Гражданский кодекс часть 1

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 и Товариществу собственников жилья «Цюрупы – 36А» о признании недействительными решений внеочередного общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» от ДД.ММ.ГГГГ, инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора передачи в собственность от 15.04.2013г.,

по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО4 к ФИО1 и Товариществу собственников жилья «Цюрупы – 36А» о признании недействительными решений внеочередного общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» от ДД.ММ.ГГГГ, инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 с требованием о признании права собственности на помещения №№, 50, 51, 54, 55, 56 площадью 51,1 кв.м., кадастровый №, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> (литер А) по <адрес> г. Уфы.

В обоснование своих требований, с последующими уточнениями, истец указал, что между ним (инвестором) и ТСЖ «Цюрупы – 36А» (заказчиком) заключен инвестиционный договор от 25.08.2012г., предметом которого являлось инвестирование ремонта вспомогательных помещений общего имущества – комнат №№а, 13а, 14, 15а, 16, 17 общей площадью 51,4 кв.м., расположенных на первом этаже вышеуказанного дома.Указанный договор заключен в соответствии с Решением общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» от ДД.ММ.ГГГГ, протокол №. По инвестиционному договору инвестор осуществил финансирование ремонтных работ на общую сумму 200 000 рублей, тем самым выполнив условия инвестиционного договора, что подтверждается актом о реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.6.1.7 договора заказчик обязался передать в собственность инвестору отремонтированное помещение в течение тридцати дней с момента подписания акта о реализации инвестиционного договора.

В соответствии с договором передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Цюрупы – 36А» передало в собственность ФИО1 помещение №№, 50, 51, 54, 55, 56 (предыдущие №№а, 13а, 14, 15а, 16, 17) общей площадью 51,4 кв.м., расположенные на первом этаже дома по <адрес> (литер А). Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.6 указанного договора Сторона-2 (ФИО1) приобретает право собственности на указанное помещение с момента государственной регистрации договора и внесения записи в ЕГРП. Истец указывает, что согласно данным технической инвентаризации, вышеуказанное вспомогательное помещение – квартира имеет №а, что подтверждается техническим паспортом от 15.05.2013г., инвентаризационный №. Ранее общая площадь помещения составляла 51,4 кв.м., но по результатам последней технической инвентаризации и при постановке на кадастровый учет общая площадь помещения был уточнена и в настоящее время составляет 51,1 кв.м. В связи с этим сторонами инвестиционного договора от 25.08.2012г. заключено дополнительное соглашение в целях внесения изменений в договор передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ

01.04.2014г. ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с заявлением о государственной регистрации права на вышеуказанное помещение.

09.09.2014г. Управлением отказано в осуществлении данной регистрации по причине непредставлениядокументов технического учета на данное помещение и помещения общего имущества в доме, правоустанавливающих документов ТСЖ «Цюрупы–36А» на отчуждаемое помещение, учредительных документов ТСЖ, заявления ТСЖ на регистрацию перехода права и документа по уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности ТСЖ в сумме 15 000 рублей.

Требования Росреестра истец не может выполнить по объективным причинам, а именно, ввиду отсутствия у ТСЖ средств на банковском счету и начале процедуры ликвидации ТСЖ, как юридического лица. Истцом, как инвестором по указанному договору инвестирования, обязательства выполнены в полном объеме на сумму более чем на 45 000 рублей, жилое помещение отремонтировано и сформировано за его счет, что подтверждается представленными им документами о приобретении строительных материалов.

Одновременно, в исковом заявлении истец указывает, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется жилым помещением, как собственным недвижимым имуществом, в течение более чем пятнадцати лет, в связи с чем считает возможным признатьза ним право собственности на это помещение по приобретательной давности.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком ФИО2 было предъявлено встречное исковое заявление, с последующими уочнениями, к ФИО1 и ТСЖ «Цюрупы – 36А» о признании недействительными инвестиционного договора от 25.08.2012г. и договора передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, а также решений общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» (протокол № от 15.07.2012г.), послуживших основанием для их заключения.

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что он является сособственником <адрес>, общей площадью 129 кв.м. в доме по <адрес> (литер А), при этом ему суммарно принадлежит 315/600 в праве собственности на указанную квартиру, в связи с чем он полагает, что заключение сделок по распоряжению данным имуществом или его частью напрямую затрагивает его права, считает, что инвестиционный договор от 25.08.2012г. противоречит положениям законодательства об инвестиционной деятельности, что ТСЖ «Цюрупы – 36А» не обладает правом собственности на спорное помещение и не вправе распоряжаться им путем передачи его по владение и пользование третьим лицам, а также отчуждать его. Не обладает ТСЖ и правомочиями распоряжаться спорным помещением в качестве общего имущества в многоквартирном доме, такие действия нарушают права собственников помещений в доме, не являющихся членами ТСЖ, что означает недействительностьрешений общего собрания членов ТСЖ. Считает, что в отсутствие зарегистрированного права собственности у лица, передавшего имущество в собственность другой стороне, иск этой стороны о признании права собственности на данное имущество не подлежит удовлетворению. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Указывает, что иск заявлен к ненадлежащим ответчикам, так как ответчиком по спору об имуществе, переданному по договору, должна являться сторона этого договора, передавшая данное имущество другой стороне. Также считает безосновательным довод истца о возможности признания за ним права собственности на спорное помещение по приобретательной давности ввиду отсутствия факта бездоговорного владения истцом этим помещением. Полагает, что указание спорного жилого помещения в инвестиционном договоре в качестве вспомогательных помещений общего имущества в многоквартирном доме противоречит положениям жилищного законодательства. Ссылается на противоречие доводов истца обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу. Считает, что оба вышеуказанных договора должны быть признаны судом недействительными в форме ничтожности ввиду не соответствия их требованиям закона и направленности на отчуждение чужого имущества, а также по причине их мнимости.

Впоследствии третьим лицомФИО4 также предъявлено к ФИО1 и ТСЖ «Цюрупы – 36А» исковое заявление, с последующими уточнениями, с требованиями о признании недействительными вышеуказанных договоров и решений общего собрания ТСЖ от 15.07.2012г.

В судебном заседании истец и представитель ответчика ТСЖ «Цюрупы – 36А» ФИО1,представитель истцаФИО7 просили суд удовлетворить первоначальный иск в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2 и иска ФИО4При этом ФИО1 заявлено о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковФИО2 и ФИО4 вследствие пропуска имиустановленного Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) шестимесячного срока исковой давности на обжалование решений общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А», изложенных в протоколе № от 15.07.2012г.Также ФИО1 пояснил суду, что он более пятнадцати летзарегистрирован и проживает в спорном помещении – <адрес>, лишь позднее переименованной в <адрес>, что подтверждается оплаченными им квитанциями по уплате коммунальных услуг, начисленными по данной квартире, и штампом в его паспорте о регистрации в этой квартире по постоянному месту жительства.

