Гражданский кодекс часть 1

встречному иску ФИО2 ФИО11 к ФИО1 ФИО12 об обязании заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

Установил:

Истец ФИО1 ФИО13 обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО2 ФИО14 о взыскании с ФИО2 ФИО15. двойной суммы задатка в размере 1 000 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ФИО18 указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО16 и ФИО2 ФИО17. заключен договор задатка, по условиям которого, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 7000 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под размещение производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, за цену в размере <данные изъяты> рублей. В счет исполнение обязательства по заключению основного договора ФИО1 ФИО19. передал ФИО2 ФИО20 задаток в размере <данные изъяты> рублей. Дополнительными соглашениями срок исполнения взятых на себя обязательств продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. До указанного срока договор купли-продажи заключен не был по вине ФИО2 ФИО21. в виду того, что выполняя требования закона, обязывающего продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, ФИО2 ФИО31. направила в адрес другого участника долевой собственности ФИО2 ФИО22. извещение с предложением воспользоваться своим преимущественным правом покупки за цену отличную от цены, за которую ФИО1 ФИО29. и ФИО2 ФИО27 договаривались в будущем заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Кроме того, ФИО1 ФИО28. стало известно, что на земельном участке расположены семь объектов недвижимого имущества, принадлежащие ФИО2 ФИО30 О том, что данные объекты принадлежат ФИО2 ФИО26 ФИО1 ФИО24 не знал. Перед заключением договора задатка ФИО2 ФИО34 не представила ФИО1 ФИО33 полной и достоверной информации, в частности о наличии на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ей. ФИО1 ФИО35 обязательств по приобретению семи объектов недвижимого имущества не давал, об их стоимости и других существенных условиях покупки переговоров не вел.

ФИО2 ФИО36 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 ФИО37. об обязании последнего заключить с ней договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 7000 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, на условиях, определенных в договоре задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований ФИО2 ФИО38. указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО40. и ФИО1 ФИО41. заключен договор задатка, по условиям которого, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7000 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под размещение производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>. Дополнительными соглашениями срок исполнения взятых на себя обязательств продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 ФИО39. по предварительному договору купли-продажи (договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ) сделала все, что возможно и необходимо было сделать с ее стороны для устранения препятствий к заключению Основного договора купли-продажи доли земельного участка, а именно: известила другого участника долевой собственности о предстоящей продаже доли земельного участка, получила подтверждающие документы от нотариуса и направила в адрес ФИО1 ФИО42 предложение заключить основной договор, чем исполнила свои обязательства по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом в полном объеме. Покупатель ФИО1 ФИО43 без существенных на то оснований, отказался от заключения основного договора купли-продажи земельного участка, чем нарушил свои обязательства по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО1 ФИО44 в судебном заседании исковые требования по первоначальному иску поддержал, просил суд их удовлетворить, встречные исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении.

Представитель ФИО2 ФИО45. в судебном заседании исковые требования по первоначальному иску не признал, просил суд отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Кроме того, представителем ФИО2 ФИО46. заявлено ходатайство об оставлении первоначально иска без рассмотрения по основаниям, изложенным в письменном заявлении, а также просил суд учесть разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ№ в совокупности с обстоятельствами дела при принятии решения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО2 ФИО47, в судебное заседание, не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ непредставление истцом доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Из материалов дела следует, что сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор задатка, согласно которому, ФИО1 ФИО48 взял на себя обязательства приобрести, а ФИО2 ФИО50, взяла на себя обязательства продать 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7000 кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под размещение производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО4 промзона, путём заключения договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ за цену в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.

В счет исполнения обязательства по заключению основного договора ФИО1 ФИО51. передал ФИО2 ФИО52. задаток в размере 500 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО2 ФИО54. в судебном заседании факт получения от ФИО1 ФИО53. задатка в размере 500 000 рублей не отрицал.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора купли-продажи доли земельного участка продлён сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения основного договора купли-продажи доли земельного участка продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о направлении заявления, выданного ФИО5 ФИО55, нотариусом Ивантеевского нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, нотариус ДД.ММ.ГГГГ по просьбе ФИО2 ФИО56. направил в адрес третьего лица, ФИО2 ФИО57., заявление, копия которого прилагается к свидетельству.

