Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макеевой Ольги Юрьевны к Герасименко Любови Алексеевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и возложении обязанности возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Макеева О.Ю. обратилась в суд с указанным иском к Герасименко К.С., требования мотивировала следующим. 24 марта 2020 г. между Макеевой О.Ю. (далее - Продавец) и Герасименко Л.А. (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 727 кв.м, по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, сдт «Вагонник», в районе пл. Садовая, с кадастровым номером № (далее- Договор). Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно условиям договора, сумма в размере 223 000 рублей должна быть оплачена в срок не позднее определенного п. 2 Договора. Между тем, до настоящего времени Покупатель нарушил принятые на себя обязательства в части оплаты, что является существенным нарушением условий договора. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае Продавец вправе был рассчитывать на оплату за земельный участок, однако оплату не получил.

14.12.2020 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи, однако ответчиком оно проигнорировано, что дослужило поводом для подачи настоящего иска в суд.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Положениями ст.ст. 309,310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). На основании ч. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое течет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением зон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной зоны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом вышеизложенного, просила суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью 727 кв.м, по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, сдт «Вагонник», в районе пл. Садовая, с кадастровым номером № прекратить право собственности Герасименко Л.А. на земельный участок общей площадью 727 кв.м, по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, сдт «Вагонник», в районе пл. Садовая, с кадастровым номером № возвратив земельный участок в собственность Макеевой О.Ю.

В судебном заседании истец Макеева О.Ю., ее представитель Воропаев Д.С. исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске. Истец указала, что не получала денежные почтовые переводы от ответчика, адрес перевода указан верно, но извещения/переводы почтальоном разносятся когда она на работе, на почту она не ходила. Земельный участок находится в плохом состоянии, она не для этого его продавала. Представитель истца уточнил, что при исполнении договора ответчиком Герасименко должна была удостовериться в том, что ее исполнение принимается продавцом.

В судебное заседание ответчик Герасименко Л.А. не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени его проведения, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, направила для участия в судебном заседании представителей по доверенности. Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Кузнецова К.Б. исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Стороной покупателя (продавца) условия договора об оплате земельного участка в рассрочку исполнялись надлежащим образом: сначала денежные суммы передавались истцу под расписку, потом у истца резко поменялось настроение, она стала требовать вернуть ей участок, отказывалась принимать ежемесячную плату в счет исполнения договора. Пришлось отправлять ей денежные суммы почтовыми переводами. Переводы истец не получает, они опять возвращаются ответчику, как невостребованные. Ответчик делает все, что от него зависит, чтобы исполнять свои обязательства по договору, но ей препятствует истец. Кроме того, ответчиком внесена задолженность по оплате взносов в СНТ, возникшую во время владения участком истцом, участок обрабатывается, в него вложены силы и средства ответчика, она не желает расторгать договор исключительно из-за нестабильного поведения истца.

Представитель ответчика Герасименко К.С. поддержала позицию представителя Кузнецовой, дополнила, что ответчик является ее матерью, находится в престарелом возрасте, инициированные истцом судебные тяжбы негативно влияют на здоровье ответчика. Когда истец перестала нарочным брать деньги за участок, она по поручению Герасименко стала отправлять Макеевой денежные переводы почтой, иногда оплачивала с карты своего мужа и дочери, но всегда указывала целевое назначение платежа. Платеж за ноябрь 2020 г. (до 16.11.2020 г.) был внесен не вовремя, т.к. как раз в это время Макеева отказалась получать деньги, она (представитель) была в замешательстве, как вести себя дальше, пока ей не порекомендовали осуществлять переводы, поэтому 16.12.2020 г. она перевела 20000 руб. (10000+10000) совокупно за ноябрь и декабрь 2020 г. В апреле 2021 г. она также своевременно не осуществила перевод, т.к. стороны собирались в рамках настоящего гражданского дела заключать мировое соглашение, когда мировое соглашение сорвалось, она в мае 2021 г. осуществила еще один перевод.

Выслушав истца, его представителя, представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе разбирательства установлено, что между сторонами заключен 24 марта 2020 г. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 727 кв.м, по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, сдт «Вагонник», в районе пл. Садовая, с кадастровым номером № (далее- Договор, л.д.6-9). Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно условиям договора, цена участка составляет 250000 руб., сумма 27000 руб. уплачена покупателем сразу, а сумма в размере 223 000 рублей должна быть оплачена в срок не позднее определенного п. 2 Договора, а именно в рассрочку, ежемесячно до 16 числа месяца в сумме 10000 руб. ( за исключением мая 2021 г.-20000 руб. и декабря 2021 г. -13000 руб.).

Земельный участок фактически передан покупателю, сделка зарегистрирована уполномоченным органом, право собственности Герасименко Л.А. на спорный земельный участок также зарегистрировано 01.04.2020 г., участок находится в залоге у продавца ( л.д. 26-29 выписка из ЕГРН).

Истец (продавец) ссылается на то, что ответчик (покупатель) нарушила принятые на себя обязательства в части оплаты, что является существенным нарушением условий договора.

14.12.2020 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи (л.д.10-11), однако ответчиком оно проигнорировано, что дослужило поводом для подачи настоящего иска в суд.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае продавец вправе был рассчитывать на оплату за земельный участок, в том размере и в те сроки, которые согласованы сторонами в договоре, однако, как утверждает истец, продавец оплату не получил. В данном случае юридически значимым обстоятельством является существенное нарушение договора стороной покупателя, т.е. Герасименко Л.А.

