Гражданский кодекс часть 1

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Коробановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Химки Московской области к ФИО2, ФИО3, ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко», третьему лицу – Министерству имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договор купли-продажи от <дата> г., применении последствий недействительности сделки, признав ничтожными сделками договора о переуступке прав на земельный участок от <дата> г., <дата> г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о.Химки обратилась с иском к ООО «Олимп Ко», ООО «Дубрава», ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <дата> № 204, заключенного между истцом и ООО «Дубрава», применении последствий недействительности сделки в виде признания ничтожными последующих сделок в отношении земельного участка: договора от <дата><№ обезличен> переуступки прав на земельный участок между ООО «Дубрава» и ООО «Олимп Ко»; договора купли-продажи от <дата><№ обезличен> между ООО «Олимп Ко» и ФИО2 и ФИО3, в виде признания отсутствующим право собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок.

В обоснование указано, что по договору уступки прав от <дата> к ООО «Дубрава» перешло право аренды земельного участка <данные изъяты> площадью 4900 кв.м. по адресу: <адрес> для целей размещения (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

<дата> истец и ООО «Дубрава» заключили договор купли-продажи № 204 в связи с тем, что по сведениям ЕГРН на земельном участке находились объекты недвижимого имущества: нежилое здание <данные изъяты> площадью 500 кв.м, принадлежащее ООО «Дубрава» на праве собственности (запись регистрации права от <дата> № <данные изъяты>), сооружение <данные изъяты> площадью 390 кв.м, принадлежащее ООО «Дубрава» на праве собственности (запись регистрации права от <дата><№ обезличен>.

Однако в действительности на дату заключения договора купли-продажи от <дата> на спорном земельном участке нежилое здание <данные изъяты> площадью 500 кв.м фактически не существовало, разрешение на строительство объектов недвижимости не выдавалось, значит, сведения о них в ЕГРН являлись недостоверными. В связи с этим последующие договоры носят незаконный характер, к которым применимы последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчиков ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко», ФИО2, ФИО3 иск не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по правилам ст. 113 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, явку в судебное заседание не обеспечил, возражений против иска не представил.

Дело с учетом мнения участников процесса рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно материалам дела, Постановлением Главы г.о. Химки Московской области от 22.01.2007 г. за № 38 ЗАО «Склад № 36» предварительно согласовано место размещения (строительства и эксплуатации) торгово-0бытового комплекса на земельном участке ориентировочной площадью 0,5 га, расположенном по адресному ориентиру: <адрес>, категория земель – земли промышленности.

Постановлением Главы г.о. Химки Московской области от 16.07.2007 г. за № 1101 ЗАО «Склад № 36» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – разрешение (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

<дата> между Администрацией г.о. Химки Московской области и ЗАО «Склад № 36» заключен договор аренды земельного участка № ЮА-54, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – разрешение (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

<дата> ЗАО «Склад № 36» передал ООО «Олимп Ко» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ЮА-54 от <дата> г., заключив договор передачи (уступки) прав и обязанностей.

ООО «Дубрава» с учетом договора уступки прав от <дата>, заключенного с ООО «Олимп Ко» являлось арендатором земельного участка <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения (строительство и эксплуатация) торгово-бытового комплекса.

<дата> между Администрацией г.о.Химки Московской области и ООО «Дубрава» заключен договор купли-продажи № 204 указанного земельного участка.

Согласно п.1.4 договора на продаваемом земельном участке находились: нежилое здание <данные изъяты> площадью 500 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности, сооружение <данные изъяты> площадью 390 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от <дата> № <данные изъяты>

Право собственности на нежилое здание <данные изъяты> площадью 500 кв.м зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> г., о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

<дата> между ООО «Дубрава» и ООО «Олимп Ко» заключен договор переуступки прав на земельный участок <№ обезличен>, согласно условиям которого ООО «Дубрава» уступило, а ООО «Олимп Ко» приняло в полном объеме права и обязанности по договору купли-продажи № 204 от <дата>.

На основании указанных договоров в связи с надлежащим исполнением договора купли-продажи в части оплаты цены к ООО «Олимп Ко» перешло право собственности на спорный земельный участок.

<дата> между ООО «Олимп Ко» и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи № <данные изъяты> земельного участка <данные изъяты> и сооружения <данные изъяты>.

Оспаривая действительность совершенных сделок в отношении земельного участка, Администрация г.о.Химки Московской области утверждала, что на дату продажи земельного участка указанные в п.1.4 договора от <дата> № 204 объекты капитального строительства в действительности не существовали либо были самовольными, а поэтому договор нарушает требования ст. 39.20 ЗК РФ и не мог быть заключен.

В силу п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, что подтверждается отсутствием разрешения на строительство.

Между тем согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу п.2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст. 166 Кодекса).

Существование здания <данные изъяты> площадью 500 кв.м на дату заключения договора от <дата> № <данные изъяты> подтверждается техническим планом здания от <дата>, в котором описаны его характеристики, площадь, контур и поворотные точки, его расположение на земельном участке.

Существование здания <данные изъяты> подтверждается также проектной документацией, составленной ООО «АРХИС-проект», письменным ответом ОГИБДД Химки о согласовании организации дорожного движения к зданию, а также свидетельскими показаниями ФИО6, ФИО7, и ФИО8 (соседний землепользователь), допрошенных в заседании от 20.12-<дата>, которые подтвердили наличие на период 2018-2019 г.г. за существующими строениями «мойка, шиномонтаж, кафе» одноэтажного серого здания, которое в дальнейшем было снесено; свидетельскими показаниями ФИО9, который участвовал в оформлении документов на выкуп спорного земельного участка, и также подтвердил наличие на момент заключения договора купли-продажи земельного участка панельного здания серого цвета, построенного летом 2018 г. на монолитной бетонной плите, чьи показания непротиворечивы и согласуются с представленными письменными доказательствами и оснований не доверять которым у суда не имеется.