Из содержания заявления усматривается, что ФИО2 ФИО58 уведомляет ФИО2 ФИО59 о своём намерении продать принадлежащее ей имущество, состоящее из 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: область Московская, <адрес>, ФИО4 промзона, а также семь объектов недвижимого имущества, имеющие следующие кадастровые номера: № за <данные изъяты> рублей, из которых стоимость 1/2 (одной второй) доли земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, стоимость семи объектов недвижимого имущества составляет 1 000 000 рублей.

ФИО2 ФИО60 в силу статьи 250 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ предлагала ФИО2 ФИО61. воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести доли земельного участка и расположенные на нем семь объектов недвижимого имущества.

Получив от нотариуса указанное свидетельство, ФИО2 ФИО62. ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ФИО1 ФИО63 уведомление о том, что другой совладелец 1/2 доли земельного участка уведомлен надлежащим образом, своим преимущественным правом покупки в течение одного месяца не воспользовалась, в связи с чем, предложила ФИО3 исполнить свои обязательства, указанные в договоре задатка от ДД.ММ.ГГГГ и заключить сделку. К уведомлению была приложена копия свидетельства, выданного нотариусом.

Как пояснил представитель ФИО1 ФИО66 получив уведомление от ФИО2 ФИО65. и приложенные документы, ФИО1 ФИО64 узнал о том, что ФИО2 ФИО70. без его ведома изменила стоимость 1/2 доли земельного участка, уменьшив ее на 500 000 рублей, а также о том, что на земельном участке расположены семь объектов недвижимого имущества принадлежащие ФИО2 ФИО67., которые она продает вместе с долей участка, по цене 1 000 000 рублей.

Одностороннее изменение условий, взятых на себя обязательств ФИО2 ФИО69., относительно цены 1/2 доли земельного участка, а также наличие семи объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2 ФИО68 и расположенных на земельном участке, явились существенными обстоятельствами, из-за которых ФИО1 ФИО71 не смог выполнить взятые на себя обязательства, обусловленные договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению ФИО1 ФИО72 вина в невозможности приобретения 1/2 доли земельного участка, на условиях, обусловленных договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ полностью лежит на ФИО2 ФИО73

Правовое обоснование невозможности заключения договора купли-продажи приведено в тексте искового заявления.Как пояснил представитель ФИО2 ФИО79., ФИО1 ФИО80 знал о том, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, а предложение, направленное ФИО2 ФИО74. в котором последней предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки 1/2 доли земельного участка по цене на 500 000 рублей меньшей, чем ФИО2 ФИО75 обязалась продать ФИО1 ФИО76 правового значения не имеет, в связи с тем, что цена предложения меньше, а не больше той, за которую продается доля третьим лицам, в связи с чем, по мнению ФИО2 ФИО77., ФИО1 ФИО78. не обосновано отказывается от заключения договора-купли продажи 1/2 доли земельного участка и требует вернуть двойную сумму задатка.

В соответствии с частью 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Заключенный между сторонами договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, с последующими дополнениями, является смешанным договором, содержаний элементы договоров, предусмотренных статьям 380, 381 и 429 ГК РФ.

В соответствии с рядом положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, содержит следующие условия: основной договор - договор купли-продажи доли земельного участка; объект договора - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7000 (семь тысяч) кв.м., категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под размещение производственной базы, расположенный по адресу: <адрес>; цена объекта – 10 500 000 рублей; срок, в который стороны обязуются заключить основной договор – до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с часть 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В связи с тем, что в данном случае объектом основного договора купли-продажи являлась доля земельного участка (1/2 доли) стороны обязаны исполнить требования статьи 250 ГК РФ.

В силу части 2 статьи 250 ГК РФ обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, лежит на продавце, в данном случае на ФИО2 ФИО82

Из материалов дела следует, что ФИО2 ФИО83. исполнила обязанность по извещению другого участника долевой собственности. Другой участник долевой собственности в месячный срок, установленные законом (ч.2 ст. 250 ГК РФ) предлагаемое имущество не приобрел.

Однако, судом установлено, что ФИО2 ФИО85. предложила другому участнику долевой собственности приобрести 1/2 доли земельного участка по цене отличной от цены, предложенной ФИО1 ФИО86., тем самым нарушив положения части 1 статьи 250 ГК РФ, согласно которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, тем самым в одностороннем порядке изменила условия о цене продаваемой доли земельного участка ФИО1 ФИО88

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение его условий не допускается.

