В ноябре 2008 года ответчики пришли посмотреть квартиру, приехали в компанию, в компании сказали, что там другой собственник и не пустили, после чего предложили квартиру на другом этаже. Данный вариант ответчиков не устроил, решили расторгнуть договор с ОАО «Стройиндустрия». Денежные средства в сумме рублей ОАО «Стройиндустрия» вернула обратно ответчикам, а остальные деньги должны были перечислить на ссудный счёт, открытый Банком, чего сделано не было. Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ с Банком ВТБ 24 (ЗАО) не расторгнут, так как денежные средства не перечислены в банк. Банк ВТБ 24 (ЗАО) о расторжении договора извещали, также представили в Банк соглашение о расторжении договора.

Представитель ответчика ОАО «Стройиндустрия» Астраханцева С.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что договор и дополнительное соглашение с Макаровым В.А. были подписаны. ОАО «Стройиндустрия» являлись участниками кредитного договора, заключенного между Банком ВТБ 24 и Макаровым В.А., являлись надлежащей стороной договора инвестирования. О расторжении договора Банк не уведомляли, так как считали, что это обязанность Макарова.

Представитель ответчиков ООО «Тауэр Плюс» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» Астафьев С.В., действующий по ордеру, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве. В письменном отзыве на исковое заявление (л.д.145-146) указывают, что требование истца в части обращения взыскания на предмет залога считают необоснованным. Собственником спорного жилого помещения является ООО «Тауер Плюс». Этот объект недвижимого имущества строился без привлечения денежных средств Банка ВТБ 24 (ЗАО), отношений между ООО «Тауер Плюс» и Банком никаких не было, следовательно, данное жилое помещение не может являться предметом залога. Предметом залога Банка по договору залога являлось право требования на получение в собственность квартиры, которые залогодатель приобретает после полной оплаты инвестиционной стоимости квартир, а не сама квартира. Более того, в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору инвестирования денежных средств, заключенному между заемщиком Макаровым В.А. и ОАО «Стройиндустрия», согласно условиям которого было изменено помещение, а именно: вместо квартиры №, стороны установили, что денежные средства перечисляются за квартиру №, расположенную в этом же доме. Таким образом, квартира № не может считаться находящейся в залоге у Банка, так как за неё была уплачена полная стоимость и не оформлено право собственности Макарова В.А., значит на неё не может быть обращено взыскание.

Представитель ответчиков ООО «Тауер Плюс» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» Шипицын В.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласился по доводам, изложенным представителем Астафьевым С.В.

Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещались.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Макаровым В.А. заключён кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил заёмщику кредит в сумме сроком на 302 месяца с процентной ставкой 15, 2 процента годовых в целях оплаты заёмщиком права на получение в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме, находящемся по строительному адресу: , жилое помещение № (л.д. 11 - 26). Из п. 4.3.7. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит в период времени не ранее 20 числа и не позднее 17 часов 30 минут 28 числа (обе даты включительно) каждого календарного месяца.

Согласно п. 4.3.9. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в последующие 300 месяцев заемщик производит аннуитетные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа, который составляет .

Факт исполнения своих обязательств Банком ВТБ 24 (ЗАО) по перечислению денежных средств в сумме рублей подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48).

В судебном заседании установлено, что начиная с января 2009 года заемщик платежи в счет погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитом не производит, что в судебном заседании ответчиком Макаровым не оспаривалось.

В соответствии с п. 5.4.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в адрес ответчиков Макарова В.А., Макаровой С.В. было направлено требование о досрочном истребовании задолженности (л.д. 76 - 77) и уведомление о досрочном истребовании задолженности (л.д. 78-79).

Согласно представленному Банком расчёту задолженность Макарова В.А. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет , в том числе остаток основного долга - ; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ; пени по просроченному долгу в размере ; пени по просроченным процентам в размере . Представленный расчет задолженности ответчиком Макаровым не оспорен.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в результате неисполнения обязательств заемщиком банк в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении соглашения, то есть нарушение условий договора является существенным, при указанных обстоятельствах требование истца о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банком ВТБ 24 (ЗАО) Макаровым В.А. подлежит удовлетворению.

По правилам ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В судебном заседании установлено, что в целях обеспечения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и уплаты процентов за его пользование был оформлен договоры поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Макаровой Снежанной Васильевной (л.д.27 - 35).

Пунктом 2.1. договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что поручитель принимает на себя обязательство отвечать солидарно с заемщиком перед кредитором на условиях в соответствии с договором поручительства за исполнение обязательств по кредитному договору. Поручитель обязуется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору нести ответственность перед кредитором солидарно с заемщиком в сумме, равной сумме всех обязательств заемщика по кредитному договору, как в части исполнения обязательств по осуществлению ежемесячных платежей, так и в части исполнения обязательства по полному возврату кредита, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита.