Судом установлено, что после приобретения земельного участка общее собрание участников ООО «Дубрава» приняло решение разобрать здание, что подтверждено протоколом общего собрания от <дата>.

Администрация г.о.Химки была уведомлена в порядке ч.9 ст. 55.31 ГрК РФ о планируемом сносе здания, что подтверждено письменным уведомлением с входящей отметкой о получении от <дата>.

Актом обследования от <дата>, составленным кадастровым инженером, подтверждено прекращение спорного здания, в дополнение к акту помещены документы в подтверждение выполнения работ по демонтажу здания.

Уведомлением от <дата> Управление Росреестра по Московской области подтвердило снятие спорного здания с государственного кадастрового учета и прекращение права собственности на него.

Администрация г.о.Химки в письме от <дата> сообщила об отсутствии возражений против сноса спорного здания.

Из акта экспертного исследования от <дата>, проведенного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, следует, что на момент исследования на земельном участке расположено сооружение – парковка с твердым покрытием, выполненная в соответствии с проектом ООО «АРХИС-проект» на основании разрешения на строительство RU<№ обезличен> от <дата> в целях эксплуатации здания, которое на момент исследования отсутствует, но существование которого подтверждают фотоснимки, остатки строительного мусора и фундамента.

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста – государственный судебный эксперт ФБУ РФЦСЭ при ФИО1 В.Е., производивший осмотр спорного земельного участка <дата> г., подтвердил на момент обследования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствие строения, однако, имеется капитальное сооружение – парковка с твердым покрытием на 11 машиномест. Также указал, что на указанном земельном участке в период 2018-2019 г.г. располагалось здание с кадастровым номером <данные изъяты>, зарегистрированное в качестве объекта капитального строительства. Факт действительности существования здания на земельном участке, являвшемся объектом исследования, подтверждается сведениями www.google.ru/maps, а также остатками строительного мусора и фундамента.

Таким образом, здание <данные изъяты> площадью 500 кв.м существовало на дату заключения договора от <дата> № 204, было поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право на него.

Кроме того, по настоящее время существует сооружение <данные изъяты> площадью 390 кв.м, в отношении которого есть сведения о выдаче разрешения на строительство RU<№ обезличен> от <дата>, которое указано в договоре купли-продажи в качестве основания для продажи земельного участка и которое в силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ также является самостоятельным основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Распоряжением Минмособлимущества от <дата> № 15ВР-1814 на дату заключения оспариваемого договора утвержден административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Приложениями 11 и 15 к регламенту предусматривался обязательный осмотр земельного участка с составлением акта осмотра земельного участка, фотофиксацией и описанием наличия строений перед заключением договора.

Администрация г.о.Химки в период согласования и заключения договора купли-продажи должна была знать о существовании нежилого здания <данные изъяты> площадью 500 кв.м и сооружения <данные изъяты> площадью 390 кв.м на земельном участке <данные изъяты>, поскольку проводила осмотр земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства с фотофиксацией и отразила объекты в п.1.4 договора.

Таким образом в случае, если бы объекты капитального строительства в действительности отсутствовали, то Администрация г.о.Химки не могла не знать об этом обстоятельстве, а значит, не заключила бы договор купли-продажи.

В связи с этим утверждение об ином уже после совершения сделки и после дачи согласия на снос объекта капитального строительства суд квалифицирует как недобросовестное поведение (п.2 и 5 ст. 166 ГК РФ).

Недобросовестным также является оспаривание действительности сделки по мотиву самовольного возведения объектов, послуживших основанием для продажи земельного участка.

В соответствии с п.4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если в отношении расположенных на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч.11 ст. 55.32 ГрК РФ.

При этом в силу п.4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку указанные в п.1.4 договора объекты стояли на государственном кадастровом учете и в отношении них зарегистрировано право собственности ответчика, то Администрация г.о.Химки и Минмособлимущество при выявлении признаков самовольности объектов должны были предъявить иск о признании их самовольной постройкой и сносе вместо заключения договора купли-продажи земельного участка.

Однако уполномоченные органы при заключении договора и в настоящее время иски о признании объектов капитального строительства самовольными постройками не предъявили. В отсутствие решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка (п.4 ст. 39.16 ЗК РФ).

Кроме того, в отношении сооружения <данные изъяты> площадью 390 кв.м имеются сведения о выданном разрешении на строительство № RU<№ обезличен> от <дата>, что истцом не опровергнуто.

Нежилое здание <данные изъяты> в настоящее время демонтировано с письменного согласия Администрации г.о.Химки, поэтому утрачена возможность исследовать здание (провести судебную экспертизу) и принять решение по п.4 ст. 222 ГК РФ о признании здания самовольным, а зарегистрированного права собственности – отсутствующим или по п.3 ст.222 ГК РФ о сохранении здания в собственности ответчика.

В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (Постановления от <дата> по делу Бейелер (Beyeler) против Италии и от <дата> по делу Гладышева против ФИО1).

Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты права путем оспаривания возмездных договоров от <дата><№ обезличен> и от <дата><№ обезличен>, стороной которых он не является.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации г.о. Химки Московской области к ФИО2, ФИО3, ООО «Дубрава», ООО «Олимп Ко» о признании недействительным договор купли-продажи от <дата> г., применении последствий недействительности сделки, признав ничтожными сделками договора о переуступке прав на земельный участок от <дата> г., <дата> г., - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2021 г.

Судья: Н.Н. Тягай