Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <данные изъяты> к <данные изъяты> о взыскании задатка, штрафных санкций, неустойки, убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истец обратилась в <данные изъяты> с исковым заявлением к <данные изъяты> о взыскании обеспечительного платежа по договору в размере <данные изъяты>., штрафа в размере <данные изъяты> пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от несвоевременно возвращенной суммы по договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., убытков в размере <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и <данные изъяты>., <данные изъяты>., в лице <данные изъяты> в лице <данные изъяты>., заключен предварительный договор купли-продажи квартиры б/н, согласно которому ответчик имел намерение продать, а истец купить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец направил уведомление об одностороннем отказе от договора ответчику и риэлтору, которое ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ. Причинами отказа от договора послужили следующие обстоятельства, истец, подписывая договор, намеревалась приобрести объект недвижимости для <данные изъяты>, согласно п. 5.3 договора, покупатель имел право уступить свои права и обязанности иному лицу, кроме того, все переговоры от имени истца с ответчиком вела <данные изъяты> Приблизительно через неделю после заключения договора, ответчик в телефонном режиме сообщил истцу о том, что при посещении нотариуса по вопросу заключения будущей сделки, нотариус указал на отсутствие правоустанавливающих документов у ответчика на долю объекта недвижимости, а ответчик в свою очередь высказал свои опасения истцу о том, что не располагает информацией, кто из её многочисленных родственников является собственником 1/36 доли квартиры. Сомневаясь в законности заключенного договора, истец по собственной инициативе получила справку из ЕГРН, согласно которой 1/36 доля объекта недвижимости зарегистрирована не была, соответственно договор не был подписан ещё одним или несколькими правообладателями, что является признаком его недействительности. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику, его риэлтору с просьбой предоставить информацию обо всех правообладателях, и в нарушении п. 2.1.4 договора, за 5 дней до предполагаемой даты сделки, ответчик сообщил о том, что ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на наследство в виде 1/36 доли объекта недвижимости на <данные изъяты>., согласие на отчуждение доли которой, ответчиком не представлено истцу, соответственно договор в части своей доли <данные изъяты> не подписывала. Кроме того, в нарушение условий договора, ответчик не сообщил истцу о том, что в квартире произведена перепланировка санузла, который согласно техническому плану объекта недвижимости является раздельным, а по факту совмещенным, сделана самовольно, разрешение предусмотренное ст. 26 ЖК РФ отсутствует. Согласно п. 2.1.5 и 2.2.4 договора продавец обязан был направить покупателю письменное уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи, но в нарушение данного требования уведомление от ответчика в адрес истца так и не поступило. В своем уведомлении об отказе от исполнения договора, истец несмотря на предусмотренный п. 4.7 штраф в размере этой же суммы потребовал вернуть только обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> ссылаясь на п. 4.9 договора, но ответчик уклонился от возврата. ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направила претензию с аналогичным требованием, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но ответчик, повторно уклонившись от возврата залога, направил в адрес истца претензию-уведомление и акт о не заключении договора купли-продажи. В претензии-уведомлении ответчик обосновал свою позицию об удержании обеспечительного платежа неявкой истца ДД.ММ.ГГГГ на подписание договора купли-продажи, хотя уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил уведомление истца об одностороннем отказе от исполнения договора по вине ответчика. Кроме того, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ уведомления о заключении договора купли-продажи в адрес истца от ответчика не поступило. Акт о не заключении договора, подписанный ответчиком и риэлтором в нарушении условий договора подписан не в офисе риэлтора, а в <адрес>. Кроме того, истец в своём уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора просит ответчика сообщить точную дату и время подписания документа. Истец полагает, что со своей стороны он сделал все возможное, чтобы решить конфликт мирным путем и не обременять ответчика дополнительными расходами в виде штрафа и пени. В соответствии с п. 4.7 договора, если договор купли-продажи объекта не будет заключен по вине продавца, продавец обязан в течение 3 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.2 договора (ДД.ММ.ГГГГ) вернуть покупателю сумму указанную в п. 2.2.1 договора и оплатить покупателю штраф в размере этой же суммы. Согласно п. 4.10 договора, при нарушении продавцом срока возврата суммы, указанной в п. 2.2.1 договора, он уплачивает покупателю пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки от несвоевременно возвращенной суммы, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер пени составляет <данные изъяты> Участие в сделке риэлтора являлось инициативой ответчика. Представитель риэлтора при показе объекта недвижимости, под видом листа осмотра объекта подписал у истца в единственном экземпляре договор на оказание своих услуг, копию которого истец смог получить при указанном выше визите истца к риелтору и ответчику ДД.ММ.ГГГГ в момент уточнения информации обо всех правообладателях объекта недвижимости. Имея явную заинтересованность в сделке, риэлтор всячески воспрепятствовал расторжению договора по соглашению сторон и возврату обеспечительного платежа, что подтверждается имеющимися в распоряжении истца аудиозаписями ответчика. С целью защиты своих интересов истец был вынужден обратиться за юридической помощью, стоимость услуг по расторжению предварительного договора и договора оказания услуг риэлтора составила <данные изъяты>., данные расходы составили убытки истца. При указанных обстоятельствах истец обратилась в суд с указанным исковым заявлением.

Определением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску <данные изъяты> к <данные изъяты> о взыскании обеспечительного платежа, штрафа и пени по предварительному договору купли-продажи передано на рассмотрение по подсудности в <данные изъяты> районный суд Санкт-Петербурга.

Истец в суд не явилась, о судебном заседании извещена, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствии, указала о том, что заявленные требования поддерживает.

Представитель ответчика в суд явился, пояснил, что ответчик о судебном заседании извещен, возражал относительно заявленных исковых требований, указал о том, что с истцом был заключен предварительный договор купли-продажи, за день до заключения сделки истец от заключения основного договора купли-продажи отказалась, сообщив о том, что у неё не хватает денежных средств.