Мнение ФИО2 ФИО87., о том, что уменьшение цены, указанной в предложении, направленном ФИО2 ФИО89 не имеет правового значения, так как цена предложения меньше, а не больше той за которую продается доля третьим лицам, суд считает ошибочной, ввиду неправильного истолкования закона.

В силу положений части 4 статьи 421, части 1 статьи 422 ГК РФ и части 1 статьи 424 ГК РФ, в их взаимосвязи, применительно к статье 250 ГК РФ, с целью соблюдения прав и законных интересов участников долевой собственности, осуществлять продажу доли в праве общей долевой собственности третьим лицам, закон позволяет исключительно на тех же условиях, на которых приобретение доли в праве общей долевой собственности было предложено другим участникам долевой собственности.

Судом установлено, что на земельном участке расположены семь объектов недвижимого имущества, принадлежащие ФИО2 ФИО90.

Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо условий, связанных с объектами недвижимого имущества, принадлежащих ФИО2 ФИО91 расположенных на земельном участке, доли которого ФИО2 ФИО97. обязалась продать, а ФИО1 ФИО92 купить.

Исходя из положений части 3 статьи 37 ЗК РФ обязанность по предоставлению полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке возложена законодателем на продавца.

Относимых и допустимых доказательств о том, что ФИО1 ФИО93 был поставлен в известность, что на земельный участок расположены семь объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2 ФИО98. последней не представлено.

Доказательств того, что ФИО1 ФИО95. обязался приобрести у ФИО2 ФИО94 принадлежащие ей семь объектов недвижимого имущества по цене в размере 1 000 000 рублей в материалы дела не представлены.

В силу абзаца пятого пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как разъяснено в Определении Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-О данное положение закона развивает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение сторонами основного договора купли-продажи доли земельного участка на условиях, определенных договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: продажа ? доли земельного участка по цене 10 500 000 рублей, без принадлежащих ФИО2 ФИО99 объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, противоречило бы закону.

Согласно условиям договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение взятых на себя обязательств по заключению основного договора было обеспечено задатком в размере 500 000 рублей, что в соответствует части 4 статьи 380 ГК РФ, согласно которой если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По мнению суда, в данном случае, стороной ответственной за неисполнение договора является ФИО2 ФИО100 в виду неисполнения ею вышеуказанных норм действующего законодательства Российской Федерации, выразившиеся как в одностороннем изменении условий взятых на себя обязательств, так и в непредоставлении полной и достоверной информации о земельном участке, связанной с нахождениями на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих ей, в том числе о намерении их продать по цена равной 1 000 000 рублей.

Заявленное ходатайство представителя ФИО2 ФИО101 об оставлении первоначального иска без рассмотрения по основаниям, изложенным в письменном заявлении, отклоняется судом по следующим основаниям.

Из условий пункта 6.2. договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается представитель ФИО2 ФИО102., следует, что ФИО2 ФИО103. взяла на себя обязательства вернуть полную сумму задатка, не позднее 3 (трех) дней с момента предъявления требований о возврате, при наступлении определенных условий, а именно: в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условия Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию основного договора недействительным.

Из буквального толкования пункта 6.2. договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что договором предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Относительно ходатайства, заявленного представителем ФИО2 ФИО104., которым он просил суд учесть разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ№ в совокупности с обстоятельствами дела при принятии решения, суд разъясняет следующее.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" правила статьи 333 ГК РФ могут применяться, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательств несоразмерности исковых требований ФИО1 ФИО106 о взыскании двойной суммы задатка ФИО2 ФИО105. не представлено. Незаконного поведения в действиях ФИО1 ФИО108., в отличии от поведения ФИО2 ФИО107 по исполнению условий договора, не усматривается. Кроме того, судом принято во внимание заявление представителя ФИО2 ФИО109 о том, что она полностью осознавала последствия заключения договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречный иск подлежит отклонению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 ФИО110 - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 ФИО111 в пользу ФИО1 ФИО112 двойную сумму задатка в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 ФИО113 к ФИО1 ФИО114 об обязании заключить договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 7000 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, на условиях, определенных в договоре задатка от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московском областном суде путём подачи апелляционной жалобы через Щелковский городской суд Московской области в течении месяца.

Судья Э.В.Адаманова