На основании изложенного, суд считает, что требования о взыскании задолженности солидарно с Макарова В.А., Макаровой С.В. обоснованны, в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) с ответчиков Макарова В.А. и Макаровой С.В. подлежит взысканию солидарно задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме .

Доводы ответчика Макарова В.А. и его представителя о том, что ответственность за неисполнение условий кредитного договора должна наступить для ОАО «Стройиндустрия», суд считает несостоятельными, поскольку права и обязанности из кредитного договора, в частности, по выплате задолженности по договору, наступают для стороны в договоре, т.е. заемщика, а не застройщика по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч. 2 ст. 349 ГК РФ на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст. 1 Федерального Закона № 102 - ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 102 - ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального Закона № 102 - ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального Закона № 102 - ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 Федерального Закона № 102 - ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В судебном заседании установлено, что в целях обеспечения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и уплаты процентов за его пользование между Банком ВТБ 24 (ЗАО) (залогодержатель) и Макаровым В.А. (залогодатель) был оформлен договор о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залогодатель передает залогодержателю, а залогодержатель принимает от залогодателя в первичный залог права требования на получение в собственность квартиры по строительному адресу: , жилое помещение №, которые залогодатель приобретает после полной оплаты Инвестиционной стоимости в порядке и на условиях, указанных в Инвестиционном договоре (л.д. 36-41).

В соответствии с п. 3.1.3 договора о залоге прав требования от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязан не совершать действий, влекущих прекращение заложенных прав требования, сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в составе и объеме заложенных прав требования.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что права требования на получение в собственность квартиры передаются Макаровым В.А. банку в полном объеме в качестве обеспечения надлежащего исполнения всех обязательств залогодателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А. был заключён договор № о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, согласно которому застройщик и инвестор пришли к соглашению о реализации инвестиционного проекта совместного финансирования строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, расположенного по адресу: (л.д.106 - 109).

В соответствии со ст. 3.1.7 договора № о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Стройиндустрия» (застройщик) и Макаровым В.А. (инвестор) следует, что застройщик обязан уведомить банк обо всех изменениях, вносимых в настоящий Договор, в письменном виде в срок не позднее 5 рабочих дней до планируемой даты их внесения с направлением в адрес Банка соответствующего письма с уведомлением о вручении. В соответствии со ст. 6.6. указанного Договора уступка прав требования по Договору может быть осуществлена только с письменного согласия Банка. В соответствии со ст. 6.7. права требования по настоящему Договору будут считаться находящимися в залоге у Банка с момента их возникновения и до оформления права собственности Инвестора на Объект долевого строительства и регистрации ипотеки завершенного строительством Объекта в силу Федерального Закона от 16.07.1998 года № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в пользу Банка. При этом условиями договора установлено, что стороны при исполнении договора проявляют необходимую осмотрительность и добросовестность.

Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Стройиндустрия» и Макаров В.А. заключили соглашение о расторжении договора в связи с утратой сторонами интереса к исполнению данного договора. Денежные средства в размере , внесенные инвестором в соответствии с вышеуказанным договором подлежат возврату в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 200).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьёй 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку согласие Банка при расторжении договора в нарушение ст. 346 ГК РФ, а также ст. 37 Федерального Закона № 102 - ФЗ «Об ипотеке» не получено, то соглашение от ДД.ММ.ГГГГ совершено в нарушение действующего законодательства, в силу чего является ничтожным. Доказательств получения согласия Банка на расторжение договора ответчиками не представлено.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора…

В период действия договора долевого участия в строительстве, заключенного между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А., ОАО «Стройиндустрия» ДД.ММ.ГГГГ на один и тот же объект строительства был заключен договор № о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, с ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», в том числе долевого участия в строительстве квартиры , согласно приложению № к договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» и ООО «Тауер Плюс» заключен договор № уступки права требования передачи в собственность объектов недвижимости, в том числе квартиры .

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что заключение договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком между ОАО «Стройиндустрия» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», противоречит нормам действующего законодательства, в частности ст. 432 ГК РФ, поскольку договор заключен в период действия договора № о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А., т.е. на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ право требования объекта недвижимости по адресу принадлежало Макарову В.А., в связи с чем у ОАО «Стройиндустрия» отсутствовали законные основания передавать права требования указанного объекта третьему лицу. Учитывая изложенное, договор от ДД.ММ.ГГГГ в части финансирования долевого участия в строительстве квартиры подлежит признанию недействительным в силу ничтожности.

Учитывая, что договор от ДД.ММ.ГГГГ недействителен в части финансирования долевого участия в строительстве квартиры , у ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» отсутствовали права на совершение переуступки права требования указанной квартиры ООО «Тауер Плюс». Следовательно, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ в части уступки ООО «Тауер Плюс» права требования в собственность квартиры является недействительным.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А. заключено соглашение, согласно которому стороны признали соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком недействительным в силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ (л.д.201).

