Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Тамбовского района Тамбовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды

Установил:

Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании недоимки по арендной плате и пени на общую сумму 331756,07 руб., в том числе: - по договору аренды от с кадастровым номером в размере 75 557,51 руб., из которых недоимка 7 930,14 руб., 67 627,37 рублей пени; по договору аренды от с кадастровым номером в размере 48 272,63 руб., из которых недоимка 3 860,39 руб., 44 412,24 рублей пени; по договору аренды от с кадастровым номером в размере 94 509,29 руб., из которых недоимка 12027,33 руб., 82 481,96 рублей пени; по договору аренды от с кадастровым номером в размере 53 625,55 руб., из которых недоимка 5 745,76 руб., 47 879,79 рублей пени; по договору аренды от с кадастровым номером в размере 59 791,09 руб., из которых недоимка 18 250,03 руб., 541,06 рублей пени.

В обоснование иска истец указал, что между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от ., расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): , категория земельного участка — земли населенных пунктов, с кадастровым номером , договор аренды земельного участка от 13.06.2013г., расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): , категория земельного участка — земли населенных пунктов, с кадастровым номером договор аренды земельного участка от ., расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): , в 150 м на северо-восток от ж., категория земельного участка — земли населенных пунктов, с кадастровым номером , договор аренды земельного участка от ., расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): , За, категория земельного участка земли населенных пунктов, с кадастровым номером , договор аренды земельного участка от расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): , , рядом с домом , категория земельного участка — земли населенных пунктов, с кадастровым номером

В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу п. 4 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды земельного участка от расчет арендной платы за десятилетний период определен в приложении к договору и составляет 320 000 рублей.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды земельного участка от расчет арендной платы за десятилетний период составляет 373 800 рублей.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды земельного участка от расчет арендной платы за десятилетний период составляет 245 000 рублей.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды земельного участка от расчет арендной платы за десятилетний период составляет 738 300 рублей.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды земельного участка от расчет арендной платы за десятилетний период составляет 655 050 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.2. вышеуказанных договоров арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, в соответствии с расчетом арендной платы не позднее 25 числа текущего месяца. В случае, когда окончание срока действия договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и вносится в соответствии с количеством дней в данном месяце. Моментом исполнения обязанности по оплате арендных платежей считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Согласно п. 5.2. вышеуказанных договоров за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Администрацией Тамбовского района Тамбовской области при проведении учета внесения арендных платежей было установлено, что ФИО1 имеет перед администрацией Тамбовского района Тамбовской области задолженность за пользование земельным участком:

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 75 557,51 руб., из которых недоимка 7 930,14 руб., 67 627,37 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 48 272,63 руб., из которых недоимка 3 860,39 руб., 44 412,24 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 94 509,29 руб., из которых недоимка 12 027,33 руб., 82 481,96 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 53 625,55 руб., из которых недоимка 5 745,76 руб., 47 879,79 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 59 791,09 руб., из которых недоимка 18 250,03 руб., 41 541,06 рублей пени.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке администрацией Тамбовского района Тамбовской области в адрес ФИО1 ила направлена претензия от с требованием оплаты образовавшейся задолженности.

Исходя из изложенного и в связи с невозможностью решения спора в досудебном порядке, администрация Тамбовского района Тамбовской области вынуждена обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Указал, что договоры от ., от от от ., от . заключены на торгах. Торги проведены в соответствии с положениями ЗК РФ, ГК РФ, действовавшими в то время. Арендная плата установлена в них не указанными выше постановлениями, а результатами торгов. Пунктами 1 договоров установлено разрешённое использование земельных участков: под индивидуальное строительство.

Для участия в торгах по заключению названных договоров им были перечислены задатки. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, согласно п.4 ст.448 ГК РФ, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии п.4 ст.38 ЗК РФ, действовавшей во время заключения договоров, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

На основании п.27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таковых, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. №808, внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Порядок уплаты арендной платы установлен п.3.2 проекта договора аренды, опубликованного на официальном сайте www.torqi.qov.ru, в соответствии с которым арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца. Именно с такими условиями он соглашался, когда подавал заявку для участия в торгах.

Обязательства по внесению арендной платы по заключенным договорам возникают также ежемесячно в размере 1/120 от суммы общей арендной платы за 10 лет. Сумма внесенного задатка должна покрывать исполнение этих обязательств согласно п.4 ст.448 ГК РФ.

Положения ст. 448 ГК РФ не содержат правил по неполному или частичному зачёту исполнения этих обязательств за счёт суммы внесённого задатка, а значит, исполнение обязательств должно полностью покрываться суммой задатка.