Представитель ответчикаФИО2 и третьего лицаФИО4ФИО8поддержал исковые требования своих доверителей в полном объеме и просил суд отказать в удовлетворении иска ФИО1 С заявлением ФИО1 о пропускеФИО2 и ФИО4 шестимесячного срока исковой давности на обжалование решений общего собрания ТСЖ не согласился, сославшись на применение к данному спору общего трехлетнего срока исковой давности, согласно Гражданскому кодексу РФ, который не истек на момент подачи его доверителями исков в суд. При этом сослался на непредставление ФИО1 доказательств, подтверждающих факт ознакомления ФИО2 и ФИО4 с содержанием протокола№ от 15.07.2012г. и истечения срока исковой давности, в нарушение требованийст.56 ГПК РФ и ст.200 ГК РФ. Указанным представителем также заявлено, что истец намеренно пытается ввести суд в заблуждение относительно действительного места постоянного проживания, которым является другое жилое помещение – <адрес>, находящаяся в том же доме, что и спорное помещение.

Представитель третьего лица Администрации ГО г. Уфа РБ ФИО9 просил искиФИО2 и ФИО4 удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

ФИО2 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела без их участия.

До рассмотрения судом дела, ФИО1 было представлено суду письменное заявление ФИО3 о признании ею иска ФИО1

Согласно п.1 ст.53 ГПК РФ полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом. В соответствии со ст.54 ГПК РФ право представителя на совершение такого процессуального действия, как признание иска, должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.

ФИО1 не представлено суду надлежаще оформленной доверенности от ФИО3, которая предоставляла бы ему право представить в суд от ее имени заявление о признании иска. Данное заявление нотариально не удостоверено, оно не представлялось лично ФИО3 непосредственно суду или через канцелярию суда, что не позволяет суду удостовериться в подлинности ее подписи в этом заявлении.

На этом основании в принятии к рассмотрению представленного ФИО16 заявления о признании его иска, подписанного от имени ФИО3, судом отказано.

Согласно п.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Исходя из данной нормы, суд особо отмечает, что принятие судом заявления ФИО3 о признании иска привело бы к нарушению прав других собственников помещений в доме - ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО4, оспаривающих законность принятых ТСЖ «Цюрупы – 36А» решений исовершенных сделок по отчуждению спорного помещения в собственность ФИО1 При этом суд также учитывает, что ФИО3 является родной матерью ФИО1 и потому у суда имеются обоснованные сомнения в ее незаинтересованности в благоприятном для истца исходе дела. В то же время ФИО3 выступает в судебном процессе в качестве ответчика, чьи интересы в силу его процессуального положения объективно должны быть противопоставлены требованиям истца.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов гражданского дела, согласно представленному истцом протоколу № от 15.07.2012г. внеочередного общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: РБ, г.Уфа,<адрес> (литер А), членами ТСЖ «Цюрупы – 36А» единогласно приняты решения о проведении срочного текущего ремонта общего имущества в доме, привлечении в качестве инвестора по проведению данного ремонта ФИО1 и заключении с ним договора инвестирования. Членами ТСЖ признано за ФИО1 право пользования, владения и распоряжения жилым помещением 51,4 (<адрес>) на первом этаже дома, несение им бремени содержания, в связи с чем решено в качестве вознаграждения, после выполнения условий договора инвестирования, передать ему в собственность данное помещение (комнаты №№а, 13а, 14, 15а, 16, 17). При этом ФИО3 уполномочена на заключение с ФИО1 договоров инвестирования и передачи в собственность, подписание актов исполнения и передачи.

В соответствии с п.1.1 инвестиционного договора от 25.08.2012г. ТСЖ «Цюрупы – 36А» предоставило ФИО1 расположенные на первом этаже дома <адрес> (литер А) вспомогательные помещения общего имущества №№а, 13а, 14, 15а, 16, 17 общей площадью 51,4 кв.м для проведения ремонтных работ в соответствии с согласованным перечнем. Согласно п.п.1.1-1.4, 2.1, 2.2 договора инвестор (ФИО1) обязался финансировать проведение ремонтных работ в помещениях, постановку данных помещений на технический и кадастровый учет, обустройство придомовой территории на общую сумму инвестиций в 45 000 руб. Для выполнения указанных работ заказчик (ТСЖ «Цюрупы – 36А») обязался привлечь строительные организации (физических лиц) по согласованию с инвестором (п.4.1 договора). После завершения выполнения указанных работ стороны обязались подписать акт о реализации инвестиционного договора (п.3.2 договора). В результате исполнения инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права на указанное в п.1.1 договора помещение путем передачи его заказчиком в собственность инвестору (п.п. 5.1, 5.2 договора). Сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора от 25.02.2013г., в котором подтверждено полное исполнение инвестором обязательств по финансированию работ на сумму 45 000 руб. и выполнение заказчиком всех предусмотренных договором работ. На основании инвестиционного договора сторонами подписан договор передачи в собственность от 15.04.2013г. и акт приема-передачи от 15.04.2013г., согласно которым ФИО1 передано в собственность жилое помещение №№, 50, 51, 54, 55, 56 (предыдущие №№а, 13а, 14, 15а, 16, 17), общей площадью 51,4 кв.м. Двумя дополнительными соглашениями от 15.05.2014г. к договору передачи в собственность от 15.04.2013г. сторонами уточнены общая площадь переданного по договору передачи в собственность жилого помещения, составляющая 51,1 кв.м., и указан его кадастровый №. Также до момента регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение ФИО3 предоставлено право пользования этим же помещением.Дополнительным соглашением от 15.05.2015г. одновременно в договор передачи в собственность от 15.04.2013г. и инвестиционный договор от 25.02.2013г. сторонами внесены изменения в отношении технических характеристик переданного жилого помещения: общая площадь помещения - 51,1 кв.м., номер помещения «11а» считать идентичным номеру «11», кадастровый номер помещения изменен на 02:55:010140:1366. Также изменен предмет инвестиционного договора: слова «ремонт вспомогательного помещения» заменены словами «ремонт жилого помещения». До момента регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение ему предоставлено право владеть, пользования и распоряжаться этим помещением, в том числе путем передачи в наем (пользование) третьим лицам.

