Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе, председательствующего судьи Бутяева В.И., при секретаре судебного заседания Поповой М.В, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2,о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности на квартиру и земельный участок и обязании произвести государственную регистрацию права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права за ней собственности по договор купли-продажи земельного участка в городе Сочи с кадастровым номером № находящегося по адресу г. Сочи, <адрес> и квартиры общей площадью № кв.м. в г. Сочи, <адрес>., принадлежащего ФИО2 на праве собственности, аннулирования права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, регистрации за ней права собственности на эти объекты недвижимости. понуждении к совершению определённых действий.

В судебном заседании истица уточнила исковые требования и просила дополнительно признать предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка заключенным, Иск обоснован тем, что в связи с желанием улучшить жилищные условия, ее отцом была выделена ей денежная сума в размере 11 млн. рублей для покупки жилого дома. Денежные средства у семьи появились после продажи земельного участка, что она документально может подтвердить договором купли-продажи. Узнав из средств массовой информации и риэлторских фирм, о ее желании приобрести недвижимость, ей позвонила на телефон гр. ФИО2 и сказала о том что она желает продать земельный участок мерою № кв.м. и квартиру по <адрес>, но ей нужно дооформить права на земельный участок и ей необходим 3-4 месяца рассрочки. Цена сделки ее устроила. Они несколько раз встречались на <адрес> г. Сочи. После того как она проверила на наличие арестов имущество, а также убедилась в чистоте сделки, она посоветовалась с родственниками и решила приобрести на выделенные ее отцом деньги себе участок и квартиру. В юридической консультации г. Сочи по <адрес> они составили предварительный договор с рассрочкой платежа и заключения основного договора. Она передала в два этапа деньги в сумме 10 000 000 млн. рублей, основной договор должен был быть заключен ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, за что ответчица получила 10 000 000 млн. рублей. После получения денежных средств продавец ФИО3 подтвердила, что согласно данного договора денежные средства ей получены в сумме 10 000 000 рублей полностью и она обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ переоформить имущество по данному договору в органах ФРС, в пользу покупателя, однако свою обязательства она не выполнила. Однако ключи от квартиры ответчица ей передала, предала подлинники документов на квартиру и земельный участок, фактически земельным участком владеет она, она его огородила, поставила забор, в настоящее время несет бремя по оплате коммунальных платежей, имущество она приняла полностью, так как его оплатила, однако ответчик не исполняет обязательства, на ее звонки не отвечает, со слов соседей ее место не известно. Ее гражданский муж ФИО4, также ничего не может ей пояснить. Она считает что только в судебном порядке может восстановить свои права в рамках данного договора и требовать восстановления своего нарушенного права на защиту.

В судебном заседании истица полностью поддержала свои исковые требования. Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, отзыв на иск не предоставила, о дне рассмотрения извещена надлежащим образом. Центральный отдел по г.Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, причину неявки суду не сообщил, отзыв на иск не предоставил.. В суд явился ФИО4, который привлечен истицей, в качестве 3-го лица, который пояснил, что является гражданским мужем ФИО2, подтверждает что действительно имелись договоренности с истцом и заключался договор в отношении земельного участка и квартиры, данное имущество было приобретено на совместные деньги, также были получены деньги от ФИО1 в сумме 10 000 000 млн. рублей и было обязательство переоформить в срок до ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 спорное имущество, но по независящим обстоятельствам ни он ни ФИО2 это не сделали.

При таких обстоятельствах, суд с учётом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы и третьих лиц, так как это не противоречит требованиям ст.167 ГПК РФ и стороны против этого не возражали.

Заслушав доводы и возражения сторон,, показания свидетелей, изучив материалы дела и собранные по делу доказательства, суд считает, что требования истицы подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка в городе Сочи с кадастровым номером № находящегося по адресу г. Сочи, <адрес> и квартиры общей площадью № кв.м. в г. Сочи, <адрес>., принадлежащего ей на праве собственности и зарегистрированное в установленном законом порядке. что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. на квартиру и от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок.. Согласно данных свидетельств, правообладатель: ФИО2 вид, номер и дата государственной регистрации права: собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ года по квартире и № от ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку..

Пунктом 2 ст.209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из предоставленных истцом доказательств и материалов дела,

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО2, был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка. По настоящему договору ФИО2, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» и ФИО1, именуемый в дальнейшем « ПОКУПАТЕЛЬ» заключили настоящий договор о нижеследующем :Продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ по настоящему предварительному договору, заключить с покупателем основной договор купли-продажи земельного участка в городе Сочи с кадастровым номером №, находящегося по адресу г. Сочи, <адрес> и квартиры общей площадью № кв.м. в г. Сочи, <адрес>., принадлежащего ей на праве собственности и зарегистрированное в установленном законом порядке.. Продавец обязуется передать Покупателю в собственность по настоящему договору имущество, установленное и находящееся в помещении и земельный участок за сумму 10 000 000 рублей. После получения денежных средств продавец ФИО3, согласно расписки, подтвердила, что согласно данного договора, денежные средства ею получены в полном объеме, в сумме 10 000 000 рублей, полностью и она обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ переоформить проданное имущество, по данному договору в органах ФРС, в пользу покупателя. Подлинники договоров обозревались в судебном заседании.