Как следует из условий договора, покупатель должен внести оставшуюся неуплаченной на момент заключения договора сумму 223000 руб. следующим образом:

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.04.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.05.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.06.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.07.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.08.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.09.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.10.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.11.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.12.2020 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.01.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.02.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.03.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.04.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.05.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.06.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.07.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.08.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.09.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.10.2021 г.

- сумма в размере 10 000 руб. в срок до 16.11.2021 г.

- сумма в размере 13 000 руб. в срок до 16.12.2021 г.

Способ внесения денежных средств покупателем продавцу договором не установлен.

Согласно ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно представленным стороной ответчика распискам, Макеевой О.Ю. получены от Герасименко Л.А. денежные средства (взносы за дачный участок): 16.04.2020 г. в сумме 10000 руб., 15.05.2020 г. в сумме 10000 руб., 16.05.2020 г. в сумме 10000 руб., 16.06.2020 г. в сумме 10000 руб., 07.08.2020 г. в сумме 10000 руб., 17.09.2020 г. в сумме 10000 руб., 15.10.2020 г. в сумме 10000 руб., итого на 70000 руб. Т.о., за период апрель-октябрь 2020 г. сумма рассрочки внесена полностью, в т.ч. с опережением сроков внесения денежных средств ( в мае внесено 20000 руб.-за май и июнь, соответственно платеж 16.06.2020 г. причитается за июль, далее-месяц за месяц).

Стороной ответчика подлинность расписок не оспаривалась, факт получения данных сумм не отрицался; в соответствии с положениями ст. 56, 68 ГПК РФ суд считает доказанным надлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по договору за период апрель-октябрь 2020 г.

Далее, как пояснила сторона ответчика, между продавцом и покупателем сложились неприязненные отношения, и передача установленным способом, наличными, денежных средств продавцу стала невозможной, в связи с чем покупатель стал направлять денежные средства продавцу посредством почтовых денежных переводов.

Суду предоставлены кассовые чеки о направлении денежных переводов на имя Макеевой О.Ю. по адресу г.Хабаровск Б.Аэродром ДОС 74-132 с сообщением «оплата за дачный участок»: от 16.12.2020 г. в сумме 20000 руб., от 15.01.2021 г. в сумме 10000 руб., от 18.02.2021 г. в сумме 10000 руб., от 16.03.2021 г в сумме 10000 руб., от 17.05.2021 г. в сумме 10000 руб. Таким образом, почтовыми переводами ответчиком истцу направлено еще 50000 руб.

Суд оценивает ссылку стороны истца на неисполнение ответчиком требований ст. 312 ГК РФ как основанные на неверном толковании действующего законодательства, т.к. положения ст. 312 ГК РФ устанавливает право должника требовать доказательства не того, что исполнение его обязательства принимается в принципе, а что оно принимается именно надлежащим лицом. Ответчиком в рамках исполнения своего обязательства почтовые переводы направлялись надлежащему лицу-лично продавцу, по адресу, по которому она фактически проживает, что не оспаривалось истцом в ходе судебного заседания, т.е. исполнение адресовалось надлежащему лицу, от принятия данного исполнения надлежащее лицо уклонилось, что в силу ст. 310 ГК РФ является недопустимым. Сторонами в судебном заседании подтверждено, что никаких других гражданско-правовых отношений (кроме купли-продажи земельного участка), в рамках которых у Герасименко перед Макеевой имелась бы обязанность по внесению денежных средств, не имеется. Доводы стороны истца о том, что ответчиком причитающиеся с него денежные средства не внесены на депозит нотариуса или суда, судом также отвергаются, т.к. ст. 327 ГК РФ действительно предусмотрено, что должник вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения может внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса/в депозит суда (в таком случае обязательство считается исполненным), вместе с тем, из фабулы данной нормы следует, что такие действия являются правом должника, а не его обязанностью. Следовательно, должник вправе осуществлять исполнение обязательства и иными способами, не противоречащими действующему законодательству и существу обязательства.

На основании изложенного, суд расценивает действия покупателя по внесению оплат продавцу посредством направления почтовых денежных переводов как правомерные и добросовестные.

Согласно ст. 319.1 ГК РФ, в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Таким образом, внесенный 16.12.2020 г. транш 20000 руб. подлежит зачету в счет оплаты за ноябрь и декабрь 2020 г. (по 10000 руб.), а внесенный 17.05.2021 г. транш 10000 руб. подлежит зачету в счет более ранней невнесенной оплаты -т.е. за апрель 2021 г.

Следовательно, на момент проведения судебного заседания 20.05.2021 г. покупателем договор не исполнен лишь в части невнесения суммы оплат 20000 руб. за май 2021 г. ( договором предусмотрена оплата до 16.05.2021 г.-10000 руб. и до 16.05.2021 г.-10000 руб.), просрочка составляет 4 дня. При этом, суд с учетом незначительной продолжительности времени просрочки расценивает данное нарушение договора как несущественное, кроме того, учитывается, что данных обстоятельств на момент подачи иска еще не существовало.

На основании вышеизложенного, судом не установлено предусмотренных ст. 450 ГК РФ юридически значимых обстоятельств, которые бы позволяли прийти к выводу о существенном нарушении покупателем договора купли-продажи земельного участка и могли бы служить правовым основанием для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Макеевой Ольги Юрьевны к Герасименко Любови Алексеевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и возложении обязанности возвратить земельный участок– оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Судья Н.Л.Рябцева

Мотивированное решение изготовлено 27.05.2021 г.