Гражданский кодекс часть 1

Зареченский городской суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Каштановой И.В., при секретаре Гильмановой О.А., рассмотрев открытом судебном заседании в помещении зала суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора залога недействительной сделкой,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ФИО1 и просил признать недействительным в силу ничтожности заключенный 11.03.2020 между ним (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) договор залога недвижимого имущества (Номер), согласно которому в обеспечение обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору беспроцентного займа (Номер) от 11,03.2020 залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности жилой дом к/н (Номер), расположенный по адресу: (Адрес); кадастровая стоимость предмета залога - 4 603 743,36 рублей. Переданный в залог жилой дом расположен на муниципальном земельном участке с к/н (Номер), находящимся у залогодателя в аренде по договору аренды земельного участка от 22.02.2017 (Номер).

Указал, что порядок участия граждан в сделках с имуществом, расположенным на территории ЗАТО, в соответствии с законом «О ЗАТО» определяется, в том числе, фактом регистрации гражданина по месту жительства на территории ЗАТО. ФИО1 зарегистрирован по месту жительства г, (Адрес)

Истец считает, что данный договор залога недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Заречный Пензенской области является ничтожной сделкой, т.к. он заключен без разрешения Администрации ЗАТО (Адрес). Полагал, что сделка нарушают публичные интересы муниципального образования ЗАТО г. Заречного Пензенской области, как особой административной территории, на которой устанавливается особый режим функционирования объектов, а также права Администрации г. Заречного Пензенской области, как органа местного самоуправления, на который возложена обязанность по обеспечению указанного правового режима функционирования ЗАТО, в том числе путем принятия решений о допуске лиц к участию в сделках с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО г. Заречного Пензенской области.

В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменные пояснения по иску, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1, будучи извещенным о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил, о своем личном участии в деле не заявлял. Представил письменный отзыв на иск, в котором выразил письменные несогласия с заявленными исковыми требованиями. Указал, что будучи в браке с П.И.Л. ими был предоставлен займ ФИО2 на сумму 9 500 000 руб. В обеспечение предоставленного ФИО2 займа стороны решили заключить договор залога жилого дома принадлежащего ФИО2 и расположенного по адресу: (Адрес). 11.03.2020 договор залога был между ним (ФИО1) и ФИО2 заключен. В тот же день, 11.03.2020, документы были направлены в органы Росреестра для регистрации залога, но 24.03.2020 стороны получили уведомление о приостановлении государственной регистрации, мотивированное фактом регистрации ФИО1 (залогодержателем) за пределами ЗАТО г. Заречный и отсутствия разрешения органов местного самоуправления города Заречного, необходимого в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 «О закрытом административно-территориальном образовании». В этой связи 26.03.2020 стороны совместно написали заявление о прекращении государственной регистрации права. В дальнейшем, реализуя намерение обеспечить исполнение договора займа залогом недвижимого имущества, 27.03.2020 был заключен договор залога ((Номер) от 27.03.2020) между ФИО2 (залогодатель) и П.И.Л.

В отзыве на исковое заявление ответчик ФИО1 также указал, что подавая заявление о прекращении действий по государственной регистрации ипотеки, они, как стороны договора, фактически расторгли ранее заключенный договор, как не позволяющий достичь имеющейся у сторон цели обеспечения исполнения обязательства по возврату полученного займа. Таким образом, как указал ответчик, договор залога от 11.03.2020, заключенный без учета положений Закона РФ (Номер) от 14.07.1992 «О закрытом административно- территориальном образовании» (далее - Закон о ЗАТО) утратил свою юридическую силу и является недействующим. По мнению ответчика, ФИО2, подавая иск о признании договора залога недействительной сделкой злоупотребляет правом, не являясь лицом, чьи права и законные интересы нарушены вследствие заключения договора залога от 11.03.2020. Полагая, что у ФИО2 законный интерес в оспаривании сделки отсутствует, ответчик ФИО1 просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель третьего лица Администрации ЗАТО г. Заречный Пензенской области и Комитета по управлению имуществом г. Заречный Пензенской области ФИО3 действующий на основании доверенностей с исковыми требованиями согласился, полагая их подлежащими удовлетворению. Указал в письменном отзыве и в судебном заседании, что оспариваемы истцом договор залога недвижимого имущества от 11.03.2020 является ничтожной сделкой, т.к. противоречит ст. 8 Закона «О ЗАТО» и нарушает публичные интересы муниципального образования ЗАТО г. Заречный. Полагал, что договор считается заключенным с момента его подписания в силу ч.2 ст. 433 ГК РФ.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра Пензенской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в разрешении спора полагался на усмотрение суда.