Однако свои обязательства ответчица не выполнила, за государственной регистрацией данных договоров и переходе права собственности на покупателя не обращалась Однако как пояснила истица, подлинники свидетельств о праве собственности на квартиру и земельный участок, ответчица ей передала и они находятся у нее, и представила их в судебном заседании, ключи от квартиры находятся у нее, Фактически земельным участком владеет она, она его огородила, поставила забор, в настоящее время несет бремя по оплате коммунальных платежей, имущество она приняла полностью, так как его оплатила

Свидетель ФИО5 в судебном заседании подтвердил, что к нему обратилась его родственница в отношении сделки по купле-продаже имущества а именно квартиры в г. Сочи, по <адрес> и земельного участка по <адрес> по договору приходили к нему в офис по <адрес>. Он поверил через органы ФРС по г. Сочи наличие арестов и обременений по данному имуществу, законность выделения участка через Администрацию г. Сочи, после этого составил в ЮК г. Сочи предварительные договора и расписку о получении денежных средств. Стороны подписали, также подписал и присутствовал ФИО4 Основной договор должен был быть заключен ДД.ММ.ГГГГ, деньги передавались в два этапа по 5000000 млн. рублей, все было при его непосредственном участии.

Оценивая заключенную между истицей и ответчицей сделку на предмет действительности и соответствия её требованиям закона, предъявляемым к данного виду договорам, имеющиеся в деле доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Статьёй 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п.3).

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (квартиру) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как видно из материалов делам показания свидетелей, истица свои обязательства по данному договору купли-продажи выполнила, что подтверждается договорами и показаниям свидетеля и 3-го лица: Деньги в сумме 10 00000 рублей от истицы ответчица получила собственноручно в полном объеме в присутствии свидетелей. В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как видно из имеющегося в деле договора купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ, он совершён в письменной форме, между истцом и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; покупатель (истец) денежные средства согласно данному договору передал продавцу в полном объеме; передача квартиры произведёна, ответчица передала истице все имеющиеся правоустанавливающие документы на квартиру и земельный участок, хозяйственные документы, так же были переданы ключи от данной квартиры, следовательно, сделка купли-продажи квартиры и земельного участка ничего противозаконного в себе не содержала и названный договор является действительным.

Факт совершения данного договора, его условий, а так же сам договор никем не оспаривается, договор не расторгнут, не изменён, недействительным не признан и таких сведений суду не предоставлено и в деле не имеется.

В соответствии ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ч.1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ч.2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3).

Согласно ст.164 ГК РФ сделки с квартирой и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1); законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (п.2).

В соответствии с п.62. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Законом п.1 ст. 511 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость (квартиру) по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Несмотря на то, что п.1 ст.165 ГК РФ предусмотрена недействительность договора в случае несоблюдения требования о его государственной регистрации, но п.3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из буквального содержания данной нормы следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п.3 ст.165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в расписке договора, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере 10 00000 рублей и данная сумма уплачена истцом истицей (покупателем), ФИО2 (продавцу) до подписания договора.

Договор купли-продажи. подписан лично и данная сумма уплачена истцом ответчице, что стороны не оспаривали при рассмотрении дела.

Таким образом, ответчица, подписав указанный договор лично, тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения истицей договора купли-продажи. В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу. денежной суммы по договору купли-продажи и такая расписка представлена.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 62 указанного постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Анализ норм статей 463 (пункт 2), 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что покупатель недвижимости вправе прибегнуть к иску о регистрации перехода права собственности, только если он не утратил право требования к продавцу исполнить договор купли-продажи недвижимости путем передачи недвижимости. Для вступления во владение этим имуществом приобретатель может защищать свои права и законные интересы в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации путем обращения к продавцу недвижимости с требованием, основанным на договоре купли-продажи. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации право кредитора требовать отобрания вещи у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу по правовому основанию для приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления либо если у третьего лица уже возникло одно из указанных прав. Таким образом, покупатель утрачивает право требования к продавцу передать недвижимую вещь и зарегистрировать переход права собственности, если вещь передана во владение другого приобретателя. В данном случае квартира и земельный участок третьим лицам не продавалась и не передавалась, истица пользуется квартирой у нее ключи от квартиры, она также пользуется земельным участком, огородив его, уплачивая налоги.

При таких обстоятельствах доводы истицы о том, что названный договор купли-продажи квартиры и земельного участка является действительным, обоснованы и ее требования в данной части подлежат удовлетворению. В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.. Согласно ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка заключенным, признании права собственности на квартиру и земельный участок, аннулировании права собственности на квартиру и земельный участок за ответчицей, обязании произвести государственную регистрацию права собственности – удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>.между ФИО1 и ФИО2. Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, согласно кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГв г. Сочи, по <адрес>, площадью № кв.м., участок для индивидуального жилищного строительства, категории «земли поседений», между ФИО1 и ФИО2.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру,, расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>.,общей площадью № кв. м., жилая № кв.м, кадастровый №

Признать право собственности ФИО1 на земельный участок расположенный г. Сочи, по <адрес>, площадью № кв.м., участок для индивидуального жилищного строительства, категории «земли поседений», с кадастровым номером №,. согласно кадастрового паспорта земельного участка №от ДД.ММ.ГГГГ

Обязать отдел по Центральному району г. Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на имя ФИО2 на земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью № кв.м. относящийся к категории «земли поселений» с кадастровым номером №. Обязать отдел по Центральному району г.Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на имя ФИО2 на квартиру в г. Сочи, по <адрес>.

Обязать отдел по Центральному району г. Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1, на квартиру в г. Сочи, по <адрес>, общей площадью № кв. м, в том числе жилой № кв. м., кадастровый № Обязать отдел по Центральному району г.Сочи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, вторая зона округа горно- санитарной охраны, общей площадью № кв.м., относящийся к категории «земли поселений», с кадастровым номером №. согласно кадастрового паспорта земельного участка №от ДД.ММ.ГГГГ Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Срок обжалования исчислять с 31.10.2016 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: