Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 Зои ФИО3 к Чепель Юлии Николаевне, третье лицо: Администрация <адрес> Республики Крым о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченной авансовой суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с исковым заявлением к Чепель Ю.Н., в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 611 кв.м., кадастровый №; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 250 000 рублей.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 611 кв.м., кадастровый №. Во исполнение условий договора истцом в этот же день ответчику были переданы денежные средства в размере 250 000 рублей. До момента подписания указанного договора истец ответчика никогда не видела, по вопросу продажи земельного участка с ней общался исключительно риэлтор, которому истец сообщила, что земельный участок будет использоваться для строительства индивидуального жилого дома. Накануне подписания договора, посетив <адрес>, риэлтор подвел истца к земельному участку, пояснив, что земельный участок, который он ей показывает не имеет никаких существенных недостатков, никаких ограничений и обременений, однако завести внутрь участка не представляется возможным, поскольку ключи находятся у собственника участка, однако можно чрез живую изгородь увидеть, что на продаваемом земельном участке никаких строительных работ не ведется. При подписании оспариваемого договору ответчиком истцу также было сообщено, что на земельном участке имеется столб, от которого есть возможность провести электричество, рядом проходит газопровод, в который можно врезаться. Позднее, обратившись в водоканал, истице стало известно, что на указанном земельном участке не имеется возможности проведения земляных работ. Обратившись в ПАО «Крымэнерго», истцу стало известно, что указанный земельный участок имеет ограничения, поскольку через него проходит высоковольтная линия, в связи с чем, разрешение на подведение электросетей ей может быть и дадут, однако строиться на данным участке следует на определенном расстоянии от проходящей высоковольтной линии. Обратившись к ответчику с просьбой предоставить выписку из ЕГРН о технических характеристиках земельного участка или предоставить кадастровый паспорт земельного участка истец получила ответ, что все документы находятся у риэлтора. Далее от соседей по смежным земельным участкам истцу стало известно, что на указанном земельном участке запрещено копать, поскольку в трех местах участка проходят подземные кабели, рядом с газопроводом строить ничего нельзя, но если отступить от газопровода, то тоже строить нельзя, поскольку проходит высоковольтная линия. Указанные обстоятельства также подтверждаются позднее полученным истцом кадастровым паспортом, из которого следует, что на указанный земельный участок имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, ст.56.1 ЗК РФ, а также Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», а также ограничение, предусмотренное ст.ст.56, 56,1. Постановление Правительства РФ «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон от ДД.ММ.ГГГГ№». При указанных обстоятельствах, истец полагает, что зная о таких ограничениях, она бы никогда не согласилась приобрести данный земельный участок, на котором невозможно разместить ни одну постройку, но и вообще опасно там находиться. На предложение истца расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и возвратить полученные по нему денежные средства ответчик не отреагировала, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала, просит его удовлетворить.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку ее утверждения о наличии существенных недостатков земельного участка ничем не подтверждено. Кроме того, ссылаются на то обстоятельство, что полученная сумма не является авансом, а является задатком.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, причины своей неявки суду не сообщил. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав мнение явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения условий договоры иной стороной, а также в иных случаях. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечен для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Чепель Ю.Н. и ФИО8 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 611 кв.м., кадастровый №, принадлежащий Чепель Ю.Н. на основании Постановления Администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданину Чепель Ю.Н.».

Согласно п.3.2 Договора в момент заключения настоящего Договора ФИО8 передает Чепель Ю.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Факт получения указанных денежных средств от истца стороной ответчика не оспаривается.

Согласно п.4.4 Договора, продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Объект не продан, не заложен, под арестом или иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений и свободен от любых прав третьих лиц.

Согласно имеющейся в материалах дела нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Чепель Ю.Н. уполномочила ФИО8 быть ее представителем по вопросам, связанным с согласованием проектов, подведением необходимых коммуникаций, электрификацией, газификацией, водоснабжением на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Из пояснений истца следует, что в ходе сбора необходимых документов и получение соответствующих согласований ей стало известно, что данный земельный участок имеет существенные ограничения на проведение строительных и земляных работ, поскольку на нем имеется газопровод, а также через участок проходит высоковольтная линия электропередач, что также подтверждается сведениями, внесенными в полученный истцом кадастровый паспорт земельного участка, и о чем ей ранее и о содержании которого ей известно не было.

Из имеющегося в материалах дела заключения кадастрового инженера следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> имеет ограничения в использовании в соответствии со ст.56 и ст.56.1 ЗК РФ согласно Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», по участку проходят: газопровод <адрес>, кадастровый №; газопровод <адрес>, кадастровый №; газопровод среднего и низкого давления <адрес>, кадастровый №. Кроме того, указано, что участок ограничен в использовании согласно Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства», а именно по границе земельного участка проходит высоковольтная воздушная линия электропередач 10 кВ. таким образом земельный участок ограниченно пригоден для строительства в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка, выданного ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 90:15:050401:59 по адресу: <адрес> имеет следующие временные ограничения (срок до ДД.ММ.ГГГГ): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, ст.56.1 ЗК РФ. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» от ДД.ММ.ГГГГ№; ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст.56, 56.1 ЗК РФ. Постановление Правительства РФ «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от ДД.ММ.ГГГГ№.

Таким образом, установлено, что приобретаемый истицей по договору купли-продажи земельный участок расположен в охранной зоне газопровода, а также в пределах границы охранной зоны линии электропередачи, в связи с чем, его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истицей, а именно для целей строительства жилого дома, поскольку в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновения пожаров (п.8 Правил), в том числе в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп."а" п.10 Правил).

Суд полагает, что разумно предвидеть наступление данных последствий истица как покупатель не могла, так как в предварительном договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне, а соответствующими познаниями в области газоснабжения и электроэнергетики истица не обладает).

Довод стороны ответчика о том, что у земельного участка отсутствуют обременение и они не зарегистрированы в установленном законом порядке, не имеет правового значения, поскольку обременения земельного участка объективно существует в настоящее время и признаются действующим независимо от их регистрации.

Суд считает, что поскольку представленными доказательствами подтверждено нахождение приобретаемого истицей по договору купли-продажи земельного участка в охранной зоне газопровода и охранной зоне линии электропередачи, что препятствует его использованию для целей строительства жилого дома, то есть, обременение земельного участка объективно существует в настоящее время и признается действующим независимо от его регистрации, то истица вправе требовать расторжения договора и возврата сторон в первоначальное состояние, а сумма выплаченная истцом ответчику по предварительному договору купли-продажи в размере 250 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Не заслуживает внимание утверждение истца, что в данном случае денежная сумма в размере 250 000 рублей является задатком а не авансом исходя из следующего.

В соответствии с положениями п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч.2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст.329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах переданная ответчику истцом денежная сумма в силу положений п.3 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

Учитывая вышеуказанные нормы права, а также установленные обстоятельства, суд считает исковые требования ФИО8 обоснованными, и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу положений ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина за подачу в суд искового заявления в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст.3, 56, 194-198 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

Иск ФИО8 Зои ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с Чепель Юлии Николаевны в пользу ФИО8 Зои ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего взыскать <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд Республики Крым в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Алуштинского

городского суда С.С. Ващенко