Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ДВИН», ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 (далее по тексту - истец) обратилась в суд с иском к ООО «ДВИН», ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба.

Исковые требования мотивированы следующим: по договору аренды от <дата>, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «ДВИН» было предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

Согласно п. 5.1 договора аренды арендные платежи состоят из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть – плата за пользование помещением, составляет 316 000 руб. в месяц (без НДС), т.е. 1000 руб. на 1 кв.м арендуемой площади в месяц. Переменная часть – стоимость коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов по арендуемому помещению, в том числе стоимость расходов за ГВС и ХВС, прием сточных вод в канализацию, расходы по отоплению, по содержанию и обслуживанию приточно-вытяжной вентиляции. В переменную часть также входят расходы по техническому обслуживанию кондиционеров, установленных в арендуемом помещении согласно акта приема-передачи. Переменная часть рассчитывается ежемесячно на основании фактически потребленных коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов.

Арендатор в течение 3 дней с момента заключения настоящего договора обязан оплатить обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в размере 316000 руб.

Постоянная часть арендных платежей вносится арендатором дор 25 числа текущего месяца, предшествующего отчетному в твердой фиксированной сумме платежа. Переменная часть арендных платежей вносится арендатором по окончании расчетного периода на основании счета арендодателя.

В соответствии с п.8.3 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем (внесудебном) порядке, известив об этом арендатора за 10 дней в следующих случаях:

- при наличии неоднократного (два и более раза) нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей;

- в случае сдачи помещения в субаренду без согласования с арендодателем в нарушение условий договора.

В связи с имеющимися нарушениями со стороны арендатора (не оплата арендной платы, сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя) <дата> истцов в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем (внесудебном) расторжении договора аренды с <дата>. Уведомление получено ответчиком <дата>. На момент расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в сумме 225 933 руб. 90 коп.

Кроме того, в период пользования нежилым помещением арендатором приведены в негодность кондиционеры, установленные в нежилом помещении, стоимость ремонта которых в соответствии с калькуляцией, изготовленной ООО «ВК Сервис» составляет 64 422 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности ООО «ДВИН» перед истцом составляет 290 355 руб. 90 коп.

Обязательства ООО «ДВИН» по оплате арендных платежей обеспечено поручительством ФИО2 в соответствии с условиями договора поручительства <номер> от <дата>.

На основании изложенного и ст.309, 310, 606, 614, 1064 ГК РФ просит взыскать указанную задолженность солидарно в обоих ответчиков.

В судебное заседание истец не явилась, будучи уведомленной о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддерживал в полном объеме, суду пояснил, что до марта 2018 арендные платежи оплачивались своевременно. С апреля 2018 были выявлены нарушения по сдаче в субаренду помещений без согласия истца, появилась задолженность по арендной плате, поэтому письмом от <дата>, полученным ООО «ДВИН» <дата>, истец уведомил ответчика о расторжении договора с <дата>. Задолженность до настоящего времени не погашена. Заявление о зачете обеспечительного платежа было направлено в адрес ООО «ДВИН» <дата>, т.е. до заключения договора уступки права требования. Уступлена несуществующая задолженность.

Представитель ответчика ООО «ДВИН» ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании иск не признал, ссылался на злоупотребление правом со стороны истца. До апреля 2018 обязанности по договору аренды ООО «ДВИН» исполнялись надлежащим образом, однако, с конца <дата> истец стала вмешиваться в хозяйственную деятельность, предлагая субарендаторам заключить договоры аренды напрямую с ней, ссылаясь на то, что договор аренды с ООО «ДВИН» все равно будет расторгнуть. Это и повлекло задержки с оплатой арендных платежей в апреле, мае. Обеспечительный платеж мог бы быть направлен на возмещение ущерба истцу, но достоверных и достаточных доказательств такого ущерба не представлено, в том числе, в суд. В этой части требования истца не подлежат удовлетворению. Полагает, что договорные отношения между сторонами прекратились <дата>. Обеспечительный платеж был уступлен по договору цессии ФИО7 Заявления о зачете этого платежа в адрес ответчика не поступало, а предъявленное суду заявление было в распечатанном конверте и без описи вложения, поэтому доказательств, что именно оно было направлено ответчику <дата>, не имеется. Учитывая, что именно действия истца повлекли прекращение договорных отношений, полагает, что арендная плата за период <дата> взысканию не подлежит.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил. В ранее проведенном судебном заседании суду пояснил, что освободил помещение и сдал ключи до 01 июня, за май задолженность должен закрыть обеспечительный платеж.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от <дата>ФИО7 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте его проведения надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклонился (ст.165.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Между ИП ФИО1 и ООО «ДВИН» был заключен договор аренды от <дата>, в силу которого в пользование ООО было предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Акт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подписан сторонами <дата>.