В судебном заседании Макаров В.А. отрицает обстоятельство подписания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о признании договора инвестирования действующим и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования долевого участия в строительстве об изменении объекта финансирования. Указанные доводы Макарова В.А. подтверждаются заключением судебной почерковедческой экспертизы, согласно выводам которой установлено, что подписи от имени Макарова В.А., расположенные в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в строке справа от слов: «В.А.Макаров», и подписи в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, расположенные на втором листе в строке от слов: «Макаров В.А.», выполнены не Макаровым В.А..

Свидетель ФИО11 в судебном заседании пояснил, что работал в ООО «Стройиндустрия», занимался заключением договоров долевого участия в финансировании строительства, в частности, заключением договора с Макаровым В.А., также вопросами, касающимися договора с Макаровым занимался и другой специалист. Ему известно, что согласия Банка ВТБ 24 (ЗАО) на расторжение договора с Макаровым не испрашивалось. Все изменения в заключаемые договоры подписывались сторонами, вместе с тем со стороны застройщика не контролировалось подписание соглашений и договоров второй стороной, поскольку документы выдавали инвесторам для изучения и затем инвесторы в случае подписания привозили экземпляры документов, подпись со стороны ОАО «Стройиндустрия» всегда ставилась в последнюю очередь.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами…

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ подписано не лицом, совершающим сделку, т.е. Макаровым В.А., а другим лицом, в связи с чем данное соглашение ничтожно, как не соответствующее требованиям закона.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд считает, что требования истца о признании недействительными соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении объекта инвестирования, договор от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства в части финансирования строительства квартиры , договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования в собственность квартиры , подлежат удовлетворению. При этом необходимо учесть, что в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. С учетом признания сделок недействительными, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок по требованию истца, в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО «Тауэр Плюс» на квартиру - студию №, по адресу .

Также удовлетворению подлежит требование истца об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Договором о залоге права требования № от ДД.ММ.ГГГГ - право требования на получение в собственность квартиры по адресу: , жилое помещение №. Поскольку в настоящее время объект недвижимости строительством завершен, взыскание необходимо обратить на завершенный объект недвижимости.

Доводы ответчиков ООО «Тауер Плюс» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» о том, что по договору залога предметом залога являются только права требования, в связи с чем взыскание не может быть обращено на сам объект недвижимости, суд считает несостоятельными, поскольку права требования на получение жилого помещения и оформления его в собственность возникло у Макарова В.А. после исполнения обязательств по оплате по договору долевого участия в строительстве, права требования квартиры в собственность являются имущественными и подразумевают получение в собственность завершенного строительством объекта - квартиры по окончании строительства, в связи с чем и производится оплата указанного имущества. Таким образом, обращение взыскания на право требования, а в последующем и на объект недвижимого имущества обоснованны и законны.

Согласно представленному Банком ВТБ 24 (ЗАО) Отчёту № об оценке объекта жилого помещения, расположенного по адресу: , жилое помещение № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет (л.д. 118-123). Ответчиками представленный отчет не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд считает, что начальную продажную стоимость предмета залога следует определить исходя из рыночной стоимости объекта в размере , определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Учитывая, что судом принимается решение об удовлетворении заявленных исковых требований Банка ВТБ 24 (ЗАО), в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований: с Макарова В.А., Макаровой С.В. по , с ОАО «Стройиндустрия», ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина, ООО «Тауэр Плюс» по .

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и Макаровым В.А..

Взыскать с Макарова В.А., Макаровой С.В. солидарно в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору в общей сумме : в том числе остаток основного долга - ., проценты за пользование кредитом на ДД.ММ.ГГГГ в размере ., пени по просроченному долгу в размере ., пени по просроченным процентам в размере .

Взыскать с Макарова В.А., Макаровой С.В. в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины по с каждого.

Обратить взыскание на предмет залога в соответствии с Договором о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ - право требования на получение в собственность квартиры по адресу , жилое помещение №, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере .

Признать недействительным в силу ничтожности соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенное между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А..

Признать недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенное между ОАО «Стройиндустрия» и Макаровым В.А..

Признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в финансировании строительства комплекса многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, заключенный между ОАО «Стройиндустрия» и ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина», в части прав требования на получение жилого помещения № в .

Признать недействительным договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина» и ООО «Тауер Плюс», в части права требования передачи в собственность жилого помещения № в .

Взыскать с ОАО «Стройиндустрия», ООО «Гостинично - административный комплекс «Жемчужина, ООО «Тауэр Плюс» в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины по с каждого.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО «Тауэр Плюс» на квартиру - студию №, по адресу .

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение 10 дней со дня составления мотивированной части решения (дата составления мотивированной части решения 10 марта 2011 года).

Председательствующий судья : подпись. В.С.Хасанова

Секретарь :