В соответствие с положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом положений ч.1 ст. 165.1 ГК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц по представленным в дело доказательствам.

Выслушав представителя третьих лиц, проверив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Делая данный вывод, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом « Об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации….

Согласно ч. 1 ст. 5 вышеназванного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости.

Частями 1, 2 ст. 10 указанного выше Закона установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ч.2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, (Дата) между истцом (залогодателем) и ответчиком (залогодержателем) был заключен договор залога недвижимого имущества (Номер), согласно которому в обеспечение обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору беспроцентного займа (Номер) от 11,03.2020 залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности жилой дом к/н (Номер), расположенный по адресу: (Адрес); кадастровая стоимость предмета залога - 4 603 743,36 рублей.

Переданный в залог жилой дом расположен на муниципальном земельном участке с к/н (Номер), находящимся у залогодателя в аренде по договору аренды земельного участка от (Дата)(Номер).

Несмотря на то, что в титульной части договора, выполненного печатным способом фамилия залогодателя указана Хорошев, а не ФИО4, договор подписан истцом ФИО5, факт его заключения с истцом ответчиком не оспаривается, о чем свидетельствует письменный отзыв на иск. Иные данные о личности залогодателя полностью соответствуют данным о личности истца ФИО5, что подтверждается материалами гражданского дела и дела правоустанавливающих документов Росреестра.

Согласно ст. 420 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относится, в том числе условие о предмете договора.

Согласно положениям ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным для третьих лиц с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.Анализ вышеприведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления его регистрации.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Оспариваемый истцом договор залога недвижимого имущества от 11.03.2020 государственную регистрацию не прошел.

26.03.2020 стороны совместно написали заявление о прекращении государственной регистрации права.

Доводы ответчика о том, что указанный договор прекратил свое действие, судом отклоняются, поскольку соглашения о расторжении, прекращении договора стороны в письменном виде не заключали, уведомления в адрес друг друга об изменении условий договора, его прекращении не направляли, не смотря на обоюдный отзыв документов из Росреестра и последующее заключение истцом с супругой ответчика договора залога того же имущества.

В этой связи подлежат отклонению и доводы ответчика о том, что оспариваемый договор не нарушает прав истца и, у ФИО2 отсутствует законный интерес в оспаривании сделки, а в действиях последнего имеется злоупотребление правом.

Действительно, ч.3 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах предъявление требования о признании недействительной сделки возможно лишь при соблюдении необходимого для этого условия - если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

ФИО5 является стороной оспариваемой им сделки, а потому в силу закона имеет право на предъявление иска о признании ее недействительной, поскольку до настоящего времени сделка в добровольном порядке сторонами не расторгнута, не изменена, доказательств обратного суду не представлено.

В данном случае, оспаривая данную сделку, истец указывает на ее недействительность(ничтожность) в силу закона, в т.ч. как нарушающую императивные нормы закона «О ЗАТО» и публичные интересы муниципального образования ЗАТо г.Заречный.

Статья 166 ГК РФ устанавливает, что сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, либо является недействительной независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, согласно ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Ст. 168 ч.1 ГК РФ гласит, что сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной.

В законе Российской Федерации «О закрытом административно - территориальном образовании» от 14 июля 1992 года №5 (далее «О ЗАТО») предусмотрены особенности приватизации, совершения иных сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования.

Пунктом 5 статьи 1 Закона РФ «О ЗАТО» закреплено, что права граждан, проживающих или работающих в закрытом административно-территориальном образовании, не могут быть ограничены иначе как на основании законов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 названного Закона сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории.

Пунктом 3 предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно - территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно - территориального образования.