Между тем, в Приложениях к договорам аренды, которые не были опубликованы в составе аукционной документации на официальном сайте www.toroi.gov.ru. и не были мне известны, зачёт сумм задатков исчислен с ущемлением моих прав и нарушением закона, поскольку задаток за исполнение текущих обязательств по оплате аренды зачтён не полностью, в связи с чем на меня наложена дополнительная обязанность по уплате аренды в то время, как задаток удержан в счёт тех обязательств, которые ещё не наступили, и могут не наступить вообще вследствие досрочного прекращения договора.

Приложение к договорам является кабальным, ущемляющим мои права и нарушающим закон, поскольку сумма внесенного задатка не засчитана в полном объеме в счет исполнения текущих обязательств по оплате аренды, а удержана в счёт тех обязательств, которые ещё не наступили, и могут вообще не наступить вследствие досрочного прекращения договора.

В связи с таким ущемляющим права расчётом у него возникает обязанность вносить дополнительные денежные средства за аренду и пени, в случае просрочки платежа, в размере 109,5% годовых, в то время, когда арендодатель безвозмездно пользуется денежными средствами в качестве незачтённого задатка без законных на то оснований и неправомерно их удерживает согласно ст. 1102 ГК РФ ст. 1107 ГК РФ.

Потребитель, согласно определению в Законе «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1, это гражданин, заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. А исполнитель - организация, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Поскольку возмездный договор заключен для осуществления личных нужд - строительства индивидуального жилого дома, не связанных с предпринимательской деятельностью, то права и обязанности сторон определяются также и данным законом.

При рассмотрении требований потребителя согласно п.4 ст. 12 ЗЗПП о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у него специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

При подписании договоров ему указали, что в случае несогласия с порядком зачёта задатка и отказа от подписи в Приложении на этих условиях, договоры будут считаться незаключенными, а задаток удержан.

Его права были нарушены и ущемлены, он был введён в заблуждение о порядке зачёта задатка, а условия заключения договора навязаны и являлись кабальными, поскольку проект договора, опубликованный на официальном сайте www.torqi.qov.ru. не содержал порядка расчёта арендной платы (Приложение ).

Заявлением от он просил администрацию Тамбовского района принять расчёты арендной платы к договорам: от ., от ., от ., от ., от ., от .,от ., которые не ущемляют прав арендатора, и учитывать уплату арендных платежей по ним. При разногласиях относительно порядка зачёта задатка по представленным расчётам он просил ответить письменно в установленные законом сроки с обоснованием своей позиции. Ответ на заявление от . в его адрес не поступил.

Договоры от „ от „ от ., от „ от . расторгнуты досрочно в . Основанием для расторжения послужило заключение договоров купли- продажи арендованных земельных участков.

Не смотря на то, что обязательства сторон по названным договорам прекратились в 2014г. после их расторжения, неиспользованные 9/10 частей задатков, распределённых истцом на неполученные 9 лет аренды, которая прекратилась в связи с расторжением договоров в силу закона, истец удерживает незаконно и не учитывает во взаиморасчётах до настоящего времени.

Помимо того, на основании п.5 ст.36 ЗК РФ, действовавшей в то время, им поданы заявления главе Тамбовского района Тамбовской области о предоставлении в собственность за плату земельных участков, с приложением документов согласно Перечню, утвержденному приказом Минэкономразвития от .

В силу п.6, ст.36 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления заявления гражданина орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении, земельного участка в собственность орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Между тем, в нарушение п.6, ст.36 ЗК РФ, решения по моим заявлениям приняты с существенным нарушением сроков. В связи с чем на меня наложена дополнительная обязанность по оплате более высокой суммы за пользование земельными участками, чем плата за пользование земельными участками, рассчитанная по формуле Ап = Кст * П, исходя из решения Тамбовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от . и постановления администрации Тамбовского района Тамбовской области от . .

Кроме того, плата за пользование земельными участками, рассчитанная по формуле Ап = Кст * П должна применяться в период с даты расторжения договоров аренды по дату государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Однако, истец до настоящего времени продолжает начислять плату за пользование землёй и пени исходя из условий договоров, заключенных по итогам торгов, где разрешённым использованием было индивидуальное жилищное строительство, и расторгнутых в . после смены разрешённого использования: под жилой дом.

С учётом изложенного, считает, что денежные долговые обязательства перед истцом у него отсутствуют, на основании чего, прошу отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 3000 руб.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к выводу.

Согласно ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение способа исполнения не допускаются.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 заключены договоры аренды земельных участков от от ., от ., от ., от .