Согласно п. 5.1 договора аренды арендные платежи состоят из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть – плата за пользование помещением, составляет 316 100 руб. в месяц (без НДС), т.е. 1000 руб. на 1 кв.м арендуемой площади в месяц. Переменная часть – стоимость коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов по арендуемому помещению, в том числе стоимость расходов за ГВС и ХВС, прием сточных вод в канализацию, расходы по отоплению, по содержанию и обслуживанию приточно-вытяжной вентиляции. В переменную часть также входят расходы по техническому обслуживанию кондиционеров, установленных в арендуемом помещении согласно акта приема-передачи. Переменная часть рассчитывается ежемесячно на основании фактически потребленных коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов.

Арендатор в течение 3 дней с момента заключения настоящего договора обязан оплатить обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в размере 316100 руб.

- при наличии неоднократного (два и более раза) нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей;

- в случае сдачи помещения в субаренду без согласования с арендодателем в нарушение условий договора.

В связи с имеющимися нарушениями со стороны арендатора (сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя) <дата> истцов в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем (внесудебном) расторжении договора аренды с <дата>. Уведомление получено ответчиком <дата>. Акт приема-передачи нежилого помещения от арендатора арендодателю сторонами не подписан.

На момент расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в сумме 225 933 руб. 90 коп.

Требования истца в части взыскания арендной платы законны, обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.615 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.615 ГК РФ Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено в судебном заседании, договором аренды от <дата> была предусмотрена обязанность арендатора передавать нежилое помещение во владение и/или пользование третьим лицам по любым видам сделок, в том числе в субаренду, с письменного согласия арендатора (п.1.7договора). Более того, арендатором согласовывался с арендодателем не только поименный перечень субарендаторов, но и перечень видов реализуемой ими продукции (письмо от <дата> исх.<номер>). В п.8.3 договора стороны согласовали условие о том, что в случае сдачи помещения в субаренду без согласования с арендодателем, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем (внесудебном) порядке. <данные изъяты>

Истцом в адрес ответчика <дата> направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Доказательств надлежащего исполнения договора в этой части ответчиком не представлено, поэтому суд приходит к выводу о том, что указанное нарушение установлено, оно является существенным с точки зрения волеизъявления сторон, изложенного в п.8.3 договора аренды, поэтому действия арендодателя по одностороннему (внесудебному) расторжению договора с <дата> являются обоснованными, соответствуют договору (п.8.3) и не противоречат закону (п.3 ст.615 ГК РФ). ООО «ДВИН» с расторжением договора фактически согласилось, действия арендодателя по расторжению договора в судебном порядке не оспаривало, помещение фактически освободило, передав ключи от него истцу.

Доводы ООО «ДВИН» о злоупотреблении правом со стороны истца не могут быть приняты судом, т.к. во-первых, причиной расторжения договора явились собственные виновные действия арендатора, нарушившего условия договора

Во-вторых, несмотря на то, что судом неоднократно предлагалось представителю ответчика ООО «ДВИН» представить суду доказательства вмешательства арендодателя в хозяйственную деятельность арендатора с намерением причинить ему ущерб, таких доказательств суду не представлено, поэтому в соответствии со ст.56 ГПК РФ суд выносит решение с учетом имеющихся доказательств. Письмо ООО «Хлебозавод <номер>» о том, что в начале апреля 2018 к ним обратился молодой человек, представившийся сотрудником ИП ФИО1 и пояснил, что в скором времени договор аренды с ООО «ДВИН» будет расторгнут и с ФИО1 следует обсудить условия договора аренды, достаточным и достоверным доказательством этого факта не является, полномочия этого человека действовать от имени ИП ФИО1 не подтверждены.

На момент расторжения договора (<дата>) за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в сумме 225 933 руб. 90 коп. Расчет задолженности проверен судом, признан обоснованным, ответчиком не оспорен.

Оценивая доводы сторон относительно судьбы обеспечительного платежа, суд исходит из следующего.

Согласно п.5.2 договора аренды Арендатор в течение 3 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения обязан оплатить обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в размере 316100 руб. Обеспечительный платеж возвращается арендодателем арендатору в течение 14 календарных дней с момента окончания действия договора и подписания акта приема-передачи помещения обеими сторонами, если ни одна из сторон не изъявила желания о продлении договора.

