Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Батуриной Е.В. Кнаус Ю.С., представителя ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области Ахмедовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батуриной Е.В. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными аукциона, протокола о результатах аукциона, взыскании двойной суммы задатка

УСТАНОВИЛ:

Батурина Е.А. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным протокола о результатах аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании двойной суммы задатка в размере 47 389, 32 рублей. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. состоялся аукцион № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№. Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона предметом аукциона является право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>№, площадь – 1 442 кв.м., разрешенное использование – для размещения индивидуальных жилых домов, ограничения использования – в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, обременения – не установлены. Батурина Е.В. является победителем указанного аукциона, цена предмета аукциона – 1 556 973, 28 рублей, и в соответствии с п.20 ст.39.12 Земельного кодекса РФ между ней и Департаментом имущественных отношений Тюменской области должен быть заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 20 лет. После участия в аукционе Батуриной Е.В. получено Распоряжение Администрации Тюменского муниципального района от 11.07.2016г. № «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№», а также градостроительный план земельного участка, из которого следует, что земельный участок частично расположен в границах охранной зоны ЛЭП 10 кВ, установлены ограничения по пользованию указанным земельным участком, максимальный процент застройки в границах земельного участка указан – 60%. Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка и линии градостроительного регулирования, охранная зона ЛЭП 10кВ проходит по середине земельного участка, фактически делит его на три части, одна из которых (охранная зона) не подлежит использованию. Получив данную информацию, истец обратилась к ответчику с письмом, в котором указала, что поскольку земельный участок находится в двух зонах (более 50% от общей площади участка – охранная зона), она отказывается подписывать и оплачивать договор аренды, просила вернуть сумму задатка, отозвать заявление из антимонопольной службы о внесении ее в реестре недобросовестных участников аукциона. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. № ответчик сообщил, что спорный земельный участок образован с соблюдением требований, установленных земельным законодательством РФ, согласно Правилам землепользования и застройки Московского сельского поселения, утвержденным Решением Думы Московского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ), земельный участок полностью расположен в зоне жилой застройки смешанного типа (ЖЗ 106), а согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ из границ земельного участка с кадастровым номером № исключен земельный участок, на котором расположена опора ЛЭП, в кадастровом паспорте содержится информация о том, что 805 кв.м. из площади земельного участка расположено в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, ссылка на кадастровый паспорт указана в пункте «ограничения использования земельного участка» решения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.04.2016 № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка». Ответчик указал, что истец была ознакомлена со всеми сведениями о предмете аукциона и документами, касающимися предмета аукциона, посчитал, что правовые основания для возврата денежных средств, внесенных в качестве задатка для участия в аукционе, отсутствуют. Истец считает, что земельный участок, являвшийся предметом аукциона, не мог быть сформирован как земельный участок под ИЖС и выставлен на аукцион, поскольку находится в двух территориальных зонах, извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка должно было содержать сведения о его обременениях в виде наличия на нем опоры ЛЭП с регистрацией в отношении нее права и соответствующих ограничениях его использования, однако в извещении о проведении аукциона соответствующая информация отсутствовала. Считает, что кадастровый паспорт не содержит сведений об имеющихся ограничениях на земельном участке, такие сведения содержит только градостроительный план земельного участка, который был получен уже после проведения аукциона.

Истец Батурина Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, о причинах неявки не известила.

Представитель истца Кнаус Ю.С., действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ. №, в судебном заседании требования Батуриной Е.В. поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Ахмедова А.Н., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск Батуриной Е.В. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№. Организатором аукциона является ГКУ Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области», действующее в соответствии с Земельным кодексом РФ, решением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.04.2016 №

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона предметом аукциона является право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>№, площадь – 1 442 кв.м., разрешенное использование – для размещения индивидуальных жилых домов, ограничения использования – в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, обременения – не установлены. Победителем аукциона является Батурина Е.В., цена предмета аукциона – 1 556 973, 28 рублей, в соответствии с п.20 ст.39.12 Земельного кодекса РФ между истцом и Департаментом имущественных отношений Тюменской области должен быть заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 20 лет в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды, арендная плата за первый год использования земельного участка по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, за вычетом суммы внесенного задатка – 23 694, 66 рублей в размере 1 533 278, 62 рублей перечисляется единовременным платежом в течение 10 дней со дня заключения договора аренды на указанные в нем реквизиты (не подлежит возврату при досрочном расторжении договора аренды).

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца в судебном заседании, после участия в аукционе истцом Батуриной Е.В. получено Распоряжение Администрации Тюменского муниципального района от 11.07.2016г. № «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№», а также градостроительный план земельного участка.

Согласно градостроительного плана земельного участка, в связи с тем, что земельный участок частично расположен в границах охранной зоны ЛЭП 10 кВ.

Согласно Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009г. №, охранная зона для линии электропередачи напряжением 10 кВ составляет 10 метров и исчисляется по обе стороны от линии электропередач от проекции на землю крайних проводов при неотклоненном их положении. В пределах охранных зон без письменного согласования сетевой организации запрещается:

- строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

- посадка и вырубка деревьев и кустарников;

- проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности более 4,5 метра;

- полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

- полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Максимальный процент застройки в границах земельного участка указан – 60%.

Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка и линии градостроительного регулирования, охранная зона ЛЭП 10кВ проходит по середине земельного участка, делит его на три части, одна из которых (охранная зона) не подлежит использованию.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с письмом, в котором указала, что поскольку земельный участок находится в двух зонах, она отказывается подписывать и оплачивать договор аренды, просила вернуть сумму задатка, отозвать заявление из антимонопольной службы о внесении в реестр недобросовестных участников аукциона.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в ответ на обращение истца Департамент имущественных отношений Тюменской области сообщил, что спорный земельный участок образован с соблюдением требований, установленных земельным законодательством РФ, в том числе с соблюдением требования, установленного пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ, о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Согласно Правилам землепользования и застройки Московского сельского поселения, утвержденным Решением Думы Московского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями от 09.09.2013г.), земельный участок полностью расположен в зоне жилой застройки смешанного типа (ЖЗ 106). Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ из границ земельного участка с кадастровым номером № исключен земельный участок, на котором расположена опора ЛЭП. Также в кадастровом паспорте содержится информация о том, что 805 кв.м. из площади земельного участка расположено в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства. Ссылка на кадастровый паспорт указана в пункте «ограничения использования земельного участка» решения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.04.2016 № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка». Батурина Е.В. была ознакомлена со всеми сведениями о предмете аукциона и документами, касающимися предмета аукциона, правовые основания для возврата денежных средств, внесенных в качестве задатка для участия в аукционе, отсутствуют. Проект договора аренды земельного участка направлен в адрес Батуриной Е.В., однако в установленный срок подписаны не был, указанные действия квалифицированы ответчиком как уклонение от заключения договора и послужили основанием для осуществления ответчиком действий, направленных на включение истца в реестр недобросовестных участников аукциона.

В соответствии со ст.447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Споры о признании торгов недействительными, согласно разъяснений п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматриваются по правилам, установленным для признании недействительными оспоримых сделок.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно ст.449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно ч. 19, п.4 ч.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Согласно ч.2 ст.85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В соответствии с п.4 ст.30 Градостроительного кодекса РФ формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание вышеуказанные нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, являвшийся предметом аукциона, не мог быть сформирован как земельный участок под ИЖС и выставлен на аукцион, поскольку находится в двух территориальных зонах, что следует из градостроительного плана земельного участка. При проведении торгов допущены нарушения, что является основанием для признания спорного аукциона недействительным в силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

На момент формирования и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка, опора ЛЭП уже была построена, т.е. земельный участок имел обременения. Данные обстоятельства в судебном заседании никем не оспорены. Таким образом, в силу прямого указания закона извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка должно было содержать сведения о его обременениях в виде наличия на нем указанной выше опоры ЛЭП с регистрацией в отношении нее права и соответствующих ограничениях его использования. правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства. Указание такой информации необходимо в целях наличия у потенциального участника аукциона возможности сформировать мнение о предмете торгов и возможных вариантах его использования, чтобы разумно и объективно оценивая ситуацию выразить свое действительное волеизъявление на совершение сделки. Стороной ответчика не представлено доказательств, что извещение о проведении аукциона содержало вышеуказанные сведения.

При этом суд находит необоснованными доводы ответчика о том, что сведения об ограничении использования земельного участка указаны в решении Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.04.2016г. № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», в кадастровом паспорте земельного участка.

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Батуриной Е.В. ответчик указал, что в решении Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25.04.2016г. ссылка на кадастровый паспорт земельного участка указана в пункте «ограничения использования земельного участка». В кадастровом паспорте в разделе «Сведения о частях земельного участка и обременениях» указано: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Постановление Правительства РФ от 24.04.2009г. № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Однако в указанных документах не содержится сведений об обременениях земельного участка в виде наличия на нем опоры ЛЭП с регистрацией в отношении нее права, о соответствующих ограничениях использования земельного участка, правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В силу ч.22 ст.39.11 Земельного кодекса РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Из содержания текста проекта договора аренды земельного участка, следует, что арендатор по результатам аукциона вправе рассчитывать на реализацию прав арендатора земельного участка без обременений правами третьих лиц, иных обременений, и имеет возможность использовать его в соответствии с установленной категорией земель и разрешенным видом использования. Сведений о том, что данный земельный участок обременен наличием на нем сооружений в виде опоры ЛЭП, наличия прав на опору ЛЭП третьего лица, проект договора аренды также не содержит.

Таким образом, аукцион № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№, проведенный ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ подлежат признанию недействительными.

Согласно пункту 70 Постановления Пленума ВС РФ № разъяснено, что ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Таким образом, Департамент имущественных отношений Тюменской области, как привлекаемая организатором торгов специализированная организация является надлежащим ответчиком по требованиям о признании торгов недействительными.

В соответствии с п.1 ст.380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В целях участия в аукционе Батуриной Е.В. подана заявка, внесен задаток для участия в аукционе в размере 23 694, 66 рублей, что подтверждается копией платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку аукцион и составленный по его результатам протокол от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными, а за неисполнения договора в данном случае ответственная сторона, получившая задаток, с ответчика подлежит взысканию задаток в двойном размере 47 389, 32 рублей (23 694, 66 руб. х 2) в ползу истца Батуриной Е.В.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Иск Батуриной Е.В. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Признать недействительными аукцион № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№, проведенного ДД.ММ.ГГГГ и протокол о результатах аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу Батуриной Е.В. двойную сумму задатка в размере 47389, 32 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Тюмени течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2017 года.

Судья Н.В. Фаизова