Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ удовлетворены исковые требования Тюменского городского спортивно строительного общественного учреждения «Инициатива» (далее - ТГССОУ «Инициатива», Продавец), признано отсутствующим право собственности муниципального образования <адрес> на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение литер А6, общей площадью 488,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 5, зарегистрированное за муниципальным образованием <адрес>; за ТГССОУ «Инициатива» признано право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение литер А6, обшей площадью 488,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 5. Постановлением восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № решение арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации <адрес> - без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ между ТГССОУ «Инициатива» и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение, литер А6, общей площадью 488,5 кв. м., находящееся по адресу: ФИО1, <адрес>, строение 5. Цена проданного имущества определена в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей. Указанная сумма уплачена продавцу до подписания договора путем передачи наличных денежных средств покупателю, что подтверждается приходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 5 договора продавец передает вышеуказанное имущество и относящиеся нему документы покупателю в день подписания договора. Кроме этого, договор является актом приема-передачи имущества от продавца к покупателю. ДД.ММ.ГГГГ ТГССОУ «Инициатива» было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц как недействующее юридическое лицо, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Переход права собственности на спорное недвижимое имущество не был зарегистрирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

На основании изложенного, истец просит зарегистрировать переход права собственности к ФИО2 от ТГССОУ «Инициатива» на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение, литер А6, общей площадью 488,5 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, строение 5, кадастровый № (т. 1 л.д. 3-6).

В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО3, ФИО13 и ФИО9 (т. 2 л.д. 59-60, 102-103).

Истец ФИО2, представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес>, представитель третьего лица Администрации <адрес>, третьи лица ФИО11, ФИО3, ФИО13, представитель третьего лица Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила о том, что по данной сделке ФИО3 получил от ФИО2 денежные средства в размере 5 000 000 руб. после подписания договора купли-продажи.

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержал. Суду пояснил о том, что с 2016 года являлся председателем ТГССОУ «Инициатива», ранее был ФИО3 Фактически деятельность не велась. При заключении договора купли-продажи здания присутствовал ФИО2, ФИО3 и ФИО9 как председатель. Денежные средства в размере 5 000 000 руб. были переданы наличными денежными средствами в день подписания договора ФИО3 Покупателю было выдано два приходных кассовых ордера по 2 500 000 руб., кассовые чеки не выдавались. При заключении договора передавались учредительные документы. Через три недели обратились в МФЦ, где в регистрации договора было отказано. Сделка с иными учредителями ТГССОУ «Инициатива» была согласована.

Третьи лица ФИО12, ФИО10 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Суду пояснили о том, что являются учредителями ТГССОУ «Инициатива», о наличии сделки по продажи помещения не знали. К ним как к учредителям обращалась администрация с предложением выкупить долю.

Представитель третьих лиц ФИО11, ФИО12, ФИО10 – ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Полагала, что Управление Росреестра по <адрес> является ненадлежащим ответчиком по делу, в регистрации права истцу не отказывали. Представленный договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства, форма договора не соответствуют требованиям статей 53, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Кроме этого, отсутствовало согласие всех собственников на заключение сделки.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ удовлетворены исковые требования Тюменского городского спортивно строительного общественного учреждения «Инициатива» (далее - ТГССОУ «Инициатива», Продавец), признано отсутствующим право собственности муниципального образования <адрес> на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение литер А6, общей площадью 488,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 5, зарегистрированное за муниципальным образованием <адрес>; за ТГССОУ «Инициатива» признано право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение литер А6, обшей площадью 488,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 5 (т. 1 л.д. 38-48).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на административное здание, площадью 488, 5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, строение 5, является муниципальное образование городской округ Тюмень (т. 1 л.д. 113-114).

ДД.ММ.ГГГГ между ТГССОУ «Инициатива» в лице председателя ФИО9, действующего на основании устава (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в частную собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое двухэтажное строение, литер А6, общей площадью 488, 5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, строение 5. Цена имущества определена в размере 5 000 000 руб. Пунктом 5 договора предусмотрено, что указанный договор является актом приема-передачи имущества от продавца к покупателю (т. 1 л.д. 8-9).

Стороной истца в материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000 руб. (т. 1 л.д. 10).

Согласно уставу Тюменское городское спортивно-строительное общественное учреждение «Инициатива» является общественным объединением, созданным в форме общественного учреждения. Пунктом 8 данного устава предусмотрено, что к исключительной компетенции правления учреждения, которое состоит из трех человек, включая председателя, относится заключение сделок, связанных с отчуждением учреждением имущества (п.8.3 устава).

Пунктом 9.3 устава предусмотрено, что председатель учреждения действует без доверенности от имени учреждения, совершает сделки и заключает договора от имени учреждения (т. 2 л.д. 138-145).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц председателем ТГССОУ «Инициатива» являлся ФИО9, учредителями – ФИО12, ФИО13, ФИО11, ФИО3, ФИО10ДД.ММ.ГГГГ юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ как недействующее (т. 1 л.д. 70-78).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 62, 63 указанного Постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Вместе с тем, сделка по продаже недвижимого имущества, заключенная между ТГССОУ «Инициатива» и ФИО2, требованиям законодательства не соответствует, поскольку в материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств того, что учредители общества, правления учреждения были согласны на заключение сделки по распоряжению имуществом учреждения.

Кроме этого, согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от дата № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации"

Таким образом, положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли недвижимого имущества, вместе с тем представленный договор от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен.

В силу пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

При таких обстоятельствах, представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным и не порождает юридических последствий, в том числе регистрации права истца на указанное имущество на основании данной сделки.

Кроме этого, суд критически относится к представленным стороной истца квитанциям к приходным кассовым ордерам, поскольку третье лицо ФИО9 и представитель третьего лица ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании пояснили о том, что денежные средства в размере 5 000 000 руб. были переданы в день подписания договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 218, 432, 551 ГК РФ, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 35, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Тюмени.

Председательствующий

судья А.С. Грахова

Мотивированное решение изготовлено 09 апреля 2021 года.