Суд, определив рассматривать дело в отсутствие истца и ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>., в лице <данные изъяты> в лице <данные изъяты> и <данные изъяты> заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктами 3.1; 3.2 предварительного договора, стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры по цене <данные изъяты>., покупатель оплачивает стоимость приобретаемого объекта в следующем порядке: <данные изъяты> – за счет собственных средств, указанную в п. 2.2.1 в день подписания предварительного договора; <данные изъяты>. за счёт собственных средств путем внесения наличных денежных средств на расчетный счет продавца при подписании договора купли-продажи, <данные изъяты> за счет бюджетных средств сертификата на материнский (семейный) капитал от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на расчётный счет продавца в течение 40 дней с момента подачи покупателем заявления о распоряжении денежными средствами материнского капитала в Пенсионный фонд. Обеспечительный платеж, уплаченный покупателем продавцу на настоящему предварительному договору в сумме <данные изъяты> засчитывается в счет обязательств по основному договору в момент расчетов.

Согласно п. 2.2.2 договора покупатель в день подписания настоящего договора передает продавцу обеспечительный платеж, путем передачи наличных денежных средств в размере <данные изъяты>. Денежные средства, указанные в настоящем пункте являются обеспечением исполнения обязательства по заключению основного договора, возмещению убытков в полном объеме, включая штрафные санкции и выплаты третьим лицам, связанные с нарушением обязательств по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора стороны приняли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно(<данные изъяты>).

Факт получения денежных средств в размере <данные изъяты> рублей ответчиком при рассмотрении дела не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате обеспечительного платежа, в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН 1/36 доля объекта недвижимости не зарегистрирована в установленном законом порядке за продавцами, ДД.ММ.ГГГГ доля квартиры зарегистрирована за <данные изъяты> согласие на отчуждение доли которой продавцом истцу не представлено. Также продавец не сообщил покупателю о том, что в квартире имеется самовольная перепланировка. Кроме того, истцом указано о том, что покупатель не скрывал от сторон договора отсутствие всей суммы, необходимой для осуществления сделки и направил в банк заявку на получение потребительского кредита о получении всей суммы которого покупателю было отказано, одобренная сумма кредита составила <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ уведомление получено ответчиком, однако денежные средства не возвращены истцу до настоящего времени.

Основной договор купли-продажи жилого помещения, в установленный в предварительном договоре срок, между сторонами заключен не был. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, как и не требовала его заключения в судебном порядке, денежные средства истцу возвращены не были.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Буквальное толкование условий предварительного договора купли-продажи о том, что сумма <данные изъяты> рублей передается в счет оплаты жилого помещения, в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду сделать вывод об отсутствии обеспечительной функции переданной суммы, что исключает применение последствий в виде взыскания двойной суммы задатка.

Факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей является авансом, поскольку внесена в счет стоимости приобретаемой квартиры и выполняет платежную функцию, а не обеспечительную. Указание об иной правовой форме этой суммы в предварительном договоре, не изменяет платежную функцию денежных средств, и не влечет наступления последствий, предусмотренных статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательств.

В силу пункта 1.2 предварительного договора он действует до момента подписания (заключения) основного договора купли-продажи квартиры, то есть до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

Срок действия предварительного договора истек, обязательства, возникшие из указанного предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а основной договор между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.

Кроме того, аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Таким образом, судом установлено, что основной договор купли-продажи недвижимости в установленный срок между сторонами не заключался, истец, при подписании предварительного договора передала ответчику наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты объекта недвижимости, оснований для взыскания с ответчика двойной суммы (суммы штрафа), уплаченных истцом денежных средств суд не усматривает и приходит к выводу о взыскании в пользу истца суммы в размере <данные изъяты> руб. переданной ответчику в рамках предварительного договора.

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, условие предварительного договора о штрафных санкциях в счет несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.

Судом установлено, что по истечении срока действия предварительного договора, договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Ни одна из сторон не обращалась к другой стороне с предложением заключить договор.

В обоснование своих доводов, истцом в материалы дела представлено свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Данное свидетельство подтверждает возникновение права собственности <данные изъяты> на 1/36 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<данные изъяты> стороной предварительного договора купли-продажи не являлась, и не могла, поскольку право собственности на указанную долю возникло после заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на согласованных сторонами условиях, договор купли-продажи не мог быть заключен.

Кроме того, как следует из материалов дела, в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи и возврате обеспечительного платежа истцом также указано о том, что для оплаты договора она направляла заявку в банк на получение кредита, но банком одобрен кредит только на часть денежных средств, то есть истец признает что и по данным обстоятельствам договор заключен был не мог.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не мог быть заключен сторонами на условиях определенных предварительным договором в следствие действий обеих сторон договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предварительная договоренность сторон утратила силу и обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере 0,5% не имеется.

Кроме того, условие о штрафе как следует из буквального толкования условий договора подлежит применению только в случае, если договор не будет заключен по вине продавца, между тем, в настоящем случае, судом установлено, что договор не мог быть заключен сторонами на условиях определенных предварительным договором в следствии действий обеих сторон договора.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Учитывая установленные судом обстоятельства, расходы истца в размере <данные изъяты> руб., оплаченные истцом по договору на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, связанные с расторжением предварительного договора купли-продажи и договора оказания услуг риэлтором, не могут быть возложены на ответчика, поскольку судом установлено, что в следствие действий в том числе и истца, основной договор не был заключен.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежит взысканию уплаченная государственная пошлин, рассчитанная в размере <данные изъяты> рублей, пропорционально удовлетворённым требованиям..

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с <данные изъяты> в пользу <данные изъяты> денежные средства в размере <данные изъяты>., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