Обеспечительный платеж в сумме 316100 руб. 00 коп. был внесен ООО «ДВИН» на счет ИП ФИО1 по платежному поручению <номер> от <дата>.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 ГК РФ. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 2 данной статьи в случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ни положения договора аренды, ни положения ГК РФ не ограничивают назначение обеспечительного платежа, внесенного ООО «ДВИН», только возмещением убытков. Доводы представителя ООО «ДВИН» об обратном суд полагает основанными на неправильном понимании закона. Статья 381.1 ГК РФ была введена Федеральным законом от <дата> N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" и действует с <дата>, т.е. являлась действующий как на момент заключения договора аренды между сторонами, так и на момент его прекращения.

На основании изложенного суд полагает, что Истец имел возможность засчитать сумму обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств Ответчика по уплате ежемесячных платежей, вследствие чего Истцу не потребовалось бы обращаться к Ответчику ООО «ДВИН», а также поручителю ФИО2 за уплатой основного долга сверх имеющегося обеспечительного платежа. По мнению суда, использования предоставленного ему Договором аренды и ст.381.1 ГК РФ права воспользоваться обеспечительным платежом для удовлетворения своих требований о взыскании долга по арендной плате без обращения к Ответчику за счет обеспечительного платежа представляют собой разумные меры к уменьшению долга как основного должника, так и поручителя.

По мнению суда, арендодатель имеет право на обращение взыскания на сумму обеспечительного платежа путем ее удержания для целей удовлетворения требования об уплате арендных платежей. Для этого заявление о зачете не требуется (аналогичная правовая позиция была высказана в Постановление Арбитражного суда <адрес> от <дата> N <номер> по делу N А03-2280/2018). Тем не менее, заявление о зачете обеспечительного платежа в счет удовлетворения требования об уплате арендной платы было сделано истцом (письмо от <дата>). Доводы представителя ООО «ДВИН» о недоказанности этого обстоятельства в связи с тем, что письмо представлено суду в вскрытом конверте, не принимаются судом, т.к. не опровергают факт направления такого письма, основаны на предположении.

Более того, действия ООО «ДВИН», имеющего задолженность по арендной плате за апрель-июнь 2018 и, тем не менее, уступившего право требования обеспечительного платежа ФИО5, противоречат договору и закону.

Таким образом, требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Исполнение обязательств ООО «ДВИН» по договору аренды <номер> от <дата> обеспечено договором поручительства <номер> от <дата>, заключенным ИП ФИО1 с ФИО2

Согласно п.1.1 поручитель (ФИО2) обязуется нести перед арендодателем солидарную ответственность за исполнение арендатором всех обязательств, принятых по договору аренды нежилого помещения <номер> от <дата>. Поручитель обязуется отвечать перед арендодателем за исполнение обязательств арендатором по договору аренды в том же объеме, что и арендатор (п.2.1 договора поручительства).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (п.1 ст.363 ГК РФ).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п.2 ст.363 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность.

Согласно п. 2 ст. 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Возражений по поводу обстоятельств заключения вышеуказанного договора поручительства ответчик ФИО2 суду не представил, на незаключенность этого договора не ссылался. Требований о признании договора (отдельных его положений) недействительным ФИО2 не заявлял. Поручительство выдано на срок 5 лет с момента наступления соответствующего денежного обязательства арендатора по договору аренды (п.4.3 договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании изложенного с ответчиков ООО «ДВИН» и ФИО2 солидарно должна быть задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от <дата><номер> за период с <дата> года по <дата> в сумме 225 933,90 руб.

Требования истца о возмещении ущерба в сумме 64 422 руб. удовлетворению не подлежат. Достоверных и достаточных доказательств того, что в период пользования нежилым помещением арендатором приведены в негодность кондиционеры, установленные в нежилом помещении, суду не предоставлено. Заключение о техническом состоянии климатического оборудования от <дата>, на которое ссылается истец, не содержит указания на причины выхода из строя компрессоров кондиционеров; на вину арендатора в этом обстоятельстве не указывает; составлено без участия ответчика. Стоимость ремонта подтверждена лишь калькуляцией, изготовленной ООО «ВК Сервис». Таким образом, по мнению суда, такого достоверных и достаточных доказательств ущерба суду не представлено.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в равных долях подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям истца (77,81% от заявленных) в сумме 4749 руб. 35 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ДВИН», ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «ДВИН», ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от <дата><номер> за период с марта 2018 года по <дата> в сумме 225 933,90 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДВИН», ФИО2 в пользу ИП ФИО1 судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 4749 руб. 35 коп. в равных долях по 2374 руб. 67 коп. с каждого.

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ДВИН», ФИО2 о возмещении ущерба отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено <дата>.

Председательствующий судья Н.В.Кузнецова