Данные договоры аренды прошли регистрацию в установлено законом порядке.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3.1 договоров аренды определено, что на момент заключения договора аренды, расчет арендной платы за десять лет определен в приложении к договорам и составляет по договору аренды земельного участка от 320 000 рублей., по договору аренды земельного участка от 373 800 рублей, по договору аренды земельного участка от расчет составляет 245 000 рублей., по договору аренды земельного участка от 13.06.2013г. 738 300 рублей, по договору аренды земельного участка от . 655 050 рублей.

Согласно п. 4.4.3 арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату

Пунктом договоров аренды земельных участков срок аренды установлен до 2023 года.

между сторонами заключены соглашения о расторжении договора аренды от с момента государственной регистрации договора купли-продажи от , от после регистрации договора купли – продажи от , от с момента регистрации договора купли – продажи от 12.12.2014г. и заключены соглашения р расторжении договора аренды от с момента регистрации договора купли- продажи от и от с момента регистрации договора купли- продажи от .

Согласно условиям договоров купли-продажи от , от , от . от , от переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит регистрации в УФСГР кадастра картографии по Тамбовской области в двухмесячный срок с момента одписания договора. Покупатель обязан производить арендную плату за земельный участок в размере арендной платы до государственной регистрации права собственности на данный земельный участок. (п.3)

Договоры купли-продажи от , от , от . от , от были зарегистрированы .

Таким образом. Арендатор обязан был вносить арендную плату с момента заключения договоров аренды и по .

Между тем, ответчик, в нарушение обязательства по внесению арендной платы, не в установленные сроки и не в полном объеме вносил арендные платежи, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от в сумме 7 930,14 руб.,

по договору аренды от в сумме 3 860,39 руб., по договору аренды от в сумме 12 027,33 руб., по договору аренды от в сумме 5 745,76 руб., по договору аренды от в сумме 18 250,03 руб.

Суд, проверив расчет истца, считает его обоснованным и исходя из изложенного, считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по пяти договорам аренды подлежащим удовлетворении.

При этом суд не может признать обоснованным контррасчет ответчика о размере ежемесячных начислений по арендной плате и сумм, указанных к оплате с учетом внесенного задатка.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

На основании п.5 ст. 488 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

ФИО1 был признан выигравшем торги и с ним были заключены договоры аренды земельных участков от ., от ., от ., от ., от . К каждому из договоров аренды сторонами подписаны приложения с указанием расчета арендной платы, которые являются неотъемлемой частью договоров аренды. В данных расчетах по арендной плате истцом был учтен задаток, внесенный ответчиком по протоколу «Об итогах аукциона» в соответствующем размере путем его зачета с счет полной стоимости арендной платы, т.е. общая сумма арендных платежей за период с момента заключения договора и до окончания срока его действия была уменьшена на сумму внесенного задатка.

. Данные приложения к договорам аренды ответчик подписал, в установленном законом порядке не обжаловал, доказательств признания неправомерными действий администрации Тамбовского района Тамбовской области по учету внесенного задатка в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договоров аренды земельных участков от ., от ., от ., от ., от . предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендатору пени, из расчета 0,3% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец согласно расчету просит взыскать с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы неустойку по договору аренды от в размере 67 627,37 рублей, по договору аренды от в размере 44 412,24 рублей, по договору аренды от 82 481,96 рублей, по договору аренды от в размере 47 879,79 рублей, по договору аренды от в размере 41 541,06 рублей..

Учитывая, что факт просрочки ФИО1 установлен, требование о взыскании неустойки, предусмотренной п.5.2 договоров является обоснованным.

Вместе с тем, в соответствие со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В данном случае размер неустойки, заявленный истцом по пяти договорам аренды составляет 283942,42 руб. при общей сумме недоимки 47813,65 руб. Суд считает, что заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствием нарушения обязательств по договорам, неустойка разительно превышает заложенность по договору.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). (п. 74)

Таких доводов истцом не представлено.

Исходя из просьбы ответчика о снижении размера неустойки, в соответствии со ст.333 ГК РФ суд считает возможным снизить ее размер до 8 000 рублей, полагая, что начисленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, с ответчика подлежит взыскание судебных расходов состоящих из государственной пошлины.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 1874,40 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Тамбовского района Тамбовской области удовлетворить частично

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации задолженность за пользование земельным участком: - по договору аренды от с кадастровым номером в размере 9930,14 руб., из которых недоимка 7 930,14 руб., 2000 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 4860,39 руб., из которых недоимка 3 860,39 руб., 1000 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 14027,33 руб., из которых недоимка 12027,33 руб., 2000 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 6745,76 руб., из которых недоимка 5 745,76 руб., 1000 рублей пени;

по договору аренды от с кадастровым номером в размере 20250,03 руб., из которых недоимка 18 250,03 руб., 2000 рублей пени.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета города Тамбова государственную пошлину в размере 1874,40 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через райсуд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2016 г.

Судья Александрова Н.А.