В подтверждение своих затрат на ремонт спорного помещения ФИО1 представлены суду квитанции, накладные и товарные чеки об оплате строительных материалов. Также в подтверждение выполнения ремонтных работ по дому и работ по благоустройству придомовой территории представлен акт фотографирования от 25.09.2012г, подписанный ФИО3, ФИО10 и ФИО1 от себя лично и в качестве председателя ТСЖ «Цюрупы – 36А», с приложением фотографий.

В своих письменных возражениях на искиФИО2 и ФИО4ФИО1 изложил свою позицию относительно правового статуса спорного помещения и существа его договорных правоотношений с ТСЖ «Цюрупы – 36А» по поводу отчуждения ему в собственность этого помещения. ФИО1 указал, что ТСЖ «Цюрупы – 36А» обладает правомочиями по эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а потому имело право заключить договор инвестирования в ремонт помещения из состава общего имущества и в дальнейшем договор передачи помещения в собственность его фактическому владельцу ФИО1, как добросовестному собственнику помещений. Поэтому ФИО1 выступал в качестве инвестора текущего ремонта общего имущества. Проведение текущего ремонта помещения в доме не ведет к изменению его технических параметров и не является реконструкцией, а потому не требует получения согласия собственников помещения в качестве сособственников общего имущества. Текущий ремонт не требует получения такжеи разрешения на строительство (реконструкцию) согласно градостроительному законодательству. ФИО1 утверждает, что спорное помещение не является общим имуществом в доме, ссылаясь на установление этого факта решением Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. В то же время истец возражает против квалификации правового статуса спорного помещения как бесхозяйной вещи, как утверждают ФИО2,ФИО4 и Администрация ГО г.Уфа РБ, ссылающиеся на это же судебное решение.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом, если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, в том числе принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из анализа условий инвестиционного договора от 25.08.2012г. и договора передачи в собственность от 15.04.2013г. следует, что оба договора направлены на достижение одной цели.Инвестиционным договором предусмотрено выполнение за счет инвестора ремонтно-строительных работ, ведущих к улучшению качества внутренних конструкций помещения площадью 51,4 кв.м., именуемого как «вспомогательное помещение общего имущества»,и последующая передача его заказчиком в собственность инвестора, оплатившегостоимость этих работ, то есть возмездное отчуждение этого помещения. Договор передачи в собственность заключен во исполнение инвестиционного договора и направлен на отчуждение отремонтированного помещения его новому владельцу. То есть, это сделка заключенав целях переноса с заказчика на инвестора прав собственника помещения. Потому указанные договора являются юридически неразрывно связаны между собой как единая сделка-договор.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из данной нормы следует, что для разрешения спора, возникшего из договорных отношений, суд обязан определить, каким требованиям закона должна подчиняться оцениваемая сделка ина основании каких норм закона должен быть разрешен спор.

Согласно ст.1 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в т.ч., имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и(или) иной деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта. К инвестициям (капитальным вложения) относятся, в частности, инвестиции в основной капитал (основные средства), в т.ч. затраты на новое строительство, реконструкцию. Согласно п.1 ст.8 указанного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и(или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Следовательно,указанный законне осуществляет регулирования правоотношений между сторонами инвестиционного договора и их сущность необходимо определять на основании норм Гражданского кодекса РФ о соответствующих видах договоров и обязательств.

Для определения правовой природы инвестиционного договора от 25.08.2012г. суд считает необходимымучесть разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», поскольку они применимы и для случаев заключения договоров участия в инвестиционной деятельности лицами, не осуществляющими предпринимательскую деятельность.

В п.4 указанного Постановления Пленумом ВАС РФ дан следующий подход к юридической квалификации договоров, относящихся к инвестиционной деятельности:

«При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

… Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда натакого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».

Для случаев заключения сторонами договора подряда с дополнительными условиями, влекущими отчуждение объекта, в п.6 Постановления указано: «Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления».

Исходя из этих положений, инвестиционный договор от 25.08.2012г. в части условий о проведении за счет инвестора ремонтно-строительных работ в помещении заказчика, изготовлении и монтаже в интересах заказчика объектов благоустройства придомовой территории следует квалифицировать как договор подряда. Поэтомув этой части должен регулироваться нормами ГК о договоре подряда (строительного подряда). По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п.1 ст.702, п.1 ст.740 ГК РФ). Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат) (ст.ст.720, 753 ГК РФ).

В результате исполнения обязательств по инвестиционному договору от 25.08.2012г. истец (инвестор) осуществил финансирование ремонтных работ на сумму 45 000 рублей, постановку спорного помещения на кадастровый учет, в подтверждение чего сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора от 25.02.2013г.

Ввиду того, что инвестиционный договор от 25.08.2012г. предусматривает также отчуждение в будущем спорного помещения после проведения ремонтных работ в нем, в этой части договор должен регулироваться нормами ГК о договоре купле-продаже (с учетом его специальныхтребований кпорядку осуществления сделок с недвижимостью).

В то же время, по смыслу п.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путем его реконструкции, причем оно может быть осуществлено толькос согласия всех собственников помещений в данном доме. Так как предметом инвестиционного договора от 25.08.2012г. является ремонт помещения общего имущества в целях последующего его отчуждения в частную собственность инвестора, то его исполнение объективно ведет к уменьшению размера общего имущества в доме и фактически является реконструкцией отчуждаемого помещения, влекущей изменение его правового режима и функционального назначения.

В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ГсК РФ) для осуществления реконструкции объектов капитального строительства необходимо получить в уполномоченном органе разрешение на строительство. В случае реконструкции многоквартирного дома заявитель, кроме прочих документов, должен представить в указанный орган решение общего собрания собственников помещений, принятое в соответствии с жилищным законодательством, а если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества, то согласие всех собственников помещений (пп.6.2 п.7 ст.51 ГсК РФ).

Таким образом, инвестиционный договор от 25.08.12г. и заключенный в целях его исполнения договор передачи в собственность от 15.04.13г. являются единым смешанным договором, содержащим условия двух видов договоров: договора подряда на проведение реконструкции помещения общего имущества в многоквартирном доме и договора купли-продажи будущего объекта недвижимости. При отчуждении отремонтированного помещения стоимость выполненных за счет средств инвестора работ подлежит зачету в счет оплаты стоимости отчуждаемого ему помещения.Однозначным запретом, установленным законом для совершения такой сделки, является отсутствие согласия хотя бы одного из собственников помещений в доме на ее заключение и исполнение.

Вышеуказанная юридическая квалификация оспариваемых договоров устанавливает особые требования к правовому статусу заказчика, каковым позиционируется ТСЖ «Цюрупы – 36А» в данных договорах, и условиям заключения подобных договоров.