Город Заречный Пензенской области имеет особый режим закрытого административного территориального образования и включен в перечень ЗАТО, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 508 от 05.07.2001 года «Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территориях населенных пунктов».

Правовой режим закрытого административно-территориального образования и особенности организации местного самоуправления в ЗАТО определены нормами Закона

Истец является жителем г. Заречного Пензенской области.

Ответчик ФИО1 имеет регистрацию по месту жительства в г. Пенза, о наличии у него разрешения на постоянное проживание на территории закрытого административно - территориального образования суду последним не заявлено.

Лица участвующие в деле не оспаривают факт того, что на момент ее заключения, подписания договора, разрешение органа местного самоуправления (ЗАТО г. Заречный Пензенской области) на совершение сделки – заключения договора залога недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г.Заречный от 11.03.2020 ФИО5 и ФИО1 получено не было.

Переданный в залог жилой дом расположен на муниципальном земельном участке с к/н 58:34:0010127:1061, находящимся у залогодателя в аренде по договору аренды земельного участка от 22.02.2017 (Номер).

В силу ч.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно п. 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из вышеназванных положений Закона «О ЗАТО», ст.ст. 613,615 ГК РФ, на передачу в залог прав аренды земельного участка должно быть получено согласие арендодателя - Комитета по управлению имуществом г. Заречного. Данное согласие, как следует из материалов дела отсутствует и, более того, в силу закона оно не могло быть получено ввиду отсутствия допуска ответчика, как лица, не имеющего постоянной регистрации по месту жительства в г. Заречном и не являющегося работником ЗАТО г. Заречный к совершению сделки с земельным участком, расположенным на территории ЗАТО.

Из письменного отзыва ответчика следует, что после заключения договора залога и сдаче его на регистрацию в управление Росреестра, 24.03.2020 ими было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, мотивированное фактом регистрации ФИО1 (залогодержателем) за пределами ЗАТО г. Заречный и отсутствием разрешения органов местного самоуправления города Заречного, необходимого в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 «О закрытом административно-территориальном образовании».

Данное действие Росреестра сторонами не оспорено. Напротив, факт обоюдного написания и подачи сторонами заявления 26.03.2020 о прекращении государственной регистрации права может свидетельствовать о их согласии с ничтожностью сделки по основаниям ч.2 ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, поскольку оспариваемый ФИО5 договор залога недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Заречный Пензенской области, заключен без решения Администрации г. Заречного Пензенской области о допуске к участию в сделке с недвижимым имуществом, расположенным на территории ЗАТО лица, не имеющего постоянной регистрации по месту жительства в г. Заречном, указанный договор нарушает императивные нормы закона.

Кроме этого, в судебном заседании установлено, что оспариваемый истцом договор залога (сделка) нарушает публичные интересы муниципального образования ЗАТО г. Заречного Пензенской области, как особой административной территории, на которой устанавливается особый режим функционирования объектов, а также права Администрации г. Заречного Пензенской области, как органа местного самоуправления, на который возложена обязанность по обеспечению указанного правового режима функционирования ЗАТО, в том числе путем принятия решений о допуске лиц к участию в сделках с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО г. Заречного Пензенской области, а также Комитета по управлению муниципальным имуществом, как арендодателя земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, являющийся предметом оспариваемого договора залога.

Поскольку судом достоверно установлено, что спорная сделка по передаче в залог недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Заречного Пензенской области, противоречит существу вышеуказанного законодательного регулирования, нарушает публичный интерес и охраняемые законом права Администрации ЗАТО г. Заречного Пензенской области и комитета по управлению имуществом г. Заречного, о чем помимо истца заявлено третьими лицами, заявленные ФИО5 исковые требования суд находит обоснованными, подлежащими удовлетворению, а договор залога недвижимого имущества (жилого дома принадлежащего ФИО2 и расположенного по адресу: (Адрес)) (Номер) от 11.03.2020 между ним и ответчиком ФИО6 признанию в судебном порядке ничтожной (недействительной) сделкой.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора залога недействительной сделкой - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор залога недвижимого имущества (Номер) от 11.03.2020 между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2020.

Судья- И.В.Каштанова