По смыслу п.2 ст.8, п.1 ст.131, п.1 ст.454, п.1 ст.551 ГК РФ для отчуждения по договору купли-продажи вещи покупателю продавец сам должен являться собственником этой вещи, причем для объектов недвижимости это право должно быть зарегистрировано в ЕГРП, а также необходимо осуществить еще и государственную регистрацию перехода права собственности на этот объект к покупателю. Отчуждаемый объект недвижимости, в том числе вновь созданный(реконструированный) в результате инвестиционной деятельности, не может быть сразу оформлен в собственность покупателя (инвестора), т.к. первичное право собственности всегда подлежит оформлению на продавца (заказчика).

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.п.1,2 ст.209 ГК РФ).

Таким образом, обязательным условием законностиобоих заключенных между ТСЖ «Цюрупы – 36А» и истцом договоровявляется условие принадлежности отчуждаемого спорного помещения ТСЖ «Цюрупы – 36А» на праве собственностидо его реконструкции, ремонта, либо нахождение этого помещения в составе общего имущества в доме <адрес> (литер А) и осуществление его реконструкции в соответствии сГсК РФ, причем исключительно с согласия всех собственников помещений в доме.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено суду документов, которые могли бы подтвердить принадлежность спорного помещения на праве собственности ТСЖ «Цюрупы–36А» как юридическому лицу. Причем, как сам истец и указывает в своем иске,согласно уведомлению Управления Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ№отсутствие правоустанавливающих документов ТСЖ «Цюрупы–36А» на отчуждаемое ФИО1 помещение явилось одним из оснований для отказа ему, как заявителю, в государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Само по себе отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на переданное покупателю недвижимое имущество не предоставляет покупателю права предъявить иск о признании своего права собственности на это имущество.

Согласно разъяснениям, даннымп.5 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №, а также п.п.59, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав покупатель, обязательство перед которым по договору купли-продажи не исполняет продавец, не вправе использовать такой вещно-правовой способ защиты нарушенного права как признание права, предусмотренный в ст.12 ГК РФ. Но этот покупатель вправе обратиться в суд с требованиями, вытекающими из существа договорных отношений с продавцом, вследствие чего иск покупателя будет иметь обязательственно-правовой характер. В частности, в случае неисполнения продавцом обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи в собственность покупателю, последний вправе предъявить в суде требование об исполнении данного обязательства (ст.398, п.1 ст.556 ГК РФ), а также в случае продажи недвижимого имущества - соединить его с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи (п.3 ст.551 ГК РФ).Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению норма п.3 ст.551 ГК РФ. Искио признании права могут быть удовлетворены только в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п.п.1 и 2 ст.6 данного ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Поскольку инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ и договор передачи в собственность от ДД.ММ.ГГГГ.между ТСЖ и ФИО1 заключены после вступления в силу вышеуказанного ФЗ, право собственности ФИО1 на спорное помещение не может считаться возникшим независимо от его регистрации, в связи с чем он не вправе предъявлять требование о признании за ним права собственности на это помещение на основании ст.12 ГК РФ.В связи с этимтребования ФИО1 в том виде, в котором они сформулированыи обоснованы в его исковом заявлении, следует считать ненадлежащим способом защиты права.

Кроме того, иск о понуждении исполнения договора купли-продажи должен быть подан к продавцу как контрагенту покупателя, а не к любым иным лицам, которые, по мнению покупателя, могли бы препятствовать ему приобрести право собственности на объект купли-продажи. В споре с такими лицами покупатель должен использовать иные способы защита права.

В настоящем деле ФИО1 иск предъявлен не к другой стороне инвестиционного договора и договора передачи в собственность - к ТСЖ «Цюрупы–36А», а к иным собственникам помещений в доме, не связанным с истцом договорными отношениями по поводу отчуждения спорного помещения. Следовательно, иск ФИО1 предъявлен к ненадлежащим ответчикам.

Согласно п.1 ст.41 ГПК РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску (п.2 ст.41 ГПК РФ).

В ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 не подавалось суду ходатайства о замене ненадлежащих ответчиковФИО2 и ФИО3 на надлежащего ответчика ТСЖ «Цюрупы–36А».

Также суд считает необходимым отметить, что в материалах дела имеется копия определения мирового судьи судебного участка № по Кировскому району <адрес>ФИО11 от 08.10.2013г. по делу №, которым, на основании ст.220 ГПК РФ,прекращено дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Цюрупы–36А» о признании права собственности на квартиру, в связи с отказом истца от иска. Мировым судьей разъяснено сторонам указанного спора, что в соответствии со ст.221 ГПК РФ после прекращения судом производства по делу повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Судом отклоняются доводы ФИО1 о том, что при заключении инвестиционного договора и договора передачи в собственность его сторонами не имелось ввиду отчуждение спорного помещения, как помещения общего имущества в доме, находящегося в силу закона (п.1 ст.36 ЖК РФ) в общей долевой собственности собственников помещений в доме, а отчуждение в качестве самостоятельного объекта права – жилого помещения, поскольку, исходя из буквального значения содержащихся в указанных договорах слов и выражений следует, что его стороны имели ввидуотчуждение спорного помещения именно в качестве «вспомогательного помещения общего имущества», причем ТСЖ «Цюрупы – 36А» указано в них как лицо, уполномоченное собственниками помещений в доме на совершение сделки отчуждения помещения из состава общего имущества.

Тот факт, что позднее дополнительным соглашением от 15.05.2014г. сторонами изложена новая редакция в п.1.1 инвестиционного договора от 25.08.2012г., согласно которой предмет договора был изменен и уже был сформулирован как «ремонт жилого помещения», не имеет правового значения, поскольку из содержания протокола № от 15.07.2012г. общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» следует, что назначение спорногопомещенияизначальнопредполагалось членами ТСЖ «Цюрупы – 36А» как помещение общего имущества в доме по <адрес> (литер А), нуждающегося в ремонте. Именно поэтому по решению общего собрания данное ТСЖ и было наделено полномочиями на заключение с ФИО1,в интересах членов ТСЖ,инвестиционного договора на ремонт спорного помещения.

Кроме того, в своих письменных возражениях на искиФИО2 и ФИО4 истецФИО1 первоначально указывает следующее: «На основании вышеизложенного ТСЖ «Цюрупы – 36А» имело право заключать договора по инвестированию в ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и в дальнейшем договор по передаче помещения в собственность его фактическому владельцу ФИО1, содействуя улучшению условий проживания добросовестного собственника помещений в доме». Однако впоследствии истцом были представлены суду дополнительные письменные возражения, в которых истцом был уже изменен правовой режим спорного помещения, указано, что спорное помещение никогда не являлось помещением общего имущества, а напротив, являлось самостоятельным объектом прав – жилым помещением.

Согласно п.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон.

В связи с этим, суд учитывает имеющиеся противоречиямежду доводами истца и содержанием представленных им же письменных доказательств по делу.

Согласно п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В решении Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. по делу № (вступило в законную силу 04.08.2015г.) установлен факт принятия общим собранием ТСЖ «Цюрупы – 36А» (протокол от 15.06.2014г.) решения, согласно которому жилое помещение площадью 51,1 кв.м, с кадастровым № в доме по <адрес> (литер А) было причислено к общему имуществу в данном доме и закреплено во владение, пользование и распоряжение за ФИО1 и ФИО3 Данные решения были признаны судом недействительными.

В настоящем деле ответчиком ФИО2 и третьим лицомФИО4 оспариваются принятые общим собранием ТСЖ «Цюрупы – 36А» решения, направленные уже не только на передачу во владение и пользование спорного помещения в виде общего имущества в многоквартирном доме, но и на его отчуждение в собственность истца, а также сами сделки по отчуждению. При этом они ссылаются на выводы, изложенные в решении Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. и имеющие преюдициальную силу для разрешения настоящего спора.

В частности, вуказанном решении (стр.37-38 Решения) судом сделан вывод, что в качестве одного из оснований для признания решений общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» незаконными признается отсутствие у этого ТСЖ правомочий на самостоятельное распоряжение общим имуществом в доме. Посредством создания ТСЖ собственники помещений-члены ТСЖ осуществляют свои правомочия по управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Но это не означает автоматическую передачу этому ТСЖ соответствующих правомочий собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Право ТСЖ на распоряжение общим имуществом ограничено правами собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, и без их согласия ТСЖ не вправе самостоятельно решать вопросы, касающиеся порядка использования общего имущества, в том числе передачи его в пользование третьим лицам. Согласно п.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст.36 ЖК РФ).Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом (п.1 ст.44 ЖК РФ). В соответствии с пп.3, 3.1 п.2 ст.44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами и определении лиц, уполномоченных от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания.Следовательно, ТСЖ не вправе самостоятельно распоряжаться общим имуществом в доме или его частью, в том числе путем передачи его в возмездное или безвозмездное пользование третьим лицам, если хотя бы один из собственников помещений в таком доме не является членом данного ТСЖ. При такой ситуации принятие легитимных решений о порядке пользования общим имуществом возможно исключительно на общем собрании собственников помещений.

Оспариваемыми в настоящем деле решениями общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» согласно протоколу № от 15.07.2012г. также предусмотрено намерение членов этого ТСЖ распорядиться спорным помещением в качестве общего имущества путем передачи его во владение и пользование ФИО1 Однако участвующие в деле лица – ФИО2, ФИО4 и Администрация ГО г.Уфа РБ, являющиеся собственниками помещений в доме по <адрес> (литер А), согласия на принятие указанных решений ТСЖ «Цюрупы – 36А» не давали. Обратногоистцом не доказано. Вследствие вышеуказанного данные решения ТСЖ являются незаконными.

Кроме того,в отношении решений и действий по отчуждению объекта общего имущества в доме суд приходит к выводу, чтотакое отчуждение прямо противоречит закону, вне зависимости от того, принималось ли общим собранием собственников помещений подобного решения или нет.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ, п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числепомещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Согласно п.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. В пп.1,2 п.4 ст.37 ЖК РФ и п.2 ст.290 ГК РФ установлен запрет собственнику помещения осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждать ее, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В соответствии с пп.7 п.1 ст.137 ЖК РФ ТСЖ вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ. Но общее имущество в многоквартирном доме в принципе не может принадлежать на праве собственности ТСЖ как юридическому лицу, так как имеет в силу закона совершенно иной правовой режим – режим общей долевой собственности собственников помещений.

Из протокола № от 15.07.2012г. следует, что члены ТСЖ «Цюрупы – 36А» решили произвести отчуждение спорного помещения в качестве помещения общего имущества после проведения в нем ФИО1 ремонта. Но ТСЖ «Цюрупы–36А» не имело права отчуждать спорное помещение и в том случае, если бы оно имело режим общего имущества в доме. В том числе ТСЖ не могло самостоятельно совершить действия по реконструкции такого помещения в целях формирования его в качестве самостоятельного объекта недвижимости или передавать его для ремонтно-строительных работ другому лицу без получения на то согласия собственников помещений в установленном законом порядке, то есть на основании решения общего собрания собственников.При этом даже в случае проведения реконструкции помещение из состава общего имущества, ставшее самостоятельным объектом недвижимости, по-прежнему оставалось бы в общей долевой собственности собственников помещений, но никак не могло перейти в собственность ТСЖ. Поэтому и отчуждение такого помещения могло состояться только по такомудоговору, в которой участниками являлись бы собственники помещенийсо множественностью лиц на стороне продавца (заказчика), но не ТСЖ.

Следовательно, решение ТСЖ «Цюрупы – 36А» от 15.07.2012г.в части, касающейся отчуждения спорного помещения с признанием за ним режима общего имущества в доме, противоречит вышеуказанным нормам закона, вследствие чего оно также является недействительным.

В то же время решением Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. установлены и иные обстоятельства, свидетельствующие о неправомерности решений и действий ТСЖ «Цюрупы – 36А» по распоряжению спорным помещением.

Согласно представленному истцом техпаспорту ГУП «Башземоценка» от 15.04.2013г. и кадастровому паспорту от 21.04.2014г. помещение общей площадью 51,1 кв.м. является жилым, в техпаспорте оно именуется как «<адрес>а». В вышеуказанном деле судом была дана оценка данным документам в качестве доказательств, опровергающих доводы ФИО1 о возможности отнесения этого помещения к общему имуществу в доме. Судом на основании сравнительного анализа норм п.3 ст.16, п.1 ст.17, п.1 ст.36 ЖК РФ, пп.(а) п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №, был сделан вывод, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. То есть к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения общего пользования, а квартиры всегда являются самостоятельными объектами недвижимости, служат для проживания в них граждан и не предназначены для обслуживания других помещений в доме, вследствие чего они не могут быть включены в состав общего имущества. Правильность данного вывода подтверждена и правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в его определении от 19.05.2009г. №в отношении существенных признаков общего имущества, указанных в ст.36 ЖК РФ, а именно:к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в частности, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир, и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. В указанном решении от 27.04.2015г. (стр.36-37) суд пришел к выводу, что <адрес> ни при каких обстоятельствах не могла быть отнесена к общему имуществу в доме, вследствие чего решение общего собрания ТСЖ о включении ее в состав общего имущества признано судом незаконным.

Основываясь на вышеуказанном, в соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФсуд в настоящем деле также приходит к выводу о незаконности решений ТСЖ «Цюрупы – 36А» от 15.07.2012г. по наделению спорного помещения статусом помещения общего имущества в доме и по распоряжению им в этом качестве.

Как следует из Решения Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. суд при определении правового статуса <адрес> пришел к следующему выводу (стр.37, 48 Решения). В виду отсутствия в ГУП «БТИ РБ» сведений о ранее возникших правах на помещения в составе <адрес> и в Управлении Росреестра по РБ сведений о зарегистрированных правах на них, а также сведений о внесении их в Реестр муниципального имущества ГО г.Уфа РБ, <адрес>, в соответствии с п.1 ст.225 ГК РФ, должна считаться бесхозяйной вещью, не имеющей собственника. В то же время, ЖК РФ или иной закон не предусматривает права собственников помещений на присоединение к общему имуществу объектов недвижимости лишь по тому основанию, что такие объекты могут не иметь собственника (собственник неизвестен) или собственник отказался от своего имущества. В соответствии с п.п.2,3 ст.225 ГК РФ право претендовать на такое недвижимое имущество является исключительной прерогативой органа местного самоуправления, на территории которого это имущество находится, с соблюдением процедуры учета этого имущества в качестве бесхозяйной недвижимой вещи и последующего признания на него судом права муниципальной собственности.

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ вышеуказанное обстоятельство обязательно для суда в настоящем деле и не может оспариваться истцом.

Установленное вышеуказанным решением судаданное обстоятельство свидетельствует об отсутствии законных правомочий на владение, пользование и распоряжение (в том числе на отчуждение) спорным помещением не только у ТСЖ «Цюрупы–36А», но и у самих собственников помещений в доме.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что решения ТСЖ «Цюрупы – 36А», выраженные в протоколе № от 15.07.2012г., направлены на создание видимости законности действий ТСЖ «Цюрупы–36А» пораспоряжению и отчуждению спорного помещения путем заключения между ТСЖ и истцом договоров. Отнесение этими решениями спорного помещения к общему имуществу в доме напрямую затрагивает права и законные интересы других собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, вследствие чего они вправе использовать такой способ защиты гражданских прав как признание недействительным решения собрания (ст.12 ГК РФ).

При этом суд отклоняет довод истца, что решения ТСЖ «Цюрупы–36А» обязательны для других собственников, не являющихся членами ТСЖ,и поэтому они не вправе оспаривать эти решения по следующим основаниям.

Согласно ст.143.1 ЖК РФ собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вправе получать от органов управления ТСЖ информацию о его деятельности, в том числе протоколы общих собраний членов ТСЖ, документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ, а также обжаловать в суде решения органов управления ТСЖ. Принятие общим собранием членов ТСЖ решений по управлению многоквартирным домом, в том числе по распоряжению общим имуществом без участия части собственников является основанием для оспаривания ими принятых ТСЖ решений.

Суд считает необоснованным и заявление истца о пропускеФИО2 и ФИО4 шестимесячного срока исковой давности на обжалование решений общего собрания ТСЖ от 15.07.2012г.

В соответствии с п.6 ст.46 ЖК РФсокращенный шестимесячный срок исковой давности подлежит применению в случаеобжалования (оспаривания) решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не решений общего собрания членов ТСЖ. Ответчиком и третьим лицом указанные решения ТСЖ «Цюрупы – 36А» оспариваются в соответствии с общей нормой ст.12 ГК РФ о защите гражданских прав путем признания недействительным решения собрания. Для таких требований действует трехлетний срок исковой давности согласно п.1 ст.196 ГК РФ. Данный срок для требований указанных лиц не истек.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Протокол № от 15.07.2012г. общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» был представлен ФИО1 на обозрение суду и участвующим в деле лицам только в ходе рассмотрения дела. Вследствие чего ФИО2 и ФИО4, уже предъявившие к этому моменту к ФИО1 ТСЖ «Цюрупы – 36А» иски о признании сделок недействительными, дополнили своиисковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, с включением в них требования о признании недействительными решений общего собрания ТСЖ от 15.07.2012г. В тоже время, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ФИО1 не представлено доказательств получения указанными лицами копии протокола № от 15.07.2012г. или ознакомления ими иным образом с его содержанием до возбуждения судом производства по иску ФИО1

Согласно данным в п.п.14, 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой (если исковое заявление было принято к производству) и на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита. В связи с этим срок исковой давности на оспаривание решений общего собрания ТСЖ от 15.07.2012г. в отношении исковых требований ФИО2 и ФИО4, предъявленных ими уже в ходе рассмотрения судом настоящего дела, не истек.

Вследствие недействительности решений общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А», содержащихся в протоколе № от 15.07.2012г., они не могли являться правовым основанием для заключения между ТСЖ «Цюрупы – 36А» и ФИО1 инвестиционного договора от 25.08.2012г. и договора передачи в собственность от 15.04.2013г.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Инвестиционный договор от 25.08.2012г. и договор передачи в собственность от 15.04.2013г. заключены в качестве заказчика (продавца) ТСЖ «Цюрупы–36А», не являющимся собственником спорного помещения, и не уполномоченным собственником данного помещения на совершение действий по ремонту и отчуждению этого помещения в собственность ФИО1 Между тем, потенциальным обладателем права собственности на спорное помещение в силу ст.225 ГК РФ может признаваться только муниципальное образование ГО г.Уфа РБ в качестве публичного собственника. Следовательно, эти договоры заключены в нарушение норм п.п.1, 2 ст.209 ГК РФ, закрепляющих правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом за его собственником. Согласно ст.ст.166, 168 ГК РФ оба указанных договора являются недействительными (ничтожными).

При этом суд отмечает такжекак явное несоответствие содержания указанных договоров правовой природе договора купли-продажи, так и заключение их сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.485, п.1 ст.486 ГК РФ).

Правоотношения, складывающиеся между сторонами договора купли-продажи, основаны на принципе возмездности и эквивалентности (в денежном или ином экономическом выражении) предоставляемого каждой из сторон другой стороне исполнения. В результате совершения сделки купли-продажи каждая из сторон этой сделки становится собственником переданного ей другой стороной имущества: продавец – денежных средств, иного имущества (исходя из условий сделки), а покупатель – проданной ему вещи.

Согласно условияминвестиционного договора от 25.08.2012г. объем инвестирования со стороны инвестора (ФИО1) предусмотрен на сумму всего 45 000 руб., которая явно несоразмерна рыночной стоимости спорного помещения площадью 51,1 кв.м.К тому же данная сумма не подлежала уплате по договору на счетзаказчика (ТСЖ «Цюрупы–36А»), а направлялась инвестором для оплаты ремонтных работ в спорном помещении. В результате выполнения этих работ отделка и внутриквартирное оборудование в качестве неотделимых улучшений отремонтированного спорного помещения поступали вместе с этим помещением в собственность инвестора. При этом заказчик не получал фактически никакого эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого помещения, а всю экономическую выгоду от исполнения обоих сделок получал исключительно инвестор. Таким образом, предусмотренное сторонами указанных договоров отчуждение спорного помещения противоречило существу договора купли-продажи, в том числе заключаемого в результате инвестиционной деятельности, так как являлось безвозмездным. А учитывая отсутствие у ТСЖ «Цюрупы–36А» права собственности на спорное помещение, его участие в обоих вышеуказанных договорах в качестве заказчика (продавца) призвано создать лишь видимость правомерного отчуждения спорного помещения в собственность истца. К тому же сам истец и является председателем этого ТСЖ. Кроме того, от имени ТСЖ «Цюрупы–36А» оба договора подписаны ФИО3, приходящейся истцу родной матерью. Ею же подписан, в качестве секретаря собрания, и протокол № от 15.07.2012г. На этом основании, суд критически оценивает вышеуказанные документы, представленные истцом в качестве доказательств наличия у него правовых оснований для приобретения в собственность спорного помещения в порядке исполнения указанных договоров.

При таких обстоятельствах суд не учитывает действия сторон вышеуказанных договоров, направленные на их исполнение (подписание передаточных актов, несение расходов на приобретение строительных материалов, обращение с заявлением в регистрирующий орган и т.д.), в качестве доказательств намерения сторон достичь того правового результата, который являлся бы целью этих действий в случае законности этих договоров.Напротив, вышеуказанное свидетельствует о том, что эти договоры заключены фиктивно и их стороны не намеревались их в реальности исполнять ввиду отсутствия на то правовых оснований.

В п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» в отношении подобных сделок дано следующее указание: «Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение».

Таким образом, инвестиционный договор от 25.08.2012г. и договор передачи в собственность от 15.04.2013г. содержат указанные в п.1 ст.170 ГК РФ признаки мнимых сделок, что также означает их недействительность в форме ничтожности.

Кроме того, сама по себе недействительность решений общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» от 15.07.2012г., во исполнение которых заключеныоба вышеуказанныхдоговора, является достаточным основанием для признания судом этих договоров недействительными.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В то же время, согласно п.3 ст.166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Для случаев оспаривания сделки лицом, не являющимся стороной этой сделки, в п.84 Постановления от 23.06.2015г. № установлено: «Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной».

ФИО2 и ФИО4 не являются сторонами оспариваемых ими договоров, и судом в ходе рассмотрения дела установлено наличие у них охраняемого законом интереса в признании этих договоров недействительными. В связи с этим эти лица вправе предъявлять требование о признании данных договоров недействительными без предъявления требования о применении последствий их недействительности (двухсторонней реституции).

Суд не применяет по своей инициативе на основании п.4 ст.166 ГК РФ последствия недействительности ничтожных сделок в отношении сторон оспариваемых договоров ввиду отсутствия их реального исполнения, выраженного в виде встречного представления сторонами друг другу денежных средств или иного имущества.

На основании вышеизложенного суд считает не подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о признании права собственности на спорное помещение, основанное на недействительном решении общего собрания членов ТСЖ и ничтожных сделках.

Судом также дана оценка доводам истцао необходимости признанииза ним права собственности на спорное помещение по другому основанию – по приобретательной давности.

Истец утверждает, что он непрерывно проживает в спорном помещении в качестве единственного имеющегося у него жилья на протяжении более чем пятнадцати лет. В подтверждение этого довода истцом представлены квитанции по оплате им коммунальных услуг, начисленные по <адрес> за отдельные периоды времени в 1998, 1999, 2000, 2001, 2005 и 2006 годах, и акт проверки жилищных условий заявителя от 22.10.1998г. Также в целях подтверждения факта постоянного и длительного проживания истца в спорном помещении по его ходатайству судом опрошен в качестве свидетеля К.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 пояснил, что он с 1987 по 2001годы работал начальником эксплуатационной организации ЖЭУ-3, истца ФИО1 знает лично с 1990 года, поскольку во дворе дома по <адрес> (литера А) находился металлический гараж свидетеля, а зимой замки от гаража замерзали, и он заходил к ФИО16 за газетами и спичками, пояснил, что на двери помещения, в которое он заходил к истцу ФИО1, висел №.

Свидетель подтвердил, что он утвердил представленный истцом акт проверки жилищных условий заявителя от 22.10.1998г., подписанный членами комиссии в составе мастера ЖЭУ-3 ФИО13, жильцов дома ФИО3 и ФИО14 Мотивы составления данного акта свидетель не смог сообщить, тем не менее сообщил, что такие акты регулярно составлялись в ходе деятельности ЖЭУ-3, в целях проверки жилищных условий жильцов обслуживаемых этой организацией жилых домов. Об обстоятельствах составления акта от 22.10.1998г. свидетель что-либо конкретное не смог сообщить, так как лично не участвовал в комиссионном осмотре, а только лишь впоследствии утвердил своей подписью составленный указанной в акте комиссией акт. Свидетель также затруднился ответить на вопрос суда, знал ли он о возможности существования какого-либо другого жилого помещения в этом же доме, кроме обследованной комиссией согласно акту от 22.10.1998г. <адрес>, в которой мог бы проживать истец.

Согласно п.1 ст.69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

Судом не принимаются во внимание показания свидетеля ввиду следующего.

Свидетелем не подтвержден документально факт его работы на должности начальника ЖРЭУ-3 (трудовая книжка, приказ о назначении на должность и т.п.). Также им не указана точная причина проведения проверки жилищных условий ФИО1, в то время как подобная проверка может проводиться эксплуатирующей или управляющей организацией лишь вследствие необходимости представления составленного ею акта в орган местного самоуправления, иные компетентные органы для выяснения фактических условий проживания гражданина и принятия соответствующего решения по нему.Неподтверждение свидетелем своего личного участия в проведении 22.10.1998г. комиссионного осмотра помещения, в котором проживал истец, исключает возможность признания судом его показаний в качестве доказательства по делу, подтверждающего факт проживания истца именно в спорном помещении.

На основании ст.60 ГПК РФ суд не признает представленный истцом акт проверки жилищных условий заявителя от 22.10.1998г. в качестве допустимого доказательства по делу. Законодательством не предусмотрено признание правообразующего юридического значения за составленными эксплуатирующими организациями актами обследования жилищных условий, на основании которых могли бы возникать, изменяться или прекращаться жилищные права граждан. Каких-либо иных документов, составленных уполномоченными органами и подтверждающими факт постоянного проживания ФИО1 в спорном помещении, как единственном жилом помещении, суду не представлено.

Судом отклоняется довод истца, что, согласно штампу регистрации в его паспорте, его постоянным местом проживания всегда являлось спорное помещение, якобы изначально являвшеесяквартирой №, но впоследствии почтовый номер которой был изменен на №а.

Факт регистрации и постоянного проживания ФИО1 не в спорном помещении (<адрес>), а в другом жилом помещении - <адрес> подтвержден решением Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. Этим решением установлено (стр.4), что в обоснование своих исковых требований к Администрации ГО г.Уфа РБ ФИО1 указал дословно следующее:

«ФИО1 зарегистрирован и проживает в указанном многоквартирном доме с ДД.ММ.ГГГГ и другого жилья не имеет, что подтверждается имеющейся в деле справкой о регистрации по месту жительства № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является долевым собственником жилого помещения - <адрес> площадью 129 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Уфа, <адрес> (литера А). Размер доли в данной <адрес> (18.1 кв.м. общей площади).

Право общей долевой собственности на указанную квартиру у него возникло в связи с приватизацией в 1997 году, и зарегистрировано в установленном порядке с получением регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано за записью №».

Таким образом, именно в <адрес>ФИО1 был всегда зарегистрирован и постоянно проживал с 1990 года, до приватизации этой квартиры в 1997 году – в качестве нанимателя по договору социального найма, после приватизации – в качестве ее сособственника. В связи с чем, ранее имевшиеся сведения в паспорте ФИО1, учетных документах в эксплуатирующей и иных организациях о его регистрации и проживании в <адрес> являются указанием на регистрацию по постоянному месту жительства в квартире под объединенным почтовым номером 9-11-12.К тому же, если бы спорное помещение имело бы почтовый №, то отсутствие у истца правоустанавливающих документов на него (ордера, договора, свидетельства о праве на наследство и т.д.) препятствовало бы его регистрации по месту жительства в нем, исходя из требований п.16 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. №.

Несостоятелен и довод истца, что он имеет право на приобретение в собственность спорного помещения по приобретательной давности по факту многолетнего добросовестного, открытого и непрерывного владения им как собственным недвижимым имуществом.

Согласно п.1 ст.234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, какие юридические факты необходимы для признания судом права собственности в порядке приобретательной давности:

«При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; …

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

Вышеуказанное означает, что владение имуществом на основании договора, пусть даже многолетнего и непрерывного, в принципе исключает возможность признания судом за владельцем такого имущества на основании норм ст.234 ГК РФ о приобретательной давности.

Ссылаясь на получение спорного помещения в свое владение и пользование на основании заключенных с ТСЖ «Цюрупы – 36А» инвестиционном договоре от 25.08.2012г. и договоре передачи в собственность от 15.04.2013г., истец противоречит сам себе, когда одновременно утверждает, что он имеет право приобрести в собственность это помещение по приобретательной давности, которая предполагает бездоговорное владение имуществом лицом, претендующим на него. Следовательно, истцом в основу своего иска положены два взаимоисключающих основания. При этом, исходя из представленных истцом документов,свидетельствующих о владении и пользовании им спорным помещением,согласно заключенным между ними другим лицом договорам (пусть и являющимся недействительными сделками), суд приходит к выводу, что и другое основание по иску ФИО1 (приобретательная давность) является ненадлежащим способом защиты права.

При таких обстоятельствах суд отмечает, что представленные истцом документы (квитанции по уплате коммунальных услуг, акт проверки жилищных условий и т.д.), а также свидетельские показания, которые должны, по мнению истца, подтвердить факт его владения и пользования им спорным помещением, для разрешения требований истца о признании за ним права собственности на это помещение в порядке приобретательной давности юридического значения не имеют. В связи с этим иск ФИО1 по данному основанию удовлетворению не подлежит.

Кроме того, как было указано выше, в решении Кировского районного суда г.Уфы от 27.04.2015г. установлено то обстоятельство, что на спорное помещение, в отсутствие сведений о его собственнике, согласно ст.225 ГК РФ вправе претендовать только орган местного самоуправления, на территории которого это имущество находится, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи, то есть Администрация ГО г.Уфа РБ.

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ данное обстоятельство не может оспариваться истцом в настоящем деле.

В судебном споре о праве собственности на имущество материально-правовое требование истца должно быть предъявлено к лицу, нарушающему, по мнению истца, право собственности на это имущество либо претендующему на обладание этим правом на данное имущество.

В своих возражениях на иск ФИО1 Администрация ГО г.Уфа РБ подтвердила имеющиеся у нее правопритязания на приобретение в муниципальную собственность спорного помещения как бесхозяйную недвижимую вещь. Судом также установлено, что ответчики по настоящему делу ФИО2 и ФИО3, а также любые другие собственники помещений в доме по <адрес> (литер А) не вправе претендовать на спорное помещение на обладание правом общей долевой собственности на него вследствие отсутствия у этого помещения правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о признании права собственности на спорное помещение по приобретательной давности должны были быть предъявлены к Администрации ГО г.Уфа РБ, а не к ФИО2 и ФИО3 Следовательно, иск ФИО1 по указанному основанию предъявлен к ненадлежащим ответчикам, что также является основанием для отказа в его удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО5, ФИО2 о признании права собственности на помещения общей площадью 51,1 кв.м. (кадастровый №), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> (литер А) по <адрес>, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, Товариществу собственников жилья «Цюрупы – 36А» о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 к ФИО1, Товариществу собственников жилья «Цюрупы – 36А» о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, удовлетворить.

Признать недействительными решения внеочередного общего собрания ТСЖ «Цюрупы – 36А» в многоквартирном доме по адресу: РБ, г.Уфа, <адрес> (литер А), изложенные в протоколе № от 15.07.2012г.

Признать недействительными (ничтожными) заключенные между ТСЖ «Цюрупы – 36А» и ФИО1 инвестиционный договор от 25.08.12г. и договор передачи в собственность от 15.04.13г. по отчуждению жилого помещения площадью 51,1 кв.м. кадастровый №, находящегося в многоквартирном доме по адресу: РБ, г.Уфа, <адрес> (литер А).

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Зинатуллина